TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [O] [N]

Monsieur [E] [K]

Monsieur [F] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Christelle VERSCHAEVE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/09675 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6DMD

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mercredi 07 mai 2025

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [G], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Christelle VERSCHAEVE de la SELEURL CHETRIT-VERSCHAEVE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0734

DÉFENDEURS

Madame [O] [N], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Ancien preneur

Monsieur [E] [K], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Ancien preneur

Monsieur [F] [N], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Caution solidaire

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 mai 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Audrey BELTOU, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 23/09/2019, [Z] [G] a consenti un bail d’habitation non meublé à [E] [K] et [O] [N] sur un appartement sis [Adresse 1], 1er étage, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 1420 euros et d’une provision pour charges mensuelles de 100 euros.

Par acte séparé signé le même jour, [F] [N] se portait caution solidaire des locataires jusqu’au 23/09/2022.

Par courrier remis en main propre contre signature en date du 23/04/2024, [E] [K] et [O] [N] notifiaient leur intention de quitter le logement.

Par actes de commissaire de justice délivrés le 20/09/2024 à domicile et à personne, et le 10/10/2024 à étude, [Z] [G] a respectivement assigné [E] [K], [O] [N] et [F] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour obtenir leur condamnation solidaire au remboursement de la dette locative et des dommages et intérêts.

L’affaire était appelée à l’audience du 17/12/2024 et faisait l’objet d’un renvoi avant d’être examinée à l’audience du 19/03/2025.

[Z] [G], représenté par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières conclusions reprises oralement, de voir :

— condamner solidairement [E] [K], [O] [N] et [F] [N] en sa qualité de caution au paiement des sommes suivantes :

1769,13 euros, en deniers ou quittance, au titre des loyers et charges dus au 06/03/2025, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 06/06/2024 ;

3000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— dire que [Z] [G] conservera le dépôt de garantie de 1420 euros ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision ;

— condamner [E] [K], [O] [N] et [F] [N] à verser chacun la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement [E] [K], [O] [N] et [F] [N] au paiement des dépens, incluant les frais de sommation de payer.

Il indique que les locataires n’ont pas réglé le dernier loyer et les dernières charges, alors même qu’ils vivaient encore dans le logement qui ne présentait aucun critère d’indécence. Il estime que les défendeurs sont de mauvaise foi, et ont engendré des procédures et des coûts du fait de leur résistance abusive. S’agissant des dégradations, il affirme que le logement était dans un état de saleté avancé, voire insalubre, nécessitant la réfection des peintures, et que le meuble de la salle de bain était défectueux au jour du départ des locataires.

Décision du 07 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/09675 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6DMD

[E] [K], comparant en personne, sollicite le rejet de l’ensemble des demandes de [Z] [G] et la condamnation de celui-ci à restituer le montant retenu sur le dépôt de garantie, soit 1258,02 euros.

Il estime avoir agi de bonne foi, et avoir seulement refusé de payer les sommes indument réclamées au titre des charges et du loyer. Il indique que suite à ses contestations s’agissant de la prescription et du loyer réclamé pour le 24/05/2024, le demandeur a modifié les montants, ce qui démontre du bien fondé de ses réclamations. Il assure avoir tenté de trouver une solution amiable à de nombreuses reprises, avoir déposé un chèque de 1602,15 euros le 17/03/2025, mais que le gestionnaire locatif n’a pas voulu prendre en compte ses tentatives. A ce jour, il ne conteste pas le loyer et les charges restant dus. Il estime néanmoins que le propriétaire ne démontre pas de la réalité des dégradations locatives, le bien ayant été rendu dans un bon état, propre, et l’état des lieux de sortie ne mentionnant aucune défectuosité du meuble sous vasque.

[O] [N] et [F] [N], régulièrement avisés, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Il sera référé aux écritures des parties soutenues oralement et déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 07/05/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Sur la dette locative

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties que les clefs de l’appartement ont été rendues le 23/05/2024, à la fin de l’état des lieux de sortie. [E] [K] et [O] [N] ne contestent pas devoir la somme totale de 1769,13 euros correspondant au reliquat de loyer avec charges de 1214,94 euros (période du 01/05/2024 au 23/05/2024 inclus) et au reliquat de taxes sur les ordures ménagères de 554,19 euros (période de 2021 à 2023 inclus).

Il convient de relever que le demandeur a pris en compte les contestations des défendeurs en retirant les taxes sur ordures ménagères antérieures à 2023 au titre de la prescription, et en ne réclamant plus le loyer du 24/05/2024, les locataires ayant déjà quitté les lieux ce jour-là.

[Z] [G] est ainsi bien fondé à solliciter le règlement de la somme totale de 1769,13 euros au titre de la dette locative.

Par conséquent, [E] [K] et [O] [N] seront condamnés solidairement à verser la somme de 1769,13 euros au titre de la dette locative arrêtée au 23/05/2024 inclus.

Sur la condamnation de la caution solidaire

Il résulte de l’engagement de caution solidaire signé le [F] [N] que la durée de cet acte a été déterminée entre les parties. La date de fin de cet engagement fait l’objet d’une clause en page 2, reprise manuscritement par [F] [N].

En vert de cet acte, l’engagement de caution s’est terminé le 23/09/2022. Les parties n’ont pas prévu la reconduction tacite.

Dans ces conditions, compte tenu de la fin de l’engagement de caution le 23/09/2022, soit plusieurs mois avant la naissance d’une dette locative, la demande de condamnation solidaire à l’encontre de [F] [N] est mal fondée.

Par conséquent, [Z] [G] sera débouté de ses demandes à l’encontre de [F] [N].

Sur la demande en remboursement des dégradations locatives

En application des dispositions de l’article 7 c et d de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État du 26 août 1987, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il convient de rappeler que le preneur est tenu des dégradations intervenues pendant la location, ainsi que des réparations locatives. Cette obligation ne s’étant pas à la remise à neuf des plafonds, peintures et revêtements de sol, atteints par la vétusté après plusieurs années d’occupation.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

En l’espèce, il est constant et non contesté que [E] [K] et [O] [N] ont occupé les lieux pendant 4 années et 8 mois.

[Z] [G] verse aux débats :

— le contrat de bail ;

— l’état des lieux d’entrée contradictoire de [E] [K] et [O] [N] du 23/09/2019 :

— l’état des lieux de sortie contradictoire de [E] [K] et [O] [N] du 23/05/2024 ;

— le devis de MONTEIL & CIE du 04/07/2024 du 01/06/2023 de remplacement du meuble vasque de la salle de bain pour un montant de 1258,02 euros TTC ;

— la facture du 15/07/2024 de [W][S] PEINTURE pour la réfection de toutes les peintures de l’appartement d’un montant de 4959,90 euros TTC.

[E] [K] conteste le principe et le montant des sommes réclamées, estimant avoir bien entretenu le logement, et que le demandeur ne justifie pas de la nécessité de refaire les peintures et de changer le meuble sous vasque de la salle de bain.

Les parties ne contestent pas le contenu des deux états des lieux contradictoires produits à l’audience.

En l’espèce, il résulte de l’analyse des deux états des lieux que les défendeurs ont intégré un appartement en 2019 qui présentait un bon état d’ensemble, et certains éléments présentaient un état moyen ou mauvais, à savoir les peintures des plafonds de la chambre 2 et les joints de la salle de bain.

A la sortie en 2023, soit plus de 4 ans après, les parties relèvent des peintures en état d’usage présentant à certains endroits des traces « noircies » et un meuble vasque en bon état avec des joints en mauvais état. Il n’est pas fait mention d’un état de saleté de l’appartement.

Il convient de relever que les photographies couleurs annexées à l’état des lieux de sortie mettent en évidence un logement propre et vide, et les traces noires mentionnées ne sont pas visibles sur les peintures. Les dires du propriétaire sur un état d’insalubrité ne sont pas fondés.

S’il ressort de cette comparaison que l’état des lieux de sortie n’est pas exactement conforme à celui d’entrée, il ne peut néanmoins en être conclu qu’il existe des dégradations locatives. L’état d’usage de peintures, initialement en bon état et non neuves, correspond à une utilisation normale du logement pendant plusieurs années. Les locataires n’ont pas pour obligation de remettre à neuf un logement, mais de l’entretenir. L’usure normale du bien correspond à une utilisation, dans les mêmes conditions que si le propriétaire avait lui-même vécu dedans.

S’agissant du meuble sous vasque, l’état des lieux de sortie et la photographie du meuble ne mettent en évidence aucune défectuosité de nature à justifier le remplacement. Aussi, à l’entrée, le meuble n’est pas mentionné comme élément de salle de bain et les joints ne sont pas inscrits en bon état.

[Z] [G] est donc mal fondé à solliciter la conservation du dépôt de garantie de 1420 euros au titre des réparations locatives.

Par conséquent, la demande de [Z] [G] à ce titre sera rejetée, et il sera condamné à restituer la somme de 1258,02 euros à [E] [K].

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

[Z] [G] sollicite une indemnisation à hauteur de 3000 euros en raison de l’absence de paiement des loyers et charges dus par les locataires, engendrant des procédures, des démarches et des délais lui étant préjudiciables.

Toutefois, il ressort de la présente décision et des échanges entre les parties tout au long de la procédure que les défendeurs ont contesté à raison le montant du loyer et des charges qui était initialement réclamé. Si les locataires ne peuvent se prévaloir d’une exception d’inexécution sans justifier du caractère inhabitable d’un logement, ils demeurent fondés à contester le montant d’un loyer qui leur est indument réclamé.

Par ailleurs, [E] [K] produit des échanges courriels avec le cabinet CHARPENTIER, en charge de la gestion locative, dès la réception de l’appel du loyer de mai 2024. Il ressort de ces échanges que les locataires ont tenté à de nombreuses reprises de faire valoir amiablement leur contestations, sans être entendus par le gestionnaire, qui qualifiait par ailleurs les demandes de [E] [K] de harcèlement.

Au cours de la présente procédure et après déduction des sommes indues, [E] [K] a versé un chèque au cabinet CHARPENTIER afin de régler l’intégralité de la dette locative, tel que le demandait [Z] [G] initialement dans son assignation.

Enfin, il ne ressort pas de l’état des lieux de sortie et des photographies que le logement ne pouvait être reloué après le départ des défendeurs, en raison d’une insalubrité des lieux.

Dans ces conditions, il ne peut être retenu une mauvaise foi ou un abus de la part de [E] [K] et [O] [N].

[Z] [G] sera débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la solution du litige, et en équité, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de [Z] [G] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision sera prononcée de plein droit.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement [E] [K] et [O] [N] à payer à [Z] [G] la somme de 1769,13 euros, en deniers ou quittances, au titre de la dette locative et des charges arrêtés au 23/05/2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE [Z] [G] à payer à [E] [K] et [O] [N] la somme de 1258,02 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE les demandes de [Z] [G] à l’encontre de [F] [N] ;

REJETTE la demande de [Z] [G] au titre des dommages et intérêts ;

REJETTE la demande de [Z] [G] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

REJETTE les autres demandes des parties ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision s’applique de plein droit.

Fait et jugé à [Localité 5] le 07 mai 2025

le greffier le Président