TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 9]

[Localité 4]

CIVIL – JCP

Minute n°

RG n° : N° RG 25/00403 – N° Portalis DBZD-W-B7J-COZP

S.A. BATIGERE HABITAT

C/

[I]

JUGEMENT DU 29 Juillet 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. BATIGERE HABITAT

venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA [Adresse 10], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié audit siège en cette qualité

RCS [Localité 12] N° 645 520 164

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [W] [I]

né le 12 Juin 1974 à [Localité 11]

[Adresse 6]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non comparant

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Laurence TARTAIX

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 13 mai 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Thomas KREMSER

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 août 2012, la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE NORD-EST a donné à bail à Monsieur [W] [I] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel initial de 234,03 euros et une provision sur charges mensuelle de 76,15 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Meurthe-et-Moselle a été saisie le 25 avril 2024.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire contenue au contrat, a été délivré au locataire en date du 27 juin 2024.

Par exploit de commissaire de justice du 20 décembre 2024, dénoncé le 23 décembre suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT (ci-après la société BATIGERE HABITAT), venant aux droits de la société anonyme d’HLM BATIGERE NORD-EST, a fait assigner Monsieur [W] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :

constater la résiliation du bail en raison de la clause résolutoire, ordonner en conséquence l’expulsion du locataire ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration du délai de deux mois prévu aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [W] [I] à lui payer :la somme de 1 178,67 euros, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, représentant les loyers et charges impayés au 05 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,une indemnité d’occupation mensuelle au minimum égale au terme du loyer actuel qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré et ce, jusqu’à son départ effectif des locaux concernés et avec intérêts de droit,la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,condamner le défendeur au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur ses biens et valeurs mobilières,ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Convoqué aux fins de diagnostic social et financier, Monsieur [W] [I] ne s’est pas présenté, de sorte qu’un bordereau de carence a été établi le 31 janvier 2025 par la DDETS de la Meurthe-et-Moselle.

A l’audience du 13 mai 2025, la société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a actualisé sa créance à la somme de 2 077,33 euros en principal selon décompte arrêté au 12 mai 2025 et a maintenu le surplus de ses demandes. Elle a précisé qu’aucun contact n’avait pu être établi avec le locataire.

Monsieur [W] [I], cité par acte remis à l’étude, n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 29 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l’article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

L’assignation sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet.

Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées.

Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2024, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [W] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 987,71 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 18 juin 2024.

Il ressort des débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans les deux mois de sa délivrance.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 28 août 2024.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Monsieur [W] [I] est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient donc d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans les lieux et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Il convient également de réparer le dommage en condamnant Monsieur [W] [I] à payer à la société BATIGERE HABITAT une indemnité d’occupation à hauteur de 168,63 euros par mois, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré.

L’indemnité d’occupation sera due à compter de mai 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur les loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24 V de la même loi dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Selon l’ancien article 1315 du code civil (devenu article 1353), applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte versé aux débats, arrêté au 12 mai 2025, que Monsieur [W] [I] restait devoir la somme de 2077,33€ à cette date au titre des loyers et charges (échéance de mai 2025 non incluse).

Il convient toutefois de déduire la somme de 155,74 euros incluse dans le décompte au titre des frais de commandement et d’assignation dont le sort sera traité dans les dépens.

Le défendeur ne rapporte pas la preuve d’un paiement libératoire.

En conséquence, au vu de ces éléments, Monsieur [W] [I] sera condamné à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 1 921,59 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [W] [I], partie perdante, sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [W] [I] sera condamné au paiement d’une somme qui sera fixée à 150 euros en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE l’action de la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la société anonyme d’HLM BATIGERE NORD-EST, recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 28 août 2024 ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [W] [I] d’avoir libéré le logement situé [Adresse 7], dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [W] [I] à la somme de 168,63 euros, APL à régulariser le cas échéant, et CONDAMNE Monsieur [W] [I] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT cette indemnité d’occupation, à compter du mois de mai 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré ;

CONDAMNE Monsieur [W] [I] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT la somme de 1 921,59 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 12 mai 2025 (échéance de mai 2025 non incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [W] [I] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [I] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge