TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Le :

Copie exécutoire délivrée

à : Mmes [S], [F], [N] et [P]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP requêtes

N° RG 24/04769 – N° Portalis 352J-W-B7I-C42KH

N° MINUTE : 1/2024

JUGEMENT

rendu le vendredi 13 décembre 2024

DEMANDERESSES

Madame [H] [S]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Mme [W] [F], munie d’un pouvoir spécial

Madame [U] [N]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Madame [W] [F]

demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

DÉFENDERESSE

Madame [J] [P]

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Juge des contentieux de la protection : Evelyne KERMARREC

Greffière : Jihane MOUFIDI

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 décembre 2024 par Evelyne KERMARREC, Juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 13 décembre 2024

PCP JCP requêtes – N° RG 24/04769 – N° Portalis 352J-W-B7I-C42KH

FAITS / PROCÉDURE

Par requête aux fins de saisine du Tribunal Judiciaire de Paris (PCP JCP Requêtes) enregistrée au greffe dudit Tribunal le 30 avril 2024, Madame [H] [S], Madame [W] [F], et Madame [U] [N], ont saisi la juridiction d’un litige les opposant à Madame [J] [P], leur ex-bailleresse.

Elles exposent avoir antérieurement conclu, avec Madame [P], un contrat de bail meublé en vue de la colocation à compter du 9 mars 2023 pour une durée initiale d’un an, d’un logement situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 2000 euros, plus 550 euros de charges, et versement d’un dépôt de garantie de 4000 euros.

Or, suite au congé délivré par les locataires, la bailleresse n’a pas restitué la totalité du dépôt de garantie, ce que les locataires contestent, dénonçant en outre les conditions d’exécution du contrat de bail par la bailleresse pendant leur période d’occupation des lieux.

Les parties ne parvenant pas à régler amiablement leur différend, les demanderesses ont saisi le présent Tribunal et sollicité la condamnation de Madame [P] à leur payer à titre principal :

—  1000 euros correspondant à la retenue effectuée par l’ex-bailleresse sur le dépôt de garantie ;

—  1492 euros correspondant au remboursement par l’ex-bailleresse des frais de désinfection de punaises de lit exposés en cours de location ;

—  1978,98 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral et corporel subi par les demanderesses.

En défense, Madame [P] demande au Tribunal de constater sa bonne foi, et de dire que la retenue de 1000 euros sur le dépôt de garantie est justifiée ; qu’il n’y a pas lieu d’appliquer des intérêts de retard, et de dire et juger que les demanderesses ont agi de manière abusive et infondée conformément à l’article 32-1 du code de procédure civile ; en conséquence, ordonner la suppression de tous les frais réclamés par les demanderesses, prononcer le caractère abusif de l’action en justice de ses anciennes locataires, les condamner à lui payer une somme de 400 euros en réparation d’une vitre cassée, ainsi que 500 euros de dommages et intérêts ; en conséquence, condamner les demanderesses à lui payer une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; les condamner aux entiers dépens, et ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Le dossier n’étant pas en état, l’affaire a été renvoyée pour plaidoirie à l’audience du 11 octobre 2024, audience à laquelle :

— Madame [U] [N], demanderesse, intervenante volontaire, a comparu en personne ;

— Madame [W] [F], demanderesse, intervenante volontaire, a comparu en personne, munie d’un pouvoir de représentation de Madame [H] [S] ;

— Madame [J] [P], défenderesse, a comparu, étant précisé qu’elle n’a pas été en mesure de présenter une pièce d’identité à Madame la Greffière.

Les parties ont été enjointes à communiquer en cours de délibéré :

1 / Pour les demanderesses, avant le 18 octobre 2024, le détail chiffré de leurs demandes, compte tenu des échanges et précisions apportées entre les deux parties devant le juge, dont la reconnaissance d’un solde de loyer restant dû à Madame [P] pour décembre 2023, ce à quoi elles ont déféré par courriel du 17 octobre 2024, précisant le détail des sommes définitivement sollicitées :

—  1492 euros au titre des frais de désinfection pris en charge par les demanderesses (punaises de lit) ;

—  1000 euros sur le dépôt de garantie non restitué ;

—  1200 euros au titre de pénalités de retard dans la restitution du dépôt de garantie, sur la base de 6 mois, soit 1200 euros ;

—  1650 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral et physique subi par les trois demanderesses, soit 550 euros pour chacune d’entre elles ;

soit un sous-total de 4906,75 euros, dont les demanderesses conviennent de retrancher :

— un reliquat de loyer de 435,25 euros, reconnu comme restant dû à l’audience par les demanderesses à Madame [P] au titre de décembre 2023 ;

— un règlement de 799,98 euros de Madame [P] ;

soit un total définitif sollicité de 4106,77 euros.

Attendu cependant que, les demanderesses n’ayant pas justifié avoir communiqué cette synthèse en délibéré à Madame [P], ladite note devra être écartée des débats.

2 / Pour la défenderesse, avant le 14 octobre 2024, une copie de sa pièce d’identité avec photo, ce à quoi elle n’a pas déféré.

Le délibéré a été fixé au 13 décembre 2024.

MOTIFS

L’article 1103 du Code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 1104 du Code civil dispose que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public ».

L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dispose que le dépôt de garantie (…) « est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. (…).

(…) A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard ».

Vu la tentative de règlement amiable préalable obligatoire à la saisine du Tribunal, en vain, la défenderesse ne s’étant pas présentée à la réunion de conciliation selon les termes du constat de carence du conciliateur de justice en date du 20 mars 2024 ;

Vu le bail de location conclu entre les parties le 15 février 2023 à effet au 7 mars 2023 ;

Vu le courriel versé en demande, daté du 12 mars 2023, soit quelques jours après le début d’occupation du logement, adressé à Madame [P] par une des demanderesses, ayant pour objet « réajustement état des lieux d’entrée », listant de « nouveaux éléments » tels que non fonctionnement du micro-ondes, prise électrique cuisine détachée du mur, réfrigérateur insalubre, tiroir cassé, congélateur insalubre, lave-vaisselle HS, murs de chambres abîmés par trous, traces de colle et crayons, DDE dans la plus grande chambre, peinture effritée, placard abîmé, taches sur matelas, matelas infecté par les punaises de lit, 1 sommier cassé, store HS, oreillers tachés, salle d’eau « insalubre », absence de lumière suffisante, table basse du salon cassée, autre store ne fonctionnant pas, tringle rideaux détachée du mur, vitre balcon fissurée, problème de propreté générale du logement, fuite évier cuisine, problème chasse d’eau, absence détecteur de fumée ;

Vu les nombreuses demandes de remise en état des locataires, restées sans réaction appropriée de la part de Madame [P] ;

Vu les 5 factures de la société LES DERATISEURS versées par les demanderesses, afin d’éliminer les punaises de lit dûment signalées à la défenderesse, et désinfecter les lieux, dont le paiement a été intégralement pris en charge par les demanderesses à hauteur de 1492 euros, l’une d’entre elles ayant en outre été contrainte de changer son matelas à ses frais ;

Vu les photos, versées en demande, montrant des piqûres sur la peau d’une des demanderesses ;

Vu le congé délivré par courrier RAR par les demanderesses le 20 novembre 2023, avec demande de date à convenir pour la réalisation de l’état des lieux de sortie ;

Vu l’absence d’état des lieux de sortie ;

Attendu que la défenderesse ne justifie pas de l’impossibilité d’établissement de l’état des lieux de sortie ;

Attendu que le seul « document » d'« état des lieux de sortie » en possession des demanderesses, consiste en un SMS rédigé comme suit : « un état des lieux de sortie a été réalisé le 27 décembre 2023, date à laquelle les locataires ont quitté les lieux. Il n’y a rien à signaler sur l’état de l’appartement. [J] [P] » ;

Vu la facture de la société H2O OUVERTURE du 4 juillet 2024, produite par la défenderesse, d’un montant de 2900 euros TTC, pour la pose de volets roulants au [Adresse 5] à [Localité 8], étant rappelé que le bail a été résilié par les locataires le 20 novembre 2023, qu’elles ont quitté les lieux fin décembre 2023, Madame [P] actant qu'« Il n’y a rien à signaler sur l’état de l’appartement. [J] [P] » ;

Attendu qu’il s’en déduit que les lieux ont été restitués par les demanderesses dans le même état qu’à leur entrée, et qu’aucune somme ne peut être retenue sur le dépôt de garantie au titre d’une vitre cassée ou de volets HS ;

Attendu enfin que les demanderesses justifient avoir contribué à l’amélioration de l’état du logement loué pendant leur présence de 10 mois dans les lieux, dont un changement de matelas ;

En conséquence et en considération de tout ce qui précède,

Sur le solde du dépôt de garantie, le reliquat de loyer restant dû, et les pénalités de retard

Vu le versement d’une somme de 799,98 euros par Madame [P] sur les 1000 euros conservés sur le dépôt de garantie ;

Vu le solde de loyer de décembre 2023, non réglé par les demanderesses au jour de la saisine du Tribunal à hauteur de 435,25 euros, reconnu comme restant dû à Madame [P] par les demanderesses à l’audience du 11 octobre 2024 ;

Il convient de condamner Madame [J] [P] à régler à Mesdames [H] [S], [W] [F] et [U] [N], la somme de 200,02 euros au titre du solde de dépôt de garantie conservé.

Il convient également de condamner Mesdames [S], [F] et [N], à régler à Madame [P], la somme de 435,25 euros au titre du reliquat de loyer de décembre 2023 non réglé.

Le retard des demanderesses dans le règlement du loyer de décembre 2023 faisant obstacle à l’application des dispositions légales relatives aux pénalités de retard dans la restitution du dépôt de garantie, il convient de rejeter la demande de condamnation de Madame [P] au paiement de pénalités de retard dans la restitution du dépôt de garantie.

Sur les frais de désinfection

En regard des justificatifs versés par les demanderesses (devis, factures, photos, et échanges entre les parties), étant observé que les parties ne sont pas parvenues à meilleur accord sur la répartition des frais exposés, le juge considère qu’il convient de condamner Madame [P] à rembourser aux demanderesses la somme de 1492 euros représentant la totalité des frais de désinfection exposés par les demanderesses.

Sur les dommages et intérêts sollicités par les demanderesses

La défenderesse fait grief aux demanderesses de l’avoir importunée, voire harcelée avec leurs demandes incessantes.

Cependant, il apparaît, du point de vue du juge, que les demandes de ces dernières n’avaient rien d’abusif et portaient entre autres sur la propreté, voire la salubrité du logement, ainsi que sa sécurité, la réparation d’une prise électrique, d’un robinet, l’état du canapé, d’un des matelas, sur les punaises de lit, et les volets roulants défectueux.

Compte tenu des éléments produits en demande, le préjudice moral et physique des demanderesses, jeunes étudiantes ou salariées, pendant une période de location d’à peine 10 mois, apparaît ainsi suffisamment établi.

Le juge considère qu’il sera justement indemnisé à hauteur de 300 euros par demanderesse, soit un total de 900 euros que Madame [P] est condamnée à payer.

Compensation des sommes dues réciproquement

Il convient d’ordonner la compensation entre les sommes dues par les demanderesses et la défenderesse, ce dont il résulte que Madame [P] est redevable auprès de Mesdames [H] [S], [W] [F] et [U] [N], d’une somme de 2156,77 euros, qu’elle doit être condamnée à leur régler.

La fiche de la Ville de [Localité 7] relative au non-respect par la défenderesse des dispositions légales et règlementaires de plafonnement du loyer n’ayant pas été reprise par les demanderesses à la barre, et la procédure étant orale, la pièce est ainsi dépourvue d’effet.

Chaque partie conservera les dépens exposés.

Toutes autres demandes sont rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en dernier ressort :

Condamne Madame [J] [P] à régler à Mesdames [H] [S], [W] [F] et [U] [N], la somme de 200,02 euros au titre du solde de dépôt de garantie non restitué ;

Condamne Mesdames [H] [S], [W] [F] et [U] [N], à régler à Madame [J] [P], la somme de 435,25 euros au titre d’un reliquat de loyer de décembre 2023 non réglé ;

Rejette la demande de condamnation de Madame [J] [P] au paiement de pénalités de retard légales dans la restitution du dépôt de garantie ;

Condamne Madame [J] [P] à rembourser à Mesdames [H] [S], [W] [F] et [U] [N], la somme de 1492 euros représentant la totalité de frais de désinfection exposés par ces dernières ;

Condamne Madame [J] [P] à payer à Mesdames [H] [S], [W] [F] et [U] [N], une somme de 300 euros chacune, à titre de dommages et intérêts, soit un total de 900 euros ;

Ordonne la compensation des sommes réciproquement dues par les parties ;

Dit qu’il en résulte une somme due par Madame [J] [P], à Mesdames [H] [S], [W] [F], et [U] [N], de 2156,77 euros ;

Dit que chaque partie conservera les dépens exposés ;

Rejette toutes autres demandes ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,