TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1]

Expéditions exécutoires

délivrées le 09/09/2025

A M^e DE CAMPREDON (B0097)

M^e GALLANTI (G0475)

■

9ème chambre 2ème section

N° RG :

N° RG 21/14830 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVL72

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 09 Septembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [P] [D]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0097

Madame [C] [L] épouse [D]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0097

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. BFG CAPITAL GESTION PRIVEE Prise en la personne de son gérant en exercice

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Anaïs GALLANTI, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #G0475, et Maître Stéphane PEREL, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

Décision du 09 Septembre 2025

9ème chambre 2ème section

N° RG 21/14830 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVL72

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Gilles MALFRE, Premier vice-président adjoint

Monsieur Augustin BOUJEKA, Vice-Président

Monsieur Alexandre PARASTATIDIS, Juge

assisté de Madame Camille CHAUMONT, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 27 Mai 2025 tenue en audience publique devant Gilles MALFRE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 8 juillet 2025. La mise à disposition de la décision a ensuite été prorogée au 9 septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 24 novembre 2021, les époux [D] ont fait assigner la société BFG CAPITAL GESTION PRIVEE devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de diverses sommes à titre de dommages-intérêts.

Ils reprochent à cette société d’avoir manqué à ses obligations d’information et de conseil lorsqu’elle est intervenue en qualité de conseiller en gestion de patrimoine (CGP), dans le cadre d’une opération de défiscalisation.

Ils rappellent que l’investissement consistait à acheter auprès de sociétés civiles de construction vente (SCCV), le plus souvent dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), un ou plusieurs lots dans un immeuble devant être exploité en résidence de services pour seniors par le groupe AQUARELIA, puis à en confier l’exploitation, en vertu d’un bail commercial, à une société chargée de verser à l’investisseur un loyer destiné à rembourser le prêt immobilier ayant financé l’acquisition. En adoptant le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), l’investisseur devait également bénéficier d’un avantage fiscal.

Les investissements litigieux ont été réalisés entre 2012 et 2015. Les investisseurs ont, après l’achat de leur bien, fait état de pertes financières, dues notamment à des retards de livraison, des malfaçons, au défaut de règlement des loyers et à la surévaluation des biens à l’achat.

En l’espèce, les époux [D] précisent avoir acquis un premier bien par contrat de VEFA le 22 juin 2015, auprès de la SCCV FRAFOR et de la société DLBT CONSULTANTS JLT, consistant en un appartement situé dans la résidence « [Adresse 6] » à [Localité 10]. Ils ont signé un contrat de réservation de l’appartement en l’état futur d’achèvement auprès de cette SCCV, un contrat de bail commercial de locaux meublés à usage d’habitation d’une durée de 11 ans et 9 mois, donnant le bien acquis en exploitation à la société AQUARELIA PREMIUM (devenue OBEO ASSET MANAGEMENT).

De même, ils ont acquis dans les mêmes conditions, de la SCCV CASQUETTES/FRANCKLIN et de la société DLBT CONSULTANTS JL, un appartement situé dans la résidence « [Adresse 7] » à [Localité 8], le 3 juin 2015.

Par ordonnance du 29 août 2023, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à défendre, soulevée par la société BFG CAPITAL GESTION PRIVÉE.

Une première ordonnance de clôture a été rendue le 11 juin 2024, pour une plaidoirie à l’audience du 17 septembre 2024.

Par ordonnance du 17 septembre 2024, cette ordonnance de clôture a été révoquée, l’affaire étant renvoyée à l’audience de mise en état du 29 octobre 2024 pour clôture.

Une nouvelle ordonnance a été rendue le 29 octobre 2024, pour une plaidoirie à l’audience du 11 février 2025, renvoyée à l’audience du 27 mai 2025.

Par ordonnance du 29 avril 2025, l’ordonnance de clôture du 29 octobre 2024 a été révoquée, la clôture de cette affaire étant fixée à la date de l’audience de plaidoirie, maintenue au 27 mai 2025.

Par conclusions du 19 mai 2025, les époux [D] demandent au tribunal de condamner la société BFG CAPITAL GESTION PRIVEE à leur payer la somme de 183 473,38 euros, à titre de dommages-intérêts, en réparation de leur perte de chance, du fait des manquements de la société BFG CAPITAL GESTION PRIVEE à ses obligations d’information et de conseil, celle de 15 000 euros, en réparation de leur préjudice moral, ces condamnations étant assorties des intérêts légaux qui seront capitalisés. En tout état de cause, ils s’opposent aux demandes de la société BFG CAPITAL GESTION PRIVEE et entendent qu’elle soit condamnée à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

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Par conclusions du 26 mars 2025, la société BFG CAPITAL GESTION PRIVEE demande au tribunal de débouter les époux [D] de leurs demandes. Si le tribunal devait la condamner, elle entend que la décision rendue ne soit pas assortie de l’exécution provisoire. En tout état de cause, elle poursuit la condamnation des époux [D] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE

Sur la responsabilité de la société BFG CAPITAL GESTION PRIVEE :

Les époux [D] rappellent que la société BFG CAPITAL GESTION PRIVEE est immatriculée à l’ORIAS, notamment en qualité de Conseiller en Investissement Financier (CIF), que c’est cette société qui leur a conseillé le placement litigieux, intervenant en qualité de Conseiller en Gestion de Patrimoine (CGP), n’ayant acquis la qualité de CIF que postérieurement à l’investissement.

Sur la violation de l’obligation d’information du CGP, les requérants soulignent que l’intérêt de l’investissement réalisé par le biais du statut de LMNP réside dans les avantages fiscaux, la perception des loyers, outre la constitution d’un patrimoine immobilier pouvant prendre de la valeur.

Or, ils reprochent au CGP de ne pas les avoir alertés sur les risques de l’opération si l’exploitant de la résidence ne s’acquittait pas des loyers, alors que l’avantage fiscal de cet investissement lié au statut de LMNP implique que l’investisseur donne le bien en location à l’exploitant pour une durée minimale de 9 ans.

Ils lui reprochent également de ne pas les avoir informés des risques financiers exceptionnels de l’opération, en particulier les risques de retards dans la livraison du bien, d’arriérés de loyers et d’impossibilité d’honorer les mensualités du prêt ayant servi à l’acquisition des lots.

Ils considèrent qu’au contraire, les documents transmis par le CGP contiennent des informations trompeuses voire mensongères, en garantissant un rendement « totalement maîtrisé », outre qu’ils ont été induits en erreur sur les qualités de l’exploitant de la résidence, qui n’avait aucune expérience en matière de gestion de résidences services et ne disposait pas de la même assise financière que la société AQUARELIA HOLDING.

Ils notent, de même, qu’il a été évoqué, à tort, un taux de remplissage d’environ 90 %, et que l’étude du gestionnaire AQUARELIA indique que la règle selon laquelle toute recherche de rentabilité élevée s’accompagne nécessairement d’une prise de risque importante « ne s’applique pas aux résidences seniors qui combinent rentabilité élevée et risque réduit à sa portion incompressible ».

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Les époux [D] ajoutent que dans l’étude du gestionnaire AQUARELIA, le CGP a présenté ce type d’investissement avec un niveau de rentabilité élevé de « 5% HT (mobilier inclus, avant avantage fiscal) » pour un « risque totalement maîtrisé », alors qu’il s’agit d’une opération risquée.

Par ailleurs, les demandeurs reprochent au CGP de ne pas avoir respecté son obligation de conseil, alors qu’il ressort de l’étude patrimoniale que ce CGP avait affaire à des investisseurs au profil « prudent », souhaitant notamment protéger leurs proches et préparer leur retraite, de sorte que le placement proposé n’était pas adapté.

En réponse, la société BFG CAPITAL GESTION PRIVEE relève que dans la mesure où il n’est justifié d’aucun contrat souscrit avec le CGP, la présente action est de nature délictuelle.

Elle rappelle qu’il s’agit d’un investissement immobilier, pour lequel un CGP n’est débiteur d’aucune obligation de mise en garde.

Elle souligne que les époux [D] ont été en contact avec la société BFG INVEST IMMO, et non la société BFG GESTION PRIVEE, ajoutant que la société BFG CAPITAL a créé un logiciel lui permettant de proposer à ses clients, après réalisation d’une étude patrimoniale, la réalisation d’investissements patrimoniaux de nature immobilière, par l’intermédiaire de la société BFG INVEST IMMO, précisant toutefois que l’activité de cette dernière société ne comprend pas la réalisation d’opérations de défiscalisation.

Elle indique par ailleurs que la société AQUARELIA, qui gérait les résidences seniors proposées était dirigée par M. [Z], personnalité connue du monde de la gestion immobilière de résidences seniors dont la compétence est reconnue, tout comme les sociétés AQUARELIA HOLDING ou AQUARELIA PREMIUM.

La société BFG CAPITAL GESTION PRIVEE ajoute que l’étude du gestionnaire AQUARELIA par BFG CAPITAL vantant les qualités de l’investissement, n’émane pas de l’une des sociétés « BFG », mais que cette étude a été établie par la société ELYSEE CONSULTING et est librement consultable sur internet, de sorte qu’elle ne saurait lui être opposée.

Ceci étant exposé.

Il ressort des termes de l’ordonnance du juge de la mise en état du 29 août 2023, non frappée d’appel, que les époux [D] versent aux débats une étude du gestionnaire AQUARELIA établie par « BFG CAPITAL », outre une étude patrimoniale personnalisée les concernant, effectuée par la société BFG CAPITAL MANAGEMENT GROUP.

Ces deux pièces ne précisent pas les coordonnées exactes de la société BFG CAPITAL qui est intervenue dans le cadre de l’investissement, en particulier son numéro au RCS, alors que seule la société BFG CAPITAL GESTION PRIVÉE exerce l’activité de conseil en investissement.

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Il doit toutefois être relevé qu’au jour de la souscription de l’investissement litigieux, la société BFG CAPITAL GESTION PRIVEE avait la qualité de CGP et non celle de CIF, n’ayant eu cette dernière qualité qu’à compter du mois d’octobre 2016.

Il est rappelé qu’un CGP, investi d’un mandat de recherche d’investissement défiscalisant prenant pour support un bien immobilier à usage locatif, est débiteur vis-à-vis de l’investisseur, d’une obligation d’information et de conseil, la preuve de l’exécution de cette obligation pesant sur le CGP.

En l’espèce, la société BFG CAPITAL GESTION PRIVEE a proposé aux époux [D] un investissement défiscalisant de type « LMNP », avec pour support un appartement et plusieurs emplacements de stationnement dans deux résidences seniors « services », respectivement situées à [Localité 10] et à [Localité 8].

L’étude du gestionnaire AQUARELIA établie par « BFG CAPITAL » décrit le groupe auquel appartient cette entreprise, les données chiffrées de ce groupe et ses perspectives économiques, l’état du marché des résidences seniors inscrites dans l’activité de ce groupe, l’exploitation de ces résidences et une liste des partenaires de ce groupe.

Or, ce document ne fait état d’aucun risque résultant de l’investissement litigieux. Il vante au contraire les avantages du produit financier et invite les investisseurs potentiels à y souscrire.

En particulier, il évoque une rentabilité nette comprise entre 4,5 et 5 % et « un risque totalement maîtrisé », avec cette précision que si la rémunération est fonction du niveau de risque, cette règle ne s’applique pas aux résidences seniors, qui combinent rentabilité élevée et risque réduit à sa portion incompressible. Ce produit est d’ailleurs présenté comme un investissement de bon père de famille, du fait de sa forte rentabilité et d’une sécurité importante. Il est enfin évoqué le fait qu’il n’existe aucune problématique de remplissage des résidences, ainsi que de reventes des lots.

Par conséquent, les époux [D] n’ont été ni informés, ni conseillés sur les aléas négatifs de l’opération d’investissement, en particulier sur les difficultés de réalisation du projet immobilier et de son exploitation locative, ainsi qu’une éventuelle dépréciation de la valeur du bien.

Les éléments d’information portés à la connaissance des demandeurs revêtaient un caractère systématiquement laudateur, portant sur les avantages financiers et fiscaux de l’opération, les risques étant minimisés ou passés sous silence.

Or, la société BFG CAPITAL GESTION PRIVEE, en sa qualité de CGP, était tenue d’informer les époux [D] des avantages, mais également des risques de l’investissement conseillé.

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Les éléments portés à la connaissance des investisseurs ne les ont pas éclairés sur le coût global de l’investissement mis en balance avec la valeur vénale du bien immobilier lui servant de support, en considération de l’état du marché au jour de l’investissement et de l’évolution prévisible de ce marché.

En s’abstenant de délivrer l’information et le conseil appropriés, la société BFG CAPITAL GESTION PRIVEE a manqué à ses obligations.

Sur le préjudice :

Les époux [D] font valoir que les fautes du CGP leur ont fait perdre une chance de souscrire une opération sécurisée, cette perte de chance étant déterminée en fonction du préjudice subi sur l’investissement considéré.

Ils ajoutent que la perte de chance se distingue de la perte financière, même si l’évaluation financière du préjudice de perte de chance dépend des préjudices effectivement subis, précisant qu’ils ne sollicitent pas la réparation du préjudice financier subi du fait des manquements du CGP à ses obligations.

Ils estiment avoir subi une dévaluation de leur opération dont les gains étaient présentés comme assurés, de sorte qu’ils entendent être replacés dans la situation qui aurait été constatée si aucune faute imputable au CGP n’avait été commise.

Ils rappellent qu’en l’espèce, l’investissement à [Localité 10] leur a coûté la somme de 190 424,67 euros. En effet, ils déduisent d’un total de 249 240,73 euros (prix acquisition HT de 159 989,50 euros, prix du mobilier HT de 7 800 euros, TVA de 31 997,90 euros, frais de notaire de 3 719,23 euros, avance intérêts intercalaires de 24 902 euros, frais de dossier prêt de 470 euros, frais de caution logement de 2 396,98euros, intérêts du prêt au 30/11/2023 de 11 325,45 euros, assurance du prêt au 30/11/2023 de 2 886,48 euros, impôt foncier de 1 110 euros, frais comptable et centre de gestion de 1 360,50 euros et frais d’avocat de 1 282,69 euros), la somme de 58 816,06 euros au titre des revenus de l’investissement (remboursement TVA de 31 997,90 euros, remboursement intérêts intercalaires de 6 980,26 euros, loyers reçus au 30/11/2023 de 2 701,90 euros et crédits d’impôts reçus au 30/11/2023 de 17 136 euros).

Or, s’ils avaient souscrit une opération sécurisée, ils relèvent qu’ils n’auraient pas subi la perte résultant de la valeur de revente d’un bien acquis à un prix surévalué, qu’ils évaluent à la somme de 83 890,62 euros, ce qui rend l’opération d’investissement déficitaire dans son ensemble puisqu’ils ont acquis le bien pour un prix de 202 092 euros, soit 4 800,29 euros le m2, alors qu’au vu des estimations immobilières réalisées, le prix au m2 d’un appartement similaire est, au maximum, de 2 530,50 euros, de sorte que la valeur du bien acquis s’élève, au plus, à la somme de 106 534,05 euros, soit une perte subie de 83 890,62 euros (190 424,67 – 106 534,05).

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S’agissant de l’investissement à [Localité 8], les époux [D] soulignent qu’il leur a coûté la somme de 163 521,01 euros. En effet, ils déduisent d’un total de 208 455,20 euros (prix acquisition HT de 125 137 euros, prix du mobilier HT de 5 350 euros, TVA de 25 027,40 euros, frais de notaire de 3 099,44 euros, avance intérêts intercalaires de 24 894 euros, frais de dossier prêt de 460 euros, frais de caution logement de 2 203,84 euros, intérêts du prêt au 30/11/2023 de 9 648,16 euros, assurance du prêt au 30/11/2023 de 2 503,86 euros, impôt foncier de 1 811 euros, frais comptable et centre de gestion de 1 360,50 euros et frais d’avocat de 6 960 euros), la somme de 44 934,19 euros au titre des revenus de l’investissement (remboursement TVA de 25 027,40 euros, remboursement intérêts intercalaires de 6 508,79 euros, et crédits d’impôts reçus au 30/11/2023 de 13 398 euros).

Or, s’ils avaient souscrit une opération sécurisée, ils relèvent qu’ils n’auraient pas subi la perte résultant de la valeur de revente d’un bien acquis à un prix surévalué, qu’ils évaluent à la somme de 99 582,76 euros, ce qui rend l’opération d’investissement déficitaire dans son ensemble puisqu’ils ont acquis le bien pour un prix de 178 800 euros, soit 5 488,03 euros le m2, alors qu’au vu des estimations immobilières réalisées, le prix au m2 d’un appartement similaire est, au maximum, de 1 962,50 euros, de sorte que la valeur du bien acquis s’élève, au plus, à la somme de 63 938,25 euros, soit une perte subie de 99 582,76 euros (163 521,01 – 63 938,25).

Ils estiment que le rapport d’expertise amiable produit en défense, concluant à une valeur vénale de l’ensemble immobilier de Troyes et de Mulhouse estimée à 4 170 euros le m2, ne saurait être retenu puisqu’il a été appliqué une méthode de calcul « par le rendement », qui tient compte de la valeur locative, méthode inadaptée en l’espèce, puisqu’il existe des impayés locatifs dans les deux résidences, outre que, pour ce qui concerne la résidence de [11], est en cours devant le tribunal judiciaire de cette ville une demande d’expulsion de l’exploitant des parties privatives à usage commun, ce qui pourrait compromettre l’exploitation de la résidence.

Ils notent que l’expertise produite par la partie adverse ne mentionne pas ces problématiques.

Ils en concluent qu’une valorisation de la valeur vénale des deux résidences par la méthode du rendement est inadaptée, en ce qu’elle aboutit à des résultats décorrélés de la réalité du dossier.

Ils considèrent qu’il convient de retenir une valorisation foncière, aux termes de laquelle le prix au mètre carré d’un bien situé dans la résidence de [Localité 10] s’élève, au plus, à la somme de 2 530,50 euros et dans la résidence de [Localité 8] à 1 962,50 euros.

Ceci étant exposé.

Le préjudice dont la réparation est intégrale, doit être actuel, direct et certain. Le caractère certain du préjudice de perte de chance s’entend de la disparition actuelle et indubitable d’une éventualité favorable, avec un quantum mesuré à l’aune de la chance perdue, son montant ne pouvant en principe être égal à l’avantage initialement espéré si la chance s’était réalisée.

En l’espèce, les époux [D] invoquent un préjudice matériel consistant dans la perte de chance d’avoir pu souscrire un investissement dépourvu des risques qui ne leur ont pas été révélés, précisant que le dommage inclut des arriérés locatifs, ainsi que la perte en valeur du bien en cas de revente, évaluant ce préjudice à la somme de 183 473,38 euros correspondant à la différence entre le prix d’acquisition et le prix actuel des biens tel qu’ils l’évaluent.

Cependant, un préjudice éventuel ne saurait être indemnisé, les demandeurs devant justifier de l’existence d’un préjudice causé par la perte de chance de réaliser un investissement de meilleure rentabilité.

Or, l’existence d’une moins-value dans le cadre de la revente du bien immobilier, outre qu’elle reste hypothétique en l’absence d’une telle revente, n’est nullement attestée en l’espèce.

En effet, si les époux [D] semblent découvrir que les biens supports de l’investissement ont été acquis pour un prix plus élevé que dans l’immobilier traditionnel, cette spécificité leur a été pourtant rappelée dans l’étude du gestionnaire AQUARELIA réalisée par une société BFG CAPITAL. En effet, ce document explique en page 8 les raisons pour lesquelles le prix au m2 du bien immobilier acquis est plus élevé : le fait qu’il s’agit de petites surfaces, l’existence de normes de construction strictes et, surtout, le fait que la surface des logements représente 70 % de la surface totale de la résidence, du fait de l’existence de parties communes inhérentes aux services proposés dans la résidence.

Les requérants ne sont donc pas fondés à opposer des évaluations immobilières classiques pour démontrer une moins-value en cas de revente, puisque ces estimations ne tiennent pas compte des services proposés dans les deux résidences.

La société BFG CAPITAL GESTION PRIVEE rappelle à cet égard qu’au moment de l’acquisition des biens par l’investisseur dans la résidence de [Localité 10], le prix moyen au m² s’élevait à la somme de 3 728 euros.

Elle verse aux débats une expertise retenant que la valeur vénale des biens dans cette résidence est désormais de 4 169 euros le m², ce qui démontre, au contraire, l’existence d’une plus-value, cette expertise tenant compte des services proposés par la résidence.

Il en est de même pour la résidence de [Localité 8], le prix moyen au m² étant désormais de 4 170 euros, contre 3 719 euros lors de l’acquisition par les demandeurs.

En conséquence, le préjudice de perte de chance allégué n’est pas démontré.

Les époux [D] seront par conséquent déboutés de leurs demandes.

Sur les autres demandes :

Au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, les époux [D] seront condamnés au paiement de la somme de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE M. [P] [D] et Mme [C] [L], épouse [D], de leurs demandes ;

LES CONDAMNE aux dépens, qui pourront être recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à la société BFG CAPITAL GESTION PRIVEE la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Fait et jugé à [Localité 9], le 9 septembre 2025.

La Greffière Le Président