TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le :

à M^e HOFFMANN, M^e ISSAD

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e DONAT

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 25/02650

N° Portalis 352J-W-B7J-C7HBO

N° MINUTE :

Assignation du :

29 Septembre 2017

JUGEMENT EN RECTIFICATION

D’OMISSION DE STATUER

rendu le 08 Juillet 2025

DEMANDEUR

Monsieur [C] [T]

[Adresse 4]

[Localité 9]

représenté par Maître Geoffrey DONAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1811

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire Maître [M] [F], administrateur judiciaire

[Adresse 6]

[Localité 7]

représenté par Maître Marc HOFFMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1364

S.A.R.L. ADMINISTRATION DE BIENS LOCATION ET GESTION IMMOBILIERE, exploité sous l’enseigne AB-LEGIM

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par Maître Farauze ISSAD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2017

Décision du 08 Juillet 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 25/02650 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7HBO

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente, statuant en juge unique,

assistée de Madame Justine EDIN, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 07 mai 2025 tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 08 juillet 2025.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

M. [C] [T] est propriétaire d’un bien correspondant aux lots n°3 et 36 d’un immeuble sis [Adresse 2]) et soumis au statut de la copropriété.

Diverses procédures opposent M. [T] et le syndicat des copropriétaires de cet immeuble.

Par acte du 29 septembre 2017, M. [T] a ainsi notamment fait assigner le syndicat des copropriétaires et le syndic de copropriété devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins notamment d’obtenir la nullité de l’assemblée générale du 29 mai 2017.

Par jugement du 11 janvier 2022, par suite de la démission du syndic de l’immeuble, la SARL Administration de Biens Location et Gestion Immobilière (ci-après la société AB Legim) et de la désignation – par ordonnance du 2 juillet 2019 – d’un administrateur provisoire en la personne de Maître [M] [F], le tribunal a renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 6 avril 2022 à 14 heures, a enjoint au syndicat des copropriétaires de produire à cette audience son entier dossier de plaidoirie comprenant les pièces visées à son bordereau, a dit que le dispositif du jugement vaut convocation des parties et a réservé les dépens.

A l’audience du 6 avril 2022, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi.

Par jugement du 14 mars 2023, la radiation de l’affaire a été prononcée, en raison d’un défaut de communication de pièces en demande.

Une demande de réinscription au rôle a été formée par M. [T] et l’affaire a été rappelée à l’audience de mise en état du 29 janvier 2024.

Par jugement du 18 février 2025, le tribunal de céans a, principalement, prononcé l’annulation de l’assemblée générale du 29 mai 2017 des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], dans son intégralité, a débouté M. [T] de l’ensemble de ses prétentions en paiement formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de la société AB-Legim.

Par requête en omission de statuer reçue le 20 février 2025, le conseil de M. [T] a excipé d’une omission affectant le jugement précité et a sollicité du tribunal de statuer sur les prétentions tendant à constater la nullité de plein droit du contrat de syndic que la société AB-Legim détenait de l’assemblée générale du 07 mars 2016, et à prononcer la nullité de plein droit dudit mandat, soutenant que les dernières conclusions de M. [T], datées du 29 décembre 2023, les mentionnait expressément.

Ni le syndicat des copropriétaires ni la société AB-Legim n’ont conclu ni fait d’observations sur cette requête.

L’affaire, appelée à l’audience du 07 mai 2025, a été mise en délibéré au 08 juillet suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la caractérisation de l’omission de statuer

Selon l’article 463 du code de procédure civile, " La juridiction qui a omis de statuer sur un chef de demande peut également compléter son jugement sans porter atteinte à la chose jugée quant aux autres chefs, sauf à rétablir, s’il y a lieu, le véritable exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

La demande doit être présentée un an au plus tard après que la décision est passée en force de chose jugée ou, en cas de pourvoi en cassation de ce chef, à compter de l’arrêt d’irrecevabilité.

Le juge est saisi par simple requête de l’une des parties, ou par requête commune. Il statue après avoir entendu les parties ou celles-ci appelées.

La décision est mentionnée sur la minute et sur les expéditions du jugement. Elle est notifiée comme le jugement et donne ouverture aux mêmes voies de recours que celui-ci ".

Sur ce,

Il résulte des éléments produits aux débats qu’aux termes de ses dernières écritures valablement signifiées par voie électronique le 3 janvier 2023, M. [T] demandait au tribunal, notamment, de constater la nullité de plein droit du contrat de syndic que la société AB-Legim détenait de l’assemblée générale du 7 mars 2016, de prononcer la nullité de plein droit du contrat de syndic que la société AB-Legim détient de l’assemblée générale du 7 mars 2016.

Or il est manifeste que ces prétentions n’ont pas été tranchées dans le cadre du jugement rendu le 18 février 2025, de sorte que l’omission est caractérisée et que c’est à bon droit que M. [T] a formé sa requête en omission de statuer.

Décision du 08 Juillet 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 25/02650 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7HBO

Sur le chef de prétention objet de l’omission de statuer

Il convient de compléter la décision critiquée comme suit, s’agissant de sa motivation :

«  Sur les demandes de nullité du mandat de syndic

M. [T] soutient que le mandat de syndic de la société AB-Legim est affecté de nullité en l’absence d’ouverture d’un compte bancaire séparé dans le délai légal de trois mois légalement imparti après la tenue de l’assemblée générale du 07 mars 2016 l’ayant désigné en cette qualité, et que le défaut d’une telle formalité n’est susceptible d’aucune régularisation.

Il prétend être recevable à agir, une telle action se prescrivant selon le délai de dix ans alors applicable, ayant commencé à courir à compter du 07 juin 2016, et souligne l’absence de preuve en défense quant à l’effectivité de cette formalité.

Le syndicat des copropriétaires et la société AB-Legim excipent de l’absence de preuve rapportée par M. [T] du prétendu défaut de respect de l’obligation légale faite à tout syndic d’ouvrir un compte bancaire séparé dans les trois mois de sa nomination.

******************

L’article 18 II de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, prévoyait notamment que " le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :

(…)

— d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L’assemblée générale peut décider, à la majorité de l’article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci. Toutefois, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, l’assemblée générale peut, à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1, dispenser le syndic soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, ou dont l’activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat, d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. Le compte unique fait apparaître dans les écritures de l’établissement bancaire un sous-compte individualisant comptablement les versements et prélèvements afférents au syndicat. Le syndic effectue sur ce sous-compte, sans délai, les versements des sommes et valeurs appartenant au syndicat et y reporte les dépenses effectuées pour son compte. Le syndic transmet au président du conseil syndical une copie des relevés périodiques bancaires du sous-compte, dès réception de ceux-ci. Dans ce cas, le syndic ne peut pas proposer une rémunération différenciée en fonction de la décision de l’assemblée relative à la dispense de compte bancaire séparé ;(…) ".

Il appartient au syndic de fournir aux copropriétaires qui en font la demande, la justification de l’existence d’un compte séparé (Civ. 3ème, 17 oct. 2012, n°11-22.130).

L’action en nullité de plein droit du mandat de syndic pour défaut d’ouverture d’un compte séparé est recevable au-delà du délai de deux mois de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 car elle ne s’analyse pas en une action en contestation de l’assemblée générale ayant désigné le syndic (Civ. 3ème, 19 nov. 2014, n°13-21.399).

Sur ce,

Il ressort des éléments produits aux débats et n’est au demeurant pas contesté que M. [T] est recevable à agir en nullité du mandat de syndic de la société AB-Legim.

Sur le fond, le tribunal constate que les parties défenderesses ne produisent aucune pièce de nature à établir l’effectivité de la formalité légale obligatoire de l’ouverture d’un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires par la société AB-Legim, dans le délai imparti, alors qu’il leur revient de le caractériser, l’établissement d’une preuve négative ne pouvant à l’inverse être mise à la charge de M. [T].

Dans ces conditions, il convient de faire droit aux demandes de M. [T] tendant à constater la nullité de plein droit du contrat de syndic de la société AB-Legim et d’en prononcer la nullité.

Le dispositif de la décision querellée sera également complété, comme précisé infra.

Les dépens seront laissés à la charge du Trésor.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire et susceptible d’appel avec celle principale,

RECTIFIANT la décision susvisée rendue le 18 février 2025 par la 8ème chambre 1ère section du tribunal judiciaire de Paris sous le numéro de RG 24/1199,

Y AJOUTANT les paragraphes suivants,

DECLARE que la motivation du jugement précité du 18 février 2025 rendu par la 8ème chambre 1ère section du tribunal judiciaire de Paris est complétée par les dispositions suivantes, insérées en page 4 après les mots « ci-dessus énoncées » :

«  Sur les demandes de nullité du mandat de syndic

M. [T] soutient que le mandat de syndic de la société AB-Legim est affecté de nullité en l’absence d’ouverture d’un compte bancaire séparé dans le délai légal de trois mois légalement imparti après la tenue de l’assemblée générale du 07 mars 2016 l’ayant désigné en cette qualité, et que le défaut d’une telle formalité n’est susceptible d’aucune régularisation.

Il prétend être recevable à agir, une telle action se prescrivant selon le délai de dix ans alors applicable, ayant commencé à courir à compter du 07 juin 2016, et souligne l’absence de preuve en défense quant à l’effectivité de cette formalité.

Le syndicat des copropriétaires et la société AB-Legim excipent de l’absence de preuve rapportée par M. [T] du prétendu défaut de respect de l’obligation légale faite à tout syndic d’ouvrir un compte bancaire séparé dans les trois mois de sa nomination.

******************

L’article 18 II de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, prévoyait notamment que " le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :

(…)

— d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L’assemblée générale peut décider, à la majorité de l’article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci. Toutefois, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, l’assemblée générale peut, à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1, dispenser le syndic soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, ou dont l’activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat, d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. Le compte unique fait apparaître dans les écritures de l’établissement bancaire un sous-compte individualisant comptablement les versements et prélèvements afférents au syndicat. Le syndic effectue sur ce sous-compte, sans délai, les versements des sommes et valeurs appartenant au syndicat et y reporte les dépenses effectuées pour son compte. Le syndic transmet au président du conseil syndical une copie des relevés périodiques bancaires du sous-compte, dès réception de ceux-ci. Dans ce cas, le syndic ne peut pas proposer une rémunération différenciée en fonction de la décision de l’assemblée relative à la dispense de compte bancaire séparé ;(…) ".

Il appartient au syndic de fournir aux copropriétaires qui en font la demande, la justification de l’existence d’un compte séparé (Civ. 3ème, 17 oct. 2012, n°11-22.130).

L’action en nullité de plein droit du mandat de syndic pour défaut d’ouverture d’un compte séparé est recevable au-delà du délai de deux mois de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 car elle ne s’analyse pas en une action en contestation de l’assemblée générale ayant désigné le syndic (Civ. 3ème, 19 nov. 2014, n°13-21.399).

Sur ce,

Il ressort des éléments produits aux débats et n’est au demeurant pas contesté que M. [T] est recevable à agir en nullité du mandat de syndic de la société AB-Legim.

Sur le fond, le tribunal constate que les parties défenderesses ne produisent aucune pièce de nature à établir l’effectivité de la formalité légale obligatoire de l’ouverture d’un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires par la société AB-Legim, dans le délai imparti, alors qu’il leur revient de le caractériser, l’établissement d’une preuve négative ne pouvant à l’inverse être mise à la charge de M. [T].

Dans ces conditions, il convient de faire droit aux demandes de M. [T] tendant à constater la nullité de plein droit du contrat de syndic de la société AB-Legim et d’en prononcer la nullité. ",

DECLARE que le dispositif du jugement précité du 18 février 2025 rendu par la 8ème chambre 1ère section du tribunal judiciaire de Paris, en page 9, est complété par les dispositions suivantes :

«  CONSTATE la nullité de plein droit du contrat de syndic de la SARL Administration de Biens Location et Gestion Immobilière votée par l’assemblée générale du 7 mars 2016 des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3],

PRONONCE la nullité du contrat de syndic de la SARL Administration de Biens Location et Gestion Immobilière votée par l’assemblée générale du 7 mars 2016 des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] ",

Le reste sans changement,

DIT que la présente décision sera mentionnée sur la minute et les expéditions de la décision rectifiée, et qu’elle sera notifiée comme cette dernière,

LAISSE les dépens à la charge du Trésor.

Fait et jugé à [Localité 10] le 08 Juillet 2025.

La Greffière La Présidente