TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 17] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e ALLALI

■

Charges de copropriété

N° RG 23/14973 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C3JM3

N° MINUTE :

Assignation du :

22 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 07 Mai 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de la «[Adresse 19]» située

[Adresse 12][Adresse 3] et [Adresse 15], représenté par son syndic le Cabinet MINARD, SAS, représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par Maître Bruno ALLALI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0709

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [V]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Non représenté

Décision du 07 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/14973 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3JM3

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Elyda MEY, Juge, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière.

DÉBATS

À l’audience du 19 Mars 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 7 mai 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

***

M. [L] [V] est propriétaire du lot n°121 au sein de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 18], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] située [Adresse 13] et [Adresse 16] a fait délivrer à M. [V] un commandement de payer par acte du 19 septembre 2019 sur la somme en principal de 13.642,26 euros.

Soutenant que ces démarches étaient vaines, le syndicat des copropriétaires a fait assigner par acte du 22 novembre 2023, demandant au tribunal, au visa des dispositions des articles 10, 14-1 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 25 de son décret d’application du 17 mars 1967, de :

« – Dire et juger recevables et bien fondées les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA « [Adresse 19] » SITUEE [Adresse 10], représenté par son syndic, le cabinet MINARD,

En conséquence,

— Condamner Monsieur [L] [V] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ALBONI » SITUEE [Adresse 11], représenté par son syndic, le cabinet MINARD, les sommes suivantes :

. 13.264,04 € au titre des charges et travaux arrêtés à la date du l4 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du l9 septembre2023,

. 384 € au titre des frais de recouvrement arrêtés à la date du 14 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 septembre2023,

. 2000 € à titre de dommages et intérêts,

. 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [L] [V] aux entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile ».

Pour un exposé des moyens, il est renvoyé à l’assignation en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’assignation a fait l’objet d’une remise à étude le 22 novembre 2023. M. [V] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée le 11 septembre 2024. Elle a été plaidée à l’audience du 19 mars 2025 à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 7 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient à titre liminaire de rappeler qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, mais le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement de charges

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

*

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des charges et cotisations au fonds de travaux arrêtés au 14 novembre 2023 pour un montant total de 13.264,04 euros.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [V] est propriétaire des lots n°121 et 55 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 18].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 12 mars 2019, 9 mars 2021, 11 juillet 2022 et du 21 mars 2023 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2017 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2019 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance arrêté au 13 novembre 2023.

Enfin, il sera relevé qu’une reprise de solde d’un montant de 14.681,70 euros a été imputée sans aucune justification de sorte qu’il n’est pas possible pour le tribunal de vérifier qu’il s’agit de bien de charges de copropriété impayées. Par conséquent, cette somme sera déduite de la créance.

Par conséquent au vu de ces éléments et du montant de la créance tel que sollicité par le syndicat des copropriétaires, il convient de le débouter de sa demande.

Sur la demande de paiement des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des frais de recouvrement de sa créance comprenant des frais de relance et de mise en demeure, pour un montant total de 384 euros.

Compte tenu du sens de la décision déboutant le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement d’arriérés de charges de copropriété, sa demande au titre des frais de recouvrement sera nécessairement rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Au vu des éléments précités, le syndicat des copropriétaires qui échoue à justifier de sa créance au titre des arriérés de charges de copropriété sera nécéssairement déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires, partie perdante à la présente instance, doit être condamné aux dépens.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à la présente instance introduite après le 1er janvier 2020, soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [9] située n°[Adresse 3] et [Adresse 14] [Localité 17] [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [9] située [Adresse 12][Adresse 3] et [Adresse 16] représenté par son syndic en exercice aux entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 17] le 07 Mai 2025.

La Greffière La Présidente