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Tribunal Judiciaire de de BLOIS

N° RG 25/00512 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EYBZ Page sur

COUR D’APPEL D'[Localité 12]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 16 DÉCEMBRE 2025

N° RG 25/00512 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EYBZ

Minute : 25/558

DEMANDERESSE :

S.A. d'[Adresse 10]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 2]

représentée par [K] [H], munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [X] [R] [N]

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

DÉBATS : à l’audience publique du 15 Octobre 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Vice-Présidente en charge des contentieux de la Protection,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : 3F CENTRE VAL DE LOIRE

EXPÉDITION : Monsieur [E] [X] [R] [N]

le :

Copie Dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 31 décembre 2018, la SA [Adresse 9] a donné en location à Monsieur [E] [X] [R] [N] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 228,50 euros, payable à terme échu.

Des loyers étant impayés, le bailleur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 12 juillet 2024 à Monsieur [E] [X] [R] [N], pour un montant en principal de 986,94 euros. Cet acte a été remis à étude.

La SA D’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loir-et-Cher le 12 juillet 2024.

La SA [Adresse 9] a ensuite fait assigner Monsieur [E] [X] [R] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois par acte de commissaire de justice en date du 05 février 2025, aux fins suivantes :

— À titre principal :

* Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

* Constater que le logement sis à [Adresse 7], est occupé sans droit ni titre par Monsieur [E] [X] [R] [N] depuis le 13 septembre 2024 ;

* Ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [X] [R] [N] et de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique ;

* Condamner Monsieur [E] [X] [R] [N] à régler à la SA D’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de 1.995,30 euros à valoir sur les impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 20 janvier 2025, assorti des intérêts de droit à compter de l’exploit introductif d’instance ;

* Condamner Monsieur [E] [X] [R] [N] à régler à la SA [Adresse 9] une indemnité d’occupation en deniers ou quittances égale à ce que serait le montant du loyer et des charges à compter du 21 janvier 2025 et ce jusqu’au départ volontaire des lieux, ou à défaut de départ volontaire, jusqu’à l’expulsion ;

— À titre subsidiaire :

* Prononcer la résiliation du bail ;

* Constater que le logement sis à [Adresse 6], est occupé sans droit ni titre par Monsieur [E] [X] [R] [N] depuis le 13 septembre 2024 ;

* Ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [X] [R] [N] de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique ;

* Condamner Monsieur [E] [X] [R] [N] à régler à la SA D’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de 1.995,30 euros à valoir sur les impayés de loyers, charges selon décompte arrêté au 20 janvier 2025, assorti des intérêts de droit à compter de l’exploit introductif d’instance ;

* Condamner Monsieur [E] [X] [R] [N] à régler à la SA [Adresse 9] une indemnité d’occupation en deniers ou quittances égale à ce que serait le montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’au départ volontaire des lieux, ou à défaut de départ volontaire, jusqu’à l’expulsion ;

— En tout état de cause :

* Condamner Monsieur [E] [X] [R] [N] à payer à la SA D’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de 350,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

* Condamner Monsieur [E] [X] [R] [N] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer d’un montant de 88,41 euros ;

* Assortir la décision de l’exécution provisoire.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 10 février 2025.

À l’audience du 15 octobre 2025, la SA [Adresse 9] – représentée avec pouvoir par Madame [K] [H], employée en qualité de chargée de recouvrement locatif – a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 1.118,98 euros. Elle sollicite la mise en place d’un plan d’apurement à hauteur de 50,00 euros par mois sur vingt-quatre mois et maintient ses autres demandes, ne sollicitant pas de suspension des effets de la clause résolutoire durant l’exécution du plan d’apurement.

Cité à étude, Monsieur [E] [X] [R] [N] n’était ni présent ni représenté.

La décision a été mise en délibéré à la date du 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire, le défendeur n’ayant pas comparu et la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RÉSILIATION :

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loir-et-Cher par la voie électronique le 10 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 15 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA D’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 12 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 05 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers impayés est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction s’appliquant au bail qui est antérieur à la loi du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 31 décembre 2018 contient une clause résolutoire reprenant le délai de deux mois (article 9) et un commandement de payer visant cette clause mais prévoyant un délai de 6 semaines a été signifié le 12 juillet 2024, pour la somme en principal de 986,94 euros.

Le Contrat de bail prévoyant un délai de 2 mois à partir du commandement pour régler l’impayé, il convient d’appliquer ce délai malgré les termes de la loi nouvelle de 2023 et le délai de six semaines indiqué dans le commandement de payer, la nouvelle loi ne s’appliquant pas aux situation contractuelles antérieures.

Le délai de paiement dont le locataire bénéficiait pour régler cette somme a expiré le 14 septembre 2024 à 24 heures, le 12 septembre étant un samedi, le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant, en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

Entre le 12 juillet 2024 et le 14 septembre 2024 à 24 heures, Monsieur [E] [X] [R] [N] a procédé au règlement de deux fois 600 euros et a donc éteint les causes du commandement de payer.

Il en résulte que Monsieur [E] [X] [R] [N] a éteint les causes du commandement de payer du 12 juillet 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont donc pas réunies à la date du 14 septembre 2024 et il y aura lieu de le constater.

Toutefois, une demande subsidiaire de résiliation du bail aux torts des locataires ayant été formulée, celle-ci sera examinée.

Sur la résiliation judiciaire du bail :

Conformément à l’article 1224 du Code civil, la résolution peut résulter d’une décision de justice en cas d’inexécution suffisamment grave.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il s’agit d’une obligation essentielle du contrat de bail.

En l’espèce, il ressort du décompte fourni aux débats par le bailleur que Monsieur [E] [X] [R] [N] est en situation de loyers impayés depuis le mois de novembre 2023.

Depuis cette date, la dette n’a jamais été réglée en totalité jusqu’à représenter un total de 1.118,98 euros au 30 septembre 2025.

Le bailleur a fait délivrer le 12 juillet 2024 à Monsieur [E] [X] [R] [N] un commandement de payer la somme en principal de 986,94 euros.

Malgré les règlements effectués, à la date de l’audience la dette locative n’a pas été réglée.

Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs de Monsieur [E] [X] [R] [N] à la date de l’audience du 15 octobre 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA [Adresse 9] produit un décompte démontrant que Monsieur [E] [X] [R] [N] reste devoir la somme de 1.118,98 euros à la date du 15 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse.

Il convient de déduire de cette somme les frais d’un montant de 88,41 euros, de 58,77 euros et de 72,22 euros dont l’origine n’est pas justifiée, de telle sorte qu’au titre des loyers et des charges impayés, Monsieur [E] [X] [R] [N] reste devoir la somme de 899,58 euros.

Absent à l’audience, Monsieur [E] [X] [R] [N] ne conteste par définition ni le montant de cette dette locative, ni son principe, le montant ayant été vérifié.

En conséquence, Monsieur [E] [X] [R] [N] sera condamné au paiement de cette somme de 899,58 euros. Cette somme portera intérêt au taux légal sur la somme de 1.995,30 euros à compter de la date de l’assignation du 05 février 2025.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT, L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION ET L’EXPULSION

Sur les délais de paiement

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, qui dispose notamment que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative, n’a pas vocation à s’appliquer dans la mesure où il n’a pas été fait application des dispositions des premiers alinéas de cet article.

Selon l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le bailleur sollicite la mise en place d’un plan d’apurement de la dette à hauteur de 50,00 euros par mois, en plus du loyer courant et des charges.

À la lecture du décompte produit à l’audience, il apparaît que Monsieur [E] [X] [R] [N] a repris le paiement intégral du loyer depuis plusieurs mois.

Compte tenu de cette reprise intégrale du paiement du loyer, il convient d’autoriser Monsieur [E] [X] [R] [N] à se libérer de sa dette locative par le paiement de 17 échéances mensuelle de 50,00 euros et une 18ème, permettant de solder la dette en principal et intérêts.

En cas de non-respect de l’échéancier ainsi accordé pour le règlement du solde de la dette locative, la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [E] [X] [R] [N] reste redevable des loyers jusqu’au 14 octobre 2025 et à compter du 15 octobre 2025, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Monsieur [E] [X] [R] [N], occupant sans droit ni titre depuis le 15 octobre 2025 cause un préjudice à la SA D’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer, en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges conformément à la demande.

Sur l’expulsion du locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 15 octobre 2025, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [X] [R] [N] ainsi que toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Il sera dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

IV – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, Monsieur [E] [X] [R] [N] sera condamné à payer à la SA [Adresse 9] la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [E] [X] [R] [N], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action la SA D’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 décembre 2018 entre la SA [Adresse 9], et Monsieur [E] [X] [R] [N] concernant un logement situé [Adresse 4], ne sont pas réunies à la date du 15 septembre 2024 ;

PRONONCE en revanche la résiliation du bail conclu le 31 décembre 2018 entre la SA D’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, et Monsieur [E] [X] [R] [N] concernant un logement situé [Adresse 4], et cela aux torts exclusifs du locataire, pour non-paiement du loyer et des charges, et à compter du 15 octobre 2025, date de l’audience ;

DIT que Monsieur [E] [X] [R] [N] devra par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [E] [X] [R] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [E] [X] [R] [N] à verser à la SA [Adresse 9] la somme de 899,58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 05 février 2025, date de l’assignation ;

AUTORISE Monsieur [E] [X] [R] [N] à se libérer de sa dette locative en dix-sept mensualités de 50,00 euros et une dix-huitième mensualité qui viendra solder la dette en principal et en intérêts, qui sera versée avant le 10 du mois et au plus tard le 10 du mois suivant le jour où la présente décision acquerra son caractère définitif ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme exact, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Monsieur [E] [X] [R] [N] à verser, à la SA D’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [E] [X] [R] [N] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [E] [X] [R] [N] à payer la somme de 200,00 euros à la SA [Adresse 9] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 décembre 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Vice-présidente en charge des contentieux de la Protection, et par N. BEDJEDIET, greffière.

La Greffière, La Vice-Présidente

en charge des contentieux de la Protection,