TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître ZAHEDI

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître CHAUMANET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/04633 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4YVD

N° MINUTE :

4 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 27 novembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [E] [O],

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître CHAUMANET, avocat au barreau de Paris, vestiaire #R101

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [G],

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître ZAHEDI, avocat au barreau de Paris, vestiaire #K103

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne-Sophie STORELV, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 novembre 2024 par Anne-Sophie STORELV, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 27 novembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/04633 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4YVD

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du huissier en date du 10 avril 2024, Mme [E] [O] a fait citer M. [X] [G] aux fins de voir:

— constater la qualité d’occupant sans droit ni titre de M. [G],

— ordonner l’expulsion de M. [G] ainsi que celle de toute personne dans les lieux de son chef, et ce, avec le concours de la force publique, ainsi que d’un serrurier s’il y a lieu, et ce sous astreinte provisoire d’un montant de 50€ par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et pour une durée de 6 mois ou jusqu’au jour de complète libération des lieux et remise des clés, si celle-ci intervient avant l’expiration du délai de 6 mois,

— condamner M. [G] à payer à Mme [O] une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges, comme si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail le 20 septembre 2023, et jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner M. [G] au paiement d’une somme de 1500€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, et aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de la sommation de quitter les lieux.

À l’audience du 7 octobre 2024 la partie demanderesse a, par l’intermédiaire de son conseil, déclaré maintenir l’intégralité de ses demandes. Elle a rajouté une demande de résiliation judiciaire du bail, si l’article L641-12 du Code de commerce était jugé non applicable en l’espèce. Elle a déclaré également s’opposer à l’octroi de délais étant dans une situation difficile, notamment pour rembourser un prêt.

Elle a précisé enfin que l’arriéré déjà constitué au titre des indemnités d’occupation s’élève à la somme de 49 768,36€ au mois d’octobre 2024 inclus.

Mme [O] a expliqué essentiellement à l’appui de ses demandes :

— qu’elle a consenti à la société ( SARL) OLO EDITIONS un contrat de location de logement nu portant sur un appartement situé [Adresse 2], à compter du 3 février 2022 et pour y loger exclusivement M. [X] [G], et que le 20 septembre 2023 elle a été destinataire d’un courrier du Cabinet BDR & Associés, mandataires judiciaires, lui notifiant la résiliation du bail à toutes fins, mais également l’impossibilité d’en assurer la libération, s’agissant d’un logement d’habitation,

— que le 6 février 2024 son conseil a adressé une mise en demeure de quitter et de rendre les clés à M. [G], mais que ce dernier s’est maintenu dans les lieux sans autorisation, malgré la procédure de liquidation judiciaire de la société OLO EDITIONS et les différents entretiens avec le cabinet administrateur de biens MAS ROCHER,

— qu’elle a pris acte que par application des dispositions de l’article L641-12 du code de commerce, et suite au courrier de BDR&Associés, le bail est résilié de plein droit depuis le 20 septembre 2023,

— qu’en conséquence M. [G], ainsi que tous occupants de son chef, sont occupants sans droit ni titre des locaux mis initialement à la disposition de la société OLO EDITIONS,

— que dès lors elle s’estime fondée à demander la condamnation de M. [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer contractuel, ainsi que son expulsion sous astreinte.

M. [G] en défense a soulevé à titre principal l’irrecevabilité des demandes de Mme [O] à son encontre et en conséquence le débouté de l’ensemble de ses demandes.

À titre subsidiaire il a sollicité le débouté de la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, ainsi que de la demande de fixation d’une astreinte et a sollicité l’octroi d’un délai de 12 mois à compter de la décision à intervenir pour quitter les lieux.

En tout état de cause il a demandé à voir écarter l’exécution provisoire de toute décision à intervenir et a sollicité la condamnation de Mme [O] au paiement d’une somme de 3000€ au titre de l’article 700, et aux entiers dépens.

M. [G] a en effet précisé qu’il n’est ni contesté ni contestable que le locataire de l’appartement est la société OLO EDITIONS, de sorte que l’action dirigée uniquement contre lui est irrecevable.

L’action devrait en conséquence selon lui, viser le locataire des lieux qui ne les a pas restitués et que le liquidateur judiciaire aurait dû également être assigné, et la créance déclarée à la procédure collective.

Il a fait valoir enfin que les dispositions de l’article L641-12 du Code de commerce vise “la résiliation du bail des immeubles utilisés pour l’activité de l’entreprise” alors que le contrat de bail en date du 3 février 2022 consenti à la société OLO EDITIONS est expressément cantonné à l’usage exclusif d’habitation et n’entre pas dès lors dans le champ d’application de l’article précité.

En outre il a allégué que n’étant pas le locataire des lieux, il ne saurait être tenu au paiement d’une indemnité d’occupation qui reste seule à la charge du locataire, et que par ailleurs il n’y a eu ni restitution des clés par le locataire, ni état des lieux, de sorte que la résiliation du bail n’a pas effectivement eu lieu.

SUR CE

Sur les demandes principales

Attendu que selon les dispositions de l’article L641-12 du Code de commerce dans sa version en vigueur depuis le 11 décembre 2010:

“Sans préjudice de l’application du I et du II de l’article L. 641-11-1, la résiliation du bail des immeubles utilisés pour l’activité de l’entreprise intervient dans les conditions suivantes :

1° Au jour où le bailleur est informé de la décision du liquidateur de ne pas continuer le bail ;

2° Lorsque le bailleur demande la résiliation judiciaire ou fait constater la résiliation de plein droit du bail pour des causes antérieures au jugement de liquidation judiciaire ou, lorsque ce dernier a été prononcé après une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, au jugement d’ouverture de la procédure qui l’a précédée. Il doit, s’il ne l’a déjà fait, introduire sa demande dans les trois mois de la publication du jugement de liquidation judiciaire ;

3° Le bailleur peut également demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire, dans les conditions prévues aux troisième à cinquième alinéas de l’article L. 622-14.

Le liquidateur peut céder le bail dans les conditions prévues au contrat conclu avec le bailleur avec tous les droits et obligations qui s’y rattachent. En ce cas, toute clause imposant au cédant des dispositions solidaires avec le cessionnaire est réputée non écrite.

Le privilège du bailleur est déterminé conformément aux trois premiers alinéas de l’article L. 622-16.”;

Que cet article vise le bail des immeubles utilisés pour l’activité de l’entreprise;

Qu’en l’espèce le bail de location ou de colocation de logement nu signé le 3 février 2022 entre Mme [O] et la SARL OLO EDITIONS est un bail d’habitation soumis au titre Ier de la loi du 6 juillet 1989, et dont la destination était d’y loger exclusivement

M. [G], qui n’est pas le gérant de la société, mais a priori uniquement associé;

Qu’il ne s’agit ni d’un bail commercial, ni d’un bail mixte professionnel et à usage d’habitation, mais nénamoins d’un bail nécessairement lié à l’activité de la société puisque l’occupant est un des associés de celle-ci, et que c’est précisément cette qualité qui fonde l’occupation du logement;

Qu’en l’espèce il y a lieu de considérer en conséquence que le mandataire judiciaire était fondé à solliciter la résiliation de plein droit de ce bail à compter de la notification de la lettre adressée à ce titre à l’administrateur de biens, soit le 20 septembre 2023, et ce au visa de l’article L641-12 du Code de commerce;

Que dès lors il est également justifié que la bailleresse puisse poursuivre l’expulsion de M. [G], seul occupant, devenu sans droit ni titre sans droit ni titre, depuis cette date;

Que Mme [O] doit en conséquence être déclarée recevable en ses demandes;

Que M. [G] qui reconnaît continuer à occuper les lieux, malgré la délivrance d’une mise en demeure le 6 février 2024 et la signification d’une sommation de quitter les lieux, de les vider et de restituer les clés, signifiée le 13 février 2024, doit également être condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle et qui peut être fixée au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges, et ce à compter de la date de résiliation du bail, le 21 septembre 2023, jusqu’à la libération effective des lieux;

Que M. [G] étant d’ailleurs le seul occupant des lieux, l’absence de restitution des clés et d’état des lieux de sortie ne résulte que de son fait, et il ne peut en être fait reproche aux autres parties;

Que le bailleur peut décider de ne poursuivre qu’un seul de ses co-débiteurs qui paraît plus solvable, si l’un d’entre eux est déclaré en liquidation judiciaire, et/ou si la déclaration de créance n’a pas pu être faite dans les 2 mois à compter de la publication au Bodacc;

Qu’en l’espèce la SARL OLO EDITIONS a fait l’objet d’un jugement prononçant l’ouverture de liquidation du judiciaire le 17 novembre 2022 et le bail étant déjà résilié à son encontre suite au courrier du mandataire judiciaire en date du 20 septembre 2023 présenté le 21 septembre 2023 à son destinataire le Cabinet MAS ROCHER;

Qu’il n’y a pas lieu cependant de prononcer une astreinte, le bailleur pouvant bénéficier de l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin, pour l’expulsion;

Qu’enfin M. [G] ne peut qu’être débouté de sa demande de délais à expulsion, en l’absence de justificatifs de sa situation et notamment de ses revenus et charges;

Qu’en effet il ne justifie pas avoir perdu beaucoup d’argent, ni avoir des difficultés considérables pour se reloger ou retrouver une activité professionnelle stable;

Qu’il ne justifie pas non plus rechercher activement un nouveau logement;

Sur les mesures accessoires

Attendu que M. [G] qui succombe, sera condamné à verser à Mme [E] [O] une somme de 1200€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, et au paiement des entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de la sommation d’avoir à quitter les lieux.

Attendu qu’il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire par application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

Qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire ainsi prévue.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant, par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe;

Déclare Mme [E] [O] recevable en ses demandes.

Constate la qualité d’occupant sans droit ni titre de M. [X] [G] à compter du 21 septembre 2023.

Condamne M. [G] à payer à Mme [O] une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter du 21 septembre 2023, et jusqu’à la libération effective des lieux, soit la somme de 49 768,38€ déjà constituée échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

Ordonne l’expulsion du logement situé 3e étage gauche et de la cave accessoire, situé dans un immeuble sis [Adresse 2], de M. [X] [G] ainsi que celle de toute personne dans les lieux de son chef, et ce, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, s’il y a lieu.

Dit n’y avoir lieu de prononcer une astreinte.

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Condamne M. [G] à payer à Mme [E] [O] la somme de 1200€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamne M. [G] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de la sommation de quitter les lieux signifiée le 13 février 2024.

Fait à Paris, le 27 novembre 2024.

Le greffier Le juge