TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

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N° RG 24/53851 – N° Portalis 352J-W-B7I-C45U7

N° : 1

Assignation du :

28 Mai 2024

[1]

[1] 1 copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 31 octobre 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. CGA COPRO, Société par actions simplifiée

[Adresse 6]

[Localité 7]

représenté par Maître Anne CARUS de la SELASU CARUS, avocats au barreau de PARIS – #A0543

DEFENDEURS

Monsieur [P], [M] [J]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Madame [G] [B]

[Adresse 1]

[Localité 8]

non représentés

DÉBATS

A l’audience du 26 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

Par actes de commissaire de justice en date du 28 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 4] a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS Monsieur [P] [J] et Madame [G] [B], propriétaires indivis des lots référencés selon l’état descriptif de division comme portant les numéros 19 et 20 de l’ensemble immobilier précité, lequel est, au demeurant, soumis au statut de la copropriété.

Après de multiples renvois sollicités par la partie demanderesse, l’affaire a été évoquée à l’audience du 26 septembre 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires précité maintient les termes de son assignation et sollicite, notamment sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage, du juge des référés de :

— condamner Monsieur [J] et Madame [B], sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance de :

— déposer les installations de type SANIBROYEUR installés dans les cabinets d’aisance des lots 19 et 20,

— supprimer les raccordements illicites effectués dans le lot n°20 à la descente des eaux pluviales de l’immeuble,

et ce, sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble et à leurs frais,

— condamner Monsieur [J] et Madame [B] à lui payer la somme de 1.584 euros TTC à valoir sur son préjudice matériel,

— condamner Monsieur [J] et Madame [B] à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [J] et Madame [B] aux dépens.

Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

SUR CE :

Sur les travaux de remise en état

En application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut, dans les mêmes limites, et même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Et, en vertu des dispositions de l’article 1253 du code civil, le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

En l’espèce, il résulte que le syndicat des copropriétaires précité a fait procéder, au cours de l’année 2021, à un audit des installations sanitaires des logements situés au 7ème étage de l’ensemble immobilier en cause. Au vu du règlement de copropriété de l’ensemble immobilier en cause, il apparaît que les lots 19 et 20, propriété des parties défenderesses à l’instance, sont situés au 7ème étage dudit ensemble immobilier.

Cet audit du 23 décembre 2021, réalisé par la société d’architecture LACOSTE&THIEULIN, énonce notamment qu’au sein du lot n°20, « un WC est présent à côté du coin cuisinette. Ce WC est un sanibroyeur et rejette les eaux vannes dans l’évacuation en PVC par l’intermédiaire d’une canalisation souple. »

Puis, par un nouvel audit réalisé le 4 août 2023 sur les installations sanitaires et les évacuations de l’immeuble, la société d’architecture ATELIER ANGEL ARCHITECTE reprend à son compte dans son rapport final les termes employés par la société LACOSTE&THIEULIN. Elle énonce notamment que les logements "côté [Adresse 11] n’ont pas accès direct à une chute d’évacuation [Localité 9]/EV. Un système avec pompe de relevage pour les lots 16, 17 et 19 a été mis en place et passe dans les combles pour rejoindre le chute du WC commun. Pour le lot 20, il semblerait que les [Localité 9]/EV soient directement raccordées en gouttière à la chute EP en façade. De tels dispositifs sont contraires aux normes d’hygiène."

Enfin, la société PRAIRIES ARCHITECTES a été mandatée, pour procéder à la description précise des installations sanitaires et de leurs évacuations au sein des lots 19 et 20. Il ressort du rapport en date du 23 janvier 2024, étant par ailleurs précisé que la visite s’est faite en présence de Monsieur [J] et du syndic de la copropriété en cause, notamment que, concernant le lot 20, "un té situé au niveau de l’angle de la pièce (côté [Adresse 5] et la façade rue) semble collecter les eaux usées des appareils sanitaires pour permettre le passage de celles-ci vers le chéneau. Un raccordement direct dans la chute d’eaux pluviales depus le chéneau est visible de l’extérieur. Note : Les eaux usées ne peuvent pas être raccordées aux chutes d’eaux pluviales en façades. De plus, le passage du tuyau dans la naissance de la chute EP du chéneau risque de l’obstruer. […] Notes : Une révision globale est à considérer pour l’ensemble du réseau d’évacuation des eaux usées. L’ancien WC sanibroyeur a été supprimer (sic) comme l’atteste la photo ci-avant."

Concernant le lot 19, cette dernière société d’architecture indique que "l’ensemble des appareils sanitaires s’évacue par un réseau sous coffrage relié à une pompe de relevage (repère 4) située dans le placard. Les eaux usées sont ensuite évacuées via les combles perdus vers la chute [Localité 9]/EV du WC commun de l’étage. Note : toute installation d’évacuation des eaux usées située à une hauteur supérieur du réseau d’assainissement de la ville doit être rejeté gravitairement."

Au vu de l’ensemble de ces éléments, et dès lors que les branchements effectués apparaissent manifestement illicites, notamment le raccordement sans autorisation effectués depuis le lot n°20 sur la descente des eaux pluviales, partie commune, et ont, par ailleurs, d’ores et déjà causé des dommages par l’engorgement de la descente d’eaux de l’immeuble, comme il ressort notamment du devis et des factures de travaux réalisés à cet effet les 21 février et 4 mars 2023 par la société CHAPEAU, qu’il résulte du règlement de copropriété que les lots concernés, soit les lots 19 et 20, sont constitués d’une chambre, sans que la présence de water-closet, qui plus est de type SANIBROYEUR, n’ait été mentionnée, il convient, au vu de ces éléments d’ordonner la dépose desdits équipements sanitaires ainsi que celle des raccordements litigieux.

Il est en effet que ces équipements et raccordements ont causé des troubles anormaux du voisinage au syndicat des copropriétaires.

Les travaux de remise en état seront définis aux termes du dispositif de l’ordonnance.

En outre, et eu égard à la durée du litige et des efforts du syndicat des copropriétaires pour trouver une issue amiable à ce litige et avoir laissé plusieurs années désormais pour que les parties défenderesses effectuent les travaux de remise en état présentement ordonnés, il convient d’assortir cette obligation de faire d’une astreinte pour s’assurer de la bonne exécution.

Elle sera également fixée dans les termes du dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

Vu les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

Vu les dispositions des articles 1240 du code civil selon lesquelles tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il apparaît que la colonne d’eaux pluviales sur laquelle les parties défenderesses ont procédé à des branchements depuis leurs lots 19 et 20, ainsi qu’il ressort de la facture de la société CHAPEAU en date du 2 mars 2023, laquelle est intervenue à la suite d’un engorgement de ladite colonne. Elle est intervenue une première fois le 21 février 2023 pour procéder à un désengorgement d’urgence.

Il ressort de cette facture du 2 mars 2023 que l’inspection de la chambre de service du dernier étage, la chambre n° 20, a permis de révéler la présence d’un WC de type sanibroyeur, lequel est connecté à l’évacuation de la descente d’eaux pluviales en façade, étant par ailleurs précisé que les descentes d’eau usée de la salle de bain et d’eau dite vanne de la cuisine sont également connectées à cette colonne d’eau pluviale. Il est également fait le même constat concernant le lot n°19 pour lequel, ladite société précise, que les deux descentes s’évacuent dans la colonne des eaux pluviales.

Dans ces conditions, et peu important que l’assemblée générale des copropriétaires ait mis à la charge de Monsieur [J] et de Madame [B] lesdits frais, il apparaît que le syndicat des copropriétaires démontre l’existence d’une créance à l’encontre de ces deux copropriétaires ; créance dont le montant indubitable est d’un montant de 1.584 euros.

En conséquence, les parties défenderesses seront condamnées à son paiement.

Sur les demandes annexes ou accessoires

Conformément aux dispositions des articles 491 et 696 du code de procédure civile, Monsieur [J] et Madame [B], parties perdantes, seront condamnés aux dépens.

Parties perdantes, ils seront condamnés à payer la somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition par le greffe,

Condamnons Monsieur [P] [J] et Madame [G] [B] à procéder, au sein des lots référencés 19 et 20 de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 3] à [Localité 10], à la dépose des équipements sanitaires de water-closet de type SANIBROYEUR, BROYEUR ou disposant d’une pompe de relevage et ce dans un délai de 4 mois à compter de la signification de l’ordonnance, puis, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant 4 mois ;

Condamnons Monsieur [P] [J] et Madame [G] [B] à procéder, au sein des lots référencés 19 et 20 de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 3] à [Localité 10], à la dépose de tout raccordement effectué depuis leurs lots à la colonne d’eaux pluviales, et ce dans un délai de 4 mois à compter de la signification de l’ordonnance, puis, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant 4 mois ;

Disons que ces travaux devront être réalisés sous la supervision du syndic en exercice et de l’architecte habituel de l’immeuble dont les honoraires seront à la charge de Monsieur [P] [J] et Madame [G] [B] ;

Disons qu’à l’issue des travaux, l’architecte habituel de l’immeuble dressera un rapport des travaux réalisés auquel seront jointes des photographies et que l’ensemble sera remis au syndic en exercice;

Condamnons Monsieur [P] [J] et Madame [G] [B] aux dépens ;

Condamnons Monsieur [P] [J] et Madame [G] [B], pris ensemble, à payer la somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10] ;

Rappelons que l’ordonnance est, de droit, exécutoire par provision.

Fait à [Localité 10] le 31 octobre 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ David CHRIQUI