TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 MARS 2026

DOSSIER : N° RG 25/01600 – N° Portalis DB2R-W-B7J-D36B

AFFAIRE : S.A., [P], [F] /, [U], [L],, [X], [J]

MINUTE N° : 26/00126

DEMANDERESSE

S.A., [P], [F]

dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par l’association JPCD Maître Philippe CARMANTRAND & Maître Jean-Christophe DUCHET, avocats au barreau de METZ

DEFENDEURS

Monsieur, [U], [L]

né le 24 Juin 1987 à, [Localité 1]

demeurant, [Adresse 2] et actuellement Chez Mme, [Y] -, [Adresse 3]

comparant en personne

Monsieur, [X], [J]

né le 24 Mars 1986 à, [Localité 2]

demeurant Chez Madame, [W] -, [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Présidente : Marie CHIFFLET, Juge des Contentieux de la Protection

Greffière : Sabine GAYDON

DEBATS : A l’audience publique du 28 Janvier 2026

JUGEMENT Contradictoire, en premier ressort, prononcé le 18 mars 2026 par mise à disposition au greffe et signé par Marie CHIFFLET, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Sabine GAYDON, Greffière

Copie exécutoire délivrée le

à l’association JPCD Maître Philippe CARMANTRAND & Maître Jean-Christophe DUCHET

Expédition délivrée le même jour aux défendeurs.

Le greffier

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat signé le 29 avril 2021, la SCI LES CRETS DE FESSY a donné en location à Monsieur, [X], [J] et Monsieur, [U], [L] un logement situé, [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 950 € charges en sus, outre un dépôt de garantie de 950 €.

Monsieur, [L] a donné congé par lettre reçue le 11 août 2022 et Monsieur, [J] a donné congé par lettre reçue le 7 mars 2024.

Un état des lieux de sortie a été établi le 5 avril 2024.

Par actes en date du 13 août 2025 et 5 septembre 2025, la société, [R], [F] a fait assigner Monsieur, [L] et Monsieur, [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bonneville afin d’obtenir :

— leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 6053,22 € outre intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2024,

— leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens,

— l’exécution provisoire.

A la dernière audience, se référant à ses dernières écritures, la société, [R], [F] sollcite de voir :

“ IN LIMINE LITIS :

Déclarer la demande de la SA, [R], [F] subrogée dans les droits de la SCI LES CRETS DE FESSY, recevable et bien fondée,

Constater que le protocole d’accord transactionnel du 10 juin 2024 signé par Monsieur, [J] a valeur de chose jugée en application de l’article 2052 du code civil,

En conséquence, déclarer irrecevables les contestations formées par Monsieur, [J] relativement aux sommes convenues audit protocole ;

A TITRE PRINCIPAL :

Dire et juger que Monsieur, [J] demeure débiteur envers la SA, [R], [F] de la somme de 6509,43 € conformément au protocole du 10 juin 2024, sous déduction des réglements déjà effectués ;

Ordonner l’exécution forcée du protocole d’accord transactionnel susvisé ;

Dire et juger que les dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie du 5 avril 2024 ne relèvent pas d’une usure normale mais constituent des manquements contractuels engageant la responsabillité du ou des locataires ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

Dire et juger que Monsieur, [L] reste, en sa qualité d’ancien colocataire, solidairement responsable des dégradations constatées et des sommes dues au titre du bail ;

En conséquence, déclarer Monsieur, [J] et Monsieur, [L] solidairement tenus du paiement de la somme de 6509,43 € augmentée des intérêts légaux à compter de la mise en demeure ;

Dire et juger que les dégradations constatées engagent la responsabilité locative des défendeurs sur le fondement de l’article 1730 du code civil ;

Condamner solidairement Messieurs, [J] et, [L] à payer à la demanderesse la somme principale de 6509,43 € sous déduction des montants déjà réglés, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

Débouter Messieurs, [J] et, [L] de l’ensemble de leurs fins, moyens et conslusions contraires ;

Condamner Messieurs, [J] et, [L] à payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Monsieur, [J] et Monsieur, [L] aux entiers dépens ;

Débouter Monsieur, [J] de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles ;

Débouter Monsieur, [L] de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles ;

Et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile Maître Jean-Christophe DUCHET pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.”

Elle fait valoir :

— que Monsieur, [J] a signé un protocole d’accord transactionnel, qu’il a commencé à exécuter, si bien qu’il n’est pas recevable à contester cet accord portant sur les sommes réclamées,

— que, subsidiairement, les dégradations sont démontrées et ne procèdent pas de l’usure normale et il est justifié de leur coût de réparation,

— que Monsieur, [L] ne peut pas se prévaloir de la limitation temporelle de sa solidarité pour échapper à la réparation de dommages qu’il a, même partiellement, causés pendant l’occupation du bien, les dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie étant présumées imputables aux locataires solidaires.

Monsieur, [L] s’oppose aux demandes.

Il fait valoir :

— qu’il a donné congé le 8 août 2022, si bien que sa solidarité a cessé à l’expiration d’un délai de six mois suivant la date d’effet de son congé,

— que l’état des lieux de sortie a été réalisé un an et demi après son départ et plus de douze mois après la fin de sa solidarité,

— que le protocole d’accord transactionnel a été signé avec le seul débiteur des sommes dues.

Monsieur, [J], soutenant oralement ses écritures, s’oppose aux demandes, à l’exception de la somme de 236 € correspondant à un arriéré de loyer, et sollicite à titre reconventionnel de voir :

— condamner la demanderesse à lui payer la somme de 1000 € au titre des versements indus,

— condamner la demanderesse à lui restituer le dépôt de garantie.

Il fait valoir :

— qu’il avait procédé aux réparations des quelques dégradations dont il était responsable et conteste donc les dégradations alléguées,

— qu’il a subi une pression, au sens de l’article 1140 du code civil, lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie alors qu’il était atteint d’une pathologie le fragilisant, si bien que cet acte est vicié,

— qu’il en est de même lors de la signature du protocole d’accord transactionnel,

— que le coût des réparations repose sur des devis excessifs et sur aucune facture qui permettent d’établir la réalité des travaux faits,

— que Monsieur, [L] est parti bien avant 2024 et ne doit pas assumer de dette.

MOTIFS

— Sur la fin de non recevoir et les demandes principales

Attendu que selon l’article 2052 du code civil, la transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet ;

Que tel n’est pas le cas si l’accord des parties ne peut pas être qualifié de transaction ;

Qu’en l’espèce, le protocole d’accord du 10 juin 2024 signé par Monsieur, [J] et le mandataire de la bailleresse ne comporte aucune indication sur l’existence d’une contestation à naître ou déjà née qu’il entend régler concernant la dette à laquelle il fait référence et se contente de stipuler des délais de paiement ;

Qu’il ne mentionne d’ailleurs en rien son caractère transactionnel et réserve même le droit de la bailleresse à agir en cas de non respect des délais de paiement qu’il stipule, ce qui apparaît incompatible avec une intention transactionnelle des parties ;

Que dès lors, ce protocole d’accord ne peut pas être qualifié de transaction au sens de l’article 2044 du code civil ;

Qu’il ne fait donc pas obstacle à l’action, principale ou reconventionnelle, relative aux sommes dont il a stipulé l’échelonnement de paiement ;

Qu’en conséquence, la fin de non recevoir opposée par la demanderesse aux demandes reconventionnelles et moyens de Monsieur, [J], sera donc rejetée ;

Et attendu que selon l’article 1541-1 du code de procédure civile, l’accord qui met un terme à tout ou partie du différend qui oppose les parties et qui n’est pas issu d’une conciliation, d’une médiation ou d’une convention de procédure participative aux fins de résolution amiable, ne peut être homologué dans les conditions du présent titre que s’il constitue une transaction au sens de l’article 2044 du code civil ;

