MINUTE N°25/02113

DOSSIER N° RG 25/00316 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M6KH

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 13 NOVEMBRE 2025

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DEMANDERESSE :

OPH ROUEN HABITAT

5 Place du Général de Gaulle

BP 16

76001 ROUEN CEDEX 1

Représentant : Mme [F] (Responsable contentieux) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Mme [Z] [H]

15 avenue de Grammont

Apt 509

76100 ROUEN

Non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 19 Septembre 2025

JUGE : Jean FURET

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Monsieur Jean FURET, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 16 mai 2024, l’O.P.H. ROUEN HABITAT a donné à bail à Madame [Z] [H] un logement situé 15, avenue de Grammont, 5ème étage, appartement 509 à ROUEN (76100), pour un loyer mensuel de 680,11 euros, 109,69 euros de provisions sur charges et 3,20 euros de charges diverses.

Par lettre du 24 septembre 2024, reçue le 1er octobre 2024, l’O.P.H. ROUEN HABITAT a informé la caisse d’allocations familiales des impayés de loyer de la locataire.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 octobre 2024, l’O.P.H. ROUEN HABITAT a fait signifier à Madame [Z] [H] un commandement de payer dans un délai de six semaines, visant la clause résolutoire, pour un montant de 2.489,10 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 février 2025, l’O.P.H. ROUEN HABITAT a fait assigner Madame [Z] [H] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion de Madame [Z] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique,

— condamner Madame [Z] [H] au paiement :

— de la somme de 3.997,83 euros au titre de la dette locative arrêtée au 27 janvier 2025,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

— de la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur ses biens et valeurs mobilières.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 11 février 2025.

À l’audience du 19 septembre 2025, l’O.P.H. ROUEN HABITAT, régulièrement représenté, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 10.138,09 euros, selon décompte arrêté au 11 septembre 2025. Il indique que la locataire a donné son congé au mois d’avril 2025 et que l’état des lieux de sortie du logement est prévu le 2 octobre 2025, cette dernière ayant été hospitalisée. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Madame [Z] [H], régulièrement citée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience, indiquant que la locataire ne s’était pas présentée aux rendez-vous proposés par le CCAS.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-comparution de la défenderesse :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [Z] [H], citée à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par l’O.P.H. ROUEN HABITAT le 1er octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’O.P.H. ROUEN HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur les demandes d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet dans un délai de six semaines, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 11 octobre 2024 à Madame [Z] [H].

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 22 novembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 16 mai 2024 à compter du 23 novembre 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [Z] [H] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [Z] [H] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 23 novembre 2024, Madame [Z] [H] est sans droit ni titre depuis cette date. Il convient de préciser à ce titre que l’état des lieux de sortie du logement doit avoir lieu le 2 octobre 2025 à la suite du congé délivré par la locataire le 28 avril 2025.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [Z] [H] à son paiement à compter de 23 novembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 16 mai 2024, du commandement de payer délivré le 11 octobre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 11 septembre 2025 que l’O.P.H. ROUEN HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Ce décompte fait état d’une dette 10.138,09 euros, déduction faite du coût du commandement de payer de l’assignation entrant dans les dépens.

Il convient également de déduire de cette somme celle de 3,52 euros au titre des frais d’assurance indûment facturés à Madame [Z] [H] au mois d’août 2025, l’O.P.H. ROUEN HABITAT ne justifiant pas lui avoir adressé une mise en demeure de produire son attestation d’assurance dans un délai d’un mois, qui lui aurait permis de souscrire à une assurance pour son compte, comme le prévoit l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, il convient de condamner Madame [Z] [H] à payer à l’O.P.H. ROUEN HABITAT la somme de 10.134,57 euros, au titre des sommes dues au 11 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [Z] [H] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations.

Il convient également de condamner Madame [Z] [H] à payer à l’O.P.H. ROUEN HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de l’O.P.H. ROUEN HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 16 mai 2024 entre l’O.P.H. ROUEN HABITAT d’une part, et Madame [Z] [H] d’autre part, concernant les locaux situés 15, avenue de Grammont, 5ème étage, appartement 509 à ROUEN (76100), sont réunies à la date du 23 novembre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [Z] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [Z] [H] à compter du 23 novembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [Z] [H] à payer à l’O.P.H. ROUEN HABITAT la somme de 10.134,57 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 11 septembre 2025, échéance du mois d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE Madame [Z] [H] à payer à l’O.P.H. ROUEN HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’échéance du mois de septembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Madame [Z] [H] à payer à l’O.P.H. ROUEN HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [Z] [H] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations,

DEBOUTE l’O.P.H. ROUEN HABITAT de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec le président.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT