TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 22]

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N° RG 25/80305 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ETU

N° MINUTE :

Notifications :

CCC parties LRAR

CE avocat demandeurs toque

CCC avocat défendeur toque

Le :

SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT rendu le 11 juillet 2025

DEMANDEURS

Monsieur [P] [S]

[Adresse 10]

[Localité 16]

Monsieur [B] [S]

[Adresse 12]

[Localité 3]

Monsieur [M] [T]

[Adresse 15]

[Localité 1]

Monsieur [L] [T]

[Adresse 2]

[Localité 13]

Monsieur [I] [T]

[Adresse 7]

[Localité 11]

Monsieur [Z] [T]

[Adresse 9]

[Localité 17]

Monsieur [W] [T]

[Adresse 21]

[Localité 14]

représentés par M^e Pierre-henri ROUSSEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1939

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. BATIM ENTREPRISES

RCS [Localité 22]: 790 086 235

[Adresse 6]

[Localité 17]

représentée par M^e Chloé LAVAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: #A676

JUGE : Madame Sophie CHODRON DE COURCEL, Juge

Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de PARIS.

GREFFIER : Madame Samiha GERMANY

DÉBATS : à l’audience du 12 Juin 2025 tenue publiquement,

JUGEMENT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe

contradictoire

susceptible d’appel

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EXPOSE DU LITIGE

La société S.A.R.L BATIM ENTREPRISES a procédé à une inscription d’hypothèque judiciaire provisoire sur le bien sis à [Adresse 20], cadastré section AC n° [Cadastre 5] et AC n° [Cadastre 4] appartenant à M. [P] [S], M. [B] [S], M. [M] [T], M. [L] [T], M. [I] [T], Mme [Z] [T] et M. [W] [T].

Cette inscription avait été autorisée par ordonnance rendue par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris du 5 juin 2024.

Par acte du 5 février 2025, M. [P] [S], M. [B] [S], M. [M] [T], M. [L] [T], M. [I] [T], Mme [Z] [T] et M. [W] [T] (ci-après l’indivision [S]) a assigné la société S.A.R.L BATIM ENTREPRISES devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris.

L’indivision [S] sollicite la mainlevée de l’inscription de l’hypothèque judiciaire provisoire, qu‘il soit jugé que les frais de mainlevée seront supportés par la société S.A.R.L BATIM ENTREPRISES et la condamnation de cette dernière à leur régler la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La société S.A.R.L BATIM ENTREPRISES sollicite le débouté des demandes adverses, la condamnation solidaire des indivisaires à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est fait référence aux conclusions respectives visées et déposées à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de mainlevée de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire

L’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que: «Toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge de l’exécution l’autorisation de pratiquer une saisie conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.»

L’article L.512-1 prévoit que le juge peut donner mainlevée de la mesure conservatoire s’il apparaît que les conditions prescrites par l’article L. 511-1 ne sont pas réunies.

Selon l’article R. 512-1 du même code, en cas de contestation d’une mesure conservatoire, il incombe au créancier de prouver que les conditions requises pour sa validité sont réunies.

En l’espèce, suivant acte authentique du 8 janvier 2019, l’indivision [S] a consenti au profit de la société S.A.R.L BATIM ENTREPRISES une promesse unilatérale de vente portant sur un bien immobilier situé [Adresse 8] à [Localité 19], pour une durée expirant le 8 juillet 2020 et moyennant le paiement d’un montant de 1.684.000 euros. Aux termes de cette promesse, il était convenu l’absence de règlement d’une indemnité d’immobilisation et la jouissance anticipée des locaux dès la signature de la promesse afin que la société S.A.R.L BATIM ENTREPRISES puisse mener des travaux.

Le 21 avril 2020, un incendie est survenu dans les locaux et suivant avenant du 2 juillet 2020 la durée de la promesse a été prorogée jusqu’au 3 septembre 2021. La compagnie d’assurance de l’indivision a évalué la reprise des désordres liés au sinistre à un montant de 109.386,24 euros.

Suivant avenant du 1er février 2021, le délai a été prorogé jusqu’au 15 septembre 2022.

Suivant avenant du 21 octobre 2021, une nouvelle prorogation jusqu’au 15 mars 2023 était convenue entre les parties et la séquestration de la somme allouée par l’assurance entre les mains du notaire, puis versée par celui-ci à la société BATIM ENTRPRISES à la date de la signature de l’acte authentique de vente. Il est précisé que les parties se réservent la possibilité de libérer le séquestre entre les mains de l’ACQUEREUR sous réserve de présentation des factures de réalisation des travaux et l’acquéreur déclare vouloir faire son affaire personnelle de la réalisation des travaux de remise en état du bien.

Par courrier de mise en demeure du 20 décembre 2021, la société S.A.R.L BATIM ENTREPRISES sollicitait un montant supplémentaire de 109.135,63 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice financier à la suite de l’incendie arguant de la fausse déclaration par l’indivision [S] auprès de son assurance quant à la configuration des lieux en ne déclarant que six pièces au lieu de douze. Par acte du 22 novembre 2022, la société S.A.R.L BATIM ENTREPRISES a assigné l’indivision [S] devant le tribunal judiciaire de PARIS aux fins de condamnation à réparer son préjudice financier.

Suivant constat d’huissier de justice (pièce 6 de l’indivision [S]), il a été constaté un courriel du notaire de M. [S] adressé à celui-ci le 16 mars 2023 indiquant « au sens strict de la définition de la levée d’option, je vous confirme n’avoir rien reçu. »

Suivant décision du maire d'[Localité 18] en date du 12 mai 2023, la commune d'[Localité 18] a exercé son droit de préemption sur le bien. Le retrait de cette décision de préemption a finalement été décidée le 23 mai 2024 car il avait été constaté par huissier de justice le 16 mars 2023 que « la promesse de vente dont bénéficiait la SARL S.A.R.L BATIM ENTREPRISES était devenue caduque le 15 mars 20163 à 16 heures » (pièces 15 de l’indivision [S]).

Suivant requête du 5 juin 2024, la société S.A.R.L BATIM ENTREPRISES a sollicité devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris l’autorisation d’inscrire une hypothèque judiciaire provisoire pour sûreté de la créance de réparation du préjudice subi du fait de manquements contractuels qu’elle évalue à la somme de 769.266,60 euros (montants des travaux réalisés et plus-value qu’elle aurait dû réaliser), le juge de l’exécution ayant autorisé l’inscription pour un montant de 600.000 euros.

Or, la promesse de vente signée entre les parties les 8 janvier 2019 prévoit en sa page 13 une absence d’indemnité d’immobilisation et en ses pages 10 et 11 une jouissance anticipée de la maison à compter de la date de la promesse, les clés étant remises au bénéficiaire à cette date. La promesse prévoit concernant la maison :

« L‘entrée en jouissance anticipée concernant la maison a lieu selon les conditions ci-après :

— Le PROMETTANT a remis ce jour au BENEFICIAIRE, qui le reconnaît, un jeu de clés de la maison.

— Le PROMETTANT autorise le BENEFICIAIRE à effectuer des travaux dans le BIEN, à compter du 1er février 2019, étant ici précisé que le BENFICIAIRE devra soumettre préalablement au PROMETTANT le descriptif des travaux, afin d’obtenir son accord avant la réalisation de ceux-ci.

— Le PROMETTANT autorise dès à présent le BENEFICIAIRE à déposer toutes demandes d’autorisations d’urbanisme (déclaration de travaux, permis de construire) qui seraient éventuellement nécessaires en vue de la réalisation desdits travaux.

— Le BENEFICIAIRE souscrira à ses frais, à compter de ce jour, tous les abonnements nécessaires à l’usage de la chose.

— Le BENEFICIAIRE acquittera à compter de ce jour, tous les impôts, taxes, redevances et charges de copropriété existant, liés à l’occupation du logement.

— Le BENEFICIAIRE ne pourra consenti aucun droit réel ou personnel sur le logement pendant toue la durée de jouissance anticipée.

[…]

Les parties conviennent que, si la vente ne pouvait se réaliser, sauf si la faute en incombait au PROMETTANT, les travaux et améliorations réalisés par le BENEFICIAIRE resteront acquis au PROMETTANT, sans qu’aucun dédommagement ne puisse lui être demandé par le BENEFICIAIRE.

Cependant, si les travaux réalisés par le BENEFICIAIRE endommageaient ou détruisaient le BIEN, le BENEFICIAIRE s’engage à la remettre en état et, le cas échéant, à le rendre de nouveau habitable en ce qui concerne la maison. »

Il convient de préciser que la société S.A.R.L BATIM ENTREPRISES prétend que la vente n’a pu se réaliser en raison d’une faute du PROMETTANT lequel n’aurait effectué la déclaration d’intention d’aliéner dans le cadre du droit de préemption de la commune que 15 mars 2023. Elle verse à cet égard deux formulaires de déclaration d’intention d’aliéner rempli au nom de M. [S] [P] l’un pour la maison le second pour le garage à la date du 15 mars 2023.

Or, il est prévu en page 34 de la promesse que « Les PARTIES confèrent à tout clerc de l’office notarial dénommé en tête des présentes, ainsi qu’à ceux le cas échéant du notaire en participation ou en concours, avec faculté d’agir ensemble ou séparément, tous pouvoirs nécessaires à l’effet :

* de signer toutes demandes de pièces, demandes de renseignements, et lettres de purge du droit de préemption préalables à la vente, […] ». Il en résulte que les parties avaient convenu de donner pouvoir à tout clerc de l’office notarial pour procéder aux formalités de purge du droit de préemption préalables à la vente, de sorte que si ces formalités n’ont été effectuées que le 15 mars 2023, cela n’est pas imputable au PROMETTANT.

Surtout, il n’est pas contesté qu’aucune signature de l’acte authentique n’est intervenue avant l’expiration du délai et, dans l’hypothèse d’absence d’un ou plusieurs documents nécessaires à la régularisation – en l’espèce la purge du droit de préemption – , la société S.A.R.L BATIM ENTREPRISES échoue à prouver qu’elle a levée l’option faite par tous moyens auprès du notaire rédacteur dans le délai, accompagnée du versement par virement sur le compte dudit notaire de l’ensemble des montants prévus en page 8 et 9.

Ainsi, les parties avaient dès l’origine convenues que si la vente ne pouvait se réaliser les travaux resteraient acquis au PROMETTANT de sorte que la société S.A.R.L BATIM ENTREPRISES ne peut prétendre à une créance paraissant fondée en son principe au titre du préjudice financier liés aux coût des travaux effectués, contrepartie de l’absence d’indemnité d’immobilisation. En outre, la perte de chance de faire une plus-value sur la vente est inexistence en l’absence de levée d’option. Finalement, la société S.A.R.L BATIM ENTREPRISES échoue à démontrer l’existence d’une créance paraissant fondée en son principe et il convient d’ordonner la mainlevée, aux frais de la société S.A.R.L BATIM ENTREPRISES , de l’hypothèque judiciaire provisoire contestée.

Sur les dispositions de fin de jugement

La société S.A.R.L BATIM ENTREPRISES sera condamnée aux dépens.

Il convient d’allouer aux indivisaires une indemnité de procédure d’un montant de 300 euros chacun, soit un total de 2.100 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution,

Ordonne la mainlevée de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire sur le bien sis à [Adresse 20], cadastré section AC n° [Cadastre 5] et AC n° [Cadastre 4] appartenant à M. [P] [S], M. [B] [S], M. [M] [T], M. [L] [T], M. [I] [T], Mme [Z] [T] et M. [W] [T] prise par la société S.A.R.L BATIM ENTREPRISES aux frais de celle-ci,

Condamne la société S.A.R.L BATIM ENTREPRISES à verser la somme de 300 euros à M. [P] [S], la somme de 300 euros à M. [B] [S], la somme de 300 euros à M. [M] [T], la somme de 300 euros à M. [L] [T], la somme de 300 euros à M. [I] [T], la somme de 300 euros à Mme [Z] [T] et la somme de 300 euros à M. [W] [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société S.A.R.L BATIM ENTREPRISES aux dépens.

Fait à [Localité 22], le 11 juillet 2025

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION