TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Elisabeth [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Isabelle DUQUESNE CLERC

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/09504 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3PUB

N° MINUTE :

5 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 17 décembre 2024

DEMANDERESSES

Madame [M] [N], demeurant [Adresse 4]

Société MAIF, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentées par M^e Isabelle DUQUESNE CLERC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0895

DÉFENDEURS

Madame [F] [U], demeurant [Adresse 5]

Monsieur [G] [U], demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Elisabeth LANÇON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0117

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 décembre 2024 par Olivier ADAM, Vice-président assisté de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 17 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 23/09504 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3PUB

FAITS ET PROCEDURE

Par exploit d’huissier en date du 18 août 2023 et du 22 août 2023 Madame [M] [N] et la société d’assurance MAIF ont fait assigner Madame [F] [U] et Monsieur [G] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de céans aux fins de voir :

ORDONNER la compensation des dettes connexes ;CONDAMNER solidairement Monsieur [G] [U] et Madame [F] [U] à lui payer 7 707,08 euros,CONDAMNER solidairement Monsieur [G] [U] et Madame [F] [U] à payer 1 838,24 euros à la MAIF, en vertu de la subrogation légale,CONDAMNER solidairement Monsieur [G] [U] et Madame [F] [U] à payer à la MAIF, la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 et aux entiers dépens

A l’appui de leurs prétention les demandeurs exposent que Madame [M] [N] est propriétaire bailleur d’un appartement sis [Adresse 1] à [Localité 10], qu’elle est assurée par la MAIF et que le logement a été donné à bail meublé à Madame [F] [U] depuis le 27 août 2017, Monsieur [G] [U] se portant caution solidaire de sa fille. Ils précisent que Madame [F] [U] a donné congé le 29 juillet 2020 et qu’un état des lieux sortant a été effectué le 24 août 2020 constatant des dégradations que la locataire n’a pas voulu régler tandis qu’elle a dû changer la serrure car la locataire n’a pas rendu les clefs.

L’affaire a été appelée le 11 janvier 2024 et après renvoi, plaidée le 24 octobre 2024.

Les demandeurs réitèrent leurs prétentions, renvoyant à leurs conclusions et pièces annexées.

Monsieur et Madame [U] soulèvent la nullité du bail, ce qui est possible car l’action est prescrite par 5 ans, sur le fondement du dol du fait de la rétention d’informations capitales au moment de la signature du bail les amenant à prendre conscience à partir de 2019 de leur erreur, la bailleresse n’ayant pas remédié aux désordres. Ils sollicitent en conséquence l’annulation du contrat, le débouté de la demanderesse, et la voir condamnée au paiement de la somme de 15000 Euros au titre du préjudice subi du fait du dol. Ils sollicitent subsidiairement de dire et juger que la bailleresse est irrecevable en ses demandes et qu’elle reste débitrice de la somme de 2001,58 Euros et après compensation la condamner au paiement de la somme de 1857,42 Euros et subsidiairement 1480,50 Euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision. Enfin, ils sollicitent outre le rejet de la demande de la MAIF, la condamnation du bailleur au paiement de la somme de 5000 Euros du fait de sa déloyauté et pour abus de droit outre 5000 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Les défendeurs renvoient pour de plus amples exposés à leurs conclusions et pièces annexées.

Les demandeurs, représentés, au titre de leurs prétentions, ajoutent compte tenu des moyens de défense présentés de voir juger irrecevable la demande de nullité du contrat de bail fondée sur le dol, celle-ci étant prescrite par 3 ans, débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes reconventionnelles et rejeter la demande de dommages et intérêts formulée par les défendeurs, les conditions du dol n’étant pas réunies.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2024. Il sera statué par jugement contradictoire susceptible d’appel.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le contrat de bail :

L’article 2224 du Code civil énonce que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Monsieur et Madame [U] invoquent la nullité du bail tandis que les demandeurs invoquent la prescription de l’action s’agissant de cette demande et le rejet de la demande en nullité.

Le délai de droit commun prévu par l’article 1224 ne s’applique qu’à défaut de dispositions particulières, telle que le délai de 3 ans prévu par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

L’action des défendeurs, introduite dans le cadre du litige né de l’acte introductif d’instance du 18 août 2023 est prescrite après 3 ans ; le contrat de bail ayant été conclu le 27 août 2017 et les défendeurs invoquant la connaissance des faits les conduisant à exercer leur action à compter de l’automne 2019 soit plus de 4 ans avant l’exercice de leur droit, il apparaît que l’action est prescrite.

En conséquence, il y aura lieu de déclarer irrecevable la demande en annulation du contrat formée par Monsieur et Madame [U].

Sur la demande principale de Madame [N] en indemnisation des dégradations :

L’article 1732 du code civil énonce que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce la bailleresse indique que l’état de sortie mentionne des dégradations : [Localité 8] dégradés (trous, écailles, tâche, infiltration, fissures), porte impossible à fermer à clé, parquet usé, taché et rayé et latte manquante, fenêtre très difficile à ouvrir, encadrement moisi et plinthe sous fenêtre décollée, radiateur vétuste et sale, mauvais entretien de la cuisine : traces de calcaire sur l’évier, robinetterie oxydée et calcaire, plan de travail en mauvais état, prises électriques mal fixées. Elle indique qu’elle a fait appel à plusieurs entrepreneurs, lesquels ont tous, sauf un, estimé qu’un simple ponçage ne saurait suffire à réparer les rayures qui sont trop profondes sur le parquet, qui nécessitent son remplacement. Elle sollicite en conséquence au titre des dégradations la condamnation solidaire de Monsieur [G] [U] et de Madame [F] [U] à lui payer la somme de 7636,38 euros (11 326,20 Euros de frais de réparations – 1 851 euros de créances dont le dépôt de garantie – 1 838,24 euros de remboursement d’assurance). La somme de 7636,38 Euros intègre celle de 4356 Euros au titre du remplacement du parquet. Elle produit les pièces afférentes à ses demandes dont notamment devis, états des lieux, photographies, échanges de courriels et courriers.

S’agissant de la demande formée au titre du remplacement du parquet, au regard des pièces produites par les parties il est constaté que l’état des lieux entrant, qui d’une manière générale ne mentionne pas l’état des supports, ne mentionne pas l’état du parquet couvrant le sol des différentes pièces. L’état des lieux sortant quant à lui mentionne pour le sol de l’entrée « [Localité 7] » (Etat d’usage) et « parquet rayé manque une latte », pour le sol de la cuisine « ME » (mauvais état) et « parquet usé, taché et rayé », pour le sol du salon « Etat d’Usage » « parquet rayé et taché » et celui de la chambre « [Localité 7] » (état d’usage) « parquet rayé par endroits ». La locataire mentionne pour sa part au titre du parquet : « il fait certes état aussi de rayures sur le plancher. Certaines peuvent être de mon fait mais d’autres existaient déjà à mon entrée dans les lieux ». Au titre de la remise en état, il est constaté que la bailleresse indique dans son courrier du 20 octobre 2020 que les travaux de remise en état sont estimés à 2354 Euros. La bailleresse produit ainsi un devis « [Localité 9] Pro » pour 2354 Euros en rénovation du parquet puis un autre devis, « [Localité 6] éco habitat » pour 4356 Euros, très succinct, pour un parquet « point de hongrie » sans mention de l’espèce de bois concerné ni mention du détail des travaux effectués.

Il résulte de ces constatations d’une part qu’il n’est principalement pas démontré que des dégradations de la part de la locataire sont intervenues, les photos à cet égard n’étant pas explicites s’agissant des « rayures profondes » invoquées par la bailleresse et pouvant être des dégradations, et ce alors et surtout que l’état des lieux entrant ne mentionne pas l’état du parquet ; en outre l’état des lieux sortant mentionne « état d’usage » ou « mauvais état » (pour la cuisine) sans ajouter « D » (dégradations), comme la nomenclature le prévoit, pour le salon et l’entrée. Enfin, s’agissant du quantum demandé, il n’est pas suffisamment démontré, en présence de montants différents, que la somme réclamée est due, étant précisé que les devis ne peuvent être appréciés qu’à titre d’information et ne reflètent pas la réalité de frais engagés. Il ne sera donc pas fait droit à la demande formée pour 4356 Euros au titre du parquet.

S’agissant de la demande formée au titre de la dégradation des murs, l’état des lieux entrant ne mentionne pas leur état tandis que l’état des lieux sortant mentionne un état d’usage, avec des «D » (dégradations) localisées dans les pièces (trous). La bailleresse produit plusieurs devis outre une facture pour 585 Euros nets de frais. Il est donc constaté que des dégradations sont intervenues de telle sorte que la somme de 585 Euros sera retenue.

S’agissant de la réfection des joints de la cuisine et de la salle de bain, l’état des lieux entrant n’apporte pas d’éléments tandis que l’état de sortie indique que les joints avaient noirci et la bailleresse produit une facture et indique donc avoir a engagé une dépense s’élevant à 135 euros. Cette somme sera également retenue.

Sur l’état des toilettes, il est mentionné un fond de cuvette noire alors que cela relève de l’entretien courant. La locataire n’a pas contesté devoir cette somme. La somme de 144 Euros mentionnée dans le devis afférent sera retenue.

Sur l’installation électrique dont les prises électriques l’état des lieux entrant n’apporte pas d’éléments tandis que l’état sortant mentionne « [Localité 7] » et « NT » (non testée) mais ne se prononce pas sur une dégradation (par de mention D). A cet égard les photos jointes permettent de constater que ces prises pour certaines sont descellées et apparaissent en tous cas vétuste et démunies de conducteur de terre. Il n’est en outre produit que des devis. La somme de 369,89 euros revendiquée ne sera pas retenue.

Sur le plan de travail de la cuisine : L’état des lieux entrant n’apporte pas d’éléments. L’état des lieux sortant montre un plan de travail bois assorti d’un robinet et d’un évier inox outre une plaque électrique deux feux apparaissant en « état d’usage » ou « mauvais état » pour le plan lui-même. Il n’est pas mentionné de dégradations (D) s’agissant des éléments y compris le plan tandis que les joints de l’évier (« posés à l’origine ») sont décrits comme posés grossièrement. Il n’est pas démontré que la locataire a effectué un usage anormal de ces éléments qui apparaissent, au regard des photos jointes, en état d’usage. Les frais engagés (selon la facture produite) peuvent donc être retenus avec un coefficient d’usage de 50% de telle sorte que la somme de 413 Euros sera donc retenue (sur les 825 Euros TTC constaté à ce titre dans la facture, les autres montant concernant d’autres travaux).

Sur la restitution de la seconde clef, l’état des lieux entrant mentionne « deux jeux de clefs » et l’état sortant une seule clef. La locataire indique qu’elle a renvoyé les clefs en recommandé et produit l’accusé de réception en date du 20 septembre 2020 tandis que la facture pour le changement de serrure date du 16 septembre 2020 soit trois semaines après le départ des lieux. Il est donc constaté que la locataire a procédé à un envoi au moment du changement tandis que les pièces produites et notamment le courriel de la caution en date du 30 août 2017 démontrent que pour autant la serrure était défectueuse depuis longtemps et qu’en tout état de cause il n’appartenait pas à la locataire de faire procéder à son changement. Il n’est donc pas formellement établi que la défectuosité de la serrure soit le résultat d’une dégradation locative. La somme de 780 Euros invoquée en tant que frais de changement de serrure ne sera donc pas retenue.

En conséquence sera retenue au titre des frais de réparation locative la somme totale de 1277 Euros. Il convient de noter qu’après compensation telle que l’opère la demanderesse et sans opposition de la partie adverse du dépôt de garantie pour 1209 Euros, le bailleur devient créancier pour la somme de 68 Euros. Les preneurs restent donc à ce titre redevable de la somme de 68 Euros.

Sur les autres demandes :

Sur la demande en réparation de l’immobilisation du logement pour travaux :

Les demanderesses sollicitent au titre du préjudice de jouissance la somme de 3627 Euros correspondant à trois mois de loyer, cette durée étant celle, invoquée, de la réparation de certaines dégradations.

Cependant s’il est produit à ce titre plusieurs devis et 4 factures de travaux, aucun élément ne démontre une immobilisation pendant 3 mois et ce d’autant que les 4 factures (APCE : Electricité, Nidhal : divers, Eco Building : divers, Mes dépanneurs : serrure) concernent au total 24 heures de travail et surtout couvrent des travaux dépassant ceux étant liés aux dégradations imputées à la locataire.

En l’absence en conséquence d’éléments suffisants il ne sera pas fait droit à la demande.

Sur le solde de loyer :

Les défendeurs invoquent un accord avec la bailleresse selon lequel le congé sera pris en compte le 20 juillet 2020 un effet au 20 août et qu’elle serait revenue sur cet accord, indiquant que la date à prendre en compte est le 29 août, le courrier recommandé ayant été retiré le 29 juillet 2020. Cependant, et malgré l’accord qui serait intervenu, le bail prend effectivement fin à réception du congé, après échéance du préavis, en l’occurrence 1 mois, soit au 29 août 2020. En conséquence les défendeurs restent redevables de la somme de 377,08 euros.

Sur le recours subrogatoire de la MAIF :

La MAIF, représentée, sollicite en application du présent litige la condamnation solidaire de Monsieur [G] [U] et de Madame [F] [U] à lui payer 1 838,24 Euros en vertu de la subrogation légale, en application de l’article L121-12 du Code des assurances. Madame [N] [M] expose que la MAIF, son assureur, a été amené à l’indemniser pour les dégradations à hauteur de 1838,24 Euros, cette somme devant donc être réglée par les défendeurs à la MAIF. Cependant la solution du litige conduit à admettre au titre de la créance de Madame [N] [M] s’agissant des dégradations locatives la somme de 68 Euros, dépôt de garantie déduit.

Les défendeurs seront donc condamnés au paiement de la somme de 68 Euros à la MAIF en vertu de la subrogation légale, à titre partiel du montant indemnisé à l’assurée.

Sur les demandes reconventionnelles :

Sur la demande en dommages et intérêts du fait du dol :

Madame et Monsieur [U] sollicitent, s’agissant de l’annulation du contrat pour dol, la condamnation des demandeurs au paiement de la somme de 15000 Euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Cependant, en l’absence d’annulation du contrat de bail il ne peut être retenu un préjudice au titre celle-ci. Il ne sera donc pas fait droit à cette demande.

Sur la créance des défendeurs :

Les défendeurs estiment que du fait du débouté intégral de la bailleresse, ils sont créanciers pour un total de 2001,58 Euros vis-à-vis de celui-ci par l’addition du dépôt de garantie (1209 Euros), de la régularisation pour charges (2017 – 2020) de 642,58 Euros et du prix de vente du lave-linge non-versé à la fin du bail au motif fallacieux selon eux d’une fuite de celui-ci nécessitant l’achat d’un nouveau lave-linge (150 Euros). Ils précisent que cette créance peut être subsidiairement de 1857,42 Euros ou encore 1480,50 Euros au minimum s’il est tenu compte de deux demandes de Madame [N] [M] (nettoyage WC et solde de loyer).

En l’espèce au regard des pièces produites par les parties il est établi que nonobstant l’accord qui aurait été passé, le bail a pris fin à l’issue du délai d’un mois suivant la réception du congé. En conséquence les défendeurs restent débiteurs de la somme de 377,08 Euros selon les décomptes produits.

S’agissant des sommes dues par la bailleresse, il apparaît que celle-ci s’était engagée à régler l’achat du lave-linge pour 150 Euros puis a invoqué la fuite de l’appareil démontrée par deux photos. Cependant en tout état de cause ces évènements sont postérieurs à l’achat lequel n’a été prorogé que par la volonté du bailleur de régler la somme en fin de bail. Dès lors la somme de 150 Euros reste due. De même le solde de régularisation de charges 2017-2020 pour 642,58 Euros résulte du calcul produit par la bailleresse en annexe à son courrier du 20 octobre 2020 réclamant sa créance du fait des dégradations. Ces calculs étant probants, cette somme reste due par Madame [N].

Dès lors après décompte total et compensations il apparaît que Madame [N] [M] reste redevable de la somme de 347,50 Euros. (Au titre du bailleur : 68 Euros pour dégradations après déduction du dépôt de garantie + 377,08 Euros pour solde locatif versus au titre des défendeurs 642,58 Euros pour régularisation de charges + 150 Euros pour paiement du lave-linge).

En conséquence au titre des créances réciproques et pour solde de tout compte locatif et bailleur Madame [N] [M] sera condamnée au paiement de la somme de 347,50 Euros.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts pour abus de droit d’agir en justice :

Les défendeurs sollicitent la condamnation de Madame [N] [M] à la somme de 5000 Euros au titre de l’abus de droit d’agir en justice, s’agissant d’une créance prescrite selon les défendeurs.

Cependant la prescription de l’action n’a pas été retenue outre le fait que les parties ont fait valoir de part et d’autre des créances à la suite de la fin de bail les liant. Il ne peut donc être retenu un abus de droit, les défendeurs à ce titre n’apportant par ailleurs aucune preuve de la mauvaise foi du bailleur, qui aurait engagé son action de manière dilatoire connaissant par avance son issue. Il ne sera donc pas fait droit à cette demande d’indemnisation.

Sur les demandes accessoires :

Madame [N] [M], partie succombant, sera condamnée aux entiers dépens.

Au regard de l’équité et de la situation économique des parties et de la condamnation aux dépens, Madame [N] [M] sera condamnée au paiement de la somme de 700 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire susceptible d’appel mis à disposition par le greffe,

Condamne Madame [N] [M] à verser à Madame [F] [U] et Monsieur [G] [U] la somme de 347,50 Euros au titre des créances et dettes réciproques et pour solde de tout compte locatif pour le bail du [Adresse 1] à [Localité 10],

Condamne Madame [N] [M] aux entiers dépens,

Condamne Madame [N] [M] au paiement de la somme de 700 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rejette les autres demandes des parties,

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé aux jours an et mois susdits,

La greffière Le juge des contentieux de la protection