COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

TOTAL COPIES 10

MINUTE NATIVEMENT NUMERIQUE vale copie exécutoire transmie par RPVA

9

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ

1

N° : N° RG 15/05533 – N° Portalis DBYB-W-B67-J7KB

Pôle Civil section 1

Date : 26 Février 2026

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS ETHIGESTION IMMOBILIER sise [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Agnès PROUZAT de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

SA AXA FRANCE IARD, dont le siège social est sis [Adresse 4], inscrite au RCS de NANTERRE sous le numéro 722 057 460, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social (assurance D/O n°5265608104),

S.N.C. KAUFFMAN ET BROAD PROMOTION 4, inscrite au RCS de NANTERRE sous le numéro 444266555, dont le siège social est sis [Adresse 5] prise en la personne de son représentant légal y domicilié,

représentées par Maître Eve TRONEL PEYROZ de la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER

SAS HOLDING LLARI (SEE LLARI) immatriculée au RCS de BEZIERS sous le numéro 417 506 979, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 6]

SAS SEE LLARI, dont le siège social est sis [Adresse 7], immatriculée au RCS de BEZIERS sous le numéro 853 528 586, prise en en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

représentées par M^e Florence GASQ, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.A. LA COMPAGNIE GENERALI IARD, dont le siège social est sis [Adresse 8], RCS de PARIS n°552 062 663

assureur de la SAS HOLDING LLARI ( SEE LLLARI) prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Fabrice DI FRENNA de la SARL SANGUINEDE – DI FRENNA & ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

S.A. GAN (assureur FONDEVILLE contrat A066480814554369), dont le siège social est sis [Adresse 9], immatriculée au RCS de PARIS, sous le numéro 542 063 797, prise en la personne de son représentant légal,

représentée par M^e Aline BOUDAILLIEZ, avocat au barreau de MONTPELLIER

Maître Me [P] [I] demeurant [Adresse 10]

pris en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL ALIZE SYSTEMES dont le siège social est [Adresse 11] à [Localité 1],

représenté par M^e Catherine BIDAL, avocat au barreau de MONTPELLIER

SA ALLIANZ IARD, dont le siège social est sis [Adresse 12] immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° 542 110 290, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège ,assureur RCD de la SARL ALIZE SYSTEMES (police n°40699478 et 40699454),

représentée par Maître Simon LAMBERT de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER

L’AUXILIAIRE, dont le siège social est sis [Adresse 13], immatriculée au RCS de LYON sous le numéro 324 774 298, prise en la personne sens de ses représentants légaux, domicilié en cette qualité audit siège social,es qualité d’assureur de la SARL CADMO (police n°051-100062),,

représentée par Maître Sophie ORTAL de la SCP CASCIO, CASCIO ORTAL, DOMMEE, MARC, avocats au barreau de MONTPELLIER

SASU QUALICONSULT, dont le siège social est sis [Adresse 14], immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le n° 401 499 855, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié cette qualité audit siège,

représentée par Maître Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER

M^e Nadia ZANIER, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

S.A.S FRANCOIS FONDEVILLE, liquidée dont le siège social est sis [Adresse 15], immatriculée au RCS sous le numéro 381 293 463, prise en la personne de son représentant légal,

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING

Assesseurs : Emmanuelle VEY

Fanny COTTE

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 16 Décembre 2025

MIS EN DELIBERE au 26 Février 2026

JUGEMENT : rédigé par Emmanuelle VEY, vice-présidente et signé par Christine CASTAING, première vice-présidente et le greffier et mis à disposition le 26 Février 2026

Exposé du litige :

En 2011, la SNC Kaufman & Broad Promotion 4 a fait construire un ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] à [Localité 2] soumis au statut de la copropriété et commercialisé sous le régime de la vente en l’état futur d’achèvement. Cet ensemble immobilier comprend 7 bâtiments, désignés par B, C, D, E, F, G et H, outre dix villas.

Les intervenants à l’acte de construire sont :

— Cadmo, maître d’œuvre d’exécution

— François Fondeville, entreprise générale

— Qualiconsult, contrôleur technique et sécurité coordinateur SPS

— Sous-traitant principal de la société Fondeville pour le lot 10 : plomberie – SARL Alizé Systèmes assuré Allianz – Reprise du chantier par le deuxième sous-traitant Llari, assuré Generali

— Assureur DO AXA France Iard

La déclaration d’ouverture du chantier a été enregistrée pour la totalité des 208 logements le 24 juin 2011.

Les réceptions des travaux se sont échelonnées de juillet 2013 à novembre 2013 selon les bâtiments.

A compter du printemps 2014, le syndicat des copropriétaires constatait que le compteur des consommations normalement lié au système solaire ne fonctionnait pas et que la délivrance de l’eau chaude fonctionnait exclusivement sur le système d’appoint au gaz.

Une première déclaration de sinistre était adressée à l’assurance dommage ouvrage (courrier daté du 26 juin 2015 reçue par AXA le 23 juillet 215) pour diverses fissures et pour un problème solaire des bâtiments B, C, D, laquelle a mandaté le cabinet d’expertise AVITECH.

Une première réunion d’expertise se déroulait le 27 août 2015 à l’occasion de laquelle la matérialité du sinistre était constatée.

Les systèmes de production d’eau chaude par le solaire ne fonctionnaient pas. Une deuxième déclaration était adressée à l’assurance dommage ouvrage pour les bâtiments F, G, H. le 27 août 2015 reçue le 9 septembre 2015 par AXA.

Sur la première déclaration du 26 juin 2015 (reçue le 23 juillet 2015), AXA refusait sa garantie au motif qu’en adressant la déclaration le 23 juillet 2015 le syndicat aurait « privé l’assureur du bénéfice de la subrogation et de la possibilité d’exercer ses recours » …

Sur la deuxième déclaration du 27 août 2015 reçu le 9 septembre 2015, AXA acceptait sa garantie au titre des dommages suivants : *Dommage 1 : dysfonctionnement production eau chaude solaire bâtiment F *Dommage 2 : dysfonctionnement production eau chaude solaire bâtiments G et H

En l’absence de prise en charge par Axa, le syndicat des copropriétaires par acte du 25 septembre 2015, a saisi le Juge des référés aux fins d’expertise judiciaire.

Monsieur [E] a été désigné par Ordonnance de référé du 10 décembre 2015.

Par acte du 25 septembre 2015, le syndicat des copropriétaires a assigné au fond la société Kaufman & Broad ainsi que la société Axa, assureur dommage-ouvrages et sollicitait un sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

Constatant une erreur de dénomination sociale quant au vendeur en l’état futur d’achèvement, par acte du 28 octobre 2015, le syndicat des copropriétaires a assigné la société Kaufman & Broad Promotion 4 devant le présent tribunal aux fins de sursis à statuer (RG 15/06493).

Le 27 juin 2016 la société François Fondeville a assigné la société Alizé prise en la personne de son liquidateur judiciaire, Maître [I] et son assureur, la société Allianz aux fins d’être relevée et garantie de toutes condamnations prononcées à son encontre (RG 16/4227).

Par ordonnance du juge de la mise en état du 29 novembre 2016, les procédures ont été jointes sous le numéro de répertoire général principal 15/05533.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 13 décembre 2016, Les procédures ont été jointes et un sursis à statuer a été ordonné jusqu’au dépôt du rapport de l’expert.

En cours d’expertise judiciaire, d’autres déclarations de sinistre relatives à la temporisation de l’arrivée d’eau chaude sanitaire, pour les bâtiments B, C, D, E, F, G, H ont été effectuées pour lesquelles l’assurance dommage-ouvrage, AXA IARD, a refusé sa garantie au motif que les dommages résultent d’un défaut d’entretien et d’un défaut de réglage des installations de production d’eau chaude sanitaire.

Par une ordonnance de référé en date du 15 février 2018, les opérations d’expertise ont été étendues à l’examen du préjudice résultant de l’absence d’établissement du rapport de réglages des vannes d’équilibrage du réseau d’eau chaude sanitaire.

Monsieur [E] a déposé son rapport définitif le 10 novembre 2020

Par acte du 7 avril 2021, la société SEE Llari SAS a assigné la société Allianz, assureur de la société Alizé Systèmes, L’Auxiliaire assureur de Cadmo, la société Qualiconsult Bureau de contrôle et la société Generali, son assureur, afin de les entendre condamnées in solidum à la relever et garantir des condamnations qui seraient éventuellement prononcées à son encontre (RG 21/01590).

Par acte du 7 septembre 2021, la société Gan devait également procéder à la mise en cause de la société Qualiconsult, de la société SEE Llari, la société Generali, l’Auxiliaire et Allianz (RG 21/03739).

Par ordonnance en date du 24 mars 2022, les procédures 21/01590 et 21/03739 ont été jointes à l’affaire principale sous le numéro 15/05533.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 14 novembre 2025, le SDC [Adresse 1], auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1792 du code civil, de l’article 1382 ancien du code civil, de :

— Prendre acte de son désistement d’instance à l’égard de la société Fondeville, sans aucune renonciation des demandes à l’égard des autres parties,

— Dire et Juger que les désordres et manquements affectant les installations de chauffage solaire sont de nature décennale,

— Dire et Juger qu’AXA Iard assureur dommage ouvrage doit sa garantie au syndicat concluant,

— Juger responsables des désordres les sociétés SNC Kaufman & Broad Promotion 4, Fondeville, Qualiconsult et la SARL Cadmo,

— Juger responsables des désordres les sociétés Alizé Systèmes et SEE Llari,

— Condamner en conséquence in solidum les sociétés SNC Kaufman & Broad Promotion 4, Qualiconsult et Llari avec leurs assureurs respectifs à savoir le Gan pour Fondeville, Allianz Iard pour Alizé Systèmes, l’Auxiliaire pour la SARL Cadmo, Generali Iard pour SEE Llari, ainsi qu’AXA, assureur dommages-ouvrage, à lui payer les sommes de :

—  496 879,70 € TTC avec actualisation sur la base de l’indice BT01 entre la date de l’établissement des devis en avril 2020 et le jour où le tribunal rendra son jugement, et ordonner la capitalisation légale des intérêts dus chaque année depuis la date introductive d’instance.

—  6 600 € TTC avec actualisation sur la base de l’indice BT01 avec actualisation sur la base de l’indice BT01 entre la date de l’établissement des devis en avril 2020 et le jour où le tribunal rendra son jugement, et ordonner la capitalisation légale des intérêts dus chaque année depuis la date introductive d’instance.

—  20 813,59 € au titre du préjudice financier dû à la perte d’énergie solaire à la date du mois de novembre 2020 et ordonner la capitalisation légale des intérêts dus chaque année depuis la date introductive d’instance.

— Juger qu’il sera sursis à statuer sur l’actualisation de ce préjudice jusqu’au jour où les installations seront en état de fonctionner.

—  15 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Les condamner aux dépens des référés et du fond en ceux compris les frais d’expertise judiciaire.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 17 novembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la société Kaufman & Broad Promotion 4 et son assureur, la société Axa, demandent au tribunal, sur le fondement de l’article 1792 du code civil, de :

— Constater leur désistement d’instance à l’égard de la société Fondeville, sans aucune renonciation des demandes à l’égard des autres parties.

— Condamner in solidum la compagnie GAN es qualité d’assureur de la société Fondeville, la compagnie Allianz es qualité d’assureur de la société Alyzé Systèmes, la société Llari et son assureur la compagnie Generali et la compagnie L’Auxiliaire à les relever et garantir de toute condamnation à intervenir.

— Débouter la compagnie Generali de sa demande de mise hors de cause ainsi que de sa demande relative au montant de sa franchise.

— Débouter l’ensemble des parties de leur recours contre la société Kaufman & Broad Promotion 4.

— Débouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des préjudices immatériels.

— Juger que le coût des travaux de réparation ne saurait excéder le chiffrage établi par la société Midi Chauffage.

— Débouter le Syndicat des copropriétaires de toute demande au-delà de ce chiffrage.

— Condamner tout succombant à leur payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 25 novembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la société Gan en qualité d’assureur de la société Fondeville, demande au tribunal, sur le fondement de l’article 803 du code de procédure civile, des articles 1792 et suivants du Code civil, de l’article 1231-1 du Code civil, de l’article 1240 du Code civil, de :

— Révoquer l’ordonnance de clôture du 20 novembre 2025,

— Ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture du 20 novembre 2025, ,

A titre principal et in limine litis

— Juger son action à l’égard de la société Qualiconsult non prescrite,

— Juger son action à l’égard de la société Qualiconsult recevable,

— Débouter Qualiconsult et son assureur AXA de sa fin de non-recevoir,

— La Condamner à lui verser une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Sur le surplus

— Juger qu’aux termes de ses conclusions en lecture du rapport de M. [E], le Syndicat des copropriétaires se contente de solliciter la consécration de la responsabilité décennale de la SA Fondeville,

— Juger que le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] ne sollicite pas la condamnation de la SA Fondeville à indemniser son préjudice,

— Juger que le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] ne formule aucune demande contre le GAN aux termes de son dispositif,

— Juger en toute hypothèse que la responsabilité de la SA Fondeville n’a pas été recherchée par l’Expert,

— Juger que le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] n’expose pas en quoi la responsabilité de la SA Fondeville pourrait être consacrée,

— Juger que la SNC Kaufman & Broad 4 et la Compagnie AXA n’exposent pas en quoi la responsabilité de la SA Fondeville pourrait être consacrée,

— Juger qu’en l’état de pur défaut d’exécution imputables à ses sous-traitants, la responsabilité de la SA Fondeville pour défaut de surveillance de ces derniers ne saurait être consacrée,

— Juger dès lors que le GAN ne saurait voir ses garanties mobilisées,

— Juger que le GAN sera mis hors de cause,

— Débouter le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], Kaufman & Broad 4, la Compagnie AXA, la SA Allianz et toute partie à la présente instance de leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles seraient dirigées à son encontre,

— Débouter la société Qualiconsult de ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

— Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] et tout succombant à lui verser une somme de 7 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— Juger que l’Expert a retenu les responsabilités des sociétés Alyzé Systèmes et Llari, sous-traitants de Fondeville, dans la survenance des sinistres,

— Consacrer les responsabilités des sociétés Alyzé Systèmes et Llari, sous-traitants de Fondeville, dans la survenance des sinistres,

— Juger que leurs assureurs devront garantie,

— La Juger fondée en ses recours à l’encontre des sociétés Alyzé Systèmes et Llari, sous-traitants de Fondeville, et de leurs assureurs,

— Juger que l’Expert a retenu les responsabilités des sociétés Cadmo et Qualiconsult dans la survenance des sinistres,

— Consacrer les responsabilités des sociétés Cadmo et Qualiconsult dans la survenance des sinistres,

— Débouter Qualiconsult de ses demandes, fins et conclusions,

— Juger que leurs assureurs devront garantie,

— Condamner in solidum Allianz es qualité d’assureur d’Alyzé Systèmes ainsi que la société Llari et son assureur Generali, L’Auxiliaire es qualité d’assureur de Cadmo ainsi que Qualiconsult à la relever et garantir indemne de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre, que cela soit au titre de la réparation des dommages matériels, immatériels consécutifs, frais irrépétibles et dépens,

En toute hypothèse,

— Juger qu’elle n’a vocation à ne garantir qu’un désordre de nature décennale,

— Juger que les demandes du Syndicat au titre de la reprise matérielle des désordres consiste en une réparation globale de tous les désordres,

— Juger cependant que l’Expert judiciaire n’a pas retenu la nature décennale du désordre afférent à l’insuffisance de production de l’énergie solaire,

— Juger qu’elle ne doit pas sa garantie décennale sur ce poste, Juger que ce poste a été chiffré à 28.599,97 euros TTC,

— Débouter le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de toute demande sur cette somme, laquelle sera déduite de ses demandes indemnitaires,

— Juger que la garantie des dommages intermédiaires est souscrite en base fait dommageable,

— Juger qu’à la date du fait dommageable la garantie des dommages intermédiaires n’était pas souscrite,

— Juger que la garantie des dommages intermédiaires est souscrite au seul bénéfice de l’assuré et sous réserve que ce dernier reprenne lui-même ses ouvrages,

— Juger que la garantie des dommages intermédiaires n’est pas mobilisable en l’absence d’une atteinte matérielle à un ouvrage,

— Juger en toute hypothèse que n’est rapportée la preuve d’une faute de Fondeville en lien avec un dommage,

— Juger que sa garantie des dommages intermédiaires n’est pas mobilisable,

— Débouter la SA Qualiconsult de toutes demandes, fins et conclusions de ce chef

— Juger qu’elle n’a vocation à ne garantir qu’un dommage immatériel qui soit consécutif à un désordre de nature décennale,

— Juger que le préjudice de jouissance sollicité par le Syndicat est la conséquence du grief lié à l’insuffisance de production de l’énergie solaire,

— Juger cependant que l’Expert judiciaire n’a pas retenu la nature décennale du désordre afférent à l’insuffisance de production de l’énergie solaire,

— Juger qu’elle ne doit pas sa garantie des dommages immatériels consécutifs sur ce poste,

— Débouter le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de toute demande de ce chef,

— Juger que la garantie des dommages immatériels non consécutifs n’est pas mobilisable,

— Débouter la SA Qualiconsult de toutes demandes, fins et conclusions de ce chef,

En toute hypothèse,

— La Juger fondée à voir opposer à son assuré Fondeville, s’agissant de la garantie responsabilité civile décennale :

• Son plafond de garantie : 10 000 000 €

• Sa franchise RCD : 15 000 € à revaloriser selon indice BT01.

— La Juger fondée à voir opposer à son assuré Fondeville et aux tiers, s’agissant de sa garantie des dommages intermédiaires :

• Son plafond de garantie : 600 000 €

• Sa franchise : 15 000 € à revaloriser selon indice BT01.

— La Juger fondée à voir opposer à son assuré Fondeville et aux tiers,

s’agissant de sa garantie des dommages immatériels consécutifs :

• Son plafond de garantie : 1 500 000 €

• Sa franchise : 5 000 € à revaloriser selon indice BT01.

— La Juger fondée à voir opposer à son assuré Fondeville et aux tiers, s’agissant de sa garantie des dommages immatériels non consécutifs :

• Son plafond de garantie : 1 500 000 €

• Sa franchise : 5 000 € à revaloriser selon indice BT01

— Juger que toute condamnation du GAN au titre des dommages intermédiaires, immatériels consécutifs ou non consécutifs interviendra sous déduction de sa franchise.

— Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires et tout succombant à verser au GAN une somme de 7 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 20 novembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la SAS Holding Llari (SEE Llari) et la SAS SEE Llari demandent au tribunal sur le fondement des dispositions des articles 1792 et suivants du Code Civil, de l’article 2224 du Code Civil, de :

— Rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription de son action à l’encontre de la société Qualiconsult.

— Juger l’action parfaitement recevable,

A titre subsidiaire, et si le Tribunal estimait que l’action de la concluante est prescrite à l’égard de la société Qualiconsult,

— Juger également irrecevables car prescrits les appels en garantie du GAN, assureur de Fondeville à son égard.

À titre principal

— Juger que les désordres sont principalement imputables aux manquements de la SARL Alizé Systèmes des sociétés Cadmo et du Bureau de contrôle Qualiconsult.

— Juger que les responsabilités principales en lecture du rapport d’expertise judiciaire sont encourues par la société Alizé Systèmes, assuré Allianz Iard, la société Cadmo assuré Auxiliaire, la SAS Qualiconsult.

— Juger que sa responsabilité est résiduelle par rapport à celle de la SARL Alizé Systèmes sous-traitant principal de la société François Fondeville.

— Limiter sa responsabilité à hauteur de 20 % du montant des dommages.

— Débouter la compagnie Generali de sa demande de mise hors de cause ainsi que de sa demande relative au montant de la franchise.

— Condamner la Compagnie Generali à la relever et garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre principal, intérêts et autres.

A titre subsidiaire

— Condamner in solidum encore l’Auxiliaire assureur de Cadmo, la société Allianz Iard assureur de SARL Alizé Systèmes, le Bureau de contrôle Qualiconsult la compagnie Generali à la relever et garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

— Juger que l’assureur dommages-ouvrage doit également sa garantie au titre des préjudices immatériels consécutifs en l’absence de préfinancement des désordres de nature décennale.

— Juger que les intervenants à l’acte de construire dont notamment la société Llari n’ont pas à supporter seuls les conséquences d’une défaillance contractuelle de l’assureur dommages-ouvrage au visa des dispositions de l’article 1240 du Code civil.

— Condamner dès lors AXA France IARD assureur DO à indemniser le syndicat des copropriétaires in solidum avec les intervenants à l’acte de construire en ce qui concerne les préjudices consécutifs aux désordres de nature décennale.

A titre très subsidiaire encore,

— Limiter sa responsabilité à hauteur de 36,50 % du montant des dommages,

— Condamner la Compagnie Generali son assureur à la relever et garantir des condamnations qui seraient prononcées à son encontre.

— Condamner tout succombant aux entiers dépens sous toutes réserves.

— Condamner tout succombant aux entiers dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code procédure Civile.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 20 novembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la société Generali, en qualité d’assureur de la société Llari, demande au tribunal sur le fondement des articles 1103, 1792 et 2224 du Code Civil, de :

A titre principal

— Rejeter les demandes à son encontre car :

— les conditions de garanties ne sont pas réunies compte tenu du montant total de la construction,

— il n’est pas démontré l’existence d’un désordre de nature décennale,

— la police exclut la reprise des travaux réalisés par l’assuré au titre de la RC,

Subsidiairement,

— Rejeter la demande au titre des préjudices immatériels imputables à l’inaction de l’assureur dommage ouvrage AXA

— Limiter sa condamnation à hauteur de 20 % des sommes octroyées

— Condamner in solidum les société Cadmo, Allianz, Qualiconsult, l’Auxiliaire et le Gan à la relever et garantir de toute condamnation excédant cette quote part.

— Juger opposable à toutes les parties la franchise à hauteur de 20% du montant des dommages avec un minimum de 2 700 euros et un maximum de 25 000 euros,

— Déduire cette franchise des condamnations prononcées concernant les préjudices immatériels et les préjudices matériels

— Condamner les parties succombantes à lui payer une somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 20 novembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la SASU Qualiconsult demande au tribunal sur le fondement de l’article 2224 du Code Civil, des articles L. 125-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, des articles L. 123-2 et L. 125-2 alinéa 2 du Code de la Construction et de l’Habitation, de l’article 514 du Code de Procédure Civile dans sa version antérieure au Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, des articles 1240 et 1241 du Code Civil, de :

A titre principal :

— Rejeter en ce qu’elles sont irrecevables pour se heurter à la fin de non-recevoir tirée de la prescription les demandes dirigées à son encontre par la SAS SEE Llari, la SAS HOLDING Llari, la SA Generali Iard, la société François Fondeville, la SA GAN Assurances, la SA Allianz Iard.

A titre subsidiaire,

Vu les griefs inappropriés imputés par l’expert judiciaire à son encontre, outre l’absence de lien de causalité entre la mission du contrôleur technique et les désordres allégués,

— Rejeter toute demande à son encontre comme mal fondée.

A titre infiniment subsidiaire,

— Rejeter toute indemnisation s’agissant :

— des travaux en rapport avec l’insuffisance de production solaire,

— du coût de l’établissement du rapport de réglage des vannes d’équilibrage du réseau d’eau chaude-sanitaire,

— des travaux de reprise des désordres matériels au-delà de 264 502,55 € HT,

— des préjudices immatériels allégués et de leur actualisation.

— Rejeter toute condamnation in solidum de la société Qualiconsult,

A défaut,

— Condamner in solidum la SAS SEE Llari, la SAS HOLDING Llari, la SA Generali Iard, la société François Fondeville, la SA GAN Assurances, , la SAS Cadmo, la Mutuelle l’Auxiliaire, Maître [P] [I], ès qualités de mandataire judiciaire à la liquidation de la SARL Alizé Systèmes et la SA Allianz Iard à la relever et garantir intégralement indemne de toute condamnation qui serait mise à sa charge.

— Rejeter les vains moyens de non garantie allégués par la SA Generali Iard et la SA GAN Assurances.

— Rejeter toute demande d’exécution provisoire.

En toutes hypothèses,

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], la SAS SEE Llari, la SAS Holding Llari, la SA Generali Iard, la société François Fondeville, la SA GAN Assurances, la SAS Cadmo, la Mutuelle l’Auxiliaire, Maître [P] [I], ès qualités de mandataire judiciaire à la liquidation de la SARL Alizé Systèmes et la SA Allianz Iard à lui payer une indemnité de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens, avec droit pour Maître Emily Apollis de recouvrer directement ceux dont elle aurait fait l’avance conformément à l’article 699 dudit Code.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 20 novembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, L’Auxiliaire, en sa qualité d’assureur de la SARL Cadmo, demande sur le fondement des articles 1792 et suivants du Code civil ; des articles 1240 et suivants du Code civil ; de l’article L.111-13-1 du Code de la Construction et de l’habitation ; de l’article L.112-6 du Code des assurances, de :

A titre principal

— Juger que la responsabilité de la SARL Cadmo n’est pas engagée ;

En conséquence,

— Débouter l’ensemble des parties de leurs demandes, fins et conclusions formulées à son encontre, ès-qualités d’assureur de la SARL Cadmo ;

A titre subsidiaire,

— Condamner solidairement la SA GAN Assurances ès-qualités d’assureur de la SAS François Fondeville, la SAS Holding Llari, la SAS SEE Llari, et leur assureur la SA Generali Iard ainsi que Maître [P] [I] ès-qualités de Liquidateur de la SARL Alizé Systèmes et son assureur la SA Allianz Iard à la relever et garantir, ès-qualités d’assureur de la SARL Cadmo, de toute éventuelle condamnation prononcée à son encontre ;

A titre infiniment subsidiaire,

— Juger que le montant des travaux de reprise ne saurait s’élever à une somme supérieure à 327 405,05 € TTC tel que chiffré par un économiste de la construction ou à défaut à une somme supérieure à 433 565 € TTC selon devis de la société Midi Chauffage ;

— Rejeter les demandes formées au titre du rapport de réglage des vannes d’équilibrage du réseau d’eau chaude sanitaire, des travaux relatifs à l’insuffisance de production solaire et du surcoût de consommation énergétique ;

En tout état de cause

— Rejeter toute condamnation solidaire de la société L’Auxiliaire ;

— Juger que les franchises relatives aux garanties facultatives s’agissant des préjudices immatériels sont opposables à l’ensemble des parties à la procédure ;

— Condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], la SNC Kaufman & Broad Promotion 4, la SA AXA France Iard, la SAS SEE Llari et son assureur la SA Generali, la SAS Holding Llari, la SA GAN Assurances ès-qualités d’assureur de la SAS François Fondeville, Maître [P] [I] ès-qualités de Liquidateur de la SAR Alizé Systèmes et son assureur la SA Allianz Iard et la SA Qualiconsult à lui régler la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Juger n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

— Condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], la SNC Kaufman & Broad Promotion 4, la SA AXA France Iard, la SAS SEE Llari et son assureur la SA Generali, la SAS Holding Llari, la SA GAN Assurances ès-qualités d’assureur de la SAS François Fondeville, Maître [P] [I] ès-qualités de Liquidateur de la SAR Alizé Systèmes et son assureur la SA Allianz Iard et la SA Qualiconsult aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 14 novembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la société Allianz, en qualité d’assureur de la SARL Alizé Systèmes, demande au tribunal sur le fondement des articles 1231, 1241, 1792 et suivants du Code civil, de l’article L.123-2 du Code de la construction et de l’habitation ;

In limine litis :

— Rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée par la SAS Qualiconsult,

A titre principal :

— Rejeter toutes demandes à son encontre, les dommages dénoncés ne relevant pas de la garantie décennale ni de la garantie biennale qui est forclose, ni ne sont imputables à son assuré pour relever d’un défaut de maintenance, et relèvent en tout état de cause de la responsabilité de la SAS Llari du fait de son acceptation intégrale du support ;

A titre subsidiaire, Sur les imputabilités, le coût et les recours :

— Rejeter toutes demandes supérieures à 264 502,55 euros HT au titre des travaux de reprises, sous réserve que la corrosion des réseaux de distribution revête une qualification décennale ;

— Juger que la SARL Alizé Systèmes et partant son assureur ne sauraient être tenus dans des proportions supérieures à 7,5 % du cout des réparations et des dommages immatériels en résultant ; – Condamner in solidum L’Auxiliaire, la SASU Qualiconsult et la SAS Llari et son assureur Generali IARD à la relever et garantir de toutes condamnations supérieures à 7,5% du cout des reprises des dommages matériels et des dommages immatériels ;

A titre plus subsidiaire encore, Sur les imputabilités, le coût et les recours :

Pour le cas où le Tribunal jugerait qu’il n’y a pas eu acceptation intégrale du support des réseaux des bâtiments C et D (chaufferie II) par la société Llari :

— Rejeter toutes demandes dirigées à son encontre supérieures à : – 50 % de 94 401, 99 euros au titre des dommages de corrosion des réseaux des bâtiments C et D ;

— Condamner in solidum la société L’Auxiliaire, la SASU Qualiconsult à la relever et garantir à hauteur de 25 % de toute condamnation portant sur le cout des reprises matérielles des réseaux de la chaufferie II et des préjudices immatériels consécutifs ;

— Juger en conséquence que les dommages affectant les 50 % restants du réseau des bâtiments C-D et l’ensemble des réseaux des autres bâtiments relèvent de la seule responsabilité de la SAS Llari, du maître d’œuvre Cadmo et de Qualiconsult, la SARL Alizé Systèmes n’étant pas intervenue au-delà ;

— Rejeter toutes demandes plus amples ou contraires ;

En tout état de cause

— Juger opposables à l’ensemble des parties les limites de garanties stipulées dans la police souscrite auprès d’Allianz Iard au titre :

— des plafonds de garanties qui s’élèvent à :

1) 6 100 000 euros au titre de la garantie décennale obligatoire ou en sous-traitance ;

2) 403 000 euros au titre de la garantie de bon fonctionnement ;

3) 100 700 euros au titre des dommages immatériels consécutifs ;

— de ses franchises qui s’élèvent :

pour les dommages matériels à : – 20 % de l’indemnité avec un minimum de 800 euros et un maximum de 13 100 euros avec indexation sur l’indice BT 01 entre la date de réception du chantier et la date de l’indemnisation ;

pour les dommages immatériels consécutifs à : – 20 % de l’indemnité avec un minimum de 800 euros et un maximum de 13 100 euros avec indexation sur l’indice BT 01 entre la date de réception du chantier et la date de l’indemnisation ;

— Ecarter l’exécution provisoire ;

— Condamner in solidum la société L’Auxiliaire en sa qualité d’assureur du maître d’œuvre d’exécution Cadmo, la SAS François Fondeville et son assureur la SA Gan Assurances, par la SAS Llari et son assureur Generali Iard, la SAS Qualiconsult, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], la SA AXA France Iard, la SNC Kaufman & Broad promotion 4 à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été fixée à la date différée du 20 novembre 2025.

A l’issue de l’audience collégiale du 16 décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 26 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties de «constat», «donner acte» ainsi que celles tendant à «dire et juger», qui n’ont pas de portée juridique, ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Par ailleurs, en application de l’article 768, alinéa 2, du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

La SA Gan a demandé la révocation de l’ordonnance de clôture, et l’ensemble des parties a déclaré ne pas s’y opposer.

La révocation sera donc prononcée afin de permettre le respect du contradictoire.

Il y a lieu de fixer la clôture de l’instruction à la date de l’audience, avant les plaidoiries.

Sur le désistement d’instance du syndicat des copropriétaires, de la société Axa et de la société Kaufman & Broad Promotion 4 à l’encontre de la société Fondeville

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la société Fondeville fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire suivant jugement du 2 octobre 2023 et qu’aucune partie n’a mis en cause le liquidateur judiciaire désigné.

Les sociétés Kaufman & Broad Promotion 4 et AXA se désistent également de leur instance à l’égard de F. Fondeville.

Par voie de conséquence, il convient de constater le désistement d’instance du syndicat des copropriétaires, de la société Axa et de la société Kaufman & Broad Promotion 4 à l’encontre de la société Fondeville.

Par ailleurs, en l’absence de mise en cause du liquidateur judiciaire de la société Fondeville, toute demande de condamnation formée à son encontre sera déclarée irrecevable.

Sur la fin de non-recevoir soulevée par Qualiconsult tirée de prescription opposée à la société Llari, Allianz, assureur de Alizé Systèmes et Gan, en qualité d’assureur de la société François Fondeville et Generali, assureur de la société Llari

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Le recours d’un constructeur contre un autre constructeur a pour objet de déterminer la charge définitive de la dette que devra supporter chaque responsable. Une telle action est de nature contractuelle si les constructeurs sont liés entre eux par un contrat et de nature quasi-délictuelle dans les autres cas. Les actions en garantie des constructeurs les uns à l’égard des autres relèvent ainsi des dispositions de l’article 2224 du code civil.

Les actions relevant des dispositions de l’article 2224 du code civil se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le premier a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Or, une partie n’a connaissance de ce que sa responsabilité est mise en cause dans le cadre d’un recours entre constructeurs qu’à la date à laquelle elle est assignée par le maître d’ouvrage, en paiement ou en exécution forcée, que ce soit au fond ou à titre provisionnel.

Le point de départ du délai de cinq ans est ainsi fixé au jour où le constructeur se voit assigner en paiement ou en exécution forcée, que ce soit au fond ou à titre provisionnel. Il ne peut être considéré comme inactif, pour l’application de la prescription extinctive, avant l’introduction de ces demandes principales. Autrement dit, l’assignation, accompagnée d’une demande de reconnaissance d’un droit, ne serait-ce que par provision, constitue le point de départ du délai de cinq ans. Le fait que l’indemnité ne soit pas déjà chiffrée est sans incidence, dès lors qu’une demande de reconnaissance de droit a été formulée. C’est à cette date que le constructeur sait que sa responsabilité est engagée et qu’il est légitime à agir en garantie contre les autres constructeurs ou les sous-traitants.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a assigné le 25 septembre 2015 les sociétés Axa, Kaufman & Broad, Llari, Generali, François Fondeville, Gan et Kaufman & Promotion 4 devant le juge des référés aux fins de désignation d’un expert judiciaire.

Parallèlement, et toujours le 25 septembre 2015, le syndicat des copropriétaires a assigné au fond devant le présent tribunal les sociétés Axa, Kaufman & Broad, Llari, Generali, François Fondeville et Gan puis le 28 octobre 2015 la société Kaufman & Broad Promotion 4 et demandait au présent tribunal de :

— Surseoir à statuer sur les responsabilités et condamnations des requises au regard du rapport d’expertise judiciaire en cours.

Le sursis à statuer a été ordonné par le juge de la mise en état.

Le rapport d’expertise a été déposé le 10 novembre 2020.

Par acte du 13 avril 2021 la société Llari a assigné la société Qualiconsult et les assureurs de locateurs d’ouvrage aux fins d’être relevée et garantie de toutes condamnations prononcées à son encontre.

Par acte du 7 septembre 2021, la société Gan a assigné les société Qualiconsult, Llari, Generali, l’Auxiliaire et Allianz en intervention forcée aux fins de les voir condamnées in solidum à la relever et garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires.

Par conclusions du 30 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires a conclu devant le présent tribunal, statuant au fond, en reprise d’instance et a demandé de :

— Dire et juger que les désordres et manquements affectant les installations de chauffage solaire sont de nature décennale

— Déclarer responsables les sociétés SNC KAUFMANN ET BROAD PROMOTION 4 et FONDEVILLE

— Déclarer les sociétés ALIZES SYSTEMES et SEE LLARI responsables des désordres

— Les condamner in solidum avec leurs assureurs respectifs et AXA IARD assureur dommage ouvrage à lui payer les sommes de :

—  496 879,70 € TTC avec actualisation sur la base de l’indice BT01

—  6600 € TTC avec actualisation sur la base de l’indice BT01

—  20 813,59 € avec actualisation au jour où le tribunal statuera

-15000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile Les condamner aux dépens des référés et du fond en ceux compris les frais d’expertise judiciaire

Exécution provisoire de droit

Les écritures en reprise d’instance notifiées le 30 novembre 2021 par le syndicat des copropriétaires par lesquelles il était sollicité la condamnation in solidum des défendeurs au versement du coût des travaux de réfection des désordres dénoncés sur le fondement des articles 1792 et 1382 du code civil, constituent le point de départ du délai de cinq ans pour que la société Llari ou encore la société Gan puissent appeler en garantie d’autres constructeurs.

