TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 06 Mai 2025

N° Minute : 25/

N° RG 24/00965 – N° Portalis DBYG-W-B7I-DI7U

Plaidoirie le 11 Mars 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Catherine MOTTIN

Copie exécutoire délivrée le :

à SCP BOUSEKSOU CHARVET CLARET

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [R]

né le 06 Décembre 1944 à VILLEFRANCHE SUR SAONE (69)

29 rue des Emeraudes

38280 VILLETTE D’ANTHON

Madame [E] [C] [R]

née le 12 Janvier 1949 à VILLEFRANCHE SUR SAONE (69)

29 rue des Emeraudes

38280 VILLETTE D’ANTHON

tous deux représentés par la SCP BOUSEKSOU CHARVET CLARET, avocats au barreau de BOURGOIN-JALLIEU substituée par M^e Briac MOULIN, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

DEFENDEUR

Monsieur [L] [T]

né le 30 Octobre 1971 à MOSTAGANEM (ALGERIE)

65 route de Lyon La grive RDC appt 1

38080 ST ALBAN DE ROCHE

comparant en personne

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 06 Mai 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 24 juin 2023, consenti par monsieur [Y] [R] et madame [J] [R], monsieur [L] [T] a pris en location un logement situé 65 route de Lyon 38080 Saint-Alban-de-Roche en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 418 €.

Par acte de commissaire de justice, remis à personne le 29 mai 2024, monsieur [Y] [R] et madame [J] [R] ont fait délivrer à monsieur [L] [T] un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme totale de 836 € au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Monsieur [Y] [R] et madame [J] [R] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier daté du 20 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice remis à personne le 11 septembre 2024 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 13 septembre 2024, monsieur [Y] [R] et madame [J] [R] ont assigné monsieur [L] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

• constater que le bail conclu entre les parties le 24 juin 2023 est résolu de plein droit et de dire que monsieur [L] [T] est sans droit ni titre dans les lieux qu’il occupe;

• prononcer à titre subsidiaire à la constatation du jeu de la clause résolutoire, la résolution du bail des lieux loués qu’il occupe ;

• prononcer l’expulsion de monsieur [L] [T] des lieux qu’il occupe et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

• dire explicitement que le délai de deux mois suivant le commandement de quitter prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution sera supprimé et, subsidiairement, réduit dans la mesure qu’il plaira au tribunal ;

• ordonner la séquestration du mobilier se trouvant dans les lieux occupés par monsieur [L] [T] dans tel lieu que celui-ci désignera, à ses frais, comme il est dit à l’article 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

• condamner monsieur [L] [T] à leur payer les sommes suivantes :

—  2 090 € avec intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2024 sur la somme de 836 € et à compter de l’assignation pour le surplus au titre de l’arriéré des loyers et charges dus ;

— une indemnité d’occupation égale à une fois et demi le montant des loyers et charges soit la somme de 627 € par mois, à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu’au complet déménagement des lieux loués et remise des clés aux demandeurs ;

—  800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Monsieur [L] [T] s’est présenté le 23 octobre 2024 à l’entretien proposé par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier. Il ressort de ce diagnostic que monsieur [L] [T] vit dans le logement en cause avec sa compagne et trois enfants majeurs et que le montant des ressources du foyer s’établit à hauteur de 1 500 €, alors que la somme des charges mensualisées, comprenant les dépenses liées au logement est de 698 €. Monsieur [L] [T] a exprimé son intention de conserver le logement, après avoir expliqué l’origine de la dette locative, non contestée, qu’il s’est engagé à régler en sollicitant des délais de paiement et en proposant un plan d’apurement.

Après renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 mars 2025, en présence de monsieur [Y] [R] et madame [J] [R], régulièrement représentés par leur conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 4 598 € suivant décompte arrêté au 24 février 2025, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions.

Monsieur [L] [T] qui a comparu en personne et qui ne conteste ni le principe ni le montant de la dette a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Il a indiqué avoir saisi la commission de surendettement des particuliers de l’Isère et a versé par note en délibéré autorisée par le juge des contentieux de la protection, la preuve de sa démarche.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 467 du code procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et le défendeur a comparu en personne.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [Y] [R] et madame [J] [R] justifient de la saisine de la CCAPEX en versant la copie du courrier qui lui a été adressé le 20 juin 2024.

Par ailleurs, l’assignation en date du 11 septembre 2024 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 septembre 2024 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24, alinéa 1er, et 1° de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, dispose que : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1er la mention que le locataire dispose de deux mois pour payer sa dette (…). »

Il est constant que la loi du 27 juillet 2023, qui fixe à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif, et ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Le bail conclu le 24 juin 2023 entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

En l’espèce, monsieur [Y] [R] et madame [J] [R] produisent aux débats un décompte qui établit que monsieur [L] [T] ne paie pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois de janvier 2024.

Au vu de ces impayés, monsieur [Y] [R] et madame [J] [R] ont fait délivrer à monsieur [L] [T], le 29 mai 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès de monsieur [Y] [R] et madame [J] [R].

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 30 juillet 2024.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 24 février 2025 à la somme de 4 598 €, au paiement de laquelle monsieur [L] [T] sera condamné, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 836 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Monsieur [L] [T] sera donc condamné au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 30 juillet 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le paragraphe VII du même article prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, compte tenu du justificatif versé, monsieur [L] [T] se situe au stade du dépôt de dossier auprès de la commission de surendettement des particuliers de l’Isère, insusceptible de produire effet dans la procédure en résiliation du bail d’habitation.

En tout état de cause, si monsieur [L] [T] a répondu aux convocations adressées par l’Udaf de l’Isère pour l’établissement d’un diagnostic social et financier et a comparu lors de l’audience au cours de laquelle il a pu s’exprimer sur ses difficultés et sa volonté de se maintenir dans le logement en fournissant un effort financier, l’absence totale de reprise du paiement des loyers, comme en atteste le décompte actualisé versé par les bailleurs l’empêche de prétendre à l’octroi de ces délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [T], succombant à l’instance, sera condamné à supporter la charge des dépens, qui incluront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Une somme de 600 € sera allouée de ce chef à monsieur [Y] [R] et madame [J] [R].

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sont réunies à compter du 30 juillet 2024 ;

DIT que monsieur [L] [T] devra libérer les lieux ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de monsieur [L] [T] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé 65 route de Lyon 38080 Saint-Alban-de-Roche ;

AUTORISE monsieur [Y] [R] et madame [J] [R] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de leur choix, aux frais, risques et périls du défendeur ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, due à compter du 30 juillet 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE monsieur [L] [T] à payer à monsieur [Y] [R] et madame [J] [R] l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour celles à échoir ;

CONDAMNE monsieur [L] [T] à payer à monsieur [Y] [R] et madame [J] [R] la somme de 4 598,00 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 24 février 2025, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE monsieur [L] [T] à payer à monsieur [Y] [R] et madame [J] [R] la somme de 600,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [L] [T] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation, de sa notification au représentant de l’État dans le département et de la signification du jugement, à l’exclusion de tout autre somme ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le SIX MAI DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION