TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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N° RG 25/52541 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7OKX

N° : 3

Assignation du :

31 Mars 2025

02 Avril 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 18 juillet 2025

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffier.

Procédure 25/52541

DEMANDERESSE

Madame [Z] [K]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Maxence MARCEL, avocat au barreau de PARIS – #B0064

DEFENDEURS

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société COGESCO, intervenant sous le nom de OXIA

C/O COGESCO “OXIA”

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par Maître Florian TOSONI, avocat au barreau de PARIS – #B1192

Procédure 25/53919

DEMANDEUR:

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société COGESCO, intervenant sous le nom de OXIA

C/O COGESCO “OXIA”

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par Maître Florian TOSONI, avocat au barreau de PARIS – #B1192

DEFENDEUR :

GROUPAMA [Localité 9] VAL DE LOIRE

[Adresse 1]

[Localité 8]

non constitué

DÉBATS

A l’audience du 20 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Carine DIDIER, Greffier,

Vu l’assignation en référé introductive d’instance, délivrée le 02 avril 2025, et les motifs y énoncés,

Madame [Z] [K] est propriétaire du lot 42 de l’immeuble sis [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice des 31 mars et 2 avril 2025, Madame [Z] [K] a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] en référé devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir:

— sa condamnation à réaliser les travaux sur les parties communes de l’immeuble sur la base des recommandations de l’architecte de la copropriété retranscrites dans le compte rendu n°3 du 25 septembre 2024, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir,

— sa condamnation au paiement au titre de son trouble de jouissance des sommes provisionnelles suivantes:

30.800 euros à titre principal avec point de départ du trouble au 1er juin 2023 ;5.600 euros à titre subsidiaire avec point de départ du trouble fixé au 1er décembre 2024 ;19.600 à titre infiniment subsidiaire avec point de départ du trouble fixé au 1er février 2024 ;- sa condamnation au paiement de la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] a assigné en intervention forcée devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris la Caisse Régionale d’assurances mutuelles agricoles Pars Val de Loire (ci-après Groupama Paris Val de Loire) aux fins d’obtenir la jonction avec l’instance RG n° 25/52541 et en tout état de cause lui rendre commune et opposable toute décision à intervenir. Il sollicite le débouté de Madame [K] et la condamnation de l’assurance Groupama Val de Loire au paiement des sommes de:

—  20.000 euros à titre de provision pour effectuer les travaux de réfection des parties communes de l’immeuble et subsidiairement la condamnation de Madame [K] à payer cette provision pour avoir les fonds nécessaires pour effectuer les travaux sur les planchers communs,

—  5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires se prévaut de l’assurance multirisque souscrite couvrant notamment les dommages qui surviendraient dans le bâtiment de la copropriété lié aux dégâts des eaux à concurrence de la valeur des préjudices subis dans l’immeuble.

Lors de l’audience du 20 juin 2025, Madame [Z] [K] sollicite:

— la condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux sur les parties communes de l’immeuble sur la base des recommandations de l’architecte de la copropriété retranscrites dans le compte rendu n°3 du 25 septembre 2024, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement au titre de son trouble de jouissance des sommes provisionnelles suivantes:

35.000 euros à titre principal avec point de départ du trouble au 1er juin 2023 ;9.800 euros à titre subsidiaire avec point de départ du trouble fixé au 1er décembre 2024 ;23.800 à titre infiniment subsidiaire avec point de départ du trouble fixé au 1er février 2024.

— sa condamnation au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens

A l’appui de ses prétentions, Madame [Z] [K] expose qu’elle se trouve privée de la jouissance de son appartement en raison des travaux en cours portant sur le plancher de l’immeuble situé entre son lot et celui du dessous, partie commune, et laissé à l’abandon par le syndicat des copropriétaires, et estime qu’il y a urgence à faire cesser ce trouble manifestement illicite.