Dans la mesure où les appels en garantie avaient été formés antérieurement aux écritures du syndicat des copropriétaires, il s’ensuit que la prescription de leur recours n’est pas encourue et la fin de non-recevoir opposée par la société Qualiconsult sera rejetée.

Au fond

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires allègue l’existence de désordres et dysfonctionnements des installations solaires et de distribution d’eau chaude sanitaire.

L’expert judiciaire a finalisé son rapport le 10 novembre 2020. L’analyse du rapport d’expertise, réalisé au contradictoire des parties, démontre que l’expert a accompli l’ensemble de sa mission de manière sérieuse, objective, circonstanciée et étayée par des constats et des mesures techniques, et qu’il a répondu de manière précise et détaillée aux questions posées et aux dires des parties.

Ainsi, ce rapport servira de support sur le plan technique à la présente décision

Sur la réception

Il résulte de l’analyse de l’expert que :

Les travaux confiés à la SAS François Fondeville ont été formellement reçus avec réserves, bâtiment par bâtiment, et ce aux dates suivantes :

— bâtiment B 23-07-2013

— bâtiment C 26-04-2013

— bâtiment D 20-09-2013

— bâtiment E 18-09-2013

— bâtiment F 25-09-2013

— bâtiment H 04-11-2013

— bâtiment G 04-11-2013

Les chaufferies ont été reçues dans le cadre des réceptions des bâtiments les abritant

— celle I, bâtiment B, le 23-07-2013

— celle II, bâtiments C-D, le 26-04-2013

— celle III, bâtiments E-F, le 18-09-2013

— celle IV, bâtiments G-H, le 04-11-2013

Les réserves sont sans relation avec la production d’eau chaude sanitaire.

Sur la réalité du désordre

L’expert indique : « Nos constatations telles qu’effectuées lors de nos différentes visites et consignées dans nos différentes notes aux parties, confirment le fait que les installations solaires n’étaient pas en mesure de participer à la production d’eau chaude sanitaire, celle-ci étant uniquement produite par les installations utilisant le gaz comme source d’énergie.

Il est à rappeler à cet égard que selon les notices descriptives de vente [Adresse 1] Collectifs, la production d’eau chaude est « solaire avec appoint de gaz », ce qui signifie que l’énergie nécessaire à la production de l’eau chaude sanitaire doit être d’origine solaire pour plus de 50% de l’énergie totale, soit un taux de couverture d’au moins 50%. »

Il précise que le dimensionnement résultant du matériel proposé par le BET Durand :

— respecte les indications des notices descriptives des bâtiments B, C, D, E et F,

— ne respecte pas les indications concernant les bâtiments G et H, de manière peu significative, l’écart de 0.7% concernant les Bâtiments G-H étant du second ordre.

Il mentionne que le matériel solaire mis en œuvre par les sous-traitants de la SAS François Fondeville, les sociétés Alizé Systèmes et SEE, diffère de celui pris en compte par le BET Durand, et ce, en particulier, par le nombre ou surface de capteurs. La mission confiée au BET Durand ne comprend pas la vérification de la conformité des installations telles que prévues dans le document par lui établi, cette vérification incombant à la SARL Cadmo, dans le cadre de son contrat avec le Maître d’ouvrage, et en particulier de l’élément de mission E, Suivi technique des travaux.

Ces constatations sont les suivantes :

— les installations de production solaire étaient à l’arrêt dans les Chaufferies I, II et III, et dans l’impossibilité d’être mises en route, la production d’eau chaude des bâtiments B, C, D, E et F étant assurée par la seule installation au gaz

— l’installation de production solaire de la chaufferie IV était en état de fonctionner, la production d’eau chaude sanitaire étant ainsi assurée à la fois par l’installation solaire et par celle à gaz.

A l’issue de ses opérations, les malfaçons et désordres, non-conformités ou non-réalisations des installations de production d’eau chaude utilisant l’énergie solaires sont listés ainsi :

La conception des installations par le BET Durand et leur dimensionnement avec le matériel par lui proposé conduit à une production solaire :

— conforme à la notice descriptive de vente pour ce qui est des Bâtiments B, C, D, E et F

— légèrement insuffisante pour les bâtiments G et H, insuffisance pouvant être considérée comme négligeable

Le dimensionnement des installations par la société Alizé Systèmes conduit à une production solaire

— conforme à la notice descriptive de vente pour les bâtiments C, D, E et F

— insuffisante de manière significative pour les bâtiments B, G et H ce qui constitue une non-conformité au marché de la SAS François Fondeville

La mise en œuvre des installations est frappée d’un certain nombre de malfaçons, insuffisances ou désordres selon TABLEAU I ci-dessus (cf. § 3.8.3.5)

Les circuits de liaison capteurs-chaufferie sont :

— soit percés par suite de leur corrosion

— soit se perceront à plus ou moins brève échéance et ce du fait à la fois -de la qualité des canalisations utilisées

— de leur réalisation en partie cuivre et en partie acier selon ce qui ressort des analyses faites par le CETIM.

Les capteurs tubulaires équipant les bâtiments B, C et D ont été bouchés du fait de leur mise à l’arrêt ayant entraîné la caramélisation du liquide solaire, et ce de manière irréversible, et sont, de ce fait, non réparables, seul leur remplacement pouvant être envisagé.

Ainsi, la matérialité des désordres relatifs aux installations est établie.

Sur la date d’apparition des désordres

Les dates d’apparition des désordres, en l’état des documents produits s’établissent comme suit :

— bâtiment B, chaufferie I 10-06-2014

— bâtiments C et D, chaufferie II 10-06-2014

— bâtiments E et F, chaufferie III 10-06-2014

— bâtiments G et H, chaufferie IV 10-06-2014

— ceux matérialisés dans le rapport de Vitaeco 16-09-2016

ces dates sont celles par défaut, les désordres ou manquements étant certainement apparus à des dates antérieures.

De ce qui précède il est également à dire que la production d’énergie solaire a été nulle pendant les périodes suivantes :

— bâtiment B, chaufferie I du 10-06-2014 à ce jour 26-10-2020

— bâtiments C et D, chaufferie II du 10-06-2014 à ce jour 26-10-2020

— bâtiments E et F, chaufferie III du 10-06-2014 à ce jour 26-10-2020

— bâtiments G et H, chaufferie IV du 10-06-2014 au 17-06-2014

L’expert précise que ces désordres n’étaient pas apparents à réception.

Sur la nature des désordres

Selon l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

Il résulte de ce texte que l’impropriété s’apprécie par rapport à sa destination contractuelle.

L’expert indique que les désordres et manquements dont la conséquence est l’insuffisance de production d’énergie solaire, ne sont pas à considérer comme compromettant la solidité de l’ouvrage.

En revanche, les désordres et manquements dont l’origine se trouve dans la qualité des matériaux utilisés, s’agissant de celle des canalisations de liaison capteurs-chaufferies et qui est à l’origine :

— des percements par corrosion de ces canalisations

— de l’état d’exposition à la corrosion à plus ou moins brève échéance de celles qui ne le sont pas à ce jour

— des fuites conséquence de la corrosion et ayant entraîné la mise à l’arrêt de la circulation et la caramélisation du liquide solaire et la destruction des capteurs tubulaires par leur bouchage irréversible

sont de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage et à le rendre impropre à sa destination.

Enfin, l’insuffisance de production d’énergie solaire n’est pas de l’avis de l’expert à considérer comme rendant l’ouvrage impropre à destination, la production d’eau chaude sanitaire pouvant être assurée par la seule énergie produite par la combustion de gaz dans les chaudières installées. Cependant cette insuffisance de production d’énergie solaire rend l’ouvrage non conforme à la notice descriptive de la VEFA.

Il résulte de ce qui précède que l’expert a mis en exergue deux désordres :

D’une part les désordres résultant de l’exécution du marché de travaux

D’autre part le désordre résultant d’une insuffisance de production d’énergie solaire, conséquence des désordres précédents.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que dans la mesure où la source principale de chauffage de l’eau sanitaire se fait par énergie solaire et l’expert ayant constaté que l’installation était à l’arrêt, ces désordres revêtent un caractère décennal de sorte que son vendeur et l’assureur dommage ouvrage, la société Axa, doivent sa garantie.

Il soutient que son vendeur en l’état futur d’achèvement, la société Fondeville, attributaire du lot, le contrôleur technique de ce lot et le maître d’exécution sont responsables de ces désordres.

Au titre de la responsabilité délictuelle, il recherche les sous-traitants de la société Fondeville à savoir les sociétés Alizé et Llari et demande la condamnation in solidum d’Axa, Kaufman & Broad Promotion 4, Qualiconsult, Llari, le Gan, Allianz, l’Auxiliaire, Generali au paiement des travaux de reprise et de son préjudice financier résultant de l’insuffisance d’énergie solaire produite.

Axa, assureur dommage-ouvrage et le vendeur en l’état futur d’achèvement, K&B 4, ne contestent pas la nature décennale des désordres et entend voire avalisées les imputabilités retenues par l’expert. Ils soutiennent que l’assureur de la société F. Fondeville voit sa garantie mobilisée du fait de la nature décennale du désordre. Elle avait un devoir de surveillance de ses sous-traitants : Alizé et Llari. Ils demandent à être relevés et garantis par l’assureur de F. Fondeville, Gan, assureur RCD au jour de la DOC, par Allianz pour la société Alizé, sa franchise ne leur étant pas opposable, et par Generali, assureur de Llari au jour de la DOC. La limitation soulevée par Generali s’agissant d’un chantier supérieur à 15 millions d’euros n’a jamais été soulevée antérieurement alors que Generali a pris la direction du procès dès l’instance en référé. Elle souligne que les conditions particulières produites ne sont pas celles applicables au jour de la DOC et donc ne leur sont pas opposables.

Enfin, s’agissant des préjudices immatériels sollicités, à savoir un surcoût des consommations, ils font valoir que cette demande est irrecevable en ce que seuls les copropriétaires peuvent faire valoir ce poste de préjudice étant observé que pour ceux qui ont donné leur bien en location, ces charges sont récupérables.

S’agissant du Gan, assureur de F. Fondeville, il fait valoir que l’expert ne retient aucune imputabilité à son assuré de sorte qu’aucune condamnation in solidum avec les sous-traitants ne peut être sollicitée. Elle doit être mise hors de cause.

Allianz recherche la responsabilité de son assuré sans pour autant justifier d’un défaut de surveillance. S’agissant de défaut d’exécution, les sous-traitants ont une obligation de résultat de sorte qu’il y a une présomption de responsabilité. En outre, il n’existe pas de devoir de surveillance en cas de recours à des sous-traitants spécialisés.

Les matériaux ont été fournis et utilisés par les sous-traitants. La société Cadmo était chargée du suivi d’exécution des travaux. Sa garantie n’est pas mobilisable outre que sa garantie dommages intermédiaires n’était pas souscrite à la DOC.

Elle rappelle que la garantie décennale est limitée en ce qu’elle ne vise que la qualité des matériaux. Aucune garantie décennale ne peut être recherchée sur l’insuffisance de production solaire dès lors que l’ouvrage n’est pas impropre à destination. Il n’est pas démontré une surconsommation énergétique.

La société Allianz, en qualité d’assureur de la société Alizé, rappelle que son assuré a souscrit une police RCD et bon fonctionnement des équipements quant aux dommages aux existants et les dommages immatériels consécutifs à un dommage matériel garanti avec application d’une franchise.

Elle fait valoir que les problèmes de dysfonctionnement résultent d’un problème de maintenance contrairement à ce que retient l’expert. Le sapiteur, CETIM a mis en évidence que le choix des matériaux n’était pas en cause.

Quant à l’insuffisance de production d’énergie solaire, elle n’emporte pas d’impropriété à destination.

En effet, la fonction chauffage est assurée par les installations au gaz de sorte qu’il ne peut être considéré qu’il y a surconsommation si l’on rapporte le surcoût au nombre de logements.

Il s’ensuit que seule la responsabilité contractuelle de son assuré peut être engagée et la garantie d’Allianz n’est pas mobilisable. La garantie biennale d’Alizé n’a pas été mobilisée dans le délai de 2 ans et est forclose.

Les dommages relatifs au dysfonctionnement ne sont pas imputables à la société Alizé dans la mesure où le sapiteur a indiqué que cela relevait de la décomposition du glycol, le choix des matériaux était conforme au DTU.

Le support a été accepté par Llari, laquelle n’a pas produit son marché. En revanche, son DGD démontre qu’elle a assuré l’installation complète de l’ECS toiture, chaufferie et distribution. Son assuré n’a en réalité réalisé qu’une infime partie du marché ECS, 3 des 4 chaufferies ayant été réalisées par Llari.

La société Llari soutient que le désordre est de nature décennale dans la mesure où il rend impropre l’ouvrage à sa destination. Elle considère que la société Alizé est responsable de ces désordres puisqu’elle-même n’a pas conçu les installations, ni leur dimensionnement et n’a pas choisi les matériaux.

Elle fait valoir que les préjudices résultent des manquements de l’assureur DO qui n’a pas réglé les indemnités dans les délais de sorte qu’elle devra supporter le montant des préjudices immatériels sollicités.

Elle demande à être relevée et garantie par son assureur, Generali, lequel ne produit pas ses conditions particulières signées de sorte que ses limitations de garantie ne lui sont pas opposables. Elle forme ses recours contre l’assureur de la société Cadmo et la société Qualiconsult.

Generali, assureur de la société Llari, oppose sa limitation de garantie relative au chantier inférieur à 15 millions d’euros, condition d’application de sa police RCD. Elle rappelle que la date de la DOC ne peut être retenue pour déterminer les conditions particulières ou générales de sa police dans la mesure où le marché de la société Llari est intervenu ultérieurement pour avoir été signé le 6 mai 2013. Ce marché visait les conditions GA4D21C.

Elle fait valoir qu’il n’est pas démontré que le désordre revêt un caractère décennal de nature à mobiliser sa police RCD s’agissant d’un élément d’équipement en l’absence de surconsommation énergétique et d’atteinte à la solidité de l’immeuble.

Enfin, elle rappelle son exclusion de garantie RC sur les travaux de reprise des prestations réalisées par son assuré.

La société Qualiconsult rappelle que l’expert ne pouvait retenir une part d’imputabilité au regard de la mission qui lui a été confiée selon convention du 7 juillet 2011.

A/ Sur les désordres et les responsabilités

1 – Sur la nature du désordre

Il résulte de l’article 1792 du code civil que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

En application de l’article 1792-2 du même code, la présomption de responsabilité établie par l’article 1792 s’étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert.

Selon l’article 1792-3, les autres éléments d’équipement de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception.

Les dommages qui relèvent d’une garantie légale ne peuvent donner lieu, contre les personnes tenues à cette garantie, à une action en réparation sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun.

En revanche, les désordres intermédiaires, définis comme des désordres cachés qui n’affectent pas des éléments d’équipement soumis à la garantie de bon fonctionnement et ne compromettent ni la solidité ni la destination de l’ouvrage, relèvent de la responsabilité de droit commun pour faute prouvée.

Sont présumés responsables tous les constructeurs concernés par les désordres revêtant un caractère décennal sauf s’ils démontrent que les dommages proviennent d’une cause étrangère ou ne rentrent pas dans leur sphère d’intervention.

Chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilité entre les divers responsables qui n’affecte que les rapports réciproques de ces derniers. La responsabilité des intervenants ne peut cependant être recherchée que pour des dommages à la réalisation desquels ils ont concouru et pour des travaux qu’ils ont contribué à réaliser.

Dès lors, il convient d’apporter la preuve que les intervenants à l’acte de construire ont la qualité de constructeur et d’établir que la cause du dommage se situe dans leur sphère d’intervention.

En l’espèce la société Kaufman & Broad Promotion 4 qui a édifié et vendu ladite résidence située à [Localité 2] revêt ainsi la qualité de constructeur.

La société F. Fondeville, est attributaire du lot Plomberie – ECS, et a qualité de constructeur, ainsi que ses sous-traitants la société Alizé et la société Llari, les désordres constatés relevant de leur sphère d’intervention.

La société Cadmo, a également la qualité de constructeur étant intervenue en qualité de maître d’œuvre chargé du suivi de l’exécution des travaux.

Enfin, la société Qualiconsult est intervenue en qualité de contrôleur technique et a également la qualité de constructeur.

En l’espèce, il est constant que l’installation destinée à produire de l’eau chaude à partir de l’énergie solaire est à l’arrêt et ce depuis courant 2014. Cette installation ne peut, contrairement à ce qui est soutenu par Allianz, constituer un élément d’équipement dissociable, en ce qu’elle ne peut être démontée, remplacée ou enlevée sans détérioration de l’ouvrage ou enlèvement de matière.

Les désordres affectant les installations de production d’eau chaude sanitaire solaire ne peuvent compromettre la stabilité ou la solidité des immeubles mais les rendent impropres à l’usage auquel elles sont destinées, quand bien même la production d’eau chaude est assurée par chaudière à gaz collective.

Il résulte de la notice descriptive (annexe 201.3 au rapport d’expertise) que la résidence s’inscrit dans un concept de bâtiment de basse consommation, BBC, répondant à un certain niveau de prestation dans le domaine énergétique afin de réduire les consommations de gaz par l’utilisation de la production d’énergie solaire.

Il n’est pas contesté que ces installations sont à l’arrêt depuis de nombreuses années et que la production d’eau chaude est assurée par les chaudières à gaz.

L’expert judiciaire rappelle selon le tableau figurant en page 32 de son rapport que d’après la notice VEFA l’apport du solaire devait représenter plus de 50 % et qu’en l’état des installations les taux de production s’agissant des bâtiments B et G-H sont insuffisants :

Notices VEFA

BET Durand

En état des installations

Bâtiment B

Supérieure à 50 %

52,80 %

46,50 %

Insuffisant

Bâtiment C-D

Supérieure à 50 %

51,70 %

53,70 %

Bâtiment E-F

Supérieure à 50 %

57,40 %

50,20 %

Bâtiment G-H

Supérieure à 50 %

49,30 %

44,30 %

Insuffisant

L’impropriété de l’ouvrage à sa destination s’apprécie par référence à sa destination découlant de son affectation, telle qu’elle résulte de la nature des lieux ou de la convention des parties.

L’expert conclut ainsi que les manquements quant à l’exécution des travaux génèrent une impropriété à destination de l’ouvrage mais les conséquences de ces désordres ne répondent pas à ces critères.

Le désordre étant de nature décennale, la garantie de la société Axa, en sa qualité d’assureur dommages-ouvrages est mobilisable, ce qu’elle ne conteste pas.

S’agissant des conséquences de ces désordres, il résulte en effet du tableau ci-dessus reproduit mais également des calculs réalisés par l’expert au titre de la surconsommation de gaz par les occupants des 208 logements que la perte des 679 738,5 kWh sur une période de 6 ans et 7 mois auto-produits par l’installation solaire, devant à l’origine couvrir 50 % des besoins en eau chaude sanitaire, entraîne un surcoût de 20 813,59 euros, soit pour 209 logements, un coût mensuel de 1,26 € par logement.

Il s’ensuit que ce surcoût ne peut être qualifié d’exorbitant et que les conséquences de ces désordres générant le surcoût ne sont pas de nature à relever de la garantie décennale mais relèvent de la responsabilité de droit commun dans la mesure où ces préjudices relèvent d’une non-conformité au contrat.

2 – Sur les responsabilités en matière décennale

L’expert a retenu au titre des imputabilités quant à la mauvaise exécution des travaux, choix des matériaux, les entreprises suivantes :

80 % : Alizé / Llari, sous-traitants de l’entreprise François Fondeville

15 % : Cadmo : chargée du suivi de l’exécution de ces travaux

5 % : Qualiconsult : contrôleur technique de ce lot.

La société Qualiconsult fait valoir que l’expert a entendu de manière trop large ses missions.

Elle rappelle que selon contrat du 7 juillet 2011, Qualiconsult a reçu les missions LP, LE, SH, TH, PHH, PV, F, HAND et BRD. L’expert retient qu’elle aurait dû déceler l’anomalie de mise en œuvre des canalisations des liaisons panneaux solaires-chaufferies, ce qui n’entre pas dans le cadre des missions F et LP contrairement à ses conclusions.

Aux termes de l’article L.111-23 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction en vigueur à la date de signature de la convention de contrôle technique : « Le contrôleur technique a pour mission de contribuer à la prévention des différents aléas techniques susceptibles d’être rencontrés dans la réalisation des ouvrages. Il intervient à la demande du maître de l’ouvrage et donne son avis à ce dernier sur les problèmes d’ordre technique. Cet avis porte notamment sur les problèmes qui concernent la solidité de l’ouvrage et la sécurité des personnes. ».

Par ailleurs, l’article 3.10 des conditions générales de contrôle technique, annexées à cette même convention, dispose : « Il n’appartient pas au contrôleur technique de s’assurer que ses avis sont suivis d’effet et de prendre, ou de faire prendre, les mesures nécessaires pour la suppression des défectuosités signalées. ».

Le rapport initial de contrôle technique du 23 mars 2012 édité par la société Qualiconsult mentionne au titre des documents examinés ceux du BET Infrasud relatifs au principe d’implantation des capteurs solaires et les schémas de principe solaire.

Il est rappelé à l’article 6 – Remarques préliminaires

6.2 – Après signature des marchés

Tout changement par rapport aux documents de base ainsi que sur les matériaux prévus initialement, devra nous être signalé, de manière à ce que nous puissions donner notre avis sur les nouvelles dispositions.

Enfin, le contrôleur technique sollicitait la communication des principaux documents à lui transmettre dont une liste relative au lot Plomberie et chauffage.

Selon son rapport final de contrôle technique en date du 17 novembre 2014, il était mentionné in fine que sur tous les avis formulés dans ses courriers et rapports mentionnés, aucun ne nous a été signalé comme n’ayant pas été suivi d’effet

Le contrôleur technique est un locateur d’ouvrage soumis à la responsabilité décennale. Un dommage ne peut lui être imputé que s’il entre dans ses missions de contribuer à en prévenir la survenance.

Selon la convention de contrôle technique avec le maître de l’ouvrage, la société Qualiconsult, était chargée d’une mission LP relative à la solidité des ouvrages et des éléments d’équipement dissociables et indissociables.

La mission inclut donc nécessairement la solidité des ouvrages défectueux et dans ce cas particulier le caractère innovant de l’installation aurait dû susciter une attention particulière du contrôleur technique.

Il s’ensuit que le désordre est directement en lien avec la mission du contrôleur technique qui engage sa garantie décennale.

Par voie de conséquence, la part d’imputabilité fixée par l’expert à 5 % sera retenue par le tribunal.

La société Cadmo, non comparante, placée en liquidation judiciaire, avait une mission de maître d’œuvre d’exécution.

L’expert retient à son encontre une part d’imputabilité de 15 % en ce qu’elle se devait de contrôler la réalisation de l’ouvrage dans le respect du marché de travaux de la SAS F. Fondeville et par conséquent des sous-traitants mais également de contrôler la réalisation des travaux en conformité avec les règles applicables et ce en sollicitant si nécessaire le BET Durand et enfin elle se devait de vérifier la cohérence des DOE avec la construction.

L’assureur de la société Cadmo fait valoir que la qualité des matériaux ne peut être remise en cause par l’expert dans la mesure où ces matériaux étaient conformes au DTU.

Toutefois, la mission de la société Cadmo de suivi d’exécution impliquait de vérifier les travaux réalisés par les sous-traitants de la société F. Fondeville, la conformité des produits aux préconisations du BET Durand et leur dimensionnement.

