TRIBUNAL

JUDICIAIRE

[F] [Localité 8] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e DESMICHELLE

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e ANCELET

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 23/09980

N° Portalis 352J-W-B7H-C2NO3

N° MINUTE :

Assignation du :

31 juillet 2023

JUGEMENT

rendu le 14 mars 2025

DEMANDEUR

Monsieur [I] [V]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représenté par Maître Marc DESMICHELLE de l’AARPI DESMICHELLE BESSON, avocat au barreau [F] PARIS, vestiaire #R0078

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic le cabinet CHARPENTIER SOPAGI

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par Maître Guillaume ANCELET de la SCP G. ANCELET & B. ELIE – ADES-AVOCATS, avocat au barreau [F] PARIS, vestiaire #P0501

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Madame Céline CHAMPAGNE, juge

assistées [F] Madame Léa GALLIEN, greffière,

Décision du 14 mars 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/09980 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2NO3

DÉBATS

A l’audience du 17 janvier 2025 tenue en audience publique devant Céline CHAMPAGNE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions [F] l’article 805 du code [F] procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

FAITS ET PRÉTENTIONS

M. [I] [V] est copropriétaire non occupant d’un appartement situé au 4ème étage, sans ascenseur, [F] l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 9], soumis au statut [F] la copropriété.

Lors [F] l’assemblée générale du 22 juin 2023, ont été adoptées les résolutions numéros 15 et 16 portant respectivement sur le projet et les travaux [F] création d’un ascenseur, et numéros 18 et 19 portant sur la cession d’une partie commune à la SCI Maranello et sur le modificatif du règlement [F] copropriété y afférent.

Par acte délivré le 31 juillet 2023, M. [V] a fait assigner le syndicat des copropriétaires afin [F] solliciter l’annulation [F] ces résolutions.

Aux termes [F] ses conclusions en réponse n°1, transmises par voie électronique le 09 février 2024, M. [V] demande au tribunal [F] :

« recevoir et déclarer bien fondé Monsieur [I] [V] en son action, l’en déclarer bien fondé

prononcer l’annulation des résolutions 15 (résolutions 15.1 à 15.8) et 16 (résolutions 16.1 à 16.7) [F] l’assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 2023

déclarer sans objet la résolution n°17 [F] l’assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 2023

prononcer l’annulation des résolutions 18 (résolutions 18.1 à 18.5) et 19 [F] la même assemblée

dispenser Monsieur [I] [V] [F] toute participation aux frais [F] la présente procédure

condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à verser à Monsieur [I] [V] la somme [F] 4000 euros sur le fondement [F] l’article 700 du code [F] procédure civile

rappeler que l’exécution provisoire est [F] droit

condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] aux entiers dépens. »

Dans ses conclusions, transmises par voie électronique le 03 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa [F] l’article 42 [F] la loi du 10 juillet 1965 [F] :

« Débouter [F] l’ensemble [F] ses moyens et prétentions Monsieur [I] [V].

Décision du 14 mars 2025

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En conséquence,

Juger valides les résolutions 15.1, 15.2, 15.3, 15.4, 15.5, 15.6, 15.7, 15.8, 16.1, 16.2, 16.3, 16.4, 16.5, 16.6, 16.7, 18.1, 18.2, 18.3, 18.4, 18.5, 18.6 et 17 et 19 [F] l’assemblée générale du 22 juin 2023.

Ordonner l’exécution provisoire dommages intérêts jugement à intervenir.

Condamner Monsieur [I] [V] au paiement [F] la somme [F] 5.000 euros à l’avantage du syndicat des copropriétaires sur le fondement des dispositions [F] l’article 700 du CPC.

Condamner Monsieur [I] [V] au paiement des entiers dépens d’instance et dire que Maître Didier Jacques DAILLOUX, avocat, pourra recouvrer directement contre lui ceux des dépens dont il aura fait l’avance sans avoir reçu préalablement provision dans les conditions des dispositions [F] l’article 699 du CPC. »

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, [F] la cause et des prétentions des parties.

La clôture [F] la procédure a été prononcée le 29 mai 2024 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 17 janvier 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 14 mars 2025.

MOTIFS [F] LA DÉCISION

Sur la formulation des demandes d’annulation

Le syndicat des copropriétaires explique que pour qu’il y ait décision, il faut une délibération explicite sanctionnée par un vote non assorti [F] réserves et que l’article 42 [F] la loi du 10 juillet 1965 ne reconnaît pas l’existence d’un vote bloqué.

Il considère ainsi que la demande d’annulation des résolutions 15, 16 et 18, comme sollicitée par M. [V], ne peut prospérer puisque l’article 42 [F] la loi du 10 juillet 1965 ne reconnaît pas l’existence [F] résolutions par vote groupé.

Il explique en effet qu’il n’existe pas [F] résolutions « 15, 16 et 18 » mais qu’en revanche pour chaque poste, numéro 15, 16 ou 18, il est fixé des résolutions distinctes et explicites, numérotées 15.1 à 15.8, 16.1 à 16.5 et 18.1 à 18.6.

Il fait ainsi valoir que le syndicat des copropriétaires a procédé au vote distinct [F] chacune [F] ces résolutions et que M. [V] devait donc les contester individuellement « alors qu’il demande précisément aux termes du dispositif [F] son assignation, l’annulation des résolutions 15, 16, 18 et 19 qui n’existent pas ».

Or, il fait valoir que les résolutions 15.1 à 15.8, 16.1 à 16.5 et 18.1 à 18.6 sont désormais définitives puisque le délai [F] recours est expiré, l’assignation délivrée n’ayant pu interrompre le délai [F] prescription puisque ces résolutions ne sont pas visées au dispositif.

Il soutient donc que M. [V] n’a contesté aucune résolution [F] l’assemblée générale du 22 juin 2023.

M. [V] explique, pour sa part, tout d’abord que l’article 42 visé ne définit nullement ce que recouvre une décision d’assemblée générale ni la définition d’un vote bloqué.

Il relève au surplus qu’il n’est en l’espèce nullement question [F] vote bloqué, chacune des résolutions contestées ayant bien fait l’objet d’un vote distinct et étant citée dans l’assignation.

Il explique en effet que par souci [F] clarté, pour en faciliter la lecture, il n’a fait, après avoir exposé et cité chacune des résolutions adoptées et contestées, que les englober sous une catégorie commune, reproduisant celle du procès-verbal.

Il considère ainsi que l’assignation délivrée n’est entachée d’aucune ambiguïté puisque les motifs exposent bien chaque résolution dont la nullité est demandée et que le dispositif évoque l’annulation des résolutions 15, 16, 18 et 19 dont le détail figure dans les motifs.

Concernant la décision 19, il indique qu’elle ne comporte qu’une seule résolution dont la nullité est également demandée.

Aux termes du dispositif [F] ses conclusions, dont seul le tribunal est saisi en application des dispositions [F] l’article 768 alinéa 2 du code [F] procédure civile, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal [F] « débouter [F] l’ensemble [F] ses moyens et prétentions Monsieur [I] [V] » et en conséquence, [F] « juger valides les résolutions 15.1, 15.2, 15.3, 15.4, 15.5, 15.6, 15.7, 15.8, 16.1, 16.2, 16.3, 16.4, 16.5, 16.6, 16.7, 18.1, 18.2, 18.3, 18.4, 18.5, 18.6 et 17 et 19 [F] l’assemblée générale du 22 juin 2023. »

Il ne peut tout d’abord qu’être constaté que bien que le syndicat des copropriétaires soulève, dans le corps [F] ses conclusions, la forclusion [F] la demande d’annulation formulée par M. [V], cette demande n’est toutefois pas reprise au dispositif [F] ses conclusions, étant au surplus relevé qu’elle relève [F] la compétence du juge [F] la mise en état et non du tribunal.

Le tribunal n’est donc saisi que d’une demande [F] débouté des demandes formulées par M. [V], leur recevabilité ne pouvant plus être remise en cause.

Il ressort [F] la rédaction des résolutions 15 et 16 qu’elle ont été subdivisées en plusieurs sous-résolutions, numérotées 15.1 à 15.8 et 16.1 à 16.5 par lesquelles les copropriétaires ont été amenés à se prononcer tant sur la répartition des coûts générés par la création d’un ascenseur que sur le choix [F] l’entreprise à mandater pour la réalisation [F] ces travaux.

Il en va [F] même [F] la résolution 18, subdivisée en résolutions 18.1 à 18.6, par lesquelles les copropriétaires se sont prononcés sur la création d’un nouveau lot et sur ses modalités [F] cession à la SCI Maranello.

