TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 24/11/25

à : Madame [Z] [B]

Copie exécutoire délivrée

le : 24/11/25

à : M^e Saad EL JORD

Pôle civil de proximité

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/06168

N° Portalis 352J-W-B7I-C6KQ4

N° MINUTE : 2/2025

JUGEMENT

rendu le lundi 24 novembre 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des corporiétaires [Adresse 3] représenté par son Syndic, dont le siège social est sis SAS Le cabinet FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE – [Adresse 1]

représentée par M^e Saad EL JORD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0720

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [B], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, statuant en juge unique

assisté de Alexandrine PERROT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 septembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 novembre 2025 par Brice REVENEY, Juge assisté de Alexandrine PIERROT, Greffier

Décision du 24 novembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06168 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6KQ4

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Z] [B] est propriétaire des lots 13 et 32 au sein d’un immeuble sis [Adresse 2], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété et état descriptif de division et gérée par le syndic FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE.

Il a été constaté par le syndic que Mme [Z] [B] ne déférait pas régulièrement aux appels provisionnels de charges et cotisations sur fonds travaux qui lui étaient trimestriellement adressés.

Plusieurs mises en demeure des 03/02/2022 et 02/05/22 ainsi que des relances lui a été adressée pour régler la somme en principal de 4725, 83 €.

Par acte extrajudiciaire en date du 30 octobre 2024, le syndicat des copropriétaire sis [Adresse 2] (ci-après le SDC) a assigné Mme [Z] [B] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris.

Dans ses conclusions, le SDC représenté par son syndic demande au visa notamment de la loi du 10 juillet 1965 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

— condamner Mme [Z] [B] à lui payer la somme de 5303,13 € d’arriérés arrêtés au 3 septembre 2024 avec intérêts au taux légal suivant à compter de l’assignation,

— condamner Mme [Z] [B] à lui payer la somme de 2000 € de dommages et intérêts,

— condamner Mme [Z] [B] à lui payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 17 septembre 2025, le SDC par la voix de son conseil a confirmé ses écritures et évoqué un nouveau décompte qu’il n’a pas remis.

Régulièrement assignée par procès-verbal de vaines recherches, Mme [Z] [B] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 24 novembre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur la demande en paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Aux termes de l’article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

Décision du 24 novembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06168 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6KQ4

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; (…)

En l’espèce, le SDC du [Adresse 2] produit une matrice cadastrale justifiant que la société Mme [Z] [B] est bien propriétaire des lots n° 13 et 32 au sein d’un immeuble sis [Adresse 2] correspondant respectivement à 42/1000 e et 1/1000 e des tantièmes de la copropriété.

De ce fait, selon la loi précitée, elle est tenue au paiement de sa quote-part de charges et autres frais de la copropriété.

Les pièces versées aux débats et que la société Mme [Z] [B] n’a pas jugé utile de contester attestent comme suit de l’existence de la créance alléguée du SDC contre le défenderesse :

— Les différentes résolutions prises en assemblée générale annuelle des copropriétaires en 2022 (AG + AGE) et 2023 sont produites, validant les comptes de la copropriété de l’année n et arrêtant son budget prévisionnel de l’année n + 1, outre les décisions sur travaux, devenues définitives selon certificats de non recours délivrées par la société FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE, et donc engageant tous les copropriétaires à l’instar d’un contrat,

— Sur cette base, au titre des années 2022 et 2023 ont été émis à l’attention de l’intéressée des appels de provision sur charges et de cotisations sur fonds travaux entre le 1er juillet 2023 et le 1er octobre 2024 ainsi que, suite à leur inefficience, des factures de frais de recouvrement (pièces 7).

— une mise en demeure en date du 03/02/2022 (663,62 €) et du 02/05/2022 dont AR signé (973,70€), tous courriers attestant de l’inexécution des obligations de propriétaires de Mme [Z] [B] , à défaut de justification de sa part,

La somme réclamée par le SDC, fait suite au relevé du compte de Mme [Z] [B] arrêté au 03/09/2024 également produit aux débats (pièce 6) reflétant les appels de fonds susdits du 5 novembre 2021 au 3 septembre 2024 pour une créance totale de charges et travaux de 4458,98 € au 03/09/2024 (et non 5303,13 €, qui représente le montant brut des charges), intégrant aussi les frais de relance et les règlements intervenus au cours de cette période.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les pièces versées aux débats et que la société Mme [Z] [B] n’a pas jugé utile de contester attestent suffisamment de l’existence de la créance alléguée du SDC du 5 novembre 2021 au 3 septembre 2024, dont la défenderesse, par basculement de la charge de la preuve, ne justifie pas s’être libéré.

Mme [Z] [B] sera donc condamnée à payer au SDC la somme de 4458,98 € correspondant à l’arriéré de charges impayées et aux frais de recouvrement arrêtés au 3 septembre 2024 pour la période du 5 novembre 2021 au 3 septembre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation , conformément à la demande.

II. Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, en l’absence de justification de ses défaillances de la part de la défenderesse, le caractère abusif de la résistance au paiement est démontré au fil des mises en demeure diligentées en vain en 2022 et 2023, laquelle constitue une faute civile en lien direct et certain avec la désorganisation de la trésorerie de la copropriété qui s’est nécessairement ensuivie de cette absence de paiement de charges de 2021 à 2024.

Compte tenu du montant des impayés de la copropriétaire proportionnellement à la taille de la copropriété (43/1000 e) et de l’existence de paiements ponctuels de la défenderesse au cours de cette période, il sera alloué au Syndicat des copropriétaires la somme de 100 € à ce titre.

III. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la société Mme [Z] [B] , partie succombante, sera condamné aux dépens.

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, aucune considération d’équité ne justifie que Mme [Z] [B] soit déchargée de l’indemnité que l’article 700 du Code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe et que le tribunal évalue à la somme de 600 €.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

Condamne Mme [Z] [B] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 4458,98 € au titre de son arriéré de charges et aux frais de recouvrement arrêtés au 3 septembre 2024 pour la période du 5 novembre 2021 au 3 septembre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation

Condamne Mme [Z] [B] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 100 euros au titre de sa résistance abusive,

Rejette toutes les autres demandes,

Condamne Mme [Z] [B] aux entiers dépens ,

Condamne Mme [Z] [B] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier, Le Juge,