TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Anne BERARD QUELIN

Madame [U] [K]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/07386 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5RFN

N° MINUTE :

6 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 10 juin 2025

DEMANDEUR

Monsieur [F] [B], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Anne BERARD QUELIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0965

DÉFENDERESSE

Madame [U] [K], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 juin 2025 par Brice REVENEY, Juge assisté de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 10 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/07386 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5RFN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte privé du 24 juillet 2015, Mme [U] [K] a donné à bail à M. [F] [B] pour une durée de 3 ans un appartement sis [Adresse 3] pour un loyer de 3120 €, avec établissement d’un état des lieux d’entrée

Par lettre du 3 mai 2021, Mme [U] [K] a informé M. [F] [B] du non renouvellement du bail à son échéance le 24 juillet 2024.

M. [F] [B] par courrier du 2 décembre 2023 a indiqué qu’il libérerait les lieux au 31 janvier 2024. Un état des lieux a été dressé à cette date hors de sa présence.

Elle a ensuite sollicité le 27 février 2024 la somme de 5234 € au titre des travaux de remise en état qu’elle a imputé sur le dépôt de garantie de 3210 €, ainsi que 2160 € au titre des impayés du contrat de location de cave.

M. [F] [B] a contesté et réclamé son dépôt de garantie.

Par acte extrajudiciaire en date du 12 juin 2024, M. [F] [B] a assigné Mme [U] [K] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’obtenir la condamnation de Mme [U] [K] à lui payer :

— une somme indemnitaire de 20.000 € pour son préjudice moral,

— le remboursement de ses frais de déménagement de 5820 €,

— le remboursement du dépôt de garantie soit 3120 € sous astreinte de 50 € par jour à compter de la signification de la décision, avec liquidation par le tribunal,

— une somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles,

il demande la condamnation de Mme [U] [K] aux entiers dépens.

M. [F] [B] indique que Mme [U] [K] lui a en réalité délivré un congé pour vendre sans respecter les formes légales qui lui auraient permis d’apprécier l’exercice de son droit de préemption, simplement parce qu’il avait dit ne pas pouvoir acheter l’appartement, qu’elle s’est ensuite exonérée de mettre en vente.

Il explique avoir du faire ds recherches pour se reloger avant la date d’échéance en pleine chimiothérapie, apprenant ensuite que la bailleresse avait remis l’appartement en location au lieu de le vendre, le site Booking attestant d’une mise en location meublée à l’époque des Jeux Olympiques. Il dénonce la mise à sa charge , sans factures, de travaux de remise en état , fondés sur un état des lieux qui ne lui a jamais été communiqué, voués à l’embellissement d’un bien destiné à la location et réclame donc le remboursement de son dépôt de garantie.

Il rappelle avoir posé une moquette neuve et équipé la cuisine sans enlever à son départ les installations.

***

Dans ses conclusions en réponse, Mme [U] [K] demande la condamnation de M. [B] à lui payer :

—  15.000 € en réparation de son préjudice moral ,

—  2134 € en réparation du préjudice global de remise en état du bien,

—  2160 € pour les trois ans de loyer impayé de la cave, en sus du dépôt de garantie de 3210 €

—  18 000 € pour le manque à gagner des loyers de janvier 2024 à juillet 2024,

—  30.440 € pour la perte de chance due à la difficulté de vendre au prix du marché et dans des conditions normales un appartement subissant le handicap d’une procédure judiciaire,

—  1500 € au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

Mme [U] [K] indique avoir informé très à l’avance M. [B] de son intention de ne pas renouveler le bail tout en projetant de lui donner congé dans les formes six mois avant l’échéance.

Mme [U] [K], au soutien de son intention de vendre liminaire, indique avoir demandé en octobre 2023 un avis de valeurs à PAP, puis une estimation à une agence immobilière dans l’objectif de vendre le bien, contact ayant été pris avec un notaire.

Elle indique n’avoir pas donné congé dans les formes puisque M. [F] [B] a fait de son plein gré et sans pression une demande de départ anticipé le 22 décembre 2023 pour le 31/01/2024 sans jamais avoir voulu préempter le bien.

Mme [U] [K] indique que les parties ont également signé un bail de location d’une cave le 15 septembre 2015, pour lequel subsistent des impayés.

Elle indique avoir perdu l’état des lieux de sortie qu’elle indiqué avoir été dressé contradictoirement, mais produire des photos attestant de l’état de l’appartement. Elle relate un remplacement de la moquette par un revêtement taché, une repeinture des faïences de la salle de bains, un interphone cassé ainsi que 120 trous de cheville dans les murs des trois chambres, un dégât des eaux subi et un autre occasionné mais les deux non signalés.

Elle indique avoir du changer entièrement le revêtement des sols des grandes chambres, chambres et couloirs, mais aussi de la cuisine et des toilettes laissés en béton brut.

Elle indique avoir du remplacer ou réparer l’ensemble de l’unité électroménager de la cuisine, en mauvais état. Elle se prévaut d’une somme de 15600 € (de 30.000 € à l’audience) et en conséquence refuse de rembourser le dépôt de garantie.

Elle soutient qu’elle ne pouvait mettre en vente l’appartement dans cet état.

Elle indique le manque à gagner issu de son départ anticipé et la perte de chance de vendre le logement engendrée par la procédure judiciaire en cours, estimée à la valeurs de demandes de M. [B].

Elle affirme avoir du de ce fait reprendre l’appartement pour y habiter dès le 21 mai 2024 jusqu’à sa vente , actuellement en cours, et que la présence de l’appartement sur booking.com était due à une erreur de l’agence, encore qu’elle avait l’intention de le louer pour de courts séjours.

***

A l’audience du 26 mars 2025 :

Le conseil de M. [F] [B] a indiqué, malgré une relance du 21 février, ne pas avoir reçu les pièces de Mme [U] [K], laquelle a confirmé ne pas les avoir envoyées par mesure de rétorsion de ne pas en avoir elle même reçus, bien que l’acte de signification indique un nombre de feuillets concordant avec une remise de pièces en nombre.

Il conviendra donc d’écarter des débats les pièces de Mme [U] [K] pour n’avoir pas été soumises au contradictoire.

Les deux conseils se sont par ailleurs référés à leurs écritures.

Le délibéré a été fixé au 10 juin 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Aux termes de l’article 444 du code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

En l’espèce, il ressort des pièces versées au dossier un bail à usage d’habitation du 24 juillet 2015 conclu entre Mme [U] [K] et M. [F] [B] pour une durée de 3 ans.

Par lettre du 3 mai 2021, Mme [U] [K] a informé M. [F] [B] qu’elle ne renouvellerait pas le bail à son échéance, le locataire par courrier du 2 décembre 2023 ayant ensuite indiqué qu’il libérerait les lieux au 31 janvier 2024.

Le litige entre les parties a trait à la confusion juridique ensuivie de ces manifestations d’intention croisées, troublée encore davantage par certaines circonstances de fait postérieures au bail, et que chacune des parties souhaite voir sanctionnée à son bénéfice par des dommages et intérêts. Il a également trait à une créance de loyer relative à un bail annexe de cave dont le locataire ne relève pas l’existence, ainsi qu’à une créance de réparations locatives non reconnue.

Or, les pièces de Mme [U] [K] ayant été écartées des débats pour n’avoir pas été contradictoirement débattues, cette dernière niant elle-même avoir reçu les pièces adverses dans un premier temps, le jugement ne pourrait se baser que que sur des données incomplètes de nature à troubler la recherche de vérité attendue d’une décision judiciaire.

Compte tenu des sommes en jeu et du doute jeté à l’audience sur la transmission des pièces du demandeur, il ne serait pas d’une bonne administration de la justice de trancher le litige sans s’assurer de la transmission des pièces de part et d’autre dans le respect du contradictoire.

La réouverture des débats sera donc ordonnée pour échange des pièces par devant le magistrat puis renvoi à une ultime audience pour écritures éventuelles et débat contradictoire,

Les demandes accessoires seront réservées.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Vu l’article 444 du code de procédure civile,

Ordonne la réouverture des débats,

Dit que l’affaire viendra à l’audience de plaidoirie du 17 septembre 2025 à 14h01 pour échange des pièces entre les parties par devant le magistrat,

Réserve les dépens.

Le Greffier Le juge des contentieux de la protection