Qu’en l’espèce, le protocole d’accord ne constitue pas une transaction au sens de l’article 2044 du code civil et n’est pas intervenu dans le cadre d’une conciliation, médiation ou procédure participative ;

Qu’ainsi, la demande tendant à “ordonner l’exécution forcée” du protocole d’accord, qui doit s’analyser comme une demande tendant à homologuer cet accord et lui conférer ainsi force exécutoire, ne peut qu’être rejetée ;

— Sur les demandes subsidiaires

Attendu que la demanderesse justifie, par la production de trois quittances subrogatives du 24 juin et 12 août août 2024, avoir acquitté au titre du contrat d’assurance la liant à la bailleresse la somme de 6153,22 € correspondant au loyer d’avril 2024 pour 661,26 € et à des réparations locatives pour 5491,96 € ;

Qu’elle se trouve donc d’une part subrogée dans les droits de la bailleresse à l’égard du locataire dans la limite de ces sommes et ne peut pas d’autre part être subrogée dans davantage de droits que ceux dont disposait le bailleur ;

Attendu qu’en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de au paiement du loyer et des charges jusqu’à l’expiration du délai de préavis applicable à son congé ;

Qu’en l’espèce, le délai de préavis applicable au congé donné par Monsieur, [J] a expiré le 7 avril 2024, si bien que les loyers et charges pour la période du 1er au 7 avril 2024 sont dus à hauteur de 263,10 € ;

Que l’action subrogatoire de la demanderesse au titre du loyer du mois d’avril 2024 n’est donc fondée qu’à hauteur de cette somme ;

Attendu qu’en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur, ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

Que la preuve de dégradations survenues pendant la durée du contrat se fait par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, et à défaut par tous moyens ;

Qu’en l’espèce, Monsieur, [J] a reconnu expressément, en signant l’état des lieux de sortie, l’existence de dégradations (éclats, traces et saleté) affectant la peinture des murs, plafonds et plinthes de la plupart des pièces du logement, et qui ne se limitent pas à simple état d’usure normale de ces éléments qui étaient neufs lors de l’entrée dans les lieux en 3 ans plus tôt ;

Qu’en outre, ce même état des lieux signé par Monsieur, [J] révèle un état de saleté importante du logement, en particulier de la salle de bains et de la cuisine ;

Que si Monsieur, [J] soutient que le consentement qu’il a donné à la constatation de ces dégradations a été vicié en raison de pressions exercées par le mandataire du bailleur et de sa vulnérabilité, aucune preuve de ses allégations n’est rapportée, le seul élément médical produit, qui date de janvier 2026, ne caractérisant en rien une vulnérabilité psychique de nature à empêcher son consentement libre et éclairé lors de l’établissement de l’état des lieux contradictoire en avril 2024 ;

Que la preuve des dégradations est donc rapportée ;

Et attendu qu’il ressort des devis produits par la demanderesse que le coût des réparations rendues nécessaires par ces dégradations s’élève à 6297,17 € pour la reprise des peintures et plinthes, tenant compte de la vétusté, et 366 € pour le nettotage, soit au total la somme de 6663,17 € ;

Qu’à cet égard, la production de simples devis, non contredits par de quelconques autres éléments, suffit à faire la preuve du montant de la réparation du préjudice subi par le bailleur, laquelle n’est pas conditionnée à l’engagement effectif des travaux de réparation matérielle ;

Que dès lors, l’action subrogatoire de la demanderesse au titre des réparations locatives est donc justifiée pour les sommes qu’elle a acquittées à ce titre à hauteur de 5491,96 €, ce d’autant que Monsieur, [J] a encore expressément reconnu, par la signature de l’accord du 10 juin 2024, être débiteur du montant de ces réparations locatives, sans qu’il ne démontre davantage que son consentement ait été vicié à cette date ;

