N° RG 23/02454 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GM5I – décision du 17 Juin 2025

FG/ N° de minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 17 JUIN 2025

N° RG 23/02454 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GM5I

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. GARAGE [G]

immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n°491 469 276

dont le siège social est [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Pascal LAVISSE de la SCP LAVISSE BOUAMRIRENE GROUP, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDERESSE :

Madame [W] [S] [V] veuve [H]

née le 28 Août 1942 à [Localité 8]

Profession : Retraité(e)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Ladislas WEDRYCHOWSKI de la SELARL WEDRYCHOWSKI ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉBATS : à l’audience publique du 19 Mars 2025,

Puis, la Présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 17 Juin 2025 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats

Président : Madame F. GRIPP

Greffier : Madame Heimaru FAUVET,

Lors du délibéré et de la mise à disposition

Président : Madame F. GRIPP

Greffier : Madame Pauline REIGNIER ,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juillet 2023, la SARL Garage [G] a fait assigner Madame [W] [V] veuve [H] venant aux droits de Monsieur [R] [H] devant le tribunal judiciaire d’Orléans aux fins d’obtenir l’annulation du commandement de payer du 19 juin 2023 signifié à Monsieur [G] en lieu et place de la SARL garage [G], la mise à néant de ce commandement en l’absence de dette de loyer au regard du trop perçu de loyer obtenu par le bailleur et, à tout le moins, au motif de l’absence de caractère certain et exigible du quantum de la somme exigée et, avec exécution provisoire, mais à écarter en cas de rejet de ses demandes, sa condamnation au paiement des sommes de

—  32 580 euros au titre du remboursement du trop payé sur loyers en global en reprenant le dernier loyer exigible

— le trop perçu de loyer résultant de l’application d’un coefficient d’augmentation non conforme aux dispositions d’ordre public de la loi du 16 août 2022, avec condamnation sous astreinte de 150 euros par jour de retard à recalculer l’ensemble des révisions opérées et des indexations

—  30 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier

—  12 000 euros à titre de dommges et intérêts pour non respect des obligations légales en matière de renouvellement de baux commerciaux

—  10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral

—  3750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

La SARL Garage [G] fait notamment valoir, à l’appui de son opposition au commandement de payer du 19 juin 2023 et de ses prétentions, que :

— après signification du congé par le preneur, elle a découvert que son local commercial était proposé à la location pour un loyer d’un montant inférieur, le local étant décrit comme étant d’une superficie de 99 m2 contrairement aux 146m2 figurant dans les baux conclus

— une régularisation a été demandée au titre du loyer en cours, tenant compte de la surface réelle du local et des indices applicables

— le commandement a été signifié à une personne physique n’étant pas débitrice des loyers (Monsieur [X] [G]) et non à la personne morale réellement concernée

— elle s’interroge sur l’identité du bailleur

— plusieurs actes mentionnent une surface erronée du local commercial

— l’existence d’une dette de loyer n’est pas rapportée au regard du trop-perçu de loyer obtenu par le bailleur

— le quantum de loyer n’est ni certain ni exigible et le commandement doit être annulé de ce fait

— le trop-perçu doit être restitué en dommages et intérêts, évalués à 99/146ème des loyers perçus sur les cinq dernières années, le bailleur n’ayant pas honoré son obligation contractuelle

— le bailleur a encaissé un loyer qu’il savait ne pas être en adéquation avec la surface réelle

— les mesures obligatoires en terme de mesurage, diagnostics et étude de risques n’ont pas été appliquées

— il devra être tenu compte dans le renouvellement du bail commercial de l’indice de révision du loyer (indice des loyers commerciaux), des nouvelles modalités d’encadrement de la répartition des charges, impôts et taxes et du droit de préemption au bénéfice du locataire

— le preneur aurait pu utiliser la différence de loyer pour investir dans du matériel, embaucher du personnel et étendre son activité

— le bailleur a fait preuve de déloyauté contractuelle à son égard

— le commandement a été délivré sur la base d’une surface erronée et sans rectification du coefficient d’augmentation

elle a été victime d’une tromperie sur la surface réelle du local occupé depuis 40 ans

Madame [W] [V] veuve [H] venant aux droits de Monsieur [R] [H] conclut au débouté des demandes formées à son encontre par la SARL Garage [G] et sollicite reconventionnellement la condamnation de cette dernière à lui payer, avec capitalisation des intérêts, les sommes de 5060,28 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2023 au titre de l’arriéré locatif et de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [W] [V] veuve [H] venant aux droits de Monsieur [R] [H] expose notamment que :

— Monsieur [X] [G] reste garant solidaire de son cessionnaire selon acte notarié du 27 juillet 1983

— le propriétaire du local était Monsieur [R] [H] jusqu’à son décès le 23 janvier 2022

— elle est l’unique ayant droit de ce dernier

— il n’a jamais été précisé que le loyer aurait été fixé en considération de la superficie des locaux loués

— la superficie du local n’était pas déterminante pour les consorts [G]

— ces derniers ont loué après visite des lieux cédés

— les indexations annuelles de loyer basées sur la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction sont exclues du dispositif issu de l’article 14 de la loi du 16 août 2022

— la demande relative à un préjudice financier constitue un enrichissement sans cause

— les conditions financières de renouvellement du bail ont été acceptées à chaque nouvelle période

— la loi Pinel, entrée en vigueur le 1er septembre 2014, n’est pas applicable

— les consorts [G] ont pu se convaincre de la surface en visitant les lieux puis en y exerçant pendant 40 années

— la société [G] devait régler les loyers dus au titre de l’apport de fonds de commerce régularisé en 2006

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 janvier 2025 avec fixation à l’audience du 19 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le fond

Selon acte authentique en date du 27 juillet 1983, Monsieur et Madame [T] ont cédé à Monsieur [X] [G] et Madame [K] [G] un fonds de commerce situé [Adresse 3] à [Localité 6], d’atelier auto mécanique, comprenant notamment le droit au bail des lieux dans lequel était exploité le fonds par Monsieur [I] [N] suivant acte sous-seing privé du 2 août 1978 moyennant loyer alors égal à 12 000 francs et loyer actuel de 1170 francs, droit au bail portant sur les locaux suivants : « un hangar d’environ 146 m2 composé de : atelier, bureau et water-closets ».

Un congé avec offre de renouvellement a été délivré le 30 janvier 1987 à la demande de Monsieur [I] [N] à Monsieur [G], pour le 31 juillet 1987, avec demande de fixation du loyer à 36 000 francs à compter de cette date.

Suivant acte sous-seing privé en date du 16 avril 1988, Monsieur [I] [N] a donné à bail commercial à Monsieur [X] [G] les lieux situés [Adresse 4] pour une durée de neuf années à compter du 1er août 1987 jusqu’au 31 juillet 1996, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 36 000 francs à compter du 1er août 1987, , avec clause d’indexation fondée sur l’indice trimestriel du coût de la construction (indice de base deuxième trimestre 1987), contrat portant sur « un hangar fermé d’environ 146 m2 ».

Un congé avec offre de renouvellement a été délivré à Monsieur [X] [G] le 24 janvier 1996 pour le 31 juillet 1996, concernant le bail commercial du 1er août 1987 portant sur « un hangar fermé d’environ 146 m2 », avec loyer porté à 50 400 francs.

Suivant acte sous-seing privé en date du 9 août 1996, Monsieur [I] [N] a donné à bail commercial à Monsieur [X] [G] les lieux situés [Adresse 2], adresse correspondant au certificat de numérotage du 29 août 2006 versé aux débats, pour neuf ans à compter du 1er août 1996, jusqu’au 1er août 2005, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 50 400 francs, avec clause d’indexation (indice trimestriel du coût de la construction publié par l’Insee), bail portant sur « un hangar fermé d’environ 146 m2 ».

Un congé avec offre de renouvellement a été délivré à Monsieur [X] [G] à la demande de Monsieur [I] [R] [N] le 27 décembre 2004 pour le 1er août 2005, concernant le bail commercial du 1er août 1996 portant sur « un hangar fermé d’environ 146 m2 », avec loyer porté à 10 800 euros.

Suivant acte sous-seing privé en date du 15 mars 2005, Monsieur [R] [H] a donné à bail commercial à Monsieur [X] [G] les lieux situés [Adresse 2] pour neuf ans à compter du 1er août 2005, jusqu’au 31 juillet 2014, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 10 800 euros, soit 900 euros mensuels, avec clause d’indexation (« CRL 2,5% actuellement »), bail portant sur « un hangar fermé d’environ 146 m2 ».

Un congé avec offre de renouvellement a été délivré le 16 octobre 2013 à Monsieur [X] [G] à la demande de Monsieur [I] [R] [N] le 27 décembre 2004 pour le 31 juillet 2014, concernant le bail commercial du 15 mars 2005 portant sur « un hangar fermé d’environ 146 m2 », avec loyer porté à 15 797,04 euros.

Par acte sous-seing privé en date du 8 janvier 2014 portant renouvellement de bail commercial, Monsieur [R] [H] a renouvelé le bail commercial portant sur « un hangar fermé d’environ 146 m2 », pour une durée de neuf ans à compter du 1er août 2014 jusqu’au 31 juillet 2023, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 15 797,04 euros HT, Monsieur [X] [G] étant le preneur aux termes de ce contrat.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 15 novembre 2022, Monsieur [X] [G], garage [G], adressée à l’agence en charge de la gestion locative, informé cette dernière de sa décision de ne pas reconduire le contrat de bail commercial du 8 janvier 2014 entre son entreprise et Monsieur et Madame [R] [H], avec respect du délai de préavis de six mois et vacance du local à la fin du bail, le 31 juillet 2023. L’agence a accusé réception de la lettre recommandée « du 24 novembre 2022 » par courrier du 25 novembre 2022 et pris note de l’intention de libération des lieux occupés pour le 31 juillet 2023, courrier valant validation du congé selon les indications figurant sur le courrier électronique du 25 novembre 2022.

Un commandement de payer en matière commerciale a été délivré par acte d’huissier du 19 juin 2023 à Monsieur [X] [G] le 19 juin 2023 visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, à la demande de Madame [W] [H] venant aux droits de Monsieur [R] [H], pour paiement dans le délai d’un mois de la somme en principal de 5060,28 euros (loyers et charges impayés au 01/05/2023).

Ce commandement est en apparence régulier comme ayant été signifié à Monsieur [X] [G], preneur au vu des contrats successifs conclus entre les parties, en ce compris Madame [W] [V] veuve [H], dont il est constant qu’elle vient aux droits de Monsieur [R] [H], décédé le 23 janvier 2022, contrat dont le dernier en date était celui du 8 janvier 2014 qui était conclu au nom de Monsieur [X] [G]. Toutefois, d’une part, à la date de sa délivrance et également à la date de conclusion du contrat du 8 janvier 2014 ainsi qu’à celle du dernier congé avec offre de renouvellement, la SARL Garage [G], dont Monsieur [X] [G] était le gérant , avait été créée depuis le 11 mars 2006 selon extrait RCS produit par la partie demanderesse, et, d’autre part, le preneur ne l’ignorait pas puisque les avis de révision de loyer et les quittances de loyer des 22 juillet 2022, 26 juillet et 26 août 2022, 27 avril et 17 mai 2023, produits par la demanderesse, la SARL Garage [G], étaient établis au nom de la SARL Garage [G], de même que le courrier du 25 novembre 2022 de validation du congé donné par cette société selon courrier du 15 novembre 2022 signé et à en tête de [X] [G] "garage [G]", selon dénomination de cette SARL, de même et surtout qu’un avenant du 2 mars 2006 au renouvellement du bail commercial du 15 mars 2005, pourtant non visé dans le commandement litigieux, aux termes duquell’identité du preneur était modifiée à compter du 1er mars 2006, Monsieur [X] [G] changeant de nom et d’adresse pour devenir "SARL Garage [G]".

Ainsi, alors que les enjeux relatifs à un tel acte sont tels que sa régularité notamment formelle et les mentions y figurant ne doivent pas donner lieu à confusion dans l’esprit du preneur, il ne peut qu’être constaté que cet acte du 19 juin 2023 n’a pas été signifié au réel preneur selon avenant du 2 mars 2006 au contrat de bail commercial du 15 mars 2005, avenant de plus non cité et visé dans ce commandement alors qu’il comporte la qualité et l’identité du preneur telle que reprise et utilisée par le bailleur dans les documents contractuels établis postérieurement tels que produits, à savoir au moins à compter du 22 juillet 2022 ainsi que dans le courrier de validation du congé par le bailleur en date du 25 novembre 2022.

Le commandement de payer du 19 juin 2023 visant la clause résolutoire contractuelle sera par conséquent annulé.

Cette annulation rend sans objet ni fondement les autres demandes financières formées par la SARL Garage [G], d’autant plus que les lieux, occupés pendant plusieurs dizaines d’années n’ont jamais donné lieu à contestation quelconque relative à la surface du bien loué, dont il n’est pas démontré qu’il l’a été en considération de sa surface de façon exclusive et tout au moins déterminante au regard de cette durée d’occupation des lieux et des renouvellements successifs, ont été restitués le 31 juillet 2023, date de l’état des lieux contradictoire produit par la SARL Garage [G] et qu’aucune preuve des préjudices financiers et du préjudice moral n’est rapportée, outre absence d’applicabilité des dispositions légales invoquées aux contrats en cause compte tenu de leur date d’entrée en application. La demande reconventionnelle en paiement formée par l’ancien bailleur est pareillement sans fondement ni objet, là encore d’autant plus que la restitution des lieux déjà intervenue le 31 juillet 2023 pose la question du dépôt de garantie et de sa déduction pour détermintation de la créance locative.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du Code de Procédure Civile, la partie qui succombe supporte les dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. De plus, aux termes de l’article 700 du même code, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il n’apparaît pas inéquitable, de ne pas laisser à la charge de la demanderesse des frais de procédure de cette nature, de sorte que la somme de 1200 euros lui sera allouée au titre des dispositions de l’article 700 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare recevable l’opposition formée par la SARL Garage [G] le 10 juillet 2023 au commandement de payer du 19 juin 2023 visant la clause résolutoire contractuelle délivré par Madame [W] [H] née [V] venant aux droits de Monsieur [R] [H]

Annule le commandement de payer du 19 juin 2023 visant la clause résolutoire contractuelle délivré par Madame [W] [H] née [V] venant aux droits de Monsieur [R] [H]

Déboute la SARL Garage [G] de ses autres demandes

Déboute Madame [W] [H] née [V] venant aux droits de Monsieur [R] [H] de sa demande reconventionnelle

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions

Constate que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit

Condamne Madame [W] [H] née [V] venant aux droits de Monsieur [R] [H] à verser à la SARL Garage [G] la somme de 1200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

Rejette toute demande plus ample ou contraire

Laisse les dépens à la charge de Madame [W] [H] née [V] venant aux droits de Monsieur [R] [H], dont distraction au profit de la SCP LBG, avocats au barreau d’Orléans

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le DIX SEPT JUIN DEUX MIL VINGT CINQ et signé par Madame F. GRIPP et Pauline REIGNIER, greffier

Le Greffier La Présidente