TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

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N° RG 24/81400 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5V2Q

N° MINUTE :

CCC parties LRAR

CCC M^e CARLES toque

CE BOURUET AUBERTOT

Le :

SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT rendu le 16 janvier 2025

DEMANDEURS

Monsieur [H] [G]

né le [Date naissance 6] 1967 à [Localité 13]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Madame [S] [Y]

née le [Date naissance 1] 1932 à [Localité 14]

[Adresse 3]

[Localité 10]

représentés par M^e Laurence CARLES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0992

DÉFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] représenté par son syndic la SARL JOP exerçant sous l’enseigne “ESPRIMMO SYNDIC”, dont le siège social est [Adresse 9]

RCS de [Localité 12] 848 570 024

domiciliée : chez SARL JOP

[Adresse 8]

[Localité 11]

représentée par M^e Aude BOURUET AUBERTOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0026

JUGE : Madame Sophie CHODRON DE COURCEL, Juge

Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de PARIS.

GREFFIER : Madame Samiha GERMANY

DÉBATS : à l’audience du 05 Décembre 2024 tenue publiquement,

JUGEMENT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe

contradictoire

susceptible d’appel

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 16 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] a pratiqué une saisie conservatoire à l’encontre de M. [H] [G] et Mme [S] [Y] veuve [G] pour un montant principal de 32.471,93 euros. Cette saisie avait été autorisée par ordonnance rendue par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris le 11 juillet 2024.

Par acte du 25 juillet 2024, M. [H] [G] et Mme [S] [Y] veuve [G] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris.

M. [H] [G] et Mme [S] [Y] veuve [G] sollicitent la mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], la condamnation de celui-ci à leur verser la somme de 20.000 euros de dommages et intérêts ainsi que la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] sollicite le débouté des demandes adverses et la condamnation in solidum des demandeurs à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est fait référence à l’assignation et aux conclusions visées et déposées à l’audience par le défendeur.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de mainlevée de la saisie conservatoire

L’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que: « Toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge de l’exécution l’autorisation de pratiquer une saisie conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement. »

L’article L.512-1 prévoit que le juge peut donner mainlevée de la mesure conservatoire s’il apparaît que les conditions prescrites par l’article L. 511-1 ne sont pas réunies.

Selon l’article R. 512-1 du même code, en cas de contestation d’une mesure conservatoire, il incombe au créancier de prouver que les conditions requises pour sa validité sont réunies.

La créance paraissant fondée en son principe

En l’espèce, les consorts [G] sont propriétaires d’un appartement situé au 3ème étage d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 15]. Des infiltrations ont occasionné des désordres au logement privatif et planchers (parties communes) du 2ème étage. Par ordonnances de référé rendues les 29 juillet 2019 et 11 mars 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a ordonné une expertise et l’expert désigné a établi son rapport le 16 février 2021. L’expert relève au 2ème étage dans le logement subissant les désordres que « la zone la plus affectée se situe dans la salle de bain, en plafond, dont un morceau du solivage a complètement disparu, laissant apparaître une dalle/chape ciment dont on peut douter du ferraillage et par conséquent qui ne repose sur rien… nous constaterons à l’étage supérieur qu’il s’agit de la partie du plancher supportant les WC ». Au 3e étage, dans l’appartement des consorts [G], il relève « La salle de bain et la cuisine sont séparées par une cloison « ruinée » par des infiltrations en provenance de la salle de bain qui reçoit longitudinalement à cet endroit une baignoire faisant office de cabine de douche. Depuis la trappe de visite de la baignoire, on peut constater l’absence d’humidité ainsi que les réseaux qui ont été pour partie refait. Par contre on rencontre sous la baignoire, un ancien tronçon (!) de la tuyauterie, abandonné par le plombier lors de son remplacement, qui est complètement corrodé : on peut aisément en déduire que la dégradation a été longue et progressive. En s’inscrivant dans la durée, une percolation continue du plancher durant de nombreuses années a entretenu la dégradation que nous constatons aujourd’hui. Le coin wc de la salle de bain (qui correspond à la zone la plus sinistrée, constatée au 2ème étage telle que nous l’avons évoqué précédemment présente la particularité d’être raccordée à la culotte en fonte par un manchon PVC complétée d’un raccord souple. Cette réparation ne peut pas être, compte tenu de la technique réparatoire employée, très ancienne. On peut imaginer, là encore, que le raccordement, avant d’être remplacé, a percolé le plancher durant de longues années… »

