TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 11]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/2042

N° RG 25/02272 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JODV

Section 2

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 21 novembre 2025

PARTIE REQUERANTE :

S.A. [Adresse 12]

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Elisabeth STACKLER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 51

PARTIE REQUISE :

Monsieur [X] [P] [H]

né le 12 Juillet 1988 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Laure FEISTHAUER, Juge placée déléguée aux fonctions de JCP, statuant en référé, par ordonnance de la Première Présidente de la Cour d’appel de [Localité 7], en date du 21 juillet 2025,assistée de Patricia HABER, Greffier,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 21 novembre 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 16 octobre 2025

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte du 3 août 2016, la société anonyme SOMCO – HLM MULHOUSIENNE DES CITES OUVRIERES a consenti un bail d’habitation à Monsieur [X] [H] sur un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 226,86 euros et d’une provision pour charges de 90 euros.

Dès le 20 juillet 2022, la bailleresse informait la Caisse d’allocation familiale de la situation d’impayés de son locataire.

La bailleresse fait état d’un premier commandement de payer antérieur, par acte de commissaire de justice en date 26 janvier 2023, pour la somme de 919,28 euros, suivie d’une notification le 27 janvier 2023 à la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives, dont elle ne tire aucune conséquence juridique.

Par courrier du 19 avril 2023, la société anonyme [Adresse 12] a informé le locataire de l’application du supplément de loyer de solidarité maximum à compter du mois d’avril 2025, pour un montant mensuel de 181,04 euros à cette date, en raison de l’absence de réponse du locataire à l’enquête sociale, faisant suite à un courrier du 3 novembre 2023, puis du 12 novembre 2024, ainsi qu’aux mises en demeure électroniques des 23 janvier 2024 et 23 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3 173,12 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [X] [H] le 26 juillet 2024.

Par assignation du 31 juillet 2025, la société anonyme SOMCO – HLM MULHOUSIENNE DES CITES OUVRIERES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [X] [H] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— Une astreinte 20 euros par jour de retard de la libération des lieux,

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail fixée au 26 juillet 2024, et jusqu’à libération des lieux, et subsidiairement fixée à la somme de 700 euros,

—  9436,10 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens (en ce compris les frais des deux commandements de payer et des deux significations de lettres), ainsi que l’exécution provisoire de la présente décision.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er août 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 16 octobre 2025, la société anonyme [Adresse 12] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et produit à ce titre un décompte actualisé au 15 octobre 2025, pour un montant de 11841,27 euros, avec frais, pour en justifier.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [X] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

La société anonyme SOMCO – HLM MULHOUSIENNE DES CITES OUVRIERES ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société anonyme [Adresse 12] n’a pas fait état de l’existence d’une telle procédure concernant Monsieur [X] [H].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société anonyme SOMCO – HLM MULHOUSIENNE DES CITES OUVRIERES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 25 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3 173,12 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 septembre 2024.

L’absence du locataire à l’audience ne lui permet ni de préciser leur situation actuelle, ni même de s’engager à reprendre le paiement des loyers courants et à formuler une proposition de règlement de l’arriéré locatif.

Aucune demande n’a été faite en ce sens.

Il n’est dès lors ni opportun ni même possible de statuer sur l’octroi de délais de paiement suspensifs.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société anonyme [Adresse 12] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Enfin, en application de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, la possibilité d’exercer de manière forcée la décision rend inopportun le prononcé d’une astreinte pour assurer l’exécution de la décision, en l’absence de tout signe d’urgence. En conséquence, la société anonyme SOMCO – HLM MULHOUSIENNE DES CITES OUVRIERES sera déboutée de sa demande d’astreinte.

2. Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 26 septembre 2024, Monsieur [X] [H] est occupant sans droit ni titre depuis cette date du logement et du parking.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, comprenant ainsi sur le montant du surloyer de solidarité appliqué, et de condamner Monsieur [X] [H] à son paiement à la société anonyme [Adresse 12] à compter du 26 septembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société anonyme SOMCO – HLM MULHOUSIENNE DES CITES OUVRIERES verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 juin 2025, Monsieur [X] [H] lui devait la somme de 9 436,10 euros, soustraction faite des frais de procédure, au titre des loyers, surloyers de solidarité, charges et indemnités d’occupation impayées à cette date.

Monsieur [X] [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [X] [H], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 juillet 2024 et celui de l’assignation du 31 juillet 2025.

Cependant, la signification d’un premier commandement de payer, n’ayant pas été à l’origine d’une procédure contentieuse par la bailleresse, et les significations de courriers de mise en demeure ne constituent pas des conditions légales nécessaires au succès des prétentions du bailleur à la présente instance. Dès lors, les frais de commissaire de justice y afférents ne sauraient être spécifiquement mis à la charge du locataire au titre des frais et dépens.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la société anonyme [Adresse 12] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge placée déléguée aux fonctions de juge des contentieux de la protection, par ordonnance de la Première Présidente de la cour d’appel de Colmar en date du 21 juillet 2025, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 3 août 2016 entre la société anonyme SOMCO – HLM MULHOUSIENNE DES CITES OUVRIERES, d’une part, et Monsieur [X] [P] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1], n° 01 0164 02 0021, [Localité 10] est résilié depuis le 26 septembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [X] [P] [H], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Monsieur [X] [P] [H] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DEBOUTE la société anonyme [Adresse 12] de sa demande d’astreinte,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE à titre provisionnel Monsieur [X] [P] [H] au paiement à la société anonyme SOMCO – HLM MULHOUSIENNE DES CITES OUVRIERES d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 26 septembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DIT que l’indemnité sera due au prorata temporis,

DIT que les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité,

CONDAMNE à titre provisionnel Monsieur [X] [P] [H] à payer à la société anonyme [Adresse 12] la somme de

9 436,10 euros (neuf mille quatre cent trente-six euros et dix centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif comprenant les loyers, surloyers de solidarité, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

RAPPELLE que Monsieur [X] [H] pourra obtenir le remboursement en tout ou partie de la part de supplément de loyer de solidarité incluse dans cette condamnation s’il communique à la bailleresse ses avis d’imposition ou de non-imposition et renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au sein de son foyer au titre de l’année 2025 et 2025 et permettant, dans l’affirmative, d’en permettre la liquidation définitive,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Monsieur [X] [H] à payer à la société anonyme SOMCO – HLM MULHOUSIENNE DES CITES OUVRIERES la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [X] [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 juillet 2024 et celui de l’assignation du 31 juillet 2025, à l’exclusion des frais du commandement de payer du 26 janvier 2023 et des frais de significations de mises en demeure,

DEBOUTE la société anonyme [Adresse 12] du surplus de ses demandes,

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet du Haut-Rhin en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 novembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge