TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [M] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Philippe BENSUSSAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/00405 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3ZWX

N° MINUTE :

2/2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 19 mars 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE “ILE DE FLANDRE” SIS [Adresse 2],Représenté par son syndic le Cabinet Gerard Safar dont le siège social est sis [Adresse 6]

représenté par Maître Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0074

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [N], demeurant [Adresse 8]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 mars 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 19 mars 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/00405 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3ZWX

EXPOSE DU LITIGE :

M. [N] [M] est copropriétaire d’un appartement situé dans l’immeuble du [Adresse 5] et [Adresse 9], constituant les lots 1365, 2070 et 2190 de la Copropriété et cadastrés AL [Cadastre 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 28/11/2023, le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], [Adresse 7] et [Adresse 9], représenté par son syndic la SAS Cabinet GERARD SAFAR, a assigné M. [N] [M], aux fins de :

— condamnation de M. [N] [M] au paiement de:

— la somme de 3012,42 euros pour les charges dues au 7/ 11/ 2023, 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la LRAR du 15/ 11/ 2021

— la somme de 1530 euros au titre des frais nécessaires exposés pour procéder au recouvrement des charges de copropriété

— la somme de 1500 euros de dommages et intérêts

— la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

— voir dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit

L’affaire a été retenue le 22/01/2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires demandeur par conclusions signifiées le 17/01/2025 élève sa demande à la somme de 4185.86 euros au titre des charges dues au 10/01/2025 , 1er trimestre 2025 inclus, et maintient ses autres demandes. Il fait valoir le bien- fondé de la demande au titre des charges en application de l’article 10 de la loi du 10/07/1965, après approbation du budget prévisionnel, sans recours après décision de l’assemblée générale, et le bien – fondé de sa demande de frais à supporter en application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Il soutient que sa demande de dommages et intérêts doit être accueillie en raison de la carence fautive du copropriétaire qui cause un préjudice distinct à la copropriété.

M. [N] [M] n’a pas comparu ni été représenté, bien que régulièrement assigné, selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile.

DISCUSSION :

Sur l’assignation et la recevabilité :

M. [N] [M] a été régulièrement assigné à l’adresse de son domicile où lui sont envoyés les appels de charges, et l’action du syndicat des copropriétaires est recevable envers le copropriétaire

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES fournit à l’appui de sa demande:

— un extrait de matrice cadastral à jour en 2023

— les procès-verbaux d’assemblée générale en date du 15/12/2020, 23/09/2021, 22/06/2022, 26/04/2023,18/04/2024 approuvant les comptes et le budget prévisionnel

— le contrat de syndic signé le 15/ 12/ 2020

— des appels de charges pour les périodes des quatre trimestres 2021, 2022, 2023, 2024, 1er trimestre 2025, outre appels travaux ou d’autre nature

— la répartition annuelle des charges de l’exercice 2020, 2021, 2022, 2023

— une lettre de mise en demeure du 15/ 11/ 2021, du 29/08/2022, du 02/12/2022, du 06/03/2023, du 09/06/2023, du 05/07/2023

— un décompte des sommes dues entre le 10/ 01/ 2025 et des frais

En vertu de l’article 10 de la loi du 10/07/65, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Au titre des charges entre le 24/09/2021 et le 10/ 01/ 2025, il est dû la somme de 4185,86 euros, appel du 1er trimestre 2025 inclus.

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/65 sont dus par le copropriétaire :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Le contrat de syndic qui prévoit le montant des frais de relances ou de recouvrement de charges est opposable au seul Syndicat des Copropriétaires, et non directement au copropriétaire, bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné des frais de relance, mise en demeure, injonction de payer, remise de dossier à assureur, huissier ou avocat, des frais de prise d’hypothèque.

Le règlement de copropriété opposable à chaque copropriétaire n’est pas versé aux débats, et une clause d’imputation de frais de recouvrement au copropriétaire défaillant est en tout état de cause soumise à l’appréciation de leur caractère nécessaire en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965 et au préalable de mise en demeure exigée par ce texte. Il en est de même du vote de l’assemblée générale qui ne peut statuer sur cette imputation, que sous réserve des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Les frais de transmission mise en demeure des dossiers avocat ou assignation sont à imputer au syndicat selon le contrat de syndic et par ailleurs ce dernier a formé une demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile contre le copropriétaire défaillant pour les frais exposés non compris dans les dépens.

Les frais de mise en demeure du 15/ 11/ 2021 ne sont pas justifiés, en l’absence de preuve de l’AR du courrier. Il est mentionné au décompte plusieurs mises en demeure pour lesquelles aucun courrier RAR n’est produit si bien que leur caractère suffisamment interpellatif n’est pas démontré. De plus, les mises en demeure par le conseil du syndicat des copropriétaires ne sont pas produites, hormis celle du 05/07/2023 ; à cet égard une seule facture de ce conseil n’est pas suffisante pour rapporter la preuve de cette mise en demeure , sans production de l’écrit adressé.

La mise en demeure du 05/07/2023 est revenue non réclamée.

Par conséquent, la demande au titre des frais de recouvrement en application de l’article 10-1 doit être accueillie dans la limite de 126 euros.

M. [N] [M] sera condamné à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et [Adresse 9], représenté par son syndic la SAS Cabinet GERARD SAFAR la somme de 4185,86 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 28/11/2023, pour les charges dues entre le 24/09/2021 et le 10/01/ 2025, appel 1er trimestre 2025 inclus et la somme de 126 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1231-6 du Code Civil, le préjudice lié au retard de paiement est réparé par les intérêts moratoires ; le préjudice distinct du simple retard de paiement peut être réparé par l’allocation de dommages et intérêts.

La carence du débiteur dans le paiement de la dette est caractérisée et réitérée sur plusieurs trimestres ; elle cause un préjudice de gestion à la Copropriété, aussi il convient de le condamner à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] [Adresse 7] et [Adresse 9], représenté par son syndic la SAS Cabinet GERARD SAFAR une somme de 300 euros de dommages et intérêts.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit. Aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de Procédure Civile :

M. [N] [M] sera condamné à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], [Adresse 7] et [Adresse 9], représenté par son syndic la SAS Cabinet GERARD SAFAR la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE que l’assignation du syndicat des copropriétaires envers le copropriétaire est régulière

DIT que le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et [Adresse 9] , représenté par son syndic la SAS Cabinet GERARD SAFAR est recevable en son action

CONDAMNE M. [N] [M] à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et [Adresse 9], représenté par son syndic la SAS Cabinet GERARD SAFAR la somme de :

—  4185,86 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 28/11/2023 pour les charges dues entre le 24/09/2021 et le 10/ 01/ 2025 , appel 1er trimestre 2025 inclus

—  126 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

CONDAMNE M. [N] [M] à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] [Adresse 7] et [Adresse 9] , représenté par son syndic la SAS Cabinet GERARD SAFAR la somme de 300 euros de dommages et intérêts

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit

CONDAMNE M. [N] [M] à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et [Adresse 9], représenté par son syndic la SAS Cabinet GERARD SAFAR la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNE M. [N] [M] aux entiers dépens de l’instance

La Greffière, La Présidente.