Il s’ensuit que la part d’imputabilité fixée par l’expert à 15 % sera retenue par le tribunal.

S’agissant des sous-traitants de la société F. Fondeville

La société Alizé est non comparante pour avoir été placée en liquidation judiciaire et dissoute après clôture pour insuffisance d’actif.

Son assureur, la société Allianz fait valoir que le choix des matériaux ne peut être remis en cause au regard des conclusions du sapiteur, le laboratoire Cetim.

En effet et contrairement aux conclusions de l’expert, son sapiteur, le laboratoire Cetim a expressément indiqué que les canalisations de liaison sont conformes au DTU 65.12.

S’il est exact que le sapiteur mentionne que selon le DTU 65.12 les canalisations sont :

« En tubes de cuivre conforme à la norme NF EN 1057 et/ou NF EN 12449 ;En tubes flexibles en acier inoxydable annelés de nuance X2CrNi18-9 ou X2CrNiMo17-12-2 »En ce qui concerne l’utilisation d’acier galvanisé, le DT 65.12 PA-2 précise une température maximale de 60°C. Il s’agit d’acier galvanisé côté intérieur, puisque ce paragraphe traite du choix matériau par rapport à la corrosion interne.

Rappelons que dans le cas étudié ici, les tubes sont en acier zingué sur l’extérieur seulement. Ce qui signifie que la partie intérieure ne possède pas de couche en zinc en surface et qu’on peut donc parler de tubes en acier en ce qui concerne l’intérieur des tuyauteries ».

Au regard des explications du sapiteur, le choix de ce matériau ne peut être incriminé dans l’effet corrosion puisque les tubes étaient bien en acier à l’intérieur.

Le laboratoire Cetim considère que la perforation des canalisations du circuit d’eau chaude de la tuyauterie en acier électrozingué à l’extérieur est consécutive à un phénomène de corrosion caverneuse en présence d’ions cuivriques. Toutefois, le sapiteur indiquait deux paramètres importants, la température quand elle est élevée et la présence d’un mélange glycolé trop acide.

Toutefois, aucune précision ne lui ayant été apportée quant aux caractéristiques de fonctionnement des circuits et quant au mélange glycolé, il n’était pas à même de tirer des conclusions plus précises.

La présomption de responsabilité pesant sur les constructeurs qui résulte de l’article 1792 du code civil est déterminée par la gravité des désordres, indépendamment de leur cause.

Il est constant que cette présomption doit être écartée lorsque les désordres ne sont pas imputables aux travaux réalisés par l’entrepreneur. En effet, la charge de cette présomption ne peut être étendue à des constructeurs dont il est exclu, de manière certaine, au regard de la nature ou du siège des désordres, que ceux-ci sont en lien avec leur sphère d’intervention.

Il en résulte que, s’agissant du lien d’imputabilité, il suffit au maître de l’ouvrage d’établir qu’il ne peut être exclu, au regard de la nature ou du siège des désordres, que ceux-ci soient en lien avec la sphère d’intervention du constructeur recherché et, lorsque l’imputabilité est établie, la présomption de responsabilité décennale ne peut être écartée au motif que la cause des désordres demeure incertaine ou inconnue, le constructeur ne pouvant alors s’exonérer qu’en démontrant que les désordres sont dus à une cause étrangère.

La société Llari considère que son imputabilité est minime dans la mesure où elle n’a pas conçu les installations ni fait le choix du dimensionnement ou encore choisi les matériaux.

L’expert note que la société Llari n’a pas transmis son marché de travaux mais qu’il a été en mesure d’analyser son DGD.

Il retient que la mise en œuvre des installations est frappée de malfaçons, insuffisances ou désordres notamment s’agissant des circuits de liaison capteurs-chauffeurs lesquels sont percés du fait de leur corrosion ou qu’ils le seront à brève échéance outre des fuites dues à la corrosion ayant entraîné la mise à l’arrêt de la circulation et la caramélisation du liquide solaire et la destruction des capteurs tubulaires par leur bouchage irréversible.

L’ensemble des causes et origines des désordres et leur imputabilité est repris dans un tableau III.

Il précise que la société Alizé a conçu l’installation en apportant des modifications à la conception réalisée par le BET Durand ce qui a conduit à aggraver les conséquences des désordres et manquement résultant d’une exécution défectueuse. Le choix des canalisations des chaufferies/panneaux solaires a également été réalisé par la société Alizé et n’était pas adapté à leur destination ce qui a eu pour conséquence de les rendre fuyardes.

Après le départ de la société Alizé, la société Llari a poursuivi l’exécution de ce marché.

L’expert conclut en indiquant qu’il n’a pas été en capacité de déterminer la limite entre leurs interventions respectives mais indique toutefois que la qualité des canalisations de liaison chaufferies-capteurs a été choisie par Alizé.

La lecture du DGD de l’entreprise Llari permet en effet de considérer qu’elle a pris la suite de la société Alizé, a fourni également des matériaux et a réalisé les installations.

S’il est exact que la qualité des matériaux ne serait pas à l’origine des désordres au regard des conclusions du sapiteur, il n’en demeure pas moins que les défauts d’exécution de ce marché relèvent de la responsabilité des deux sous-traitants de sorte que la part d’imputabilité retenue par l’expert pour ces deux entreprises sera fixée à 80 %, à proportion égale chacune.

3 – Sur la garantie des assureurs

Aux termes de l’article L. 124-3 du code des assurances, relatif aux assurances de responsabilité, le tiers dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

En vertu de l’article L. 124-5 du code des assurances, “la garantie est, selon le choix des parties, déclenchée soit par le fait dommageable, soit par la réclamation…”

La garantie déclenchée par le fait dommageable couvre l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable survient entre la prise d’effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d’expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du sinistre.

La garantie déclenchée par la réclamation couvre l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres lorsque le fait dommageable est antérieur à la date de résiliation ou d’expiration de la garantie et que la première réclamation est adressée à l’assuré ou à son assureur entre la prise d’effet initiale de la garantie et l’expiration d’un délai subséquent à sa date de résiliation ou d’expiration mentionnée par le contrat, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs des sinistres. Toutefois, la garantie ne couvre les sinistres dont le fait dommageable a été connu de l’assuré postérieurement à la date de résiliation ou d’expiration que si, au moment où l’assuré a eu connaissance de ce fait dommageable, cette garantie n’a pas été resouscrite ou l’a été sur la base du déclenchement par le fait dommageable. L’assureur ne couvre pas l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres s’il établit que l’assuré avait connaissance du fait dommageable à la date de souscription de la garantie…

En l’espèce, Axa ne conteste pas, en sa qualité d’assureur dommage-ouvrage, sa garantie à la société Kaufman & Broad Promotion 4.

La société Allianz, assureur de la société Alizé, la société Generali, assureur de la société Llari, ne dénie pas devoir leur garantie à leurs assurées respectives.

Gan, assureur de la société F. Fondeville, ne conteste pas sa garantie responsabilité civile décennale.

La société L’Auxiliaire, assureur de la société Cadmo ne conteste pas non plus sa garantie responsabilité civile décennale.

S’agissant des préjudices immatériels, la société Allianz fait valoir que sa police exclut expressément les dommages qui ne seraient pas de nature décennale. Elle produit ses conditions particulières signées par son assuré et ses conditions générales, lesquelles renvoient expressément aux dommages immatériels consécutifs subis par le propriétaire ou l’occupant de la construction et résultant de dommages garantis, à savoir des désordres de nature décennale.

Il s’ensuit que sa garantie n’est pas mobilisable au titre des préjudices immatériels.

La société Gan, assureur de F. Fondeville, s’oppose à la mobilisation de sa garantie des dommages immatériels non consécutifs à un dommage de nature décennale au motif que les dommages liés au surcoût de la consommation de gaz ne relèvent ni d’un événement de nature accidentelle, ni d’un incendie ou explosion ou d’un défaut des produits livrés ou travaux exécutés, se manifestant par leur propre destruction ou détérioration.

Elle soutient que l’insuffisance d’énergie solaire ne peut répondre à aucune de ces définitions.

Elle produit les conditions particulières signées par son assuré lesquelles renvoient à ses conditions générales.

Il s’ensuit que sa garantie n’est pas mobilisable au titre des préjudices immatériels dans la mesure où ce préjudice n’est pas consécutif à un dommage de nature décennale.

La société Llari demande à être relevée et garantie par la société Generali, laquelle ne dénie pas sa garantie mais considère que les conditions de sa garantie ne sont pas réunies.

Elle indique que ses conditions particulières prévoient que le montant total de la construction devait être inférieur à 15 millions d’euros.

Elle produit à cet effet sa police AL 194823 souscrite par la société Llari en 2008.

L’ouvrage sur lequel la société Llari est intervenue est un ensemble de plusieurs immeubles à usage d’habitation comprenant 209 logements.

Le contrat de sous-traitance signé par la société Llari mentionne que les travaux faisant l’objet du contrat concernent le lot n°10 : Plomberie – Sanitaires – VMC – ECS dépendant du marché principal pour la construction de 198 logements collectifs et 10 individuels à [Adresse 16] à [Localité 2].

Le marché du sous-traitant s’élève à 850 000 € HT. Il n’y est pas mentionné le montant total des travaux, il est signé le 6 mai 2013 entre la société Llari et la société F. Fondeville et prévoit un début des travaux au mois de mai 2013 et une fin de travaux en juillet 2013.

La société Llari a souscrit un contrat auprès de la société Generali couvrant sa responsabilité décennale en sa qualité de sous-traitant à compter du 1er janvier 2008 au 1er janvier 2016.

La société Generali produit son attestation d’assurance en date du 25 juillet 2016 selon laquelle :

« Les garanties objet de la présente attestation s’appliquent :

…..

Aux chantiers dont le coût de construction HT tous corps d’état, y compris honoraires , déclaré par le maître d’ouvrage n’est pas supérieur à la somme de 15.000.000 €… L’attestation mentionne en outre les activités professionnelles couvertes par l’assurance à l’exclusion de toute autre, lorsqu’elles sont exercées à l’occasion de chantier dont le coût total de construction n’excède pas 15.000.000 €.

La société Llari soutient que seule l’attestation de Generali attestant de la souscription d’une police RCD à la déclaration d’ouverture de chantier est valable et que celle produite ne contient aucune condition de garantie liée au coût total du chantier.

Il est constant que c’est l’assureur au jour de l’ouverture du chantier qui garantit les sinistres pouvant survenir sur l’ouvrage jusqu’à l’expiration de la garantie décennale.

Toutefois, la société Llari n’était pas sous-traitante à l’ouverture du chantier puisqu’elle a pris la suite de la société Alizé selon convention du 6 mai 2013.

Il résulte du rapport d’expertise diligenté par AXA au titre de sa police dommage ouvrage que le coût total du marché est de 20 millions d’euros.

La société Generali produit une attestation d’assurance RCD souscrite par la société Llari à effet au 1er janvier 2010 mentionnant un contrat d’assurance AAL194823 contre les conséquences pécuniaires de la Responsabilité Civile Générale et Décennale pouvant lui incomber du fait des seules activités du Bâtiment définies ci-après :

Plomberie, installations sanitaires

Couverture Réalisation en tous matériaux (hors structures textiles)

Installations d’aéraulique et de conditionnement d’air

Chauffage à l’exclusion d’installation de géothermie et de chauffage au sol

Eau chaude de source solaire à destination sanitaire

Le souscripteur déclare réaliser des travaux de technique courante.

La mise en œuvre étant exclusivement réalisée conformément aux spécifications et prescriptions desdits avis techniques

A l’exclusion de toute autre, lorsqu’elles sont exercées à l’occasion de chantier dont le coût total de construction n’excède pas 15 000 000 €.

Les dispositions particulières du contrat n°AL194823 à effet au 01/01/2009 portant la mention Avenant n° mentionne la composition du contrat ainsi :

« Le contrat se compose des présentes Dispositions Particulières et des documents référencés ci-dessous, dont vous reconnaissez avoir reçu un exemplaire.

Dispositions Générales modèle GA4D21C ; »

L’exemplaire produit par la société Generali de l’avenant n°1 n’est signé d’aucune des parties et comporte des modifications relatives à la cotisation ajustable.

Les conditions générales n°GA4D21C – octobre 2008, page 16 mentionnent au titre des conditions de garantie :

2. En ce qui concerne le coût de la construction :

Les garanties de responsabilité décennale s’exercent dans le cadre d’opérations dont le coût total de construction n’excède pas 15 millions d’euros.

Ces conditions générales ne sont ni signées ni paraphées par les cocontractants.

Sont également produites des dispositions particulières Avenant n°02 à effet au 1er janvier 2012 du contrat n°AL194823 adressées à la société Llari mentionnant la composition du contrat ainsi :

« Le contrat se compose des présentes Dispositions Particulières et des documents référencés ci-dessous, dont vous reconnaissez avoir reçu un exemplaire.

Dispositions Générales modèle GA4D21C ; »

Cet avenant comporte la signature du directeur général de la société Generali mais ne comporte pas la signature de la société Llari.

Figurent en page 2 : « VOS DECLARATIONS » comportant la date de création de l’entreprise, son numéro d’inscription au registre du commerce et des sociétés, les activités exercées… et un paragraphe encadré gras rédigé ainsi :

« La garantie de la Responsabilité décennale pour les ouvrages soumis à obligation d’assurance s’exerce lorsque l’assuré participe à des opérations de construction dont le coût total n’excède pas 15 000 000 EUR. »

Il résulte de ce qui précède que les conditions particulières ont été avenantées à deux reprises et que ce n’est que dans le cadre de ce deuxième avenant en 2012 qu’apparaît la condition de garantie liée au coût total de la construction.

Contrairement à ce que soutient la société Llari, cette clause n’est pas une exclusion de garantie mais bien une condition de garantie.

Toutefois, il convient de souligner que la condition de garantie liée au coût total de chantier apparaît dans les conditions particulières du contrat pour la première fois dans le cadre de l’avenant n°2 à effet au 1er janvier 2012.

Si cette condition de garantie est énoncée en page 16 des conditions générales, la société Generali ne rapporte pas la preuve d’avoir porté à la connaissance de son assuré cette condition dans la mesure où l’ensemble des documents contractuels dont elle se prévaut ne sont pas signés par la société Llari et ce alors même qu’elle comporte une mention indiquant que l’assuré reconnaît avoir pris connaissance des dispositions particulières et des conditions générales.

Or, s‘agissant d’une condition qui restreint le champ d’application de la garantie, l’assureur doit rapporter la preuve de la connaissance de cette condition par l’assuré, ce dont il s’abstient au cas particulier.

Il s’ensuit que la garantie décennale de la société Generali est mobilisée de sorte qu’elle doit relever et garantir la société Llari de toutes condamnations prononcées à son encontre.

La société Generali, assureur de la société Llari fait valoir une clause d’exclusion RC s’agissant des travaux nécessaires à la reprise de la prestation de son assuré, opposable aux tiers. Toutefois dans la mesure où la nature décennale du désordre a été retenue par le tribunal, cette exclusion ne peut être opposée.

Enfin, s’agissant de la société L’Auxiliaire, assureur de la société Cadmo, l’assureur ne dénie pas sa garantie.

En conséquence, il en résulte que le syndicat des copropriétaires est fondé à se prévaloir de l’action directe à l’égard de la société Generali et de la société l’Auxiliaire.

Chaque assureur pourra opposer la franchise

— à son assuré pour les dommages matériels,

— à toute partie pour les dommages immatériels.

B/ Sur la réparation des préjudices

1 – Sur la réparation du préjudice matériel

L’expert a sollicité dans le cadre de ses opérations du syndicat des copropriétaires la production d’un devis. Le syndicat des copropriétaires a fait parvenir un devis de la société Vitaeco dont les postes ont été analysés par l’expert qui a rejeté certains postes étrangers au désordre pour retenir un montant total de 451 708,82 € HT soit 496 879,70 € TTC.

Il est renvoyé au tableau V figurant en page 44 du rapport sur les différents postes et principes des travaux.

Les sociétés Allianz, Qualiconsult, Kaufman & Broad Promotion 4, Axa, Gan et L’Auxiliaire font valoir en premier lieu que ce chiffrage comprend la perte de production solaire laquelle ne relève pas comme l’a conclu l’expert judiciaire d’un désordre de nature décennale mais d’une non-conformité contractuelle.

Il résulte en effet de l’analyse des désordres et de ses conséquences que ce poste de préjudice doit être retranché dans la mesure où les conséquences du désordre ne sont pas de nature décennale, le système de chauffage de l’eau sanitaire étant assuré par les chaudières à gaz.

Il s’en déduit que le chiffrage au titre des travaux de reprise est de ce fait de 496 879,70€ – 28 599,97 €, soit 468 279,73 € TTC.

En outre, les parties défenderesses font valoir que l’expert a retenu le devis présenté par le syndicat des copropriétaires émanant de l’entreprise Vitaeco alors même que d’autres devis lui avaient été communiqués, moins disant, et sans que l’expert ne s’explique sur les raisons pour lesquelles il les avait écartés.

Or, un économiste diligenté par la société Allianz mais également un devis de Midi Chauffage diligenté par Axa, démontrent que la société Vitaeco a retenu des montants forfaitaires pour certains postes mais également a chiffré des postes apportant des améliorations à l’installation.

Selon l’analyse de l’économiste missionné par Allianz, sur la base du devis Vitaeco les travaux de reprise pour mettre l’installation dans sa situation identique à celle prévue contractuellement s’élèvent à la somme de 327 405,05 € TTC. Il était relevé des prix unitaires de matériaux listés par Vitaeco excessifs, des postes qui n’avaient pas à être comptabilisés dans la mesure où ils ne concernaient pas le désordre ou encore des prestations non demandées par l’expert judiciaire.

La société Midi Chauffage a, quant à elle, chiffré le montant des travaux de reprise de l’installation à la somme de 433 565 € TTC. M. [U] a pourtant indiqué que le cuivre intégré aux installations pouvait être utilisé sans nécessiter un changement de la totalité des installations comportant des liaisons en cuivre. Il était également souligné que la société Vitaeco avait augmenté le nombre de capteurs par rapport à l’existant ou encore que les quantités de calorifuge prévues par Vitaeco ne correspondaient pas au linéaire de tubes et sous-évaluées.

Compte tenu de ce qui précède et des remarques pertinentes et auxquelles l’expert n’a pas apporté d’explication, il convient de retenir au titre des reprises une indemnité médiane entre les devis moins disant soit (433 565 + 327 405,5) / 2 = 380 485,25 euros TTC.

S’agissant du rapport d’équilibrage des vannesLe syndicat des copropriétaires sollicite l’indemnisation de ce poste de préjudice évalué à 6 600 € TTC.

Or comme soulevé par les sociétés Allianz et Qualiconsult, ce poste de préjudice ne relève pas du désordre mais d’un manquement contractuel dans la mesure où il résulte de l’impossibilité de procéder à l’équilibrage des réseaux. Or, il appartenait à la société Llari, à la fin de ses travaux d’y procéder.

En toutes hypothèses et comme soulevé par ces mêmes parties, ce poste n’a plus lieu d’être indemnisé dans la mesure où l’installation va être reprise et il devra nécessairement être procédé à un équilibrage des réseaux.

Par voie de conséquence, cette demande sera rejetée au titre des postes de préjudice relevant des travaux de reprise.

Il résulte de ce qui précède que les sociétés Kaufman 1 Broad Promotion 4, Axa, Llari et Qualiconsult seront condamnées in solidum à payer au syndicat de copropriétaires [Adresse 1] la somme de 380 485,25 euros TTC au titre des travaux de reprise.

2 – Sur la réparation du préjudice immatériel

Sur l’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Et l’article 32 dispose qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, dans ses deux premiers alinéas qui n’ont pas été modifiées par l’ordonnance n 2019-1101 du 30 octobre 2019, régit spécialement la qualité à agir en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble : Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

Il est admis que le syndicat puisse demander réparation de dommages affectant les parties privatives d’un ou plusieurs lots, dès lors qu’ils ont leur origine dans les parties communes de l’immeuble sans qu’il ne soit nécessaire de démontrer que le préjudice, qu’il soit matériel ou immatériel, soit subi de la même manière par l’ensemble des copropriétaires.

Il en résulte que le préjudice résulte de désordres ayant son origine dans les parties communes sans nécessairement affecter de la même manière tous les copropriétaires de sorte que l’action du syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur la surconsommation énergétique

Le syndicat des copropriétaires sollicite la réparation de son préjudice au titre de la surconsommation de gaz.

L’expert a indiqué que ce désordre n’était pas de nature décennale en ce qu’il n’emportait pas une impropriété à destination ni ne portait atteinte à la solidité de l’immeuble.

Il échet de souligner, comme le relève l’expert à juste titre, que les immeubles n’ont pas été privés d’eau chaude dans la mesure où l’installation d’appoint, par gaz de ville, a pris le relais depuis la mise à l’arrêt de l’installation de chauffage de l’eau sanitaire par capteurs solaires.

Ces préjudices de surconsommation de gaz résultent d’une non-conformité contractuelle dans la mesure où la notice descriptive prévoyait un apport solaire dans la production d’eau chaude supérieure à 50 %.

Afin de déterminer le surcoût de consommation de gaz pour les copropriétaires, l’expert a édité un TABLEAU VIII récapitulant ce préjudice financier qu’il évalue à la somme de 20 813,59 € TTC.

Pour les besoins de cette évaluation, l’expert a retenu la production résultant du dimensionnement tel que prévu par le BET Durand auquel il a appliqué la production solaire par mois, appliqué au nombre d’années et de mois depuis l’arrêt des installations jusqu’à la date de son rapport, soit 6 années et 7 mois.

Il retient ensuite le prix du Kwh selon contrat de fourniture de gaz, soit 0,03062 € TTC.

Tel est le montant du préjudice immatériel sollicité par le syndicat des copropriétaires, somme à parfaire une fois les travaux de reprise réalisés, justifiant ainsi sa demande de sursis à statuer sur la liquidation de ce préjudice.

Les parties défenderesses, majoritairement, font valoir que ce surcoût de consommation ne peut être considéré comme exorbitant ce que les dispositions de l’article L 123-2 du code de la construction et de l’habitat mentionnent expressément.

Le syndicat des copropriétaires réplique que ces dispositions ne sont entrées en vigueur que le 1er juillet 2021 de sorte que ce moyen sera écarté.

Toutefois avant son entrée en vigueur, les dispositions de l’article L 111-13-1 du même code prévoyaient déjà que : “En matière de performance énergétique, l’impropriété à la destination, mentionnée à l’article L. 111-13, ne peut être retenue qu’en cas de dommages résultant d’un défaut lié aux produits, à la conception ou à la mise en œuvre de l’ouvrage, de l’un de ses éléments constitutifs ou de l’un de ses éléments d’équipement conduisant, toute condition d’usage et d’entretien prise en compte et jugée appropriée, à une surconsommation énergétique ne permettant l’utilisation de l’ouvrage qu’à un coût exorbitant.”

Il est incontestable que dès lors que la partie solaire ne produit pas l’eau chaude sanitaire, celle-ci étant uniquement assurée par la partie gaz, la défaillance des installations collectives de production d’eau chaude sanitaire a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice tenant à la surconsommation de gaz.

Bien que les parties défenderesses contestent cette évaluation qu’elles considèrent comme non exorbitante, critère introduit par les dispositions du code de la construction et de l’habitat postérieurement à la signature des marchés, elles ne versent aux débats aucun élément objectif permettant un chiffrage différent de celui retenu par l’expert.

Il s’ensuit que le préjudice subi sera fixé à hauteur de 20 813,59 € jusqu’au 10 novembre 2020.

La société Llari et son assureur, Generali, soutiennent que le préjudice immatériel résulte du manquement de l’assureur dommages-ouvrages, Axa, lequel n’a pas accepté de financer dans les délais les travaux de reprise, ce qui a engendré le préjudice de surconsommation de gaz, ce qui dès lors doit lui être imputé sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil.

Toutefois, il résulte de l’avis de l’expert diligenté par l’assureur dommages-ouvrage que ce denier avait estimé que s’agissant de la première déclaration reçue le 23 juillet 2015, la garantie facultative des éléments d’équipement dissociables, à savoir une panne de la pompe de circulation, si elle avait été souscrite était forclose à la date de la déclaration.

La société Llari ne démontre pas plus la faute et le lien causal entre la faute et le préjudice de l’assureur dommages-ouvrage.

Il s’ensuit que la responsabilité extracontractuelle de la société Axa ne sera pas retenue.

La société Kaufman & Broad Promotion 4, la société Llari, la société Qualiconsult seront condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 20 813,59€ au titre du préjudice immatériel arrêté au 10 novembre 2020.

Cette somme sera assortie des intérêts et leur capitalisation sera ordonnée.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sollicite qu’il soit sursis à statuer sur son préjudice immatériel au-delà de la somme de 20 813,59 € jusqu’à ce que les installations soient en état de fonctionner.

Il convient de souligner que le préjudice réparable doit être actuel. Dans la mesure où le tribunal a fait droit à la demande de condamnation au titre des travaux de reprise, il ne peut surseoir à statuer sur la liquidation de son préjudice jusqu’à ce que les travaux soient réalisés, cette date étant en partie potestative.

En l’absence de demande subsidiaire formée par le syndicat des copropriétaires il convient de rejeter toute demande de réparation d’un préjudice futur.

II – Sur les recours et appels en garantie

Le recours d’un constructeur contre un autre constructeur a pour objet de déterminer la charge définitive de la dette que devra supporter chaque responsable. Une telle action, qui ne peut être fondée sur la garantie décennale, est de nature contractuelle si les constructeurs sont contractuellement liés et de nature quasi-délictuelle s’ils ne le sont pas.

La société Kaufman & Broad Promotion 4 exerce des recours et appels en garantie contre la société Axa, l’assureur de la société F. Fondeville, la société Gan, l’assureur de la société Cadmo, L’Auxiliaire, la société Llari et son assureur Generali, la société Allianz, assureur de la société Alizé et la société Qualiconsult.

Axa, assureur dommage-ouvrage exerce des recours et appels en garantie contre la société Gan, assureur de la société F. Fondeville, la société Allianz, es qualité d’assureur de la société Alizé, la société Llari et son assureur, la société Generali,et la société L’Auxiliaire, es qualité d’assureur de la société Cadmo.

Gan, assureur de la société F. Fondeville, exerce des recours et appels en garantie contre la société Allianz, es qualité d’assureur de la société Alizé, la société Llari et son assureur, Generali, L’Auxiliaire, es qualité d’assureur de la société Cadmo ainsi que la société Qualiconsult.

La société Llari exerce des recours et appels en garantie contre la société Allianz, es qualité d’assureur de la société Alizé, L’Auxiliaire, es qualité d’assureur de la société Cadmo, la société Qualiconsult et son assureur, la société Generali.

La société Generali exerce des recours et appels en garantie contre la société Cadmo, Allianz, Qualiconsult, l’Auxiliaire et le Gan.

La société Qualiconsult exerce des recours et appels en garantie contre la société Llari et son assureur, Generali, la société F. Fondeville, la société Gan, son assureur, la société Cadmo et son assureur L’Auxiliaire, Maître [I] ès qualité de liquidateur de la société Alizé et son assureur, Allianz.

L’Auxiliaire, assureur de la société Cadmo, exerce ses recours et appels en garantie contre la société Gan, en qualité d’assureur de la société F. Fondeville, la société Llari et son assureur, Generali ainsi que Maître [I], ès qualité de liquidateur de la société Alizé et son assureur, la société Allianz.

A titre liminaire, il convient de déclarer irrecevable toute demande formée contre la société F. Fondeville, placée en procédure de liquidation judiciaire, dans la mesure où aucune des parties au litige ne l’a appelé dans la cause.

Il sera également observé que Maître [I], liquidateur judiciaire désigné, n’a plus capacité à défendre la société Alizé depuis la clôture de la procédure de liquidation judiciaire pour insuffisance d’actif et radiation du registre du commerce et des sociétés.

Les demandes formées à l’encontre de la société Alizé Système ou Maître [I], ès qualité, seront déclarées irrecevables.

Au titre des préjudices matériels :Sur les recours exercés par l’assureur dommage-ouvrage et le vendeur en l’état futur d’achèvement à l’encontre des locateurs d’ouvrage

La société Axa et la société Kaufman & Broad Promotion 4 sollicitent la condamnation in solidum des sociétés Gan, es qualité d’assureur de F. Fondeville, L’auxiliaire, es qualité de la société Cadmo, Llari et son assureur Generali, Allianz ès qualité d’assureur de la société Alizé et Qualiconsult.

La condamnation de la société F. Fondeville n’étant plus recherchée du fait de l’ouverture d’une procédure judiciaire et de l’absence de régularisation de la procédure à ce titre, le syndicat des copropriétaires, la société Axa et la société Kaufman & Broad Promotion 4 sollicitent la condamnation de la société Gan.

Gan soutient que dans la mesure où l’expert n’a retenu aucune imputabilité à son assuré, F. Fondeville, elle ne peut être condamnée à les relever et garantir.

L’entrepreneur est contractuellement tenu, vis-à-vis du maître de l’ouvrage, des fautes commises par ses sous-traitants, dès lors que celles-ci ont été démontrées.

Dans la mesure où les fautes des sous-traitants Alizé et Llari ont été démontrées, la société F. Fondeville voit sa responsabilité engagée et dispose d’un recours à l’encontre de ses sous-traitants.

Toutefois et compte tenu de la procédure de liquidation judiciaire ouverte à l’encontre de la société F. Fondeville, la société Gan voit sa garantie responsabilité civile décennale mobilisée, garantie qu’elle ne dénie pas.

En revanche, la société Gan forme ses recours contre les sous-traitants de son assuré et leurs assureurs.

Au regard des imputabilités retenues, il y a lieu de faire droit à la demande de la société Gan et de dire qu’elle sera relevée et garantie par Allianz, assureur de la société Alizé au titre de sa police responsabilité civile décennale et par la société Llari ainsi que par la société Qualiconsult et l’Auxiliaire, assureur de la société Cadmo.

Il y a lieu de faire droit à la demande de la société Llari tendant à être garantie par la SA Generali, son assureur.

Sur le recours contre l’assurance dommage-ouvrage

La société Axa ne dénie pas sa garantie au titre de la police dommage-ouvrage souscrite par le maître d’ouvrage, la société Kaufman & Broad Promotion 4.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-7 du code civil “En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.”

En l’espèce, les sommes allouées au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] seront assorties des intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement qui seul détermine le principe et le montant de l’indemnisation.

Sur les dépens, les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 695-4° du code de procédure civile, les honoraires de l’expert entrent dans l’assiette des dépens.

La société Gan, assureur de la société F. Fondeville, la société Allianz, assureur de la société Alizé Systèmes, la société Llari et son assureur Generali, la société L’Auxiliaire, assureur de la société Cadmo et la société Qualiconsult seront condamnés in solidum aux dépens, comprenant les frais de la procédure de référé et le coût de l’expertise.

Elles seront en outre condamnées in solidum à payer au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 6 000 euros.

Concernant le surplus des demandes au titre des frais irrépétibles, l’équité commande de ne pas prononcer d’autre condamnation au profit d’une autre partie.

La charge finale des dépens et des frais irrépétibles sera répartie au prorata des responsabilités retenues ainsi :

L’Auxiliaire (cadmo) : 15 %Allianz (Alizé Système) : 40 %Llari et Generali : 40 %Qualiconsult : 5 %

Sur l’exécution provisoire

Le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a modifié en son article 3 les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui disposent que “les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En vertu de l’article 55 de ce décret, il est entré en vigueur le 1er janvier 2020. Il est applicable aux instances en cours à cette date. Par dérogation au I, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances introduites devant les juridictions de premier degré à compter du 1er janvier 2020.

En l’état, au vu de la date de l’acte introductif d’instance, il doit être fait application de l’ancien article 514 du code de procédure civile, le tribunal devant statuer pour ordonner l’exécution provisoire.

En l’absence de demande en ce sens, il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe,

Ordonne la révocation de l’ordonnance de clôture, et fixe la clôture de l’instruction à la date de l’audience, avant les plaidoiries, Déclare les conclusions recevables,

Donne acte au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], à la société Axa Iard et à la société Kaufman & Broad Promotion 4 de leur désistement d’instance à l’égard de la société François Fondeville,

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la société Qualiconsult tirée de la prescription des appels en garantie formés à son encontre par la société Llari, son assureur Generali, la société Allianz, assureur de la société Alizé Systèmes et la société Gan, assureur de la société François Fondeville

Rejette la demande de la société Generali tendant à être mise hors de cause ;

Condamne in solidum la société Kaufman & Broad Promotion 4 et la société AXA Iard, Gan, ès qualité d’assureur de la société François Fondeville, la société Allianz, ès qualité d’assureur de la société Alizé Systèmes, la société Llari et son assureur, la société Generali, la société L’Auxiliaire, en qualité d’assureur de la société Cadmo et la société Qualiconsult, à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 380 485,25 euros TTC au titre des travaux de reprise ;

Dit que les sommes octroyées au titre des préjudices matériels seront actualisées sur le fondement de l’indice BT01 du coût de la construction, avec en référence en premier indice, celui en vigueur au 10 novembre 2020, et en indice de comparaison, celui en vigueur à la date de la présente décision ;

Dit que dans leurs rapports entre eux, la charge finale de l’indemnisation des désordres sera répartie selon les proratas suivants :

5 % des condamnations pour la société Qualiconsult,40 % pour la société Gan, assureur de la société François Fondeville40 % pour la société Llari et son assureur Generali15 % pour la société L’Auxiliaire, assureur de la société CadmoDéclare recevable le syndicat des copropriétaires en ses demandes au titre du préjudice immatériel,

Condamne in solidum la société Kaufman & Broad Promotion 4, la société Llari et son assureur, la société Generali, la société L’Auxiliaire, en qualité d’assureur de la société Cadmo et la société Qualiconsult, à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 20 813,59 euros TTC au titre du préjudice immatériel ;

Dit que dans leurs rapports entre eux, la charge finale de l’indemnisation des désordres sera répartie selon les proratas suivants :

5 % des condamnations pour la société Qualiconsult,65 % pour la société Llari et son assureur Generali35 % pour la société L’Auxiliaire, assureur de la société CadmoDit que les sommes ainsi allouées seront assorties de l’intérêt au taux légal à compter de la date de la présente décision,

Dit que les intérêts échus des capitaux dus pour une année entière produiront des intérêts;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de sursis à statuer sur l’actualisation de son préjudice jusqu’à ce que les installations soient en état de fonctionner ;

Dit que les condamnations des assureurs s’entendent dans la limite des contrats souscrits s’agissant des plafonds de garantie et des franchises contractuelles ;

Dit que la franchise prévue aux contrats d’assurance est opposable à l’assuré et aux tiers lésé bénéficiaire de l’indemnité d’assurance pour les dommages immatériels ;

Condamne in solidum la société Kaufman & Broad Promotion 4 et la société AXA Iard, Gan, ès qualité d’assureur de la société François Fondeville, la société Allianz, ès qualité d’assureur de la société Alizé Systèmes, la société Llari et son assureur, la société Generali, la société L’Auxiliaire, en qualité d’assureur de la société Cadmo et la société Qualiconsult aux dépens de l’instance dont ceux de la procédure en référé outre le coût de l’expertise judiciaire ;

Condamne in solidum la société Kaufman & Broad Promotion 4 et la société AXA Iard, Gan, ès qualité d’assureur de la société François Fondeville, la société Allianz, ès qualité d’assureur de la société Alizé Systèmes, la société Llari et son assureur, la société Generali, la société L’Auxiliaire, en qualité d’assureur de la société Cadmo et la société Qualiconsult à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a somme de 6 000 euros en application de l’artcile 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la charge finale des dépens et des frais irrépétibles sera répartie comme suit :

5 % des condamnations pour la société Qualiconsult,40 % pour la société Gan, assureur de la société François Fondeville40 % pour la société Llari et son assureur Generali15 % pour la société L’Auxiliaire, assureur de la société CadmoRejette toute demande plus ample ou contraire ;

Admet les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à assortir la présente décision de l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.