REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

ORDONNANCE DE REFERE

DU 27 Décembre 2024

MINUTE N° :

Références : R.G N° N° RG 24/00066 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QAKH

DEMANDEUR:

Monsieur [J] [S]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Stéphane ROCHIGNEUX, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE:

Madame [E] [O]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 05 Novembre 2024

ORDONNANCE :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, le 27 Décembre 2024, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e ROCHIGNEUX + CCC

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date du 12/01/2021, Mme [O] [E] est locataire d’un local à usage d’habitation sis [Adresse 5] à [Localité 7], et appartenant à M. [S] [J]. Le montant du loyer et de l’avance sur charges actualisé s’éleve à la somme de 515,13 euros outre 199 euros de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 07/08/2023, M. [S] [J] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 4583,28 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 26/06/2023 visant la clause résolutoire

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [O] [E] le 9 août 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 16/02/2024, M. [S] [J] a fait assigner Mme [O] [E] devant le Juge du contentieux de protection du Tribunal judiciaire d’EVRY COURCOURONNES statuant en référé et demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la locataire, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail,

— condamner la locataire à payer la somme de 4339,96 euros au titre des loyers, charges arrêtés au jour de l’assignation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme réclamée à cet acte et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant des loyers et charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner la locataire à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner la locataire aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 07 mai 2024 et a été rénvoyée à la demande des parties, Madame [E] [O] ayant indiquée par courrier ne pouvoir être présente à l’audience pour motif professionnel et être dans l’attente d’une décision d’aide juridictionnelle.

A l’audience de renvoi du 5 novembre 2024, M. [S] [J] représenté par son conseil réactualise sa créance à la somme de 9565,14 euros, au titre des loyers échus à la date du 25/10/2024. Il précise être opposé à l’octroi de délais de paiement en l’absence de reprise du paiement du loyer courant et au regard de l’importance de la dette.

Citée par acte délivré par remise en l’étude, et régulièrement avisée de la date de renvoi, Mme [O] [E] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représentée.

Il a été donné lecture par le tribunal des conclusions de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives reçues le 12 juillet 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 27/12/2024.

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* *

SUR QUOI,

Attendu que selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Attendu que le bailleur verse au débat à l’appui de sa demande :

— le bail

— le commandement de payer

— la dénonciation de l’assignation au représentant dans le département en date du 21 février 2024

— la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ( CAPEX) en date du 09 août 2023,

— le décompte de la créance arrêté au 25 octobre 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Attendu qu’aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Attendu que M. [S] [J] verse aux débats l’acte de bail, le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution ;

Attendu que le bailleur soutient que la dette s’élève à la somme de 9565,14 euros ; que toutefois, le décompte locatif fait apparaitre des frais intitulés “frais de rejet bancaire” pour un montant de 280 euros ; qu’il y lieu de déduire cette somme de l’arriéré locatif ;

Attendu qu’il ressort des pièces fournies qu’au 25/10/2024, la dette non sérieusement contestable s’élève à la somme de 9285,14 euros au titre des loyers et charges impayés terme d’octobre inclus; qu’il sera fait droit à la demande en paiement à hauteur de cette somme ;

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu que l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été régulièrement notifiée au Préfet du département de l’ESSONNE le 21/02/2024 six semaines avant l’audience et a signalé la situation d’impayé à la CAPEX le 09 août 2023 et ce plus de deux mois avant l’audience du 05 novembre 2024 ;

Que celle-ci est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 ;

Attendu qu’aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989. Pour les commandements délivrés avant cette date, la clause résolutoire ne prend effet que deux mois après la délivrance dudit commandement.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Attendu que le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux

Attendu qu’il n’est pas sérieusement contestable que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés ;

Attendu que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer régulier du 07/08/2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 Mai 1990 ;

Qu’ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 07/10/2023 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail ;

Sur la demande d’expulsion

Attend que le bail conclut entre M. [S] [J] et Mme [O] [E] est résilié de plein droit ; qu’en l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas repris ; que la locataire ne comparait pas à l’audience et qu il ressort de l’enquête sociale que Madame [O] [E] vit seule, qu’elle était sans activité professionnelle depuis 2020 en raison de problèmes de santé, qu’elle percevait à la date de l’enquête 1300 euros d’ indemnités journalière, le loyer s’élevant à 714,13 euros provisions pour charge incluses.

La locataire n’apparaissant pas en situation de pouvoir apurer la dette, l’expulsion de Mme [O] [E] sera ordonnée, en conséquence.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Attendu que l’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail ;

Qu’à compter de la résiliation du bail et du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée, jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, la locataire se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail augmenté des charges justifiées.

Sur les demandes accessoires

Attendu qu’il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de plein droit ;

Attendu que Mme [O] [E] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, de l’assignation et de la notification au Préfet ;

Attendu qu’aucun motif lié à l’équité ne commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

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PAR CES MOTIFS,

NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

CONDAMNONS Mme [O] [E] à verser à M. [S] [J] la somme provisionnelle de 9285,14 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 25/10/2024 avec intérêts au taux légal à compter du 07/08/2023 pour la somme de 4583,28 euros et à compter du 16/02/2024 pour le surplus;

CONSTATONS la résiliation à compter du 07/10/2023 du bail convenu entre les parties ;

ORDONNONS l’expulsion de Mme [O] [E], faute pour elle d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNONS Mme [O] [E] à verser à titre provisionnel à M. [S] [J] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail augmenté des charges justifiées, se substituant aux loyers et charges, à compter du 01/11/2024 jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [O] [E] aux entiers dépens comprenant le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

LE GREFFIER

LE PRESIDENT