MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 11 août 2025

DOSSIER : N° RG 23/00474 – N° Portalis DB36-W-B7H-C7JM

AFFAIRE : [S] [Y], [I] [L] épouse [Y] C/ Société Hôtelière de TAHITI ITI, SARL immatriculée au RCS [Localité 3] sous le numéro 1586-B

TRIBUNAL CIVIL DE PREMIERE INSTANCE DE PAPEETE

ILE DE TAHITI

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2EME CHAMBRE

JUGEMENT N° RG 23/00474 – N° Portalis DB36-W-B7H-C7JM

AUDIENCE DU 11 août 2025

DEMANDEURS -

— Monsieur [S] [Y]

né le 13 Mai 1962 à [Localité 5]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 11]

représenté par Maître Yves PIRIOU de la SELARL JURISPOL, avocat au barreau de PAPEETE

— Madame [I] [L] épouse [Y]

née le 30 Août 1963 à [Localité 9]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 11]

représentée par Maître Yves PIRIOU de la SELARL JURISPOL, avocat au barreau de PAPEETE

DEFENDEUR -

— Société Hôtelière de TAHITI ITI, SARL immatriculée au RCS [Localité 3] sous le numéro 1586-B

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Blandine MARAIS, avocat au barreau de PAPEETE

COMPOSITION DU TRIBUNAL -

PRESIDENT : Mélanie COURBIS

GREFFIER : Hinerava YIP

PROCEDURE -

Requête en Action en contestation de congé et/ou demande de renouvellement de bail- Sans procédure particulière (30E) en date du 28 novembre 2023

Déposée et enregistrée au greffe le 28 novembre 2023

Rôle N° RG 23/00474 – N° Portalis DB36-W-B7H-C7JM

DEBATS -

En audience publique

JUGEMENT -

Par mise à disposition au greffe le 11 août 2025

En matière civile, par décision Contradictoire et en premier ressort ;

Le tribunal après en avoir délibéré,

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 15 novembre 2017, la SARL TAHITI ITI a donné à bail d’habitation meublé aux époux [Y] la villa n°[Cadastre 1] de la résidence [Adresse 7], à [Localité 12], moyennant un loyer mensuel de 84.500 F CFP outre 10.500 CFP de provision pour charges, pour une durée d’un an à compter du 1er décembre 2017, renouvelable par tacite reconduction.

Par acte du même jour, les époux [Y] ont également loué la villa n°[Cadastre 2] de la résidence [Adresse 7] appartenant à la SARL VEVERA.

Par actes d’huissier en date du 29 septembre 2023, la SARL Hôtelière de TAHITI ITI a fait délivrer aux époux [Y] un congé pour vendre, pour la date du 30 novembre 2023, valant offre de vente, le prix du bien étant fixé à la somme de 42.000.000 F CFP.

Un congé similaire a été délivré par la SARL VEVERA concernant la villa n°[Cadastre 2].

Par acte d’huissier en date du 13 décembre 2023, les époux [Y] ont fait assigner la SARL Hôtelière de TAHITI ITI devant le Tribunal Civil de Première Instance de PAPEETE, auquel ils demandent de prononcer la nullité des congés pour vente délivrés le 29 septembre 2023.

Par ordonnance en date du 24 avril 2024, le juge de la mise en état a :

Débouté la SARL Hôtelière de TAHITI ITI de sa demande de jonction avec la procédure RG23/473,Enjoint à la SARL Hôtelière de TAHITI ITI de produire un extrait de son registre de commerce,Condamné la SARL Hôtelière de TAHITI ITI à payer à [S] [Y] et à [I] [L] épouse [Y] la somme de 50.000 F CFP sur le fondement de l’article 407 du Code de Procédure Civile de la Polynésie Française,Condamné la SARL Hôtelière de TAHITI ITI aux dépens de l’incident, dont distraction au profit de la SELARL JURISPOL.

Dans leurs dernières conclusions récapitulatives reçues par RPVA le 31 mars 2025, auxquelles il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, les époux [Y] demandent au Tribunal de :

Dire nuls et nuls d’effets les congés pour vendre notifiés par exploit d’huissier le 29 septembre 2023 portant sur la villa 506 de la Résidence [8] la société hôtelière de TAHITI ITI à leur payer la somme de 250.000 F CFP en application des dispositions de l”article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française,Condamner la société hôtelière de TAHIT ITI aux entiers dépens dont distraction d’usage.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [Y] relèvent que le contrat porte en réalité sur une location non-meublée contrairement aux stipulations du bail et qu’ainsi, le congé aurait dû être délivré avec un préavis de six mois. Ils notent que l’autre villa louée n°517 l’est pas un autre bailleur.

Ils estiment en outre que le congé donné ne précise pas les conditions de la vente puisque le bien est construit sur un terrain appartenant à la SCI PUUNUI et non au bailleur donnant congé. Ils soutiennent que le premier congé délivré le 23 août 2022 était nul pour ne pas avoir été délivré dans les formes requises. Ils rappellent qu’en tout état de cause, ils ont continué à payer leur loyer de sorte qu’aucune indemnité d’occupation n’est due.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives reçues par RPVA le 3 décembre 2024, auxquelles il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL HOTELIERE DE TAHITI ITI sollicite du Tribunal de :

Débouter les demandeurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions, Reconventionnellement,A titre principal,Valider les congés pour vendre signifiés le 29 septembre 2023 à M. [S] [Y] et Mme [I] [L] épouse [Y],En conséquence,Ordonner leur expulsion et celle tout occupant de leur chef, de la villa N° [Cadastre 1] qu’ils occupent résidence [Adresse 6] sur la Commune de [Localité 12], avec, au besoin, l’assistance de la force publique, Les condamner solidairement à lui payer une indemnité d’occupation de 95.000 xpf par mois depuis le 1er décembre 2023, soit 1.140.000 xpf pour la période écoulée, sauf à parfaire au jour de la décision à intervenir, En ordonner la compensation à hauteur des sommes déjà réglées,Assortir ces obligations d’une astreinte de 10.000 xpf par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux, Se réserver la compétence de liquidation de l’astreinte,A titre subsidiaire,Juger que le bail a été résilié amiablement à la date du 23 février 2023,En conséquence ordonner leur expulsion et de celle tout occupant de leur chef, de la villa N° [Cadastre 1] qu’ils occupent résidence [Adresse 6] sur la Commune de [Localité 12], avec, au besoin, l’assistance de la force publique,Les condamner solidairement à payer à la défenderesse, une indemnité d’occupation de 95.000 xpf par mois depuis le 1er décembre 2023, soit 1.140.000 xpf pour la période écoulée, sauf à parfaire au jour de la décision à intervenir, En ordonner la compensation à hauteur des sommes déjà réglées, Assortir ces obligations d’une astreinte de 10.000 xpf par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux, Se réserver la compétence de liquidation de l’astreinte, En tout état de cause,Condamner solidairement les demandeurs à payer à la défenderesse la somme de 500.000 xpf pour procédure abusive, Les condamner, dans les mêmes termes, à lui payer la somme de 250.000 xpf au titre de l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française, et les condamner aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, la SARL HOTELIERE DE TAHITI ITI indique que les époux [Y] n’ont jamais eu l’intention d’habiter la villa n°[Cadastre 1] et n’ont pas cherché à rectifier ou requalifier le bail. Elle considère que la demande de requalification du bail en bail non meublé, si elle n’est pas prescrite, doit être rejetée.

Elle considère que le congé est légal car visant le bien dans les mêmes termes que le bail.

Elle rappelle qu’un précédent congé avait été notifié aux locataires le 23 août 2022 pour le 26 février 2023 mais que les locataires, après une offre d’achat refusée, avaient préféré se maintenir dans les lieux. Elle note que les époux [Y] ne démontrent pas que le propriétaire de la maison et du terrain ne seraient pas la même personne.

Elle ajoute qu’en tout état de cause, pour pouvoir être déclaré nul, le congé doit faire grief au locataire. Or il ne peut y avoir de grief si le locataire n’a pas manifesté son souhait d’acheter le bien.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 2 avril 2025 et l’audience de plaidoirie fixée au 19 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité du congé pour vente

— le délai de préavis

En l’espèce, il est constant que la villa n°506 est soumise aux dispositions de la loi du Pays du 10 décembre 2012, que les locataires aient eu ou non l’intention d’en faire leur résidence principale.

