TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [I] [K] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Sophie BILSKI CERVIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02730 – N° Portalis 352J-W-B7J-C73DE

N° MINUTE :

18 JTJ

JUGEMENT

rendu le mardi 29 juillet 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires principal de la résidence [Localité 8] Italie sise [Adresse 4], représenté par son syndic, dont le siège social est sis SAS CABINET LESCALLIER – [Adresse 1]

représentée par M^e Sophie BILSKI CERVIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0093

DÉFENDERESSE

Madame [I] [K] [U], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 juillet 2025 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 29 juillet 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02730 – N° Portalis 352J-W-B7J-C73DE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 2 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires principal de la résidence [Localité 8] ITALIE située [Adresse 5] [Localité 9] a fait assigner Madame [I] [K] [U] copropriétaire des lots 4183 et 4354 aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  3767,89 euros représentant les charges de copropriété impayées au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2024,

—  769 euros au titre des frais de recouvrement,

—  2000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’audience du 3 juin 2025, le syndicat des copropriétaires principal de la résidence [Localité 8] ITALIE située [Adresse 3] à [Localité 9] demande le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Madame [I] [K] [U] assignée à personne n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 juillet 2025.

MOTIVATION

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires principal de la résidence [Localité 8] ITALIE située [Adresse 3] à [Localité 9] verse aux débats les pièces suivantes :

— la justification de la qualité de copropriétaire de Madame [I] [K] [U],

— le procès-verbal d’assemblée générale en date du 1er février 2024 approuvant les comptes 2022-2023, révisant le budget provisionnel 2023-2024 et fixant le budget prévisionnel 2024-2025,

— les relevés individuels de charges sur la période concernée, et le décompte annuel de répartition définitive des charges,

— un décompte de créance au 1er janvier 2025, 2ème appel fonds travaux ALUR inclus,

— une mise en demeure de payer du 21 octobre 2024.

Ces pièces justifient du principe de la réclamation formée à l’encontre de Madame [I] [K] [U].

Il convient toutefois de déduire du principal les frais qui, au regard de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet1965 qui met à la charge du copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de sa créance, sont soit excessifs, soit inutiles, soit non justifiés par des pièces, ainsi que les frais de relance et de procédure, qui, soit sont antérieurs à la mise en demeure et ne peuvent donc être mis à la charge du copropriétaire défaillant, soit ne peuvent être à la fois inclus dans les charges de copropriété et les dépens ou la somme allouée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En l’espèce, sont ainsi exclus les honoraires particuliers du syndic pour procéder au suivi de la procédure et à la remise du dossier à l’huissier et à l’avocat, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété, le syndic ne déployant pas une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, étant rappelé que le copropriétaire défaillant n’est pas lié par le contrat de syndic signé par le syndicat des copropriétaires.

Sera exclu également le coût de l’ensemble des mises en demeure et relance du syndic dont l’envoi n’est pas justifié par la production d’un avis de réception.

Par ailleurs, les honoraires d’avocat justifiés au titre de la mise en demeure de l’avocat relèvent de la demande au titre des frais irrépétibles dès lors qu’ils ne correspondent pas au coût de la seule mise en demeure.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande principale du Syndicat des copropriétaires principal de la résidence [Localité 8] ITALIE située [Adresse 3] à [Localité 9] à hauteur de la somme de 3767,89 euros, qui portera intérêts légaux, à compter du 25 octobre 2025 compte tenu de la date de présentation de la lettre de mise en demeure, sur la somme de 2795,26 euros due en principal à cette date, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Il convient en revanche de rejeter la demande au titre des frais nécessaires exposés pour le recouvrement de la créance, en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Tout retard dans le règlement des charges de copropriété entrave le bon fonctionnement de cette dernière et lui crée un préjudice qu’il convient d’indemniser ; ainsi en l’espèce, Madame [I] [K] [U] sera tenue de verser au Syndicat des copropriétaires principal de la résidence [Localité 8] ITALIE située [Adresse 3] à [Localité 9] la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts.

Les dépens seront supportés par Madame [I] [K] [U], partie perdante.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires les frais exposés à l’occasion de la présente instance non compris dans les dépens. Madame [I] [K] [U] devra les supporter à hauteur de 1300 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision bénéficie de droit de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Condamne Madame [I] [K] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires principal de la résidence [Localité 8] ITALIE située [Adresse 3] à [Localité 9] les sommes suivantes:

—  3767,89 euros au titre des charges impayées dues au 1er janvier 2025, 2ème appel fonds travaux ALUR inclus, et ce avec intérêts légaux à compter du 25 octobre 2025 sur la somme de 2795,26 euros et de l’assignation pour le surplus,

—  300 euros à titre de dommages-intérêts,

Rejette la demande au titre des frais et les autres demandes,

Condamne Madame [I] [K] [U] à verser au Syndicat des copropriétaires principal de la résidence [Localité 8] ITALIE située [Adresse 6] ([Adresse 7]) la somme de 1300 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Madame [I] [K] [U] aux dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis a disposition au greffe les jour, mois et an susdits

LE GREFFIER LE PRESIDENT