TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 21/15544

N° Portalis 352J-W-B7F-CVWZC

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :

14 Décembre 2021

JUGEMENT

rendu le 10 Décembre 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. Mavi

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Francis LEFAURE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0072

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. Bazar Exquis

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Jonathan ADWOKAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0239

Décision du 10 Décembre 2024

18° chambre 1ère section

N° RG 21/15544 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVWZC

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, statuant en juge unique,

assisté de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

DÉBATS

A l’audience du 16 Septembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 10 décembre 2024.

JUGEMENT

Rndu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 18 mars 2019, la SCI MAVI a donné à bail commercial à la SARL BAZAR EXQUIS des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6], pour une durée de neuf années, à compter du 1er mars 2019 avec échéance au 29 février 2028, moyennant un loyer annuel en principal de 26.400 euros hors charges.

La destination est la suivante: « activité de création et fabrication, achat et vente de tous articles dans le domaine de la mode, bijouterie, joaillerie, horlogerie, passementerie, papeterie, imprimerie, maroquinerie et décoration, vêtements et galeries d’art. Ateliers et stages variés (do it yourself, tricot, peinture sur soie, colorimétrie…). Cours variés (langues, bijouterie, sérigrapherie, peinture…) et à l’exclusion de tout autre commerce, profession, activité ou industrie ou toute autre utilisation des lieux. »

Par courrier du 28 avril 2020, la SARL BAZAR EXQUIS a écrit à la SCI MAVI qu’elle ne serait pas redevable des loyers des mois d’avril et de mai 2020, en raison de la crise sanitaire et de la fermeture au public de son commerce.

Par courrier électronique du 6 juin 2020 la SCI MAVI a dit être en désaccord avec cette interprétation et a réclamé le paiement des loyers.

Par courrier du 15 novembre 2020 adressé au lieu de domiciliation du bailleur figurant au bail, et revenu avec la mention « Destinataire inconnu à l’adresse », la SARL BAZAR EXQUIS a souhaité informer la SCI MAVI de sa volonté de quitter les lieux le 15 août 2021, en visant l’article L.145-4 alinéa 2 du code de commerce.

Par courrier du 3 septembre 2021, la SARL BAZAR EXQUIS a écrit à la SCI MAVI pour lui indiquer qu’elle avait quitté les lieux et que les clés du local étaient chez son avocat.

La SCI MAVI a récupéré les clés de son local commercial, et a remis les locaux en location à compter du 1er octobre 2021.

Par courrier recommandé notifié le 20 octobre 2021 la SCI MAVI a mis en demeure la SARL BAZAR EXQUIS d’avoir à lui régler la somme de 29.475 euros au titre de la dette locative.

Par exploit d’huissier du 14 décembre 2021, la SCI MAVI a fait assigner la SARL BAZAR EXQUIS devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

Condamner la SARL BAZAR EXQUIS à payer à la SCI MAVI la somme de 18.320 euros, au titre des loyers des mois d’avril et mai 2020, et des loyers des mois d’avril, mai, juin, juillet, août et septembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 octobre 2021,Ordonner que le dépôt de garantie d’un montant de 6.600 euros reste acquis à la SCI MAVI à titre de clause pénale,Condamner la SARL BAZAR EXQUIS à payer à la SCI MAVI la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner Ia SARL BAZAR EXQUIS aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions notifiées par RPVA le 9 octobre 2023, la SCI MAVI demande au tribunal judiciaire de Paris de :

juger le prétendu congé allégué par la SARL BAZAR EXQUIS en date du 15 novembre 2020 nul et de nul effet ;

condamner la SARL BAZAR EXQUIS à lui payer la somme de 18.320 euros, au titre des loyers des mois d’avril et mai 2020, et des loyers des mois d’avril, mai, juin, juillet, août et septembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 octobre 2021 ;

ordonner que le dépôt de garantie d’un montant de 6.600 euros reste acquis à la SCI MAVI à titre de clause pénale ;

condamner la SARL BAZAR EXQUIS à lui payer la somme de 6.000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la SARL BAZAR EXQUIS aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la SCI MAVI énonce:

que seul le juge de la mise en état est compétent pour statuer sur les exceptions de procédure, et non le tribunal judiciaire en sa formation collégiale ; que l’incident a été purgé par le juge de la mise en état ; qu’au surplus, elle justifie de la régularité et de l’effectivité du siège social sis [Adresse 4] [Localité 5] au moment de l’assignation ; que s’agissant de la nullité du congé délivré par le preneur, celui-ci ne peut résilier le bail commercial qu’à l’expiration de chaque période triennale ; que le congé doit être délivré au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée ou par acte d’huissier ; que le courrier du 15 novembre 2020 ne fait pas mention d’un congé ; que la violation des dispositions de l’article L.145-4 du code de commerce emporte nullité du congé allégué par la SARL BAZAR EXQUIS ; que même à supposer qu’un tel congé ait été délivré, il ne pouvait prendre effet qu’à la date d’expiration de la première période triennale, à savoir le 28 février 2022 ; qu’au demeurant le preneur n’a pas quitté les lieux à la date annoncée par le courrier du 15 novembre 2021, pour être parti le 3 septembre 2021 ; que s’agissant des dettes locatives, la force majeure n’est pas une cause exonératoire du paiement d’une somme d’argent ; qu’il est constant que la période de crise sanitaire est sans effet sur l’exigibilité des loyers ; qu’une telle période n’est pas constitutive d’une force majeure ; que l’exception d’inexécution pour défaut de délivrance ne saurait être opposée au bailleur, alors que la fermeture du local n’est pas liée à un manquement du bailleur et que le preneur a pu jouir du local pendant toute la période ; qu’il a été jugé que la fermeture administrative ne pouvait s’analyser en une perte du local, au sens de l’article 1722 du code civil ; que la SARL BAZAR EXQUIS ne saurait unilatéralement décider de compenser le montant du dépôt de garantie (qui est de 6.600 euros correspondant à trois mois de loyer) pour s’exonérer du paiement de loyers qu’elle reconnaît devoir ; que le preneur est en principe redevable du paiement des loyers jusqu’à la fin de la période triennale, que cependant les locaux ont pu être loués par le bailleur à un nouveau locataire à compter du mois d’octobre 2021, et elle consent ainsi à renoncer à réclamer à la SARL BAZAR EXQUIS les loyers courant d’octobre 2021 à février 2022 ; que la SARL BAZAR EXQUIS qui était candidate à l’achat des murs des locaux commerciaux ne peut invoquer de difficultés financières pour les impayés ;que le dépôt de garantie de 6.600 euros doit rester acquis au bailleur à titre de clause pénale, compte tenu de sa bonne foi et compte tenu des agissements du locataire.

Par conclusions notifiées par RPVA le 7 novembre 2023, la SARL BAZAR EXQUIS demande au tribunal judiciaire de Paris de :

déclarer nulle l’assignation introductive en raison de l’adresse reconnue fausse ;

débouter le bailleur de sa demande de nullité du congé valablement donné par la locataire ;

prononcer la résiliation du contrat de bail du fait de son anéantissement à dater de l’ordonnance du 4 mars 2020 ;

juger que les loyers de la période de crise sanitaire ne sont pas dus au titre de l’imprévision comme de la disparition du local ;

ordonner le remboursement du dépôt de garantie au profit de la locataire ;

condamner le bailleur au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SARL BAZAR EXQUIS énonce :

que la présente instance a été initiée par assignation de la SCI MAVI à une adresse où elle n‘existe pas; que le bailleur a toujours produit une adresse contractuelle douteuse, raison pour laquelle elle n’a pas été capable de retirer plusieurs lettres recommandées qui lui ont été adressées pour la notification du congé; qu’elle a parfaitement notifié son congé au bailleur à l’adresse contractuelle qui, faute d’y être effectivement domicilié n’a pu récupérer ledit courrier de sorte qu’il est revenu avec la mention « Destinataire inconnue à l’adresse » ; que s’agissant des loyers relatifs à la période de la crise sanitaire du Covid-19, le local objet du contrat de bail peut être considéré comme ayant disparu au sens de l’article 1722 du code civil ; qu’en application de l’alinéa 2 de l’article 1195 du code civil, le contrat a pris fin en vertu de la théorie de l’imprévision au jour du désaccord exprimé par le bailleur le 6 juin 2020 ; que s’agissant des demandes de dommages-intérêts, le bailleur ayant admis qu’il n’avait subi aucun préjudice, le local ayant été loué immédiatement après le départ de la locataire, il n’est pas éligible aux dommages et intérêts ; que s’agissant de la retenue du dépôt de garantie à titre de pénalité contractuelle, elle ne peut pas être appliquée pour être limitée au cas d’une résiliation du contrat en exécution de la clause résolutoire (article 23, page 11 du bail).

La clôture a été prononcée le 9 novembre 2023.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 16 septembre 2024.

La décision a été mise en délibéré au 10 décembre 2024.

MOTIVATION

Sur la nullité de l’acte introductif d’instance

L’exception de procédure est définie par l’ article 73 du code de procédure civile comme tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cour.

Il résulte de l’article 789 du code de procédure civile, une impossibilité pour les parties de soulever après le dessaisissement du juge de la mise en état les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance.

Il est constant que la demande de nullité de l’ assignation est une exception de procédure, de sorte qu’elle relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état.

En l’espèce, la demande de nullité de l’assignation formée par la SARL BAZAR EXQUIS qui au demeurant a déjà été tranchée par une ordonnance de rejet du 23 mars 2023 par le juge de la mise en état dans le cadre de sa compétence exclusive, doit être déclarée irrecevable.

Sur la résiliation du bail et l’inexigibilité des loyers en raison de l’imprévision

Aux termes de l’article 1195 du code civil, si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation. En cas de refus ou d’échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu’elles déterminent, ou demander d’un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d’accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d’une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu’il fixe.

En l’espèce, il est relevé que le preneur a suspendu les paiements qu’il considérait comme inexigibles. Dès lors la condition de continuité de l’exécution des conditions contractuelles posée par le texte susmentionné n’est pas satisfaite, de sorte qu’il convient de rejeter la demande tendant à la résiliation du bail sur ce fondement, sans qu’il soit besoin d’examiner le surplus des conditions cumulatives permettant sa mise en œuvre.

Pour la même raison que celle évoquée précédemment, la SARL BAZAR EXQUIS ne saurait exciper d’une inexigibilité des loyers en invoquant ce même fondement.

Sur la validité du congé délivré par le preneur

Il résulte de l’article L.145-4 du code de commerce, la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

Il est constant qu’un congé délivré à contre-temps n’est pas irrégulier mais vaut pour la date pour laquelle il aurait pu être délivré.

En l’espèce, la SARL BAZAR EXQUIS justifie d’un courrier du 15 novembre 2020 envoyé en recommandé à l’adresse désignée au bail comme lieu de domiciliation du bailleur, soit au « [Adresse 4] [Localité 5] ». Les termes de ce courrier vise l’alinéa 2 de l’article L.145-4 du code de commerce accompagné des membres de phrase « je t’informe de ma volonté de quitter les lieux » et « je t’informe de mon départ à la date du 15 août 2021 ».

La référence à l’article relatif au congé du preneur et à un départ des lieux en la forme d’un courrier recommandé rend le congé valide. S’agissant d’un bail initié au 1er mars 2019, la fin de la première période triennale du bail est le 28 février 2022, de sorte que le congé ainsi délivré met un terme au bail au 28 février 2022.

Il appartenait à la SCI MAVI de notifier tout changement de domiciliation à la SARL BAZAR EXQUIS, le congé valablement notifié à l’adresse de domiciliation figurant au bail lui est donc opposable, nonobstant le fait que les services postaux l’ont considérée non connue à l’adresse.

En conséquence, il y a lieu de considérer le congé valide et de résilier le bail au 28 février 2022 par l’effet d’un congé du preneur.

Sur les demandes en paiement des loyers

Sur l’exigibilité des loyers relatifs à la période de crise sanitaire et la perte de la chose

Aux termes de l’article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Il est constant que la mesure générale et temporaire d’interdiction de recevoir du public n’entraîne pas la perte de la chose louée et n’est pas constitutive d’une inexécution, par le bailleur, de son obligation de délivrance. Un locataire n’est pas fondé à s’en prévaloir au titre de la force majeure pour échapper au paiement de ses loyers.

En l’espèce, la SARL BAZAR EXQUIS ne peut exciper de la perte de la chose au sens de l’article précité, alors qu’elle est restée en jouissance des lieux pendant la période de crise sanitaire, et que ces lieux sont demeurés adaptés à l’activité exercée pendant ladite période.

Il s’ensuit qu’aucun fondement invoqué ne permet de remettre en cause l’exigibilité des loyers relatifs à la période du covid 19, en ce, inclus les loyers d’avril et de mai 2020.

Sur le quantum de la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte faisant apparaître un solde d’impayé en sa faveur de 18.025 euros arrêté en septembre 2021 au titre de la période d’avril à septembre 2021.

La SARL BAZAR EXQUIS ne justifie pas du paiement des loyers pour cette période.

Il sera donné acte de la renonciation de la SCI MAVI au paiement des loyers pour la période d’octobre 2021 au 28 février 2022, et de l’acquiescement à cette renonciation par la SARL BAZAR EXQUIS.

En conséquence, la SARL BAZAR EXQUIS sera condamnée au paiement de 18.025 euros au titre de la dette locative arrêtée au 28 février 2022, date de la résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2021, date de la notification de la mise en demeure.

Sur la demande de dommages-intérêts contractuels

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1231 du code civil, à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

En l’espèce, le bailleur sollicite la conservation du dépôt de garantie en le bail contient en invoquant son article 23 (clause pénale) qui stipule que « Dans le cas où la location serait résiliée en exécution de la clause résolutoire, le preneur sera tenu au paiement intégral du loyer et des charges du trimestre en cours duquel prendra date de résiliation. En outre, le montant du dépôt de garantie restera acquis au bailleur, à titre de clause pénale, sans préjudice du droit, restant appartenir à celui-ci, de poursuivre le paiement des sommes dues par le preneur, l’exécution des conditions du présent bail et le versement de tous dommages et intérêts en application de l’article 1760 du code civil ».

Il ressort manifestement de la clause susmentionnée que l’intention commune des parties était d’appliquer cette clause pénale au contrat résolu de plein droit par l’acquisition d’une clause résolutoire, de sorte que l’article 23 du bail ne saurait s’appliquer au contrat résilié par l’effet d’un congé du preneur.

Il s’ensuit que la SCI MAVI est dépourvue de tout fondement contractuel pour conserver le dépôt de garantie, étant précisé que sur le plan délictuel, elle reconnaît n’avoir aucun préjudice à faire valoir pour avoir remis les locaux en location à compter du 1er octobre 2021, avant même la prise d’effet de la résiliation.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de restitution du dépôt de garantie de 6.600 euros de la SARL BAZAR EXQUIS, ce qui implique le rejet de la demande de conservation dudit dépôt formée par la SCI MAVI.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, chacune des parties ayant succombé partiellement en leurs demandes, elles conserveront chacune la charge de leurs dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, compte tenu de la répartition de la charge des dépens, les demandes respectives des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;

Déclare irrecevable la demande tendant à la nullité de l’assignation formée par la SARL BAZAR EXQUIS ;

Rejette la demande de résiliation du bail pour imprévision formée par la SARL BAZAR EXQUIS ;

Constate que le bail du 18 mars 2019 conclu entre la SCI MAVI et la SARL BAZAR portant sur les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 6] est résilié à la date du 22 février 2022 par l’effet du congé délivré par la SARL BAZAR ;

Condamne la SARL BAZAR à payer à la SCI MAVI la somme de 18.025 euros au titre de la dette locative du bail précité arrêtée au 22 février 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2021 ;

Rejette la demande de dommages-intérêts formée par la SCI MAVI et la condamne à restituer à la SARL BAZAR la somme de 6.600 euros au titre du dépôt de garantie;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens;

Rejette les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris le 10 Décembre 2024.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Jean-Christophe DUTON