TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Maître Camille [Localité 5]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Averèle KOUDOYOR

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/02336 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4FHK

N° MINUTE :

3

JUGEMENT

rendu le jeudi 23 janvier 2025

DEMANDEURS

Monsieur [U] [N], demeurant [Adresse 3]

Madame [P] [L], demeurant [Adresse 3]

tous deux représentés par M^e Averèle KOUDOYOR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1635

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [W], demeurant [Adresse 4]

Madame [S] [W], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [D] [W], demeurant [Adresse 2]

tous trois représentés par Maître Camille BRETEAU de l’AARPI Cabinet PdA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1032

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 novembre 2024

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 janvier 2025 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

Décision du 23 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/02336 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4FHK

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 janvier 2021, Monsieur [U] [N] et Madame [P] [L] ont donné à bail à Monsieur [Y] [W] des locaux de 24 m2 situés [Adresse 1] à [Localité 6] moyennant le paiement d’un loyer de 774 € par mois, d’une provision sur charges de 85 € par mois et d’un complément de loyer de 126 € par mois.

Madame [S] [W] et Monsieur [D] [W] se sont portés cautions solidaires du paiement des loyers, réparations locatives et frais de procédure.

Un état des lieux de sortie a été réalisé le 21 mars 2023.

Par actes de commissaire de justice des 6 et 13 février 2024, Monsieur [U] [N] et Madame [P] [L] ont fait assigner Monsieur [Y] [W], Madame [S] [W] et Monsieur [D] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir notamment leur condamnation solidaire à leur payer le coût de réparations locatives et de charges locatives et à les indemniser de leurs préjudices.

A l’audience du 28 novembre 2024, ils demandent ainsi leur condamnation solidaire à leur payer :

4356,99 € au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 mai 2023, dont à déduire le montant du dépôt de garantie de 1760 €,1760 € en réparation de la perte locative,113,8 € au titre des charges locatives,500 € à titre de dommages intérêts pour résistance abusive,2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En défense, Monsieur [Y] [W], Madame [S] [W] et Monsieur [D] [W] demandent la condamnation de Monsieur [U] [N] et Madame [P] [L] à leur restituer la somme de 396,45 € (1760 – 1249,75 – 113,8) outre une majoration de 87,6 € à compter du 21 mai 2023 et pour chaque période mensuelle de retard jusqu’au paiement.

Le juge renvoie aux conclusions des parties pour l’exposé détaillé de leurs moyens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 janvier 2025.

MOTIFS

I – Sur la demande en paiement de Monsieur [U] [N] et Madame [P] [L] au titre des réparations locatives

En application des dispositions de l’article 7 c et d de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives.

Les dégradations sont généralement établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie établis contradictoirement.

La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps dont les conséquences ne peuvent être supportées par le locataire, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

A cet égard, il y a lieu de rappeler que la remise à neuf complète des revêtements et des sols ou le remplacement complet d’éléments d’équipements relèvent de l’obligation d’entretien des lieux incombant du bailleur et non de l’obligation d’entretien courant du locataire, et que des traces sur des meubles, des traces de meubles ou de cadres sur les murs, des traces de chocs sur des plinthes, des rayures sur un parquet ou des éclats sur un carrelage sont en soi inhérents à l’usage normal des lieux qui se dégradent naturellement avec leur utilisation, cette dégradation pouvant être d’autant plus rapide selon la qualité des matériaux utilisés dans le logement et selon la qualité professionnelle ou non des travaux initialement réalisés dans les lieux.

En l’espèce, les demandes de réparations sont examinées au regard des états des lieux d’entrée et de sortie.

S’agissant de la machine à laver, l’inventaire du mobilier à la sortie des lieux fait ressortir une fissure du plateau en plastique. Cette légère fissuration du plastique constitue une usure normale liée à l’usage du mobilier qui peut donner lieu à de légers chocs. Elle ne relève donc pas des réparations locatives et la demande d’indemnisation est rejetée.