Elle précise que si elle ne conteste pas avoir été à l’origine d’un dégât des eaux, ce simple sinistre ne peut être considéré comme à l’origine des désordres constatés par l’architecte de l’immeuble sur les parties communes.

Elle souligne que le syndicat des copropriétaires a été indemnisé depuis plus d’un an par son assureur mais n’a pas achevé les travaux et rappelle les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

En réponse, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], par conclusions développées oralement lors de l’audience, sollicite le débouté de Madame [K] et:

— la condamnation de l’assureur Groupama Val de Loire au paiement de la somme de 20.000 euros au titre des travaux de réfection sur les parties communes et à titre subsidiaire, la condamnation de Madame [K] à payer cette provision,

— la condamnation in solidum de Groupama Val de Loire et de Madame [Z] [K] au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les désordres constatés sont directement liés au sinistre entre le 1er et le 2ème étage et à l’absence de dispositif d’étanchéité pour les sols et les murs.

Il se prévaut de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dernier alinea et rappelle que Madame [K] est la seule responsable de la survenance du sinistre.

Il estime le montant des travaux de réfection à environ 40.000 euros et précise qu’il a perçu 19.000 euros de son assureur pour effectuer les travaux.

Groupama Val de Loire, régulièrement assigné, n’a pas constitué avocat.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 juillet 2025.

MOTIFS

1/ Sur la demande principale

Aux termes de l’article 835 alinea 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, si les pièces versées aux débats établissent l’origine privative des désordres chez Madame [K], le syndicat des copropriétaires ne peut refuser de réaliser les travaux de reprise des parties communes, étant reponsable de leur entretien, travaux pour lesquels il reconnaît par ailleurs avoir reçu une indemnité avant travaux. Il le reconnait par ailleurs implicitement par la production de devis préalables à la réalisation des travaux. Ce manque de diligences correspond à une absence d’entretien des parties communes et caractérise un trouble manifestement illicite.

Il convient donc de condamner le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux sur les parties communes de l’immeuble sur la base des recommandations de l’architecte de la copropriété retranscrites dans le compte rendu n°3 du 25 septembre 2024, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Madame [Z] [K] sera en revanche déboutée de sa demande au titre du préjudice de jouissance, étant rappelé que selon les pièces produites, les désordres trouvent leur origine dans ses parties privatives et qu’il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de statuer sur les responsabilités de chacun.

2/ Sur la demande reconventionnelle

Selon l’article 835 alinea 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats une quittance aux termes de laquelle la somme de 19.129,71 euros a été réglée à la suite du sinistre, et suivant laquelle il reste une indemnité différée de 8.989,58 euros à verser sur présentation des factures dans un délai de 2 ans.

La provision de 20.000 euros sollicitée ne peut donc être considérée comme non sérieusement contestable et le syndicat des copropriétaires sera débouté de ce chef de demande à l’encontre de son assureur.

De même, l’évaluation résultant de la quittance et celles résultant des divers devis produits connaissent de tels écarts qu’elles ne sauraient justifier de manière sérieusement non contestable la provision sollicitée à l’encontre de Madame [K].

Il sera par conséquent débouté de sa demande en ce sens.

3/ Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires qui succombe supportera le poids des dépens.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons la jonction des affaires enrôlées sous les numéros de RG 25/52541 et 25/53919;

Condamnons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à réaliser les travaux sur les parties communes de l’immeuble sur la base des recommandations de l’architecte de la copropriété retranscrites dans le compte rendu n°3 du 25 septembre 2024, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de l’ordonnance à intervenir, pendant 3 mois;

Déboutons Madame [Z] [K] de sa demande de provision au titre de son trouble de jouissance;

Déboutons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de sa demande de provision à l’encontre de Groupama Val de Loire;

Déboutons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de sa demande de provision à l’encontre de Madame [Z] [K];

Condamnons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] aux dépens;

Disons n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 9] le 18 juillet 2025

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Maïté FAURY