Ces sous-résolutions forment ainsi un tout, concernant la décision à prendre au sujet [F] la création [F] l’ascenseur et [F] la cession d’une partie commune, portant sur les modalités pratiques et financières à mettre en œuvre, et identifié sous un intitulé global (« 15- projet [F] création d’un ascenseur » ; « 16- travaux [F] création d’un ascenseur (avec DO) » ; « 18- cession partie commune SCI Maranello»).

Par conséquent, la demande d’annulation, telle qu’elle figure au dispositif des dernières écritures [F] M. [V], dont seul le tribunal est saisi, porte bien sur l’ensemble des sous-résolutions composant les résolutions 15, 16 et 18, étant par ailleurs relevé que la subdivision figurant au procès-verbal est bien reprise au dispositif puisque M. [V] sollicite l’annulation des « résolutions 15 (résolutions 15.1 à 15.8) et 16 (résolutions 16.1 à 16.7) », ainsi que « 18 (résolutions 18.1 à 18.5) » [F] l’assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 2023, la résolution numéro 19 n’étant composée que d’une seule décision.

Décision du 14 mars 2025

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Le moyen ainsi soulevé par le syndicat des copropriétaires est donc inopérant et il n’y a pas lieu [F] débouter [F] ce chef M. [V] [F] l’ensemble des moyens et prétentions qu’il fait valoir.

Sur la demande d’annulation des résolutions 15 (15.1 à 15.8) et 16 (16.1 à 16.7)

Le syndicat des copropriétaires ne développe aucun autre moyen et ne répond pas à l’argumentation [F] M. [V] tenant au fait que les informations transmises aux copropriétaires ne leur ont pas permis [F] se prononcer en toute connaissance [F] cause.

M. [V] explique en effet que l’examen des projets [F] résolutions laissait supposer que l’ascenseur allait desservir les six étages [F] l’immeuble alors qu’en réalité les copropriétaires sont obligés [F] gravir l’escalier du rez-[F]-chaussée jusqu’au premier étage, afin [F] pouvoir accéder à l’ascenseur qui dessert ensuite les niveaux du deuxième au sixième étages.

Il indique ainsi que la résolution 15.1 a été modifiée puisqu’il est indiqué que le premier étage ne participera pas alors que cette précision ne figurait pas dans l’ordre du jour.

Il relève également que les devis annexés à la convocation ne permettaient pas plus d’être informés que le premier étage ne serait pas desservi, [F] telle sorte que ni le texte des résolutions ni les documents joints n’ont livré aux copropriétaires une information fidèle du projet.

Il indique [F] plus, s’agissant des résolutions 15.4 et 15.5, qu’une répartition erronée des tantièmes a été faite, s’agissant [F] plusieurs copropriétaires, dont la SCI Maranello, Mme [M] et lui-même, et que le budget global chiffré, mentionné à la résolution 16.5, est également entaché d’une erreur.

Il soutient donc que les conséquences chiffrées [F] l’acceptation [F] ces travaux ne pouvaient qu’être également erronées.

Il fait enfin état du caractère abusif et injustifié du projet puisque malgré l’investissement considérable qu’il représente pour l’immeuble, le premier étage ne sera pas desservi, [F] telle sorte que les personnes à mobilité réduite, comme lui, ne pourront pas accéder aux étages.

Il indique qu’il ne pourra donc pas revenir vivre dans son appartement situé au quatrième étage et relève qu’aucun devis permettant l’installation d’un ascenseur permettant [F] desservir tous les étages, et constituant ainsi une alternative réelle à l’escalier, n’a été proposé au vote.

Il soutient donc que cet investissement créé une rupture d’égalité entre les copropriétaires, selon leur âge, leur état [F] santé et leur handicap et constitue une restriction abusive [F] l’accès à l’ascenseur, le vote favorisant en effet les copropriétaires valides en dépit [F] la charge financière imposée à l’ensemble des copropriétaires des étages 2 à 6.

Enfin, il considère que ce projet limite considérablement les capacités [F] vente et [F] location des biens immobiliers des étages dans la mesure où les personnes âgées ou à mobilité réduite ne pourront y accéder.

Le procès-verbal est ainsi rédigé :

« 15- Projet [F] création d’un ascenseur

Création d’un ascenseur dans la cage [F] l’escalier [F] l’immeuble desservant les niveaux 1, 2, 3, 4, 5 et 6

15.1 Participation [F] tous les copropriétaires concernés (à l’exception du premier étage)

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Réalisation du projet aux frais [F] tous les propriétaires des lots qu’il est prévu [F] desservir.

Cette décision est adoptée à la majorité des 398/1000 contre 259

15.2 Autorisation à donner aux copropriétaires qui le souhaitent

En cas [F] rejet du projet [F] décision précédent, les copropriétaires qui le souhaitent sont autorisés à faire procéder à la création [F] l’ascenseur à leurs frais exclusifs

décision non délibérée car devenue sans objet

15.3 Participation différée

Dans ce dernier cas, possibilité pour les copropriétaires autorisés mais qui ne souhaitent pas participer au projet dans l’immédiat, [F] racheter ultérieurement le droit d’utiliser l’ascenseur moyennant paiement [F] leur quote-part, actualisée en fonction des variations [F] l’indice INSE

décision non délibérée car devenue sans objet

15.4 Répartition du coût [F] création

Répartition du coût [F] la création [F] l’ascenseur suivant projet [F] grille joint à la convocation soit suivant les millièmes généraux correspondant à chacun des lots desservis affectés des coefficients suivants : 0 pour ceux du rez-[F]-chaussée [F] chaussée exclus, 0 pour ceux du premier niveau, 1 pour ceux du second, 1,5 pour ceux du troisième, 2 pour ceux du quatrième, 2,5 pour ceux du cinquième, 3 pour ceux du sixième.

Cette décision est adoptée à la majorité des 473/1000 contre 92

15.5 Répartition du coût d’entretien

Répartition du coût d’entretien [F] l’ascenseur et tous frais ultérieurs pouvant en résulter (réparations, EDF, etc…) suivant projet [F] grille joint à la convocation, soit suivant les millièmes généraux correspondant à chacun des lots desservis affectés des coefficients suivants : 0 pour ceux du rez-[F]-chaussée [F] chaussée exclus, 0 pour ceux du premier niveau, 1 pour ceux du second, 1,17 pour ceux du troisième, 1,34 pour ceux du quatrième, 1,51 pour ceux du cinquième, 1,68 pour ceux du sixième.

Cette décision est adoptée à la majorité des 473/1000 contre 92

15.6 Répartition coût entretien (2ème lecture)

Délibération immédiate en deuxième lecture [F] la décision précédente à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, au cas où les conditions [F] majorité requises pour l’adopter valablement en première lecture ne sont pas réunies, mais que celle-ci a recueilli l’approbation d’au moins le tiers des voix [F] tous les copropriétaires composant le syndicat

Cette décision est adoptée à la majorité des 473/1000 contre 92

15.7 Application [F] l’art.10 [F] la loi du 10/07/1965

Il est décidé d’instaurer dans le règlement [F] copropriété la clause suivante : « lorsque sont mis à la charge [F] certains copropriétaires seulement les dépenses d’entretien d’une partie [F] l’immeuble ou celles d’entretien et [F] fonctionnement ou [F] création d’un élément d’équipement, ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses, étant précisé que chacun d’eux vote avec un nombre [F] voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses

Cette décision est adoptée à la majorité des 473/1000 contre 92

15.8 Modificatif au règlement [F] copropriété

Pouvoir est donné au syndic pour faire publier les décisions précédentes et intervenir au nom et pour le compte [F] la copropriété aux actes [F] régularisation nécessaires dans la limite d’une dépense estimée à 2600€ (honoraires syndic et frais d’acte notarié inclus) qui sera appelée dès que possible au prorata des millièmes « création ascenseur ».

Cette décision est adoptée à la majorité des 473/1000 contre 92

16- Travaux [F] création d’ascenseur (avec DO)

Réalisation des travaux [F] création d’un ascenseur suivant étude, résultat d’appel d’offres et devis joints à l’ordre du jour :

16.1 Suivant devis [F] l’entreprise CEPA pour un montant [F] 156 059,80 € TTC

Option mise en peinture des sous-faces [F] l’escalier 4019,40TTC

Cette décision est adoptée à la majorité des 404/1000 contre 233

16.2 Suivant devis [F] l’entreprise MISTRAL pour un montant [F] 171 386,60€ TTC

Option mise en peinture des sous-faces [F] l’escalier 171 386,60€ TTC

Cette décision est rejetée à l’unanimité sauf le vote contre [F] [D] (98) et l’abstention [F] [G] (67)

16.3 Suivant devis [F] l’entreprise [L] pour un montant [F] 196 650,90 € TTC

Option mise en peinture des sous-faces [F] l’escalier 1557,60€ TTC

Cette décision est rejetée à l’unanimité sauf le vote contre de [D] (98) et l’absention [F] [G] (67)

16.4 Date d’exécution des travaux

Avec exécution prévue dans le courant du 2ème trimestre 2024

Cette décision est adoptée à la majorité des 404/1000 contre 233

16.5 Budget global travaux

Suivant projet [F] budget joint à l’ordre du jour, tous frais annexes compris qui incluent le montant du bureau d’étude pour le suivi des travaux (8% HT sur montant le montant des travaux) et [F] ceux du coordonnateur SPS (1,5% HT/HT), le coût du diagnostic amiante (estimé à 2000€), celui [F] la prime assurances dommages ouvrages obligatoire (estimée à 2,4% des travaux) et [F] celui des frais [F] comptabilité du syndic (3% HT/HT), soit un budget total [F] 190.000€ (ou arrêté à toute autre somme déterminée par l’assemblée compte tenu des options retenues) qui sera appelé au prorata des millièmes création ascenseur en 3 fois, 40% dès que possible (10/2024), 30% au début des travaux (courant 02/2024 en principe) et le solde avant la réception du chantier (courant 05/2024 en principe) »

Cette décision est adoptée à la majorité des 404/1000 contre 233

16.6 Provisions impayés

En cas [F] difficultés [F] trésorerie et pour permettre au syndic [F] poursuivre le recouvrement des charges dues au syndicat par le coproprietaires débiteurs sans retarder l’exécution des travaux, appel au prorata des millièmes généraux en supplément du budget adopté d’une provision pour « impayés » dont le montant sera fixé par le conseil syndical dans la limite [F] 10% du montant dudit budget.

Cette décision est rejetée à l’unanimité sauf le vote contre [C] (98) et l’abtsention [F] [G] (67).

16.7 Provision travaux imprévus

Au cas où, dans le cadre du chantier, des travaux imprévus, renforcement des structures notamment s’avèreraient indispensables, appel au prorata des millièmes généraux en supplément du budget adopté d’une provision complémentaire dont le montant sera fixé par le conseil syndical dans la limite [F] 10% du montant dudit budget.

Cette décision est rejetée à l’unanimité sauf le vote contre [F] [D] (98) et l’abstention [F] [G] (67). »

Etait jointe à la convocation une analyse, par le syndic, des trois offres reçues des sociétés CEPA, [L] et Mistral pour la création [F] l’ascenseur, sur les cinq entreprises sollicitées.

Après étude des propositions, le cabinet a proposé [F] retenir l’entreprise CEPA, dont le devis a été annexé à la convocation.

Le devis établi par les sociétés [L] et Mistral se contente [F] mentionner le coût des prestations prévues sans les détailler.

Celui établi par la société CEPA est en revanche plus détaillé.

Le courrier [F] transmission mentionne ainsi tout d’abord « la création d’un ascenseur desservant l’immeuble » et la notice explicative indique pour sa part :

— que l’ascenseur est « conforme 81.21 et 81.70 (accessible handicapé dans bâtiment existant) »,

— s’agissant du pylône qu’il s’agit d’un « pylône porteur partant du niveau bas jusqu’au niveau des combles»,

— s’agissant des portes palières qu’elles disposent d’un « indicateur [F] niveaux y compris flèches [F] sens au RDC encastré dans linteau ou sur support » et « montage sur tous les niveaux des portes palières »,

— s’agissant des travaux [F] maçonnerie qu’ils comprennent « 6 niveaux = 1er + 6 étages à desservir dans le vide [F] l’escalier », qu’il est prévu en partie basse l’ « ouverture et pénétration dans le plancher du RDC sur la surface [F] la gaîne tôlée », le devis précisant ensuite les travaux à effectuer « du RDC au dernier étage »,

— s’agissant des travaux [F] menuiserie portant sur l’ « accès au sous-sol par RDC », le « remplacement [F] la porte d’accès existante au RDC par un nouveau bloc porte finition peinture au choix du client ».

Les mentions portées au devis laissent ainsi entendre que l’ascenseur aura vocation à desservir tous les étages [F] l’immeuble, et ce d’autant que le préambule à la résolution 15 indique expressément, tant sur l’ordre du jour que sur le procès-verbal d’assemblée, que le projet porte sur la « création d’un ascenseur dans la cage [F] l’escalier [F] l’immeuble desservant les niveaux 1, 2, 3, 4, 5 et 6 ».

Le projet [F] résolution 15.1 est ainsi intitulé « participation [F] tous les copropriétaires concernés » et mentionne la « réalisation du projet aux frais [F] tous les copropriétaires des lots qu’il est prévu [F] desservir ».

Il se déduit donc [F] ce projet [F] résolution que les copropriétaires des étages 1 à 6 participeront financièrement à cette création, contrepartie [F] l’utilisation qu’ils pourront faire [F] cet équipement.

Or, la résolution 15.1 votée est désormais intitulée « 15.1 Participation [F] tous les copropriétaires concernés (à l’exception du premier étage)

Réalisation du projet aux frais [F] tous les propriétaires des lots qu’il est prévu [F] desservir. »

La mention [F] l’exclusion des copropriétaires du premier étage à la dépense a ainsi été rajoutée, alors que l’assemblée générale ne peut voter que les résolutions figurant à l’ordre du jour, l’article 13 du décret du 17 mars 1967 prévoyant en effet que « l’assemblée générale ne prend [F] décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l’ordre du jour. »

Une résolution peut certes être amendée ou précisée au cours des débats mais à condition toutefois que cela ne dénature pas le sens du projet soumis au vote.

Or, en l’espèce, le rajout [F] la mention « (à l’exception du premier étage) » au texte [F] la résolution 15.1 figurant sur l’ordre du jour a modifié la nature du projet puisque l’exclusion des copropriétaires du premier étage au financement des travaux induit ainsi qu’ils ne bénéficieront pas [F] cet équipement, qui ne desservira donc l’immeuble qu’à compter du premier étage, alors que le projet [F] résolution laissait au contraire comprendre qu’il desservirait tous les étages.

Au surplus, M. [V] invoque, à juste titre, une rupture d’égalité entre les copropriétaires résidant dans les étages, selon leur âge et leur condition physique, puisque l’utilisation [F] l’ascenseur nécessite, au préalable, d’utiliser l’escalier jusqu’au premier étage, alors qu’il n’est pas justifié ni même fait simplement état d’une impossibilité technique [F] prévoir une desserte [F] tous les étages.

Ainsi, les copropriétaires résidant à l’étage feront l’objet d’un traitement différencié puisque seuls certains pourront bénéficier [F] cet équipement alors même que l’emplacement [F] leur logement, dans les étages, les place pourtant dans une situation identique.

L’ensemble des éléments ainsi exposés conduit par conséquent à annuler les résolutions 15.1, 15.4 à 15.8 ainsi que 16.1, 16.4 et 16.5.

S’agissant des résolutions 15.2 et 15.3, aux termes [F] l’article 42 [F] la loi du 10 juillet 1965, « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine [F] déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai [F] deux mois à compter [F] la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter [F] la tenue [F] l’assemblée générale. »

La contestation d’une « décision » et la qualité [F] copropriétaire « opposant » étant des conditions d’application [F] l’article précité, le juge doit donc vérifier les conditions d’application [F] la règle [F] droit invoquée et peut ainsi relever d’office qu’un copropriétaire est irrecevable en son action en ce qu’il n’a pas contesté une résolution revêtant le caractère [F] « décision » ou en ce qu’il ne possède pas la qualité d’opposant, sans être tenue d’inviter les parties à formuler leurs observations.

Une décision suppose ainsi qu’un projet [F] résolution ait été soumis au vote et ait effectivement donné lieu à vote.

A défaut, une résolution ne constitue pas une décision susceptible [F] contestation.

Ainsi, la demande d’annulation d’un copropriétaire portant sur une résolution d’assemblée n’ayant pas fait l’objet d’un vote est irrecevable.

Tel est le cas en l’espèce des résolutions 15.2 et 15.3 dont M. [V] demande pourtant l’annulation, aux termes du dispositif [F] ses conclusions.

Il convient par conséquent [F] le déclarer irrecevable en sa demande d’annulation portant sur ces deux résolutions.

Il en va [F] même des résolutions 16.2, 16.3, 16.6 et 16.7, dans la mesure où l’action en contestation des décisions d’assemblée générale est réservée aux seuls copropriétaires opposants ou défaillants et que le procès-verbal mentionne que ces résolutions ont été rejetées, M. [V], présent, n’étant mentionné ni comme ayant voté contre ni comme abstentionniste.

Or, les copropriétaires opposants à une résolution sont ceux qui ont participé à l’assemblée, à la différence des copropriétaires défaillants, mais qui ont voté dans le sens contraire [F] celui [F] la majorité, en votant contre une résolution adoptée ou en faveur d’une résolution rejetée.

En l’espèce, M. [V] a voté contre des résolutions qui ont été rejetées, [F] telle sorte qu’il n’a pas voté dans le sens contraire [F] la majorité et qu’il n’est donc pas recevable à contester les résolutions 16.2, 16.3, 16.6 et 16.7.

Sur la demande portant sur la résolution 17

M. [V] ne sollicite pas l’annulation [F] cette résolution, portant sur le contrat d’entretien [F] l’ascenseur, mais simplement qu’elle soit déclarée sans objet.

Le syndicat des copropriétaires ne développe aucun moyen autre que celui précédemment exposé, et rejeté, sur la formulation [F] la demande d’annulation.

Cette résolution, adoptée à l’unanimité, n’est en effet [F] ce fait plus susceptible d’être contestée.

Toutefois, même si cette résolution apparaît dénuée d’intérêt, en raison [F] l’annulation des résolutions portant sur la création [F] l’ascenseur, il n’entre pas dans les compétences du tribunal [F] la déclarer « sans objet », ce dernier ne pouvant en effet qu’annuler une résolution adoptée en assemblée générale.

M. [V] est par conséquent débouté [F] sa demande.

Sur la demande d’annulation [F] la résolution n°18 (18.1 à 18.5)

Le procès-verbal est ainsi rédigé :

« 18- cession partie commune (SCI Maranello)

Cession [F] partie commune à la demande [F] la SCI Maranello

18.1 Création nouveau lot

Création d’un lot nouveau affecté [F] 4 tantièmes [F] charge et [F] propriété du sol correspondant au wc commun situé au 6ème étage suivant projet du géomètre expert G2S joint à la convocation.

18.2 Cession du lot

Cession dudit lot à SCI Maranello

18.3 Fixation prix [F] cession

Fixation du prix [F] cession à concurrence [F] la somme [F] 10 000€

18.4 Condition [F] paiement

Versement à la copropriété du prix [F] cession à l’expiration d’un délai [F] trois mois à compter [F] la date [F] la présente assemblée générale

18.5 Modalités [F] répartition ou d’affectation du prix [F] cession

Il est décidé [F] répartir le prix [F] cession au prorata des millièmes généraux par imputation en déduction [F] l’appel [F] fonds suivant sa perception

18.6 Pouvoir

Pouvoir à confier au syndic ou à tout mandataire par lui désigné, pour représenter la copropriété aux actes [F] régularisation correspondants qui devront intervenir à l’initiative [F] l’acquéreur qui s’oblige à prendre à sa charge exclusive tous frais résultant des présentes décisions, honoraires notaire, géomètre et syndic (484€ HT) inclus, notamment ».

Il est indiqué, pour chacune [F] ces résolutions : « cette décision est adoptée à l’unanimité sauf le vote contre [F] [V] (92) ».

M. [V] sollicite ainsi l’annulation [F] ces résolutions en faisant valoir qu’il s’agit là d’une présentation inexacte du résultat du vote puisque dès lors qu’il a voté contre, l’adoption n’a pas eu lieu à l’unanimité et que cette présentation a pour objectif [F] mettre en exergue sa position spécifique, les résolutions devant être annulées [F] ce seul fait.

Il fait également valoir que la cession ainsi consentie ne présente aucun intérêt pour la copropriété et qu’elle a été réalisée à des conditions qui lui sont défavorables, au vu du faible nombre [F] tantièmes attribué au nouveau lot créé et du prix retenu, inférieur au prix moyen du mètre carré dans le secteur, permettant ainsi à la SCI Maranello [F] faire une plus-value très substantielle au détriment des autres copropriétaires.

Il relève [F] plus que la convocation à l’assemblée générale ne contenait aucune information [F] nature à justifier la décision et le prix fixé et que la répartition des tantièmes figurant en annexe à la convocation ont attribué faussement à la SCI et à un autre copropriétaire une partie plus importante des engagements qui devaient être souscrits par la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires ne développe aucun moyen autre que celui précédemment exposé, et rejeté, sur la formulation [F] la demande d’annulation.

La décision d’aliéner une partie commune doit être adoptée à la double majorité [F] l’article 26 [F] la loi, à savoir la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix [F] l’ensemble des copropriétaires, présents, représentés ou absents, à moins que sa conservation soit nécessaire au respect [F] la destination [F] l’immeuble, auquel cas l’unanimité est exigée pour procéder à la vente.

Par ailleurs, l’aliénation ne doit pas être entachée d’abus [F] droit ou [F] majorité, la décision devant en effet être conforme aux intérêts [F] la collectivité.

En l’espèce, il est exact, comme le soutient M. [V], que le résultat du vote est présenté [F] façon inexacte, puisque l’unanimité s’entend du vote favorable [F] tous les copropriétaires présents, absents ou représentés, alors qu’il ressort des mentions figurant en page 2 du procès-verbal que 4 copropriétaires étaient absents et non représentés.

Quand bien même à considérer qu’il serait ainsi fait état [F] l’unanimité des seuls copropriétaires présents et représentés, il n’est toutefois nullement indiqué, sur le procès-verbal, à quelle majorité le vote a été recueilli, le syndicat des copropriétaires n’apportant aucune explication à ce sujet.

Il convient par conséquent d’annuler les résolutions 18.1 à 18.5.

Sur la demande d’annulation [F] la résolution n°19

Le procès-verbal est ainsi rédigé :

« Modificatif du règlement [F] copropriété (SCI Maranello)

A la demande [F] la SCI Maranello, approbation du projet [F] modification au règlement [F] copropriété joint à la convocation portant sur d’une part la suppression des droits aux WC communs du 6ème étage pour les lots 13 à 18 et d’autre part la création du lot 37 et pouvoir à confier au syndic ou à tout mandataire par lui désigné pour représenter la copropriété aux actes [F] régularisation correspondants qui devront intervenir à l’initiative [F] la SCI Maranello qui s’oblige à prendre à sa charge exclusive tous frais résultant des présentes décisions honoraires notaire, géomètre et syndic (484€ HT) inclus notamment. »

Il est indiqué que « cette décision est adoptée à l’unanimité sauf le vote contre [F] [V] (92) ».

Le syndicat des copropriétaires ne développe aucun moyen autre que celui précédemment exposé, et rejeté, sur la formulation [F] la demande d’annulation.

M. [V] indique que compte tenu [F] l’annulation des résolutions 18.1 à 18.6, il convient également d’annuler cette résolution.

Pour les mêmes arguments que ceux ayant présidé à l’annulation des résolutions 18.1 à 18.6, il convient d’annuler la résolution 19, conséquence [F] ces résolutions.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, est condamné aux dépens.

Tenu aux dépens, il est également condamné à régler à M. [V], la somme [F] 3 000 euros au titre [F] l’article 700 du code [F] procédure civile et est débouté [F] sa demande formulée à ce titre.

Conformément aux dispositions [F] l’article 10-1 [F] la loi du 10 juillet 1965, M. [V] est dispensé [F] toute participation à la dépense commune des frais [F] procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Conformément aux dispositions [F] l’article 514 du code [F] procédure civile, l’exécution provisoire est [F] droit et il n’y a pas lieu [F] l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE M. [I] [V] irrecevable en sa demande d’annulation des résolutions 15.2, 15.3, 16.2, 16.3, 16.6 et 16.7 [F] l’assemblée générale du 22 juin 2023 ;

ANNULE les résolutions 15.1, 15.4 à 15.8, 16.1, 16.4, 16.5, 18.1 à 18.5 et 19 votées lors [F] l’assemblée générale du 22 juin 2023 ;

DÉBOUTE M. [I] [V] [F] sa demande d’annulation [F] la résolution 17 votée lors [F] l’assemblée générale du 22 juin 2023 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 9] aux dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 9] à régler à M. [I] [V] la somme [F] 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DISPENSE M. [I] [V] [F] toute participation à la dépense commune des frais [F] procédure ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 9] [F] sa demande formulée au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est [F] droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 14 mars 2025

La greffière La présidente