S’agissant des peintures murales, qui n’étaient plus neuves lors de l’entrée dans les lieux de Monsieur [Y] [W], il est indiqué qu’elles se trouvent en bon état lors de l’état des lieux de sortie caractérisant ainsi un usage normal des lieux. Des accrocs sont mentionnés, qui au regard des photographies jointes sont minimes et ne justifient pas une reprise en peinture totale, seul le maintien en état d’usage et de propreté incombant au locataire. Ainsi, au regard des quelques dégradations légères constatées sur les peintures, des devis respectifs des parties qui portent sur la réfection totale de la peinture, et de la proposition faite par les défendeurs, la somme de 385 € (TTC) sera allouée à ce titre aux demandeurs.

S’agissant du parquet, l’état des lieux de sortie fait ressortir un disjointement des lames qui ne peut relever par nature d’une dégradation causée par le locataire. Ainsi, la réparation correspondante ne peut être mise à sa charge. Seuls les quelques trous présents sur une lame établissent une dégradation qui lui est imputable. En conséquence, et au regard des devis respectifs des parties, il y a lieu d’allouer à ce titre la somme de 300 € aux demandeurs.

S’agissant de la paroi de douche, l’état des lieux de sortie établit que ses vantaux sont hors rails.

Ce dysfonctionnement caractérise une dégradation imputable au locataire. Les demandeurs n’établissent toutefois pas la nécessité de son remplacement complet et l’impossibilité d’une réparation.

Il leur sera alloué ainsi la somme de 150 € en considération du devis des défendeurs et de la nature de la réparation.

S’agissant du plan de travail de la cuisine, en chêne, l’état de sortie mentionne qu’il est fendu et noirci, les photographies faisant ressortir des traces d’humidité au pourtour de l’évier. Cette dégradation qui incombe au locataire justifie des travaux de ponçage et de vernis et il sera alloué à ce titre aux demandeurs la somme de 160 €.

S’agissant du bar de la cuisine, il ressort de l’état des lieux de sortie qu’il est tâché. Ces tâches telles qu’elles apparaissent sur la photographie jointe relèvent de l’usure normale du mobilier et la demande d’indemnisation est rejetée.

Enfin, les parties s’accordent sur le coût du nettoyage du logement (221,63 €), l’absence de ménage des lieux étant constaté dans l’état des lieux de sortie. Au regard de ce coût et de la taille du logement, la demande d’indemnisation supplémentaire au titre du nettoyage de la paroi de douche et des robinetteries est rejetée.

L’accord des parties concernant le coût des objets manquants qui ne sont pas précisés sera également entériné (38,12 €).

Ainsi, la somme totale de 1254,75 € est allouée aux demandeurs au titre des réparations locatives.

S’agissant d’une créance indemnitaire évaluée par le juge, les intérêts ne courront qu’à compter du jugement.

II – Sur la demande au titre des charges

En application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Les parties s’accordent sur le montant des charges et provisions sur charges dues par le locataire soit 113,8 € correspondant à la régularisation des charges de l’année 2021 et à des provisions complémentaires pour 2022 et 2023.

Cet accord sera entériné.

III – Sur les comptes entre les parties

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public, le dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire. Il est restitué dans le délai de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En l’espèce, Monsieur [Y] [W] en qualité de locataire, Madame [S] [W] et Monsieur [D] [W] en qualité de cautions sont redevables solidairement de la somme totale de 1368,55 € au titre des réparations et des charges locatives et Monsieur [U] [N] et Madame [P] [L] sont redevables à l’égard de leur locataire de la somme de 1760 € au titre du dépôt de garantie soit une somme résiduelle de 391,45 € devant être restituée à Monsieur [Y] [W].

A défaut de restitution de cette somme dans le délai de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire soit en l’occurrence le 21 mai 2023, il y a lieu à majoration du montant du dépôt de garantie de 10% du loyer principal soit au regard du contrat de bail 77,4 € par période mensuelle commencée en retard jusqu’au prononcé du jugement (20 mois), le désaccord entre les parties sur le montant des sommes restant dues ne constituant pas un motif de retenue de la totalité du dépôt de garantie.

Monsieur [U] [N] et Madame [P] [L] seront donc condamnés à payer à Monsieur [Y] [W] la somme de 391,45 € outre la somme de 77,4 x 20 = 1548 €.

III. Sur les autres demandes de dommages et intérêts

Suivant l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Monsieur [U] [N] et Madame [P] [L] font état d’une perte locative occasionnée par la nécessité de faire des