TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Isabelle ULMANN

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Marie-catherine LEFEVRE

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10824 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6MZV

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 07 mai 2025

DEMANDEURS

Madame [X], [N], [J] [D] épouse [T], [W], domiciliée : chez SARL Cabinet Sacogi, [Adresse 3] – SARL Cabinet SACOGI – [Localité 4]

représentée par M^e Marie-catherine LEFEVRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0583

Monsieur [S] [T] [W], domicilié : chez SARL Cabinet Sacogi, [Adresse 3] – SARL Cabinet SACOGI – [Localité 4]

représenté par M^e Marie-catherine LEFEVRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0583

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [H], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Isabelle ULMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0449

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne-Sophie STORELV, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 mars 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 mai 2025 par Anne-Sophie STORELV, Vice-présidente, assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 07 mai 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/10824 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6MZV

Par exploit d’huissier du 19 novembre 2024, M. [S] [E] [M] et Mme [X] [D] épouse [E] [M], propriétaires de locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 7] ont fait assigner en REFERE M. [I] [H], locataire suivant bail d’habitation produit aux débats aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le paiement par provision d’une somme de 8597,27€, sauf à parfaire au titre des loyers et charges dus au terme de novembre 2024 inclus;

— la fixation de l’indemnité d’occupation à hauteur du montant du loyer majoré des charges, soit 813,82€ (783,82€ de loyer et 30€ de provision sur charges), et la condamnation du défendeur à son paiement;

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et l’autorisation de faire procéder à l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec le concours de la [Localité 5] Publique si besoin est;

— le paiement d’une somme de 2000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, et aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11 septembre 2024 et les frais exposés au titre du congé pour motif

légitime et sérieux.

A l’audience du 7 mars 2025, la partie demanderesse réitère ses demandes et expose par l’intermédiaire de son conseil que la dette s’élève désormais à la somme de 7794,67€ au mois de mars 2025 inclus.

.

M. [H] représenté soulève à titre liminaire l’irrecevabilité de l’assignation pour défaut de notification au représentant de l’état dans le délai légal d’au moins 6 semaines avant l’audience, et à titre principal la nullité du commandement de payer le décompte joint faisant apparaître un solde débiteur de 2073,02€ correspondant à une reprise de solde au 31 décembre 2021 et qui n’est ni détaillé, ni justifié, et que dès lors il existerait à tout le moins une contestation sérieuse, puisque le locataire ne peut contrôler les sommes réclamées.

Il sollicite également le remboursement des provisions pour charges sur la période du 1er janvier 2022 au 1er mars 2025, soit la somme de 1170€, aucune régularisation des charges n’ayant été faite pour les années 2022, 2023 et 2024.

Enfin il fait valoir que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance, le logement étant dans un état délabré et présentant des dangers pour la santé et la sécurité des personnes et il sollicite en conséquence la condamnation du bailleur à faire réaliser les travaux nécessaires, et ce sous astreinte de 200€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, ainsi que le débouté de la demande de condamnation au paiement des loyers et charges, du fait de sa demande reconventionnelle de dispense de paiement des loyer et charges à compter de mars 2025, jusqu’à la réalisation des travaux nécessaires pour rendre le logement décent.

A titre subsidiaire, il formule une demande de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire, ayant repris le paiement de son loyer courant, et ce sur 36 mois et avec des mensualités à hauteur de 200€.

In fine il demande au tribunal de débouter les demandeurs de leur demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et de laisser les dépens à leur charge.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Attendu qu’il résulte des pièces versées aux débats que le représentant de l’Etat dans le Département a bien été avisé de l’assignation en expulsion plus de 6 semaines avant la présente audience, soit le 20 novembre 2024, et que la demande parait recevable en conséquence.

Que la CCAPEX a également été saisie conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014.

Sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Attendu qu’il résulte du bail et du décompte produits qu’il y a lieu de faire droit aux demandes de paiement à titre provisionnel pour le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au terme de mars 2025 inclus à hauteur de 7794,67€;

Qu’il y a lieu de condamner par provision M. [H] au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2024, date du commandement de payer valant mise en demeure;

Attendu que le montant, la nature de la dette et la situation respective des parties

s’opposent à l’octroi de délais de paiement; que notamment le défendeur a installé dans les lieux une société DECO STYLE et qui a réglé les derniers loyers, lui même ayant une adresse à [Localité 8] sur des documents en lien avec sa situation auprès de FRANCE TRAVAIL; que par ailleurs il n’établit pas être en capacité de reprendre lui même le paiement du loyer courant et de l’arriéré locatif déjà constitué; que de plus il a été délivré à M. [H] un congé pour motif légitime et sérieux selon exploit d’huissier du 18 avril 2024, en raison du manquement répété à son obligation de payer les loyers;

Sur l’acquisition de la clause résolutoire:

Attendu qu’un commandement de payer le somme de 8709,63€ a été délivré le 11 septembre 2024; que cet acte qui rappelait tant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que la clause résolutoire insérée dans le bail est resté sans effet; qu’aucun paiement intégral n’est intervenu et qu’aucune demande de délais n’a été formulée dans le délai de 2 mois imparti, qu’en conséquence la clause résolutoire doit être regardée comme ayant été acquise le 11 novembre 2024 et l’expulsion ordonnée;

Attendu que M. [H] soulève à titre principal la nullité du commandement de payer, le décompte joint faisant apparaître un solde débiteur de 2073,02€ correspondant à une reprise de solde au 31 décembre 2021 et qui n’est ni détaillée, ni justifiée et soutient que dès lors il existerait à tout le moins une contestation sérieuse, puisque le locataire ne peut contrôler les sommes réclamées;

Mais attendu que concernant l’imprécision du commandement de payer soulevée, il est acquis que le locataire reçoit chaque mois un avis d’échéance établi par le Cabinet SAGOCI lui permettant d’avoir une parfaite connaissance de l’arriéré constitué au cours de l’année et notamment en 2021 de la somme de 2073,02€ ( avis d’échéance du 1er au 31 janvier 2022) et il a également été destinataire de courriers de relance dont un daté du 15 décembre 2021 pour un montant de 2073,02€, et un décompte locataire du 6 mars 2025 détaillant intégralement cette somme;

Que cette reprise solde résulte d’un changement de logiciel au sein du Cabinet

gestionnaire du bien, et le relevé de compte locataire édité à partir de l’ancien logiciel a été produit aux débats et confirme le montant de cet arriéré;

Que M. [H] sera en conséquence débouté de sa demande de nullité du commandement de payer;

Sur les régularisations des charges locatives:

Attendu que M. [H] invoque l’absence de régularisation des charges locatives pour les années 2022, 2023 et 2024 et sollicite le remboursement des provisions de charges sur 39 mois, soit une somme de 1170€;

Que d’une part certaines de ces provisions de charges n’ont pas été réglées et d’autre part M. [H] n’a jamais fait de réclamation au bailleur en ce sens;

Que le relevé de charges pour l’année 2024 pourra être transmis dans le courant de l’année 2025 et pour les années 2022 et 2023, il apparaît au regard des justificatifs versés en cours d’instance que M. [H] serait encore redevable d’un solde de 63,84€ après régularisation, à supposer qu’il ait réglé toutes les provisions de charges appelées;

Que M. [H] sera dans ces conditions débouté de sa demande à ce titre;

Sur l’obligation de délivrance par le bailleur d’un logement décent et la dispense de paiement des loyers:

Attendu que M. [H] invoque dans ses écritures que le logement est vétuste et dans un état délabré, soit la cuisine et les fenêtres, et qui ne sont plus étanches, et les plaques de cuisson ne fonctionnant plus également, ni le ballon d’eau chaude;

Qu’il dit avoir signalé ses désordres au bailleur et que lui même a fait de nombreux travaux dans le logement et qui incombaient au bailleur, étant lui même maçon, et n’a reçu aucun remboursement de sa part;

Qu’il prétend encore qu’en l’état le logement présente des dangers pour la santé et la sécurité des personnes, et il s’estime bien fondé à solliciter la condamnation du bailleur sous astreinte de 200€ par jour de retard, à faire réaliser les travaux nécessaires pour délivrer un logement décent, et de débouter les demandeurs de leur demande de condamnation aux loyers et charges et de faire droit à sa demande reconventionnelle de dispense de paiement des loyers et charges jusqu’à la réalisation des travaux nécessaires pour un logement décent;

Mais attendu que M. [H] ne produit aucun justificatif à l’appui de ses allégations; qu’il sera débouté de ces demandes également;

Sur la fixation d’une indemnité compensatoire:

Attendu que l’occupation sans titre des locaux du bailleur justifie la fixation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actualisé et majoré des provisions pour charges; que M. [H] sera condamné à titre provisionnel au paiement de cette indemnité mensuelle d’occupation à compter du 11 novembre 2024;

Sur la demande fondée sur l’article 700 du c.p.c.:

Attendu qu’il y a lieu de faire droit à la demande formulée en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile à hauteur de 600€;

Sur les dépens:

Attendu que la partie défenderesse succombe à la procédure; qu’elle sera condamnée aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11 septembre 2024 mais pas les frais exposés au titre du congé pour motif légitime et sérieux, qui n’est pas le fondement juridique de la présente procédure.

PAR CES MOTIFS:

Le juge statuant en REFERE, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition des parties au greffe;

Condamne M. [I] [H] à payer à M. [S] [E] [M] et Mme [X] [D] épouse [E] [M] la somme de 7794,67€ à titre de provision au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au terme de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2024, date du commandement de payer;

Fixe l’indemnité d’occupation due à une somme égale au montant du loyer actualisé et majoré de la provision pour charges.

Condamne M. [H] à payer à M. et Mme [E] [M], à titre de provision l’indemnité mensuelle d’occupation précitée à compter du 11 novembre 2024, et jusqu’à libération effective des lieux.

Constate l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 11 novembre 2024 et dit que M. [H] devra libérer les lieux de tous biens ou occupants de son chef et rendre les clés dans les 2 mois à compter du commandement qui sera adressé à cette fin ou de la signification de la présente décision.

Dit qu’à défaut d’un départ volontaire il pourra être procédé à l’expulsion, le cas échéant avec le concours de la force publique dans les conditions et délais légaux, prévoyant notamment l’appréhension du mobilier.

Déboute les parties de toutes autres demandes.

Condamne M. [H] à payer à M. et Mme [E] [M] la somme de 600€ en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamne M. [H] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11 septembre 2024, mais pas les frais exposés au titre du congé pour motif légitime et sérieux.

Rappelle que la présente décision, prise en REFERE, est exécutoire par provision.

Le greffier. Le Juge.