Qu’en conséquence, au total, déduction faite des paiements faits à hauteur de 900 € dont la demanderesse convient elle-même qu’ils doivent être déduits de la créance, Monsieur, [J] sera condamné à payer à cette dernière la somme de 4855,06 € outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation valant mise en demeure, ;

Que les demandes de Monsieur, [J] en restitution d’indû et en restitution du dépôt de garantie seront rejetées, les paiements faits ne présentant pas de caractère indû compte tenu des sommes dues et le dépôt de garantie ayant déjà été imputé dans le décompte de la bailleresse ayant donné lieu à paiement subrogatoire par la demanderesse ;

Attendu en revanche que le contrat de bail consenti initialement à Monsieur, [J] et Monsieur, [L] stipule que les preneurs sont solidaires, mais que, “si un colocataire délivrait congé et quittait les lieux, il resterait tenu du paiement du loyer et accessoires et plus généralement de toutes les obligations du bail en cours au moment de la délivrance du congé et de ses suites, notamment des indemnités d’occupation et de toutes sommes dues au titre des travaux de remise en état, au même titre que le colocataire demeuré dans les lieux, pendant une durée de six mois à compter de la date d’effet du congé” ;

Qu’il en résulte que l’obligation solidaire du colocataire qui a donné congé porte effectivement sur les travaux de remise en état mais se trouve limitée à six mois après l’expiration du délai de préavis applicable au congé, y compris pour ces travaux de remise en état qui, selon les termes de la clause, ne sont pas distingués des autres obligations ;

Qu’en l’espèce, il est constant que Monsieur, [L] a donné congé par lettre du 11 août 2022 et a libéré les lieux à l’expiration de son délai de préavis, si bien que son obligation solidaire au titre des loyers, charges et réparations locatives, a expiré le 11 mars 2023 ;

Qu’à défaut pour le bailleur d’avoir réalisé un état des lieux contradictoire avec Monsieur, [L] avant cette date, et faute de démontrer par ailleurs que les dégradations constatées lors de la sortie du second colocataire en avril 2024 existaient déjà avant le 11 mars 2023 comme résultant aussi de l’occupation et de l’obligation solidaire de Monsieur, [L], aucune somme ne peut être réclamée à ce dernier au titre des réparations locatives ;

Qu’il ne peut pas davantage lui être réclamé une quelconque somme au titre du loyer d’avril 2024 né bien après l’expiration de son obligation solidaire ;

Qu’en conséquence, la demanderesse sera déboutée de ses demandes à l’égard de Monsieur, [L] ;

— Sur les autres demandes

Attendu que la demanderesse, succombant à l’instance engagée contre Monsieur, [L], en supportera les dépens ;

Qu’en revanche Monsieur, [J], succombant à l’instance engagée contre lui, sera condamné aux dépens de celle-ci ainsi qu’au paiement de la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que la distraction des dépens est exclue, s’agissant d’une procédure sans ministère d’avocat obligatoire ;

Attendu que l’exécution provisoire est de droit ;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe :

REJETTE la fin de non recevoir ;

DEBOUTE la société, [R], [F] de sa demande d’exécution forcée du protocole d’accord du 10 juin 2024 ;

CONDAMNE Monsieur, [X], [J] à payer à la société, [R], [F] la somme de 4855,06 € (QUATRE MILLE HUIT CENT CINQUANTE CINQ EUROS ET SIX CTS) outre intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2025 ;

DEBOUTE Monsieur, [X], [J] de ses demandes reconventionnelles ;

DEBOUTE la société, [R], [F] de ses demandes à l’égard de Monsieur, [U], [L] ;

CONDAMNE Monsieur, [X], [J] à payer à la société, [R], [F] la somme de 300 € (TROIS CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur, [X], [J] aux dépens de l’instance le concernant ;

CONDAMNE la société, [R], [F] aux dépens de l’instance concernant Monsieur, [U], [L] ;

REJETTE la demande de distraction des dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE JUGE