N° 25/00171

JUGEMENT du

29 JUILLET 2025

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N° RG 25/00139 – N° Portalis DBYD-W-B7J-DU5R

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[X], [I] [S]

Copie exécutoire délivrée

le

à

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Madame BURON Annabelle, Juge des Contentieux de la protection de [Localité 6], assistée de BENARD Sandra, greffier ;

DÉBATS : à l’audience publique du 10 Juin 2025 ;

Jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition le 29 Juillet 2025, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

Représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [X], [I] [S]

[Adresse 4]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Comparant

*********

Suivant acte sous seing privé en date du 13 juin 2023, la société civile immobilière (ci-après S.C.I.) Leoret a consenti à M. [X] [S] un bail à usage d’habitation sur un logement sis [Adresse 5], le loyer mensuel initial s’élevant à 680 euros (provision mensuelle sur charges comprise).

La Société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution au titre du dispositif VISALE pour le paiement des loyers et charges.

Suite à divers incidents de paiement, le bailleur a sollicité la caution afin d’obtenir le règlement des loyers et charges dues par le locataire pour les mois de juillet à novembre 2023 et février 2024.

La Société ACTION LOGEMENT SERVICES a délivré à M. [X] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 août 2024.

Par acte de commissaire de justice du 25 mars 2025, la Société ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné M. [X] [S] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Saint-Malo, à l’audience du 10 juin 2025, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, constater la résiliation de plein droit de la location consentie, ou à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail, et obtenir :

— l’autorisation d’expulser M. [X] [S], et tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation de M. [X] [S] au paiement de la somme de 4189,64 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 3809 euros à compter du commandement de payer et pour le surplus à compter de l’assignation,

— une indemnité d’occupation à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— la condamnation de M. [X] [S] au paiement de cette indemnité mensuelle d’occupation dès que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— la condamnation de ce dernier au paiement d’une indemnité de 800 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 10 juin 2025, la Société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, actualisé sa créance à la somme de 3489,64 euros et indiqué s’en rapporter à justice concernant la mise en place d’un échéancier.

M. [X] [S] comparait en personne. Il ne conteste pas la dette locative mais sollicite le maintien du bail faisant valoir qu’il a repris le paiement du loyer courant, qu’il a connu une baisse de ressources suite à un accident de travail mais qu’il reste en capacité d’apurer la dette en versant une somme de 100 euros par mois en sus du loyer courant. Il produit un rapport établi par un travailleur social dont il ressort qu’une mesure d’accompagnement social au logement est envisagé.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au greffe en amont de l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 juillet 2025 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I-Sur la résiliation du bail

— Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Ille-et-Vilaine par la voie électronique le 26 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la Société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 août 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

La convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre du dispositif VISALE précise dans son article 7.1 que la subrogation doit permettre à la caution d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire).

La Société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir réglé à M. [G] les loyers et charges exigibles des mois de janvier et février 2024 suite à la défaillance du locataire et avoir reçu une quittance subrogative dans laquelle le bailleur l’a subrogée dans ses droits et actions.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 13 juin 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) faisant expressément état d’un délai de deux mois pour régulariser l’impayé. Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ayant pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, il en sera fait application.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 août 2024 pour la somme en principal de 3809 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 28 octobre 2024.

La Société ACTION LOGEMENT SERVICES est en conséquence recevable et fondée à se prévaloir de la clause résolutoire emportant résiliation du bail.

II-Sur les demandes en paiement

Il résulte du décompte actualisé et de la quittance subrogative établie le 26 février 2025 que la Société ACTION LOGEMENT SERVICES a payé au bailleur au titre de son engagement de caution la somme totale de 4780,64 euros correspondant au loyer des mois de juillet à novembre 2023, février 2024, février 2025 et a reçu du locataire la somme de 1291 euros.

La créance de la Société ACTION LOGEMENT SERVICES au titre de l’arriéré des loyers, des charges et indemnités d’occupation, peut donc être fixée à la somme de 3489,64 euros, en l’absence de justificatifs de règlements autres que ceux précités.

Il convient de condamner M. [X] [S] au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 28 août 2024.

III. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le “juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative”.

L’article 24 VII de cette même loi ajoute notamment que “ Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du

présent article.”

À l’audience, M. [X] [S] a sollicité de pouvoir conserver son bail et proposé un échéancier pour apurer sa dette. En l’espèce, il ressort du décompte produit par la Société ACTION LOGEMENT SERVICES qu’il a procédé à un réglement partiel de l’arriéré locatif. M. [X] [S] apparaît en capacité de rembourser sa dette en respectant un échéancier compte tenu de ses ressources et de sa volonté de bénéficier d’un accompagnement social pour la gestion administrative et budgétaire.

Compte tenu de ces éléments, il convient de lui accorder des délais de paiement et de l’autoriser à se libérer de sa dette selon les modalités précisées au dispositif et de dire que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si M. [X] [S] règle outre le loyer courant, l’arriéré et l’indemnité d’occupation dans le délai accordé, la clause sera réputée ne pas avoir joué et l’exécution du bail se poursuivra. En revanche, en cas de non-respect des modalités de paiement accordées, la clause résolutoire produira tous ses effets : le bail sera résilié et il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique. L’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, continuera d’être due du jour de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs.

III-Sur les demandes accessoires

M. [X] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, M. [X] [S] sera condamné à lui payer la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 juin 2023 entre la S.C.I. Leoret, d’une part et, M. [X] [S], d’autre part, portant sur l’immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 5] sont réunies à la date du 28 octobre 2024 ;

CONDAMNE M. [X] [S] à payer à la Société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3489,64 euros au titre de l’arriéré des loyers et des charges et échus au 2 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 28 août 2024 ;

AUTORISE M. [X] [S] à se libérer de sa dette locative en 34 versements mensuels de 100 euros chacun et un 35ème versement correspondant au solde de la dette, en plus du loyer courant, payables au plus tard le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, le premier versement devant intervenir le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en cas de nouvelle défaillance de M. [X] [S] dans le respect de ses obligations locatives de paiement du loyer courant et des charges et des délais de paiement ainsi accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire actuellement suspendue reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail et permettant l’expulsion de M. [X] [S] ainsi que celle de tous les occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;

CONDAMNE, en cas de résiliation du bail, M. [X] [S] au paiement à la Société ACTION LOGEMENT SERVICES d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui aurait été du à défaut de résiliation du bail, dans la limite des sommes qu’elle aura réglées au bailleur à ce titre ;

CONDAMNE M. [X] [S] à payer à la Société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [X] [S] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que le présent jugement sera communiqué par les soins du greffe à Monsieur le sous-préfet de [Localité 6] en vue de la prise en compte de la demande de relogement du défendeur dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 29 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier Le juge des contentieux de la protection