L’expert signale également dans ses conclusions (page 42) « quoique les désordres objets de notre mission ne peuvent s’y rattacher, l’état général déplorable de l’immeuble où l’absence d’entretien est flagrante et peut avoir des conséquences sur sa pérennité », il exclut ainsi que le défaut d’entretien de l’immeuble soit à l’origine des désordres et il indique en page 41 « Nos opérations ont permis de mettre en évidence le très mauvais état des parties privatives qui ont entraîné les désordres des planchers des 2ème et 3ème étages ». Enfin, l’expert indique (page 42) « le début des désordres, selon nous, est antérieur à l’entrée dans les lieux de Monsieur [T] [locataire initial]». Il ressort de l’ensemble de ces éléments que l’expert désigne les consorts [G] comme étant responsables des désordres occasionnés au niveau de ces parties communes.

Or, il ressort des pages 29, 30 et 40 du rapport que les préjudices matériels (frais de remise en état, d’assurance, d’investigation et travaux conservatoires, honoraires d’architecte et de syndic) s’élèvent à plus de 32.000 euros, étant précisé qu’en page 40 de son rapport, l’expert ne retient pas le devis COULON mais le devis BHD et n’en retient que certains postes et seulement à hauteur de 50 % pour les éléments touchant aux parties communes.

C’est au regard de ce principe de créance établi au montant de 32.471,93 euros que doit être appréciée la menace sur le recouvrement.

La menace de recouvrement

Le risque pesant sur le recouvrement de la créance est souverainement apprécié par les juges du fond, de sorte que la Cour de cassation a dégagé à ce sujet peu de règles de droit, il est admis en doctrine et en jurisprudence que ce risque est évalué à partir d’un faisceau d’indices au premier rang desquels le comportement du débiteur, l’étendue et la nature de son patrimoine, les sûretés grevant déjà ses biens.

En l’espèce, il convient de relever qu’aucune assurance ne vient garantir le paiement de ce montant dans la mesure où les consorts [G] n’ont pas souscrit d’assurance pour l’appartement concerné. Au surplus, les assureurs de leurs locataires successifs, appelés en garantie, ont décliné leur garantie et l’assureur du syndicat des copropriétaires a également décliné sa garantie aux motifs que les désordres sont nés dans des parties privatives.

En outre, les consorts [G] ont vendu l’appartement à l’origine des désordres le 5 juillet 2024, or il s’agit du seul actif connu. Il convient de relever qu’un état daté a été remis au notaire par le syndicat des copropriétaires et qu’il a fait opposition sur le prix de vente pour un montant de 46.814,95 euros au titre de charges de copropriété impayées alors qu’il ressort du décompte joint qu’il s’agit en réalité de « autres causes telles que condamnations » dont 32.471,93 euros au titre des dommages et intérêts et 14.478,94 euros de frais de procédure. Or, aucune décision n’était encore intervenue à ce titre de sorte que la pleine efficacité d’une telle opposition n’est pas assurée et ne permet pas de garantir le recouvrement de la créance. Il convient de préciser qu’il n’appartient pas au juge de l’exécution de statuer sur les critiques formulées par les consorts [G] à l’encontre de cette opposition mais que leur propre argumentation montre la fragilité de cet acte.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] relève que cette opposition vise des sommes non comprises dans la saisie conservatoire notamment les frais d’expertise, d’article 700 du code de procédure civile et les travaux de réfection touchant les parties communes dans l’appartement des consorts [M] (2ème étage) (page 29 du rapport) et non seulement les planchers entre les 2ème et 3ème étages retenus par l’expert (page 40 du rapport).

Ainsi, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] établi des circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de la créance paraissant fondée en son principe et les consorts [G] seront déboutés de leur demande de mainlevée de la saisie conservatoire et, partant, de leur demande de dommages-intérêts.

Sur les dispositions de fin de jugement

Les consorts [G] seront condamnés aux dépens.

En équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution,

Déboute M. [H] [G] et Mme [S] [Y] veuve [G] de leurs demandes de mainlevée de la saisie-conservatoire et de dommages-intérêts,

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [H] [G] et Mme [S] [Y] veuve [G] aux dépens

Fait à [Localité 12], le 16 janvier 2025

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION