N° RG 23/01008 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GJQR – décision du 20 Octobre 2025

FG/ N° de minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 20 OCTOBRE 2025

N° RG 23/01008 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GJQR

DEMANDEUR :

Monsieur [U] [X]

né le 16 Avril 1954 à [Localité 6] (Maroc)

Profession : Retraité(e)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Benoît BERGER de la SELARL BERGER-TARDIVON-GIRAULT-SAINT-HILAIRE, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDERESSE :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3]

sise [Adresse 4],

pris en la personne de son syndic la société FONCIA LOIRET,

immatriculée sous le numéro 348 912 965 du registre du commerce et des sociétés d’ORLEANS,

dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉBATS : à l’audience publique du 03 Octobre 2024,

Puis, la Présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 18 décembre 2024 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction

Le délibéré a été prorogé jusqu’au 20 octobre 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats

Président : Madame F. GRIPP

Greffier : Madame Heimaru FAUVET,

Lors du délibéré et de la mise à disposition

Président : Madame F. GRIPP

Greffier : Madame Pauline REIGNIER ,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 17 mars 2023, Monsieur [U] [X] a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] située [Adresse 4] pris en la personne de son syndic la SAS Foncia Loiret devant le tribunal judiciaire d’Orléans aux fins d’obtenir, dans le dernier état de ses conclusions:

— l’annulation de la délibération numéro 14 du procès-verbal d’assemblée générale du 11 janvier 2023

— qu’il lui soit ordonné de procéder à l’installation de dispositifs permettant l’individualisation des frais de chauffage des logements, sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision

— subsidiairement qu’il lui soit enjoint de convoquer une nouvelle assemblée générale dans le délai maximal de trois mois lors de laquelle il sera statué à la majorité simple, au sens des dispositions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965

— sa condamnation au paiement de la somme de 2000 euros en réparation des préjudices subis

— sa condamnation au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [U] [X] fait notamment valoir, à l’appui de ses prétentions, que :

— il est copropriétaire non occupant au sein de la copropriété en cause équipée d’un chauffage collectif

— il a alerté le syndic le 12 avril 2021 sur l’obligation d’installer des répartiteurs permettant l’individualisation des frais de chauffage des logements

— à l’ordre du jour de l’assemblée générale ordinaire du 11 janvier 2023 figurait un point 14 relatif à cette individualisation

— il a voté en faveur de cette résolution, qui a été rejetée

— ce vote contrevient à la législation applicable

— une obligation de déterminer et réguler la quantité de chaleur et d’eau chaude fournies à chaque local au sein d’une copropriété résulte de l’article L174-2 du code de la construction et de l’habitation

— la seule exception est l’impossibilité technique ou des coûts excessifs au regard des économies d’énergie attendues

— l’article R241-7 du code précité visé par le défendeur est abrogé

— il appartient au syndicat de justifier du respect de l’article L174-2 ou des raisons justifiant qu’il est dispensé de l’obligation mentionnée à cet article

— aucun obstacle technique n’est avéré ni allégué

— il conteste le refus de réinstaller les compteurs individuels de consommation de chauffage collectif, suprimés selon vote de l’assemblée génrale du 24 octobre 2012

— il n’y aurait pas de coûts excessifs au regard des économies d’énergie attendues, le coût évoqué étant de 68,57 euros pour un répartiteur de frais de chauffage et de 7,29 euros par an et par radiateur

— en l’absence de recueil d’au moins un tiers des voix, une nouvelle assemblée sera convoquée dans le délai maximal de trois mois

— il est à jour de toutes les charges de copropriété et cet argument est sans lien avec la procédure dont est saisie le tribunal

— son préjudice moral et matériel existe

— il doit payer des frais substantiels dont il ne devrait pas être redevable

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] située [Adresse 4] pris en la personne de son syndic la SAS Foncia Loiret conclut au débouté des demandes formées par Monsieur [U] [X] et la condamnation de ce dernier au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] située [Adresse 4] pris en la personne de son syndic la SAS Foncia Loiret expose notamment que :

— par courrier du 12 avril 2021, le demandeur exigeait l’individualisation des frais de chauffage alors qu’il est réfractaire au paiement des charges liées à ces frais

— la résolution numéro 14 a été rejetée selon les règles de majorité requises

— le demandeur ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que le syndicat ne peut se prévaloir des dérogations mentionnées dans les textes qu’il cite et notamment de celle au bénéfice des immeubles dont les valeurs de consommation en chauffage sont inférieures à 80kWh/m2/an

— la circonstance d’être non occupant ne dispense pas de l’obligation de régler les charges

— aucun préjudice indemnisable n’est démontré

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 juillet 2024 avec fixation à l’audience de plaidoiries du 3 octobre 2024.

A cette audience, Monsieur [X] a mentionné que la demande de convocation d’une assemblée générale était devenue sans objet. La communication du procès-verbal de l’assemblée générale du 18 juillet 2024 en cours de délibéré a été autorisée et a été suivie d’effet par courrier en date du 14 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur la recevabilité de la contestation et sur le fond

Monsieur [U] [X], propriétaire non occupant des lots numéro 106 et 4 situés dans l’immeuble [Adresse 5], sollicite à titre principal l’annulation de la délibération numéro 14 du procès-verbal de l’assemblée générale du 11 janvier 2023 dont il est constant qu’elle lui a été notifiée le 19 janvier 2023, de sorte que sa contestation, introduite par acte de commissaire de justice du 17 mars 2023, est recevable.

L’article L174-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que :

« -tout bâtiment collectif d’habitation ou mixte pourvu d’une installation centrale de chauffage doit comporter, quand la technique le permet, une installation permettant de déterminer et de réguler la quantité de chaleur et d’eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif. Tout bâtiment collectif d’habitation ou mixte pourvu d’une installation centrale de froid doit comporter, quand la technique le permet, une installation permettant de déterminer et de réguler la quantité de froid fournie à chaque local occupé à titre privatif. Le propriétaire de l’immeuble ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic s’assure que l’immeuble comporte des installations répondant à ces obligations.

— Nonobstant toute disposition, convention ou usage contraires, les frais de chauffage, de refroidissement et de fourniture d’eau chaude mis à la charge des occupants comprennent, en plus des frais fixes, le coût des quantités de chaleur et de froid calculées comme il est dit ci-dessus.

— Un décret pris en Conseil d’Etat fixe les conditions d’application du présent article, notamment la part des frais fixes mentionnés au précédent alinéa, les délais d’exécution des travaux prescrits, les caractéristiques techniques et les fonctionnalités des installations prévues au premier alinéa ainsi que les cas et conditions dans lesquels il peut être dérogé en tout ou partie aux obligations prévues au même premier alinéa, en raison d’une impossibilité technique ou d’un coût excessif au regard des économies attendues.

— Lorsqu’il n’est pas rentable ou techniquement possible d’utiliser des compteurs individuels pour déterminer la quantité de chaleur, des répartiteurs des frais de chauffage individuels sont utilisés pour déterminer la quantité de chaleur à chaque radiateur, à moins que l’installation de tels répartiteurs ne soit ni rentable ni techniquement possible. Dans ces cas, d’autres méthodes rentables permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre privatif sont envisagées. Un décret en Conseil d’Etat précise le cadre de mise en place de ces méthodes."

La résolution litigieuse était relative à l’installation de dispositifs permettant l’individualisation des frais de chauffage des logements et a donné lieu à cette date à un rejet à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Ce rejet a manifestement été motivé, au vu de la teneur du compte-rendu d’assemblée générale, non par rejet du principe de cette installation et de cette individualisation des frais de chauffage, laquelle est au demeurant obligatoire en application de l’article L174-2 précité , mais pour des questions de financement dont il ne peut être retenu qu’elles relèvent du critère et de la qualification de « coûts excessifs au regard des économies d’énergie attendues » tels qu’ils sont prévus par ce même article.

La résolution numéro 14 en cause ne peut dès lors qu’être annulée comme étant intervenue en méconnaissance de l’obligation issue de l’article L174-2 du code de la construction et de l’habitation dont les critères dérogatoires n’étaient pas remplis.

Les autres demandes, principale et subsidiaire, à l’exception de la demande de dommages et intérêts, formées par Monsieur [X] sont en revanche sans objet puisqu’il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 18 juillet 2024, objet d’un débat contradictoire dans le cadre de la présente instance et intervenue avant l’audience de plaidoiries,que selon résolutions 12 à 12.6, a été voté et adopté le principe de la réalisation de travaux d’installation de répartiteurs de chauffage, outre ses modalités pratiques.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts formées par Monsieur [X] en réparation du préjudice financier et moral allégué, il apparaît que, d’une part, aucun préjudice moral spécifique ne peut être identifié ni retenu et qu’il en est de même concernant le préjudice matériel puisque les charges de chauffage devaient en tout état de cause être payées et que les appels de fonds afférents étaient consécutifs à des décisions collectives issues de l’assemblée générale du 11 janvier 2023 dont seule la résolution numéro 14 est annulée dans le cadre de la présente instance. Cette demande sera rejetée.

— sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’apparaît pas inéquitable, compte tenu de la nature du présent litige et de son issue ainsi que de la nature ,des décisions issues de l’assemblée générale du 18 juillet 2024 antérieure à l’audience de plaidoiries, de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par elle non compris dans les dépens. Il n’y a pas lieu à allocation d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, s’agissant des dépens, il sera fait application, aucune considération en lien avec l’équité ou la situation économique des parties ne s’y opposant, des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 aux termes desquelles le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 18 juillet 2024

Déclare recevable la demande formée par Monsieur [U] [X] afférente à l’annulation de la délibération numéro 14 du procès-verbal de l’assemblée générale du 11 janvier 2023

Annule la résolution numéro 14 du procès-verbal de l’assemblée générale du 11 janvier 2023

Constate que sont devenues sans objet les demandes de Monsieur [U] [X] de procéder à l’installation de dispositifs permettant l’individualisation des frais de chauffage des logements, sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision et de convocation d’une nouvelle assemblée géérale dans le délai maximal de trois mois lors de laquelle il sera statué à la majorité simple, au sens des dispositions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965

Déboute Monsieur [U] [X] de sa demande de dommages et intérêts

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions

Rejette toute demande plus ample ou contraire

Constate que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit

Dit n’y avoir lieu à allocation d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Dispense Monsieur [U] [X] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, avec répartition de la charge ces derniers, dont les dépens de l’instance, entre les autres copropriétaires

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ et signé par Madame F. GRIPP et Pauline REIGNIER, greffier

Le Greffier La Présidente