TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie exécutoire délivrée

le : 13/02/2026

à : Maître Géraldine GAUVIN

Madame [A] [H] [W] épouse [J]

Monsieur [I] [O] [J]

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/05338

N° Portalis 352J-W-B7J-C77JZ

N° MINUTE : 1/2026

JUGEMENT

rendue le 13 février 2026

DEMANDERESSE

Madame [U] [B], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Géraldine GAUVIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0708 substitué par Maître Audrey TAMBORINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1379

DÉFENDEURS

Madame [A] [H] [W] épouse [J], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [I] [O] [J], demeurant Chez Madame [N], – [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 13 février 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffier

Décision du 13 février 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/05338 – N° Portalis 352J-W-B7J-C77JZ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous privé du 19 septembre 2008, Monsieur [E] [B] aux droits duquel vient sa fille Madame [U] [B], a donné à bail à Monsieur [I] [J] et à Madame [A] [W] épouse [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] (bâtiment B, 2ème étage) à [Localité 1] pour un loyer mensuel de 620 euros et 50 euros de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 21 janvier 2025, Madame [U] [B] a fait sommation à Monsieur [I] [J] et à Madame [A] [W] épouse [J] de justifier de l’occupation du logement, puis selon procès-verbal du 6 mars 2025 a fait constater son état d’abandon.

Par ordonnance du 10 avril 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, saisi par requête de Madame [U] [B] du 7 avril 2025, a constaté la résiliation du bail, autorisé la reprise des lieux et a condamné Monsieur [I] [J] et Madame [A] [W] épouse [J] au paiement de la somme de 2 334,54 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 mars 2025 et aux dépens.

L’ordonnance a été signifiée le 16 mai 2025 selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

Monsieur [I] [J] a formé opposition à cette ordonnance par lettre reçue au greffe le 26 mai 2025.

Les parties ont été convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception à l’audience du 26 juin 2025.

À cette audience, Madame [U] [B], représentée par son conseil, a sollicité la confirmation de l’ordonnance et l’irrecevabilité de la demande de dommages et intérêts des locataires.

Elle fait valoir que l’état d’abandon du logement est incontestable au vu du procès-verbal de constat et que les locataires ont déménagé à une autre adresse ainsi que cela ressort d’un rapport d’enquête privée.

Elle prétend que le montant de sa créance est parfaitement justifié et conteste notamment le fait que le commissaire de justice ait changé les serrures.

Enfin, elle déclare qu’une demande de dommages et intérêts est déjà formulée devant la cour, saisie par les locataires de l’appel d’un jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris du 29 janvier 2025 les ayant déboutés de leur demande d’expertise.

Monsieur [I] [J], comparant en personne, et Madame [A] [W] épouse [J], représentée par son mari muni d’un pouvoir à cet effet, ont déposé des écritures, soutenues oralement à l’audience, aux termes desquelles ils ont demandé d’annuler l’ordonnance de résiliation de bail et de reprise des locaux abandonnés, de débouter Madame [U] [B] de sa demande en paiement et de la condamner à leur verser une somme de 20 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive et aux dépens.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir que la procédure est irrégulière en ce que la sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement ne précise pas les modalités de réponse.

Ils contestent avoir abandonné le logement, déclarant avoir à réception de la sommation pris contact avec le commissaire de justice pour lui confirmer qu’ils vivaient toujours sur place et que ce dernier a pénétré dans les lieux alors qu’ils étaient en vacances à l’étranger.

Ils dénient toute valeur probatoire au rapport d’enquête privée et critiquent le procès-verbal d’abandon en ce qu’il n’a pas relevé la présence dans le logement d’affaires personnelles, de produits de toilette et de nettoyage ainsi que de denrées alimentaires. Ils soulignent que le jugement du tribunal judiciaire leur a été signifié à étude avec confirmation de leur adresse par le voisinage.

Ils reprochent à Madame [U] [B] d’avoir illégalement récupéré le logement pour faire obstacle à leur demande d’expertise devant la cour et prétendent qu’elle ne peut se prévaloir de la procédure instituée par l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 alors que les locaux sont insalubres.

Ils déclarent avoir porté plainte le 17 décembre 2024 pour dégradation de la serrure de leur porte d’entrée et ne plus avoir accès à leur logement depuis le 6 mars 2025, date à laquelle la propriétaire a fait changer les serrures sans attendre l’obtention d’un titre exécutoire.

En dépit de la sommation qui lui a été délivrée, cette dernière a refusé de leur donner les nouvelles clés, raison pour laquelle ils ont par courrier du 13 mars 2025 pris acte de la rupture du contrat de location, puis restitué le 29 mars 2025 les clés en leur possession, soit avant le dépôt de la requête en résiliation de bail, qui est donc abusive.

Ils estiment n’être redevables d’aucun arriéré locatif alors qu’ils ne peuvent plus accéder à leur logement depuis le 6 mars 2025 et que doivent être déduits des sommes réclamées le dépôt de garantie, ainsi que les frais de remplacement de la serrure, de sommation interpellative et de constat et les frais de réexpédition des courriers.

Enfin, ils justifient leur demande de dommages et intérêts en faisant valoir que Madame [U] [B] a agi de manière abusive en sollicitant du tribunal la résiliation du bail pour abandon du logement alors même qu’elle a rompu le bail de manière unilatérale en bloquant l’accès à leur domicile après avoir consenti à la remise des clés.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 septembre 2025 puis a été prorogée pour en définitive être rendue ce jour.

Une conciliation été ordonnée dans le temps du délibéré mais n’a pas abouti.

Par note en délibéré reçu au greffe le 26 juin 2025 Madame [U] [B] a communiqué une copie de l’ordonnance sur requête aux fins de désignation d’un commissaire de justice rendue le 19 novembre 2024 et du procès-verbal de constat établi le 17 décembre 2024, pièces dont Monsieur [I] [J] et Madame [A] [W] épouse [J] ont demandé le même jour le rejet en l’absence d’autorisation préalable du juge.

MOTIFS

Sur la note en délibéré

L’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Aux termes de l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public ou à la demande du président dans les cas prévus aux article 442 et 444 du même code, notamment en vue de lui fournir des explications de droit ou de fait qu’il estime nécessaires.

En l’espèce, les parties n’ont pas été autorisées à produire de note en cours de délibéré.

En conséquence, la note en délibéré adressée de sa propre initiative et sans autorisation préalable par Madame [U] [B] le 26 juin 2025 et les pièces qui y sont annexées seront écartées des débats.

Sur la résiliation du bail d’habitation

En application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, en cas d’abandon du domicile par le locataire, c’est-à-dire lorsque le départ est brusque et imprévisible, et à défaut de personnes remplissant les conditions pour se voir transférer le bail, le contrat de location est résilié de plein droit.

Aux termes de l’article 14-1 de la même loi :

« Lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu’il occupe le logement.

Cette mise en demeure, faite par acte d’un commissaire de justice, peut être contenue dans un des commandements visés aux articles 7 et 24.

S’il n’a pas été déféré à cette mise en demeure un mois après signification, le commissaire de justice peut procéder, dans les conditions prévues aux articles L. 142-1 et L. 142-2 du code des procédures civiles d’exécution, à la constatation de l’état d’abandon du logement.

Pour établir l’état d’abandon du logement en vue de voir constater par le juge la résiliation du bail, le commissaire de justice dresse un procès-verbal des opérations. Si le logement lui semble abandonné, ce procès-verbal contient un inventaire des biens laissés sur place, avec l’indication qu’ils paraissent ou non avoir valeur marchande.

Le juge qui constate la résiliation du bail autorise, si nécessaire, la vente aux enchères des biens laissés sur place et peut déclarer abandonnés les biens non susceptibles d’être vendus.

Un décret en Conseil d’État précise les conditions d’application du présent article. »

L’article 6 du décret n°2011-945 du 10 août 2011 relatif aux procédures de résiliation de baux d’habitation et de reprise des lieux en cas d’abandon dispose que :

« Le locataire tout occupant de son chef peut former opposition à l’ordonnance.

L’opposition est formée dans un délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance par déclaration remise ou adressée au greffe.

L’exécution de l’ordonnance est suspendue pendant le délai d’opposition ainsi qu’en cas d’opposition formée dans ce délai ».

En l’espèce, l’ordonnance constatant la résiliation du bail et ordonnant la reprise des lieux a été signifiée à Monsieur [I] [J] et à Madame [A] [W] épouse [J] le 16 mai 2025 selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

Monsieur [I] [J] a formé opposition à cette ordonnance par lettre reçue au greffe le 26 mai 2025, soit dans le délai d’un mois de la signification.

L’opposition a donc été formée dans le délai réglementaire et est ainsi recevable.

Il convient donc de statuer à nouveau sur les demandes de Madame [U] [B], le présent jugement se substituant à l’ordonnance constatant la résiliation du bail et ordonnant la reprise des lieux conformément à l’article 7 du décret précité du 10 août 2011.

Sur le fond, il résulte des pièces versées aux débats qu’à la suite de la sommation de justifier de l’occupation du logement qui lui a été délivrée le 21 juin 2025 et dont rien ne permet de remettre en cause la régularité, Monsieur [I] [J] a téléphoné au commissaire de justice le 23 juin 2025 à 16h31 (pièce locataires n°18) puis lui a adressé le 10 février suivant un mail l’invitant « à ne pas participer [au] harcèlement » de sa cliente Madame [U] [B] qui « utilise des moyens légaux (…) et illégaux (…) afin de récupérer le studio », prétendant que « les éléments de preuve concernant l’occupation du studio [étaient] nombreux » (pièce locataires n° 23).

Monsieur [I] [J] et Madame [A] [W] épouse [J] ne peuvent toutefois raisonnablement soutenir ne pas avoir abandonné le logement qui leur a été donné en location, alors que s’ils établissent être partis en vacances à l’île Maurice du 15 février au 2 mars 2025 (pièce locataires n° 58) soit juste avant la date à laquelle le commissaire de justice a pénétré dans leur appartement, il ressort du procès-verbal de constat du 6 mars 2025, qui fait foi jusqu’à inscription de faux, qu’il n’y a plus dans l’appartement « aucun document personnel » et « denrées » alimentaires « à l’exception d’un cageot d’oignons et d’un sac de pommes de terre dont certaines commencent à germer », ni surtout plus « aucun couchage ».

Ils ne peuvent par ailleurs prétendre que la propriétaire n’avait pas la possibilité de se prévaloir de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 pour obtenir la résiliation du bail au motif qu’elle n’aurait pas satisfait à son obligation de délivrance d’un logement décent comme prévu par l’article 1719 du code civil, alors que s’il résulte du jugement du juge des contentieux de la protection du 29 janvier 2025 à l’encontre duquel un appel a été interjeté que l’appartement était effectivement affecté de divers désordres relevés par le service technique de l’habitat de la Ville de [Localité 2] (importante humidité de condensation en raison d’une ventilation insuffisante provoquant d’importantes traces de moisissures, infiltrations d’eau dans le logement dégradant les revêtements du plafond et les murs de la pièce de vie, insuffisance de protection de l’alimentation électrique du ballon d’eau chaude dans la salle de bains laissant apparaître des câbles sans protection), Madame [U] [B] a dans le cadre de cette procédure justifié avoir réalisé les travaux nécessaires pour assurer la santé et la sécurité des occupants des lieux loués.

Il apparaît néanmoins qu’à la suite du procès-verbal de constat établi par Maître [S] [M] commissaire de justice le 6 mars 2025 constatant l’abandon du logement, Madame [U] [B] a fait changer les serrures du logement, sans attendre que le juge des contentieux de la protection statue sur sa demande, ainsi que cela ressort du procès-verbal dressé par Maître [Q] [R] le 7 mars 2025 lequel constate que « le canon actuellement en place est un canon de type européen de marque VACHETTE alors que la clé qui m’a été remise est de marque ALLIANDIS ».

Et, à la date à laquelle elle a déposé sa requête, le 7 avril 2025, Madame [U] [B] avait déjà été destinataire du courrier des locataires prenant « acte d’une rupture unilatérale et abusive [du] contrat de bail », ce qui s’analyse en réalité en un congé, congé dont elle a elle-même pris acte par lettre recommandée avec accusé de réception expédiée le 22 mars 2025, les clés du logement en possession des preneurs lui ayant été remises contre signature d’un reçu le 29 mars 2025.

Il s’ensuit que la bailleresse n’a pas respecté la procédure prévue à l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 et qu’à la date du dépôt de la requête sa demande de reprise du logement était en tout état de cause devenue sans objet.

Il convient en conséquence par substitution de motifs de constater la résiliation du bail, non pas pour abandon du logement au sens des dispositions des articles 14 et 14-1 de la loi du 6 juillet 1989, mais par suite de l’effet du congé des preneurs à l’expiration du délai de préavis d’un mois applicable en zone tendue comme prévu par les articles 15 I et 17 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 au 18 avril 2025.

Sur la demande en paiement

En application des articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

Il résulte des articles 1289, 1290 et 1291 du code civil dans leur rédaction applicable au litige, antérieure à l’entrée en application de l’ordonnance du 10 février 2016, devenus les articles 1347 à 1348-2 du code civil, que lorsque deux personnes se trouvent débitrices l’une envers l’autre sous réserve qu’il s’agisse de dettes de même nature et également liquides et exigibles, il s’opère entre elles une compensation qui éteint les deux dettes, la compensation s’opérant alors de plein droit par la seule force de la loi.

Une compensation judiciaire est toutefois possible lorsqu’il s’agit de dettes connexes de même nature et dont l’existence est certaine.

Selon l’article 22 de de la loi du 6 juillet 1989 :

« [le dépôt de garantie] est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. »

Enfin, conformément à l’article 1315 dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016, devenu l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Madame [U] [B] produit un décompte à l’examen duquel il apparaît que Monsieur [I] [J] et Madame [A] [W] épouse [J] sont redevables de la somme de 2 334,54 euros correspondant aux loyers et charges impayés de janvier à mars 2025 inclus.

Monsieur [I] [J] et Madame [A] [W] épouse [J] ne sauraient être tenus au paiement des loyers et des charges pour la période à compter de laquelle ils n’ont plus eu accès au logement, soit à compter du 7 mars 2025, date d’établissement du procès-verbal de constat de Maître [Q] [R]. Il y a lieu en conséquence de déduire la somme de 596,60 euros au titre des loyers et charges pour la période postérieure au 8 mars 2025 (778,18 euros / 30 jours x 23 jours).

À la suite du changement des serrures, ils ont dû exposer des frais de commissaire de justice pour établir un procès-verbal de constat (353,14 euros) et délivrer une sommation à la bailleresse (146,86 euros), soit un total de 500 euros qui ne saurait rester à leur charge, alors que la procédure de l’article 14-1 n’a pas été respectée.

Dès lors qu’il n’est fait état d’aucune dégradation, il y a également lieu de déduire le montant du dépôt de garantie de 620 euros.

En revanche, la preuve n’est pas établie que les serrures auraient été changées à la suite de la première intervention du commissaire de justice, désigné par ordonnance sur requête, le 17 décembre 2024.

Enfin, dans la mesure où ils n’avaient manifestement plus l’intention d’occuper le logement qu’ils avaient débarrassé de ses meubles, ils auraient dû en tout état de cause exposer des frais de réexpédition du courrier.