La question de la qualification du bail meublé ou non meublé n’a de conséquence qu’en terme de délais de préavis.

En effet, au terme de l’article LP18 de cette loi, le bailleur qui souhaite donner congé pour vendre doit respecter un congé de deux mois en cas de bail conclu pour une période d’un an et de six mois en cas de bail d’une durée supérieure à un an.

Or en l’espèce, il n’est pas contesté, et cela ressort de l’état des lieux d’entrée, que la villa n°[Cadastre 1] n’était pas meublée à la prise à bail. Les parties ne pouvant déroger aux dispositions de la loi du Pays, le bail aurait dû être conclu pour une durée de trois ans et non pas un an comme indiqué au contrat.

Par conséquent, les époux [Y] sont fondés à se prévaloir d’un congé d’une durée de six mois.

Toutefois, le non-respect de ce délai n’est pas une cause de nullité du congé mais peut seulement permettre de repousser la date donnée de terme du bail.

En l’occurrence, les époux [Y] pouvaient donc se maintenir dans les lieux jusqu’au 30 mars 2024.

— les conditions de vente

Aux termes de l’article LP21, le congé doit préciser le prix et les conditions de vente.

En l’occurrence, le congé indique que la vente concerne “[Adresse 10], Villa [Cadastre 1] de 110 m² habitables, meublée, comprenant 2 chambres, 2 salles de bains, un grand salon, une cuisine équipée, une terrasse couverte” et ce au prix de 42.000.000 xpf.

Par ailleurs, le seul extrait cadastral produit, qui comporte des indications différentes des avis d’imposition foncier, ne permet pas d’affirmer que la SARL HOTELIERE DE TAHITI ITI ne serait plus propriétaire de la parcelle HX-38 sur laquelle est édifiée la villa [Cadastre 1]. En tout état de cause, les époux [Y] n’ayant pas manifesté leur intention d’acheter ce bien, ils ne justifient d’aucun grief permettant de voir le congé atteint de nullité.

Il convient donc de considérer que le bail s’est trouvé résilié au 30 mars 2024 et les époux [Y] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date et d’ordonner en conséquent, leur expulsion des lieux, sous astreinte de 5.000 Fcfp par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la présente décision.

En l’absence d’impayés de loyers, il sera simplement indiqué que jusqu’à complète libération des lieux, ils seront condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation équivalent au montant du loyer et charges, soit 95.000 Fcfp.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

En droit, l’exercice d’une action en justice constitue un droit qui ne dégénère en abus que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce,la SARL HOTELIERE DE TAHITI ITI n’apporte pas d’éléments permettant d’établir que les époux [Y] ont agi avec mauvaise foi.

En effet, la mauvaise appréciation qu’une partie fait de ses droits ne constitue pas à elle seule une faute caractéristique d’un abus.

En conséquence, la demande présentée sur ce fondement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 406 du Code de procédure civile de la Polynésie française, les époux [Y], partie perdante, seront solidairement condamnés aux dépens.

Par ailleurs, il serait inéquitable de mettre à la charge de la SARL HOTELIERE DE TAHITI ITI tout ou partie des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

En conséquence, par application de l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française, les époux [Y] seront condamnés solidairement à payer à la SARL HOTELIERE DE TAHITI ITI la somme de 120.000 FCFP.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate la résiliation du bail au 30 mars 2024,

Ordonne l’expulsion de M.[S] [Y] et Mme [I] [L] épouse [Y] et celle tout occupant de leur chef, de la villa N° 506 située [Adresse 10] sur la commune de [Localité 12], avec, au besoin, l’assistance de la force publique, et ce sous astreinte de 5.000 Fcfp par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision,

Condamne M.[S] [Y] et Mme [I] [L] épouse [Y] solidairement à payer à la SARL HOTELIERE DE TAHITI ITI une indemnité d’occupation mensuelle de 95.000 xpf jusqu’à libération complète des lieux,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne solidairement M.[S] [Y] et Mme [I] [L] épouse [Y] à payer à la SARL HOTELIERE DE TAHITI ITI la somme de 120.000 FCFP au titre de l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française,

Condamne solidairement M.[S] [Y] et Mme [I] [L] épouse [Y] aux dépens.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

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Le Président, Le Greffier,

Mélanie COURBIS Hinerava YIP