PREMIERE CHAMBRE

05 Décembre 2024

N° RG 24/02730 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NWH2

72A

S.D.C. [Adresse 7]

C/

[R] [F]

[S] [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 05 décembre 2024, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], sise [Adresse 1] [Localité 6], représenté par son syndic la SARL Cabinet AMI ILE DE FRANCE dont le siège social est sis [Adresse 3] [Localité 6]

représenté par M^e Aurélie GUERRE, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Benjamin JAMI, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEURS

Madame [R] [F], demeurant [Adresse 4] – [Localité 5], défaillante

Monsieur [S] [B], demeurant [Adresse 4] – [Localité 5], défaillant

— -==o0§0o==--

Par acte d’huissier en date du 13 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC [Adresse 7] sis [Adresse 1], [Localité 6], représenté par son syndic le cabinet Ami Ile de France a fait assigner devant ce tribunal Monsieur [S] [B] et Madame [R] [F] afin d’obtenir leur condamnation solidaire à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  6876,85 euros, échéance du troisième trimestre 2023 incluses,

—  4000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  1200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il a sollicité en outre la capitalisation des intérêts et la condamnation solidaire des défendeurs aux entiers dépens.

Régulièrement assignés à l’étude, Monsieur [S] [B] et Madame [R] [F] n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture du 06 juin a fixé l’affaire au 17 octobre 2024 pour dépôt de dossier. La décision a été mise en délibéré au 05 décembre 2024 ;

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels pro-cède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats:

— la copie d’un acte de notarié du 25 septembre 2020 mentionnant la vente des lots 2041, 2158, 2159 dans un immeuble situé au [Adresse 2],

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 23 juin 2022, 8 février 2024, ayant régulière-ment approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic,

— une mise en demeure recommandée du 12 décembre 2022 mentionnant une somme de 7901,02 euros.

Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 6295,65 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Par ailleurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvre-ment d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables à ce seul copropriétaire.

N’entrent pas dans les « frais nécessaires » au recouvrement des charges: les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, les frais de l’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat et les relances postérieures à l’assignation.

Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d’opposition entre les mains du notaire et ceux d’inscription d’hypothèque légale.

Pour ce qui concerne les frais imputés après le 17 juillet 2006, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recou-vrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émolu-ments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement au titre des frais à hauteur de 161,20 euros correspondant à deux mises en demeure et une relance, les autres frais étant excessifs en ce qu’ils ne sont pas nécessaires au recouvrement de la dette et l’augmentent artificiel-lement.

Il résulte de l’acte notarié du 25 septembre 2020 que les deux défendeurs ne sont pas mariés et qu’ils ont conclu un PACS sous le régime de la séparation de biens, ce qui ne permet pas de retenir une solidarité légale. En outre, le règlement de copropriété n’est pas produit, ne permettant pas au tribunal de s’assurer de l’existence d’une solidarité contractuelle entre les deux défendeurs. La demande de condamnation solidaire sera donc rejetée.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [S] [B] et Madame [R] [F] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 6 456,85 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er octobre 2022 au 1er juillet 2023, au titre des charges de copropriété et des frais, 3ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2024.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année en-tière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le demandeur sollicite le bénéfice de l’article 1343-2 du Code civil et il convient de faire droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La carence du défendeur a causé au Syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [S] [B] et Madame [R] [F] à verser la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [S] [B] et Madame [R] [F], partie qui succombe supporteront les dépens de la présente instance.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, la nature de la créance et les conséquences d’un recouvrement tardif pour la copropriété justifie qu’il ne soit pas fait exception à l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Condamne conjointement Monsieur [S] [B] et Madame [R] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC [Adresse 7] sis [Adresse 1], [Localité 6] les sommes de :

—  6 456,85 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er octobre 2022 au 1er juillet 2023, au titre des charges de copropriété et des frais, 3ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2024 ;

—  600 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne Monsieur [S] [B] et Madame [R] [F] aux dépens qui seront partagés par moitié entre les parties ;

Rappelle que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 05 décembre 2024

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS