TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 25 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 24/00850 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G6RL

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [C] [E], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Pierre françois DEREC de la SELARL DEREC, avocats au barreau d’ORLEANS, postulant

M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [I], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

A l’audience du 22 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 mai 2016, Monsieur [C] [E] a donné à bail à Monsieur [L] [I] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], ainsi qu’un garage n°4, pour un loyer mensuel de 485 euros, outre une provision sur charges de 65 euros, payables d’avance, le premier jour de chaque mois.

Le 10 mai 2023, Monsieur [C] [E] a fait signifier à Monsieur [L] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail. Ce commandement portait sur la somme en principal de 1.504 euros au titre des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au 9 mai 2023 et a été remis à étude.

Le 17 juin 2024, Monsieur [C] [E] a fait signifier à Monsieur [L] [I] un second commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3.004 euros, selon décompte arrêté au 7 juin 2024. Ce commandement a été remis à étude.

Le même acte lui a fait sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Le propriétaire a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret de cette situation d’impayé par voie électronique, le 26 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024, Monsieur [C] [E] a fait assigner Monsieur [L] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans statuant en référé, aux fins suivantes :

— constater l’application du jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail susvisé;

— ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur [I] [L] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamner Monsieur [I] [L] au paiement par provision de la somme de 4.004,00€ correspondant aux loyers et charges et/ou indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 12 septembre 2024, quittancement septembre 2024 inclus ;

— ordonner que la dette locative sera réactualisée au jour de l’audience, y rajoutant les mois de octobre, novembre et décembre 2024, ainsi que janvier, février, mars et avril 2025, et prenant en compte les versements éventuellement effectués par Monsieur [I] [L] ;

— condamner Monsieur [I] [L] au paiement par provision d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’au départ effectif des lieux ;

— ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail ;

— ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 17 juin 2024 ;

— condamner Monsieur [I] [L] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [I] [L] aux dépens, en ce compris les frais du commandement.

Cette assignation a été remise à étude et notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 septembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 avril 2025.

À l’audience, Monsieur [C] [E], représenté par son conseil, a actualisé sa créance locative à la somme de 1.331,69 euros et a maintenu l’ensemble de ses demandes contenues dans l’assignation. Par ailleurs, il a indiqué s’opposer à toute demande de délai de paiement formulée par le locataire.

Monsieur [L] [I] s’est présenté à l’audience et a indiqué ne pas contester le montant de la dette locative allégué par le propriétaire à l’audience, précisant toutefois avoir réglé le loyer d’avril 2025. Il a expliqué percevoir 2.000 euros de revenus. Il a précisé envisager de quitter le logement vers la fin de l’année 2025. Il a sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, et pour se faire, a accepté de payer une somme mensuelle fixée entre 200 euros et 250 euros en plus de son loyer.

Le diagnostic social de prévention des expulsions locatives a été transmis au greffe avant l’audience. Il est indiqué que Monsieur [L] [I] vit seul, et qu’il a perdu son emploi au mois d’avril 2024 ce qui a entraîné une baisse de son niveau de vie. Il a précisé avoir trouvé un nouvel emploi, et a mis en avant sa volonté de solder l’intégralité de sa dette avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 25 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou ayant été représentées.

I) Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

• Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Loiret par voie électronique le 26 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience tenue le 22 avril 2025.

La saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret n’a pas été effectuée dans les délais, la réception de la saisine étant justifiée au 26 juillet 2024, soit moins de deux mois avant l’assignation du 25 septembre 2024. Toutefois, cette formalité n’est pas exigée à peine d’irrecevabilité, s’agissant d’un bailleur personne physique.

Par conséquent, la demande tendant au constat de la résiliation du bail est recevable.

• Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction s’appliquant au moment de la signature du bail, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 26 mai 2016 contient une clause résolutoire en cas, notamment, d’impayés de loyer et de charges (article 13, dernière page) qui indique que le bail pourra être résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 mai 2023 à Monsieur [L] [I] par procès-verbal remis à étude, pour la somme en principal de 1.504 euros au titre des loyers et charges impayés échus au 9 mai 2023, selon décompte annexé. Ce premier commandement a été régularisé puisque le locataire a versé, entre le 10 mai 2023 et le 10 juillet 2023 une somme de 1700 euros.

Un second commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 17 juin 2024 à Monsieur [L] [I] par procès-verbal remis à étude, pour la somme en principal de 3.004 euros au titre des loyers et charges impayés échus au 7 juin 2024, selon décompte annexé. Le commandement prévoit un délai de 2 mois pour régler cette somme conformément à la clause contenue dans le bail et aux termes de la loi au moment de la rédaction du bail.

Le délai de paiement dont le locataire bénéficiait pour régler cette somme a ainsi expiré le lundi 19 août 2024 à 24 heures, le 17 août 2024 correspondant à un samedi, le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant, en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

Il ressort du décompte locatif qu’entre le 17 juin 2024 et le 19 août 2024, Monsieur [L] [I] n’a procédé à aucun règlement.

Il en résulte que Monsieur [L] [I] n’a pas éteint les causes du commandement de payer du 17 juin 2024 dans les délais impartis.

En conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 20 août 2024.

II) Sur l’indemnité provisionnelle :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le propriétaire verse aux débats le bail qui a été conclu le 26 mai 2016.

Monsieur [C] [E] produit par ailleurs un décompte démontrant que Monsieur [L] [I] reste devoir la somme de 1.331,69 euros à la date du 18 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse.

Monsieur [L] [I] ne conteste pas le montant de cette dette locative alléguée par le propriétaire. S’il a indiqué à l’audience avoir réglé le loyer du mois d’avril 2025 pour un montant de 550 euros il n’a toutefois pas apporté d’élément de preuve venant corroborer ce versement.

En conséquence, Monsieur [L] [I] sera condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1331,69 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.004 euros à compter du 17 juin 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 4.004,00 euros à compter du 25 septembre 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus. Il convient de relever que les justificatifs de la régularisation de charges ont bien été transmis par le bailleur.

III) Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [L] [I] sollicite des délais de paiement et propose de régler une somme mensuelle située entre 200 euros et 250 euros afin d’apurer la dette. Il sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire.

Au regard de la dette restant due, une mensualité de 200 euros est de nature à permettre de solder intégralement la dette locative dans un délai inférieur à trois ans.

Le bailleur a indiqué à l’audience s’opposer à toute demande de délai de paiement. Toutefois, son représentant s’est absenté de l’audience lorsque le locataire a proposé le montant mentionné ci-dessus qui est de nature à régler l’intégralité de la dette.

La lecture du décompte locatif permet de constater que Monsieur [L] [I] a réglé intégralement le loyer courant entre septembre 2024 et mars 2025, en versant à chaque mensualité un surplus de nature à venir réduire la dette locative. Par ailleurs, le locataire a indiqué à l’audience avoir réglé le loyer d’avril 2025, ce à quoi le bailleur ne s’est pas opposé conformément à ce qui a été développé précédemment. Ainsi, Monsieur [L] [I] a bien repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Compte-tenu de ces éléments, Monsieur [L] [I] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation Monsieur [L] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant actuel du loyer et des charges et indexée comme le loyer.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

IV) Sur les demandes accessoires :

• Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [L] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris le coût des commandements de payer du 10 mai 2023 et du 17 juin 2024 ainsi que le coût de l’assignation.

• Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [C] [E], Monsieur [L] [I] sera condamné à payer au bailleur la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Sur l’exécution provisoire

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 26 mai 2016 entre Monsieur [C] [E], d’une part, et Monsieur [L] [I], d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] et le garage n°4, sont réunies à la date du 19 juin 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [I] à verser à Monsieur [C] [E], à titre provisionnel, la somme de 1331,69 euros, correspondant aux loyers et charges à la date du 18 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.004 euros à compter du 17 juin 2024, sur la somme de 4.004,00 euros à compter du 25 septembre 2024, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [L] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, par 6 mensualités de 200 euros chacune et une 7ème mensualité venant solder la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Monsieur [L] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [C] [E] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que Monsieur [L] [I] soit condamné à verser à Monsieur [C] [E] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges, indexés, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 10 mai 2023, de celui du 17 juin 2024 et de l’assignation du 25 septembre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [I] à payer à Monsieur [C] [E] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 25 juin 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,