TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 10]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02949 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JDMO

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 13 mars 2025

PARTIE REQUERANTE :

Madame [F] [J], née le 24 Mars 2001 à [Localité 11], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Vincent BURKARD-RUBY de la SCP WAHL KOIS BURKARD-RUBY, avocats au barreau de MULHOUSE

PARTIE REQUISE :

Madame [P] [X], née le 22 Juin 1967 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]

comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, en présence de [I] [W], auditrice de justice, assistée de Virginie BALLAST, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 13 mars 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 30 janvier 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 1er février 2023, Madame [F] [J] a donné à bail à Madame [P] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6], pour un loyer mensuel initial de 630 € outre 70 € d’avance sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [F] [J] a fait signifier à Madame [P] [X] le 11 septembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 décembre 2024, Madame [F] [J] a fait assigner Madame [P] [X] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 30 janvier 2025 où elle a été plaidée.

A cette audience, Madame [F] [J], représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :

— Constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties et concernant la location des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 8],

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [P] [X] ainsi que tous occupants de son chef des lieux loués, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir avec, au besoin le concours de la force publique et le concours d’un serrurier, en application des articles L411-1 et suivants et L433-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution,

— Fixer l’indemnité d’occupation due à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir à 630 € par mois hors charges,

— Condamner Madame [P] [X] à payer à Madame [F] [J] au titre des loyers impayés la somme de 2800 € avec les intérêts de droit à compter de la signification de la présente assignation,

— Condamner Madame [P] [X] à payer une somme de 1500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rappeler le caractère exécutoire par provision de la décision à intervenir.

Madame [F] [J] représentée par son conseil réitère ses prétentions. Elle expose qu’aucun paiement n’a été effectué depuis le mois de septembre 2024 et être opposée à la demande de délais de paiement.

Madame [P] [X], comparante, indique reconnaitre la dette locative. Elle précise avoir eu des difficultés financières suite à un licenciement économique et n’avoir eu aucune ressource pendant quatre mois. Elle ajoute percevoir des allocations chômage et essayer de régulariser la situation du mieux possible. Elle mentionne percevoir 850 € par mois de salaire et avoir un droit ouvert à un complément de chômage. Elle affirme avoir effectué des versements en septembre et octobre 2024 et sollicite des délais de paiement en versant 100 € par mois. Enfin, elle indique avoir entrepris des démarches pour trouver un autre logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 6 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Madame [F] [J] justifie avoir saisie la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 12 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 1er février 2023 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 septembre 2024, pour la somme en principal de 2800 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 novembre 2024.

Madame [P] [X] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Aucune circonstance ne justifie la demande d’expulsion « immédiate » et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [P] [X] de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer qui aurait été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 630 € et d’autre part, de dire qu’elle évoluera dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié et majorées des charges locatives dûment justifiées.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la locataire n’a pas sollicité la suspension de la clause résolutoire et ne justifie pas de la reprise du paiement du loyer.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de condamnation au paiement

Madame [F] [J] produit dans le cadre de son assignation un décompte arrêté au mois de septembre 2024 démontrant que Madame [P] [X] reste devoir la somme de 2800€ terme de septembre 2024 inclus.

Madame [P] [X], comparante, ne justifie d’aucun paiement non pris en compte par le bailleur et n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle indique à l’audience reconnaitre la dette locative.

Madame [P] [X] sera donc condamnée, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 2800 €. Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, Madame [P] [X] ne démontre pas avoir repris le versement du loyer courant avant l’audience et le tribunal ne dispose pas de justificatif permettant de corroborer les dires de la locataire. De plus, il convient de relever que la situation financière de la locataire est précaire, cette dernière percevant un salaire net de 822,35 € alors que le loyer s’élève à la somme de 700 € provision sur charges comprises hors allocations logement d’un montant de 36 €.

Dès lors, la demande de délai de paiement présentée par Madame [P] [X] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [P] [X] supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En raison des démarches accomplies par Madame [F] [J], Madame [P] [X] sera condamnée à lui verser la somme de 500 €.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant en référé,

DECLARONS la demande régulière et recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er février 2023 entre Madame [F] [J] et Madame [P] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 8] sont réunies à la date du 12 novembre 2024 ;

DISONS n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [P] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [P] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [F] [J] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [P] [X] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

DEBOUTONS Madame [F] [J] de sa demande d’astreinte ;

FIXONS l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [P] [X] à la somme de 630 € hors charges ;

CONDAMNONS Madame [P] [X] à payer à titre provisionnel à Madame [F] [J] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 12 novembre 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant, cette indemnité devant évoluer dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié et étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

CONDAMNONS Madame [P] [X] à verser à Madame [F] [J] à titre provisionnel la somme de 2800 € (deux mille huit cents euros) comprenant le montant des loyers et charges impayés selon décompte arrêté en septembre 2024, échéance de septembre 2024 incluse ;

DISONS que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTONS Madame [P] [X] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTONS Madame [F] [J] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNONS Madame [P] [X] aux dépens ;

CONDAMNONS Madame [P] [X] à payer à Madame [F] [J] la somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATONS l’exécution provisoire de la présente ordonnance ;

Le Greffier, Le Président,