Au total, Monsieur [I] [J] et Madame [A] [W] épouse [J] sont donc redevables de la somme de 617,94 euros (2 334,54 euros – 596,60 euros – 500 euros – 620 euros).

Ils seront condamnés au paiement de cette somme et Madame [U] [B] sera déboutée du surplus de ses demandes.

Sur les dommages et intérêts

L’article 12 du code de procédure civile dispose que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

Il convient de relever qu’une demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ne saurait avoir pour fondement l’article 32-1 du code de procédure civile, qui permet exclusivement de prononcer une condamnation au paiement d’une amende civile.

En application de l’article 1240 du code civil, le droit d’action ou de défense en justice ne dégénère en abus que dans les cas de malice, de mauvaise foi, d’erreur grossière équipollente au dol, voire de légèreté blâmable.

En l’espèce, la circonstance que Monsieur [I] [J] et Madame [A] [W] épouse [J] formulent une demande de dommages et intérêts devant la cour d’appel pour non-respect par la bailleresse de son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas de nature à faire obstacle à leur demande de dommages et intérêts dans le cadre de la présente procédure dont l’objet est distinct.

En procédant au changement des serrures sans attendre que le juge statue sur sa demande, Madame [U] [B] a commis une faute et elle n’avait en tout état de cause pas à déposer une requête sur le fondement de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 alors que les locataires lui avaient notifié leur congé.

L’expulsion est une opération étroitement encadrée qui n’autorise aucune initiative personnelle du propriétaire, si ce n’est celle de s’adresser à la justice pour obtenir l’autorisation nécessaire, le simple constat d’une reprise illicite des lieux ouvrant droit à réparation.

Le préjudice de Monsieur [I] [J] et Madame [A] [W] épouse [J] demeure toutefois relativement limité dès lors qu’ils n’avaient manifestement plus l’intention d’occuper le logement qu’ils avaient débarrassé de ses meubles.

En conséquence, Madame [U] [B] sera condamnée au paiement d’une somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires

Madame [U] [B], qui perd le procès, sera condamnée en application de l’article 696 du code de procédure civile aux dépens, à l’exception des frais de la sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement du 21 janvier 2025 et du procès-verbal de constat de logement vacant du 6 mars 2025 qui au vu de la solution du litige seront mis à la charge de Monsieur [I] [J] et de Madame [A] [W] épouse [J].

La présente décision est exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE RECEVABLE l’opposition de Monsieur [I] [J] à l’ordonnance sur requête rendue le 10 avril 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris et statuant à nouveau :

RAPPELLE que le présent jugement se substitue à l’ordonnance sur requête,

ÉCARTE des débats la note en délibéré et les pièces qui y étaient jointes adressée par Madame [U] [B] le 26 juin 2025,

DIT que Madame [U] [B] n’a pas respecté la procédure prévue à l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 et qu’à la date du dépôt de sa requête sa demande de reprise du logement était devenue sans objet,

CONSTATE la résiliation du bail portant sur le logement situé [Adresse 2] (bâtiment B, 2ème étage) à [Localité 1] non pas pour abandon mais par l’effet du congé des preneurs à la date du 18 avril 2025,

CONDAMNE Monsieur [I] [J] et Madame [A] [W] épouse [J] à verser à Madame [U] [B] la somme de 617,94 euros au titre des loyers et charges restant dus après déduction du dépôt de garantie,

DÉBOUTE Madame [U] [B] du surplus de sa demande en paiement,

CONDAMNE Madame [U] [B] à verser à Monsieur [I] [J] et à Madame [A] [W] épouse [J] la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes,

CONDAMNE Monsieur [I] [J] et Madame [A] [W] épouse [J] à régler à Madame [U] [B] les frais de la sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement du 21 janvier 2025 et du procès-verbal de constat de logement vacant du 6 mars 2025,

CONDAMNE Madame [U] [B] au surplus des dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,