TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

S.C.I. LITTLE HEART

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Annie [L]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01152 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7GIG

N° MINUTE :

6 JTJ

JUGEMENT

rendu le lundi 23 juin 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, dont le siège social est sis CIPA “AGENCE ETOILE” SAS – [Adresse 5]

représentée par M^e Annie BROSSET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1072

DÉFENDERESSE

S.C.I. LITTLE HEART, dont le siège social est sis [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Xavier REBOUL, Vice-président, statuant en juge unique

assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 juin 2025 par Xavier REBOUL, Vice-président assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 23 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01152 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7GIG

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier du 29 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé : [Adresse 2], à [Adresse 7] 10ème, a assigné la SCI Little Heart, devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, pour obtenir sa condamnation au paiement de 2610,22 € au titre des charges impayées, 500 € de frais, 2500 € à titre de dommages et intérêts, 2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, et sa condamnation aux dépens.

MOTIFS

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Adresse 7] [Localité 4], produit notamment aux débats :

— l’extrait de matrice cadastrale,

— les appels de fonds et travaux,

— le décompte ventilé des sommes dues,

— les PV d’assemblées générales des 12 juin 2023 et 30 mai 2024 + attestation de non recours,

— le contrat de syndic,

— les relances et mises en demeure du syndic,

— la mise en demeure de maître [L],

— les factures des frais contentieux.

Le décompte des charges de copropriété impayées incombant à la SCI Little Heart fait apparaître un solde débiteur. Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe. S’agissant de son montant, la créance certaine, liquide et exigible s’élève à la somme de 2610,22 € au titre des charges de copropriété, hors frais, arrêtées au 1er janvier 2025.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10 : « les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi. Ces frais nécessaires doivent cependant s’entendre strictement de ceux rendus nécessaires pour la mise en oeuvre de la procédure de recouvrement de la créance du syndicat et qu’ils ne sauraient inclure que les frais de mise en demeure par lettre recommandée, de relance, d’inscription d’hypothèque légale ou d’opposition au paiement du prix de vente du lot du copropriétaire défaillant, mais ne sauraient comprendre les sommations de payer délivrées par huissier alors qu’une mise en demeure a déjà été adressée au débiteur, les honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la remise du dossier à l’huissier et à l’avocat, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété, le syndic n’ayant pas déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, ni les honoraires d’avocat, qui font double emploi avec la réclamation au titre des frais irrépétibles, ni les frais d’huissier exposés dans le cadre du procès qui seront compris dans les dépens.

Par ailleurs, les honoraires de syndic sont dus en exécution du contrat conclu avec la copropriété, lequel n’est pas opposable au défendeur qui est tiers à ce contrat ; les frais contentieux qui relèvent d’actes élémentaires d’administration de la copropriété ne seront pas pris en considération, et les frais d’avocat relèvent des frais irrépétibles pour lesquels une demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile est formulée. L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 vise expressément les frais de mise en demeure et de relance de sorte qu’il convient de prendre en compte la mise en demeure dont l’envoi est justifié par le syndicat des copropriétaires, soit en l’espèce, 120 € de frais justifiés retenus (mise en demeure de maître [L] du 7 juin 2024).

La SCI Little Heart est condamnée au paiement de 2610,22 € au titre des charges de copropriété, selon décompte au 1er janvier 2025, ainsi que 120 € de frais strictement nécessaires.

Selon les dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La défaillance de la partie défenderesse dans le paiement de sa quote-part de charges, malgré mise en demeure, est de nature à causer un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit faire l’avance des sommes dues et créé également une désorganisation de la trésorerie, préjudice distinct de celui réparé par l’allocation des intérêts moratoires.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires et de condamner la SCI Little Heart à lui payer 600 € de dommages-intérêts, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne la SCI Little Heart à payer 2610,22 € au syndicat des copropriétaires, au titre des charges de copropriété impayées le 1er janvier 2025 (1er trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2024 ;

Condamne La SCI Little Heart à payer 600 € de dommages et intérêts, au syndicat des copropriétaires ;

Condamne la SCI Little Heart à payer 120 € au syndicat des copropriétaires, de frais strictement nécessaires ;

Condamne la SCI Little Heart à payer 900 € au syndicat des copropriétaires en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Little Heart au paiement des dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit, pour toutes les affaires introduites après le 1er janvier 2020.

Le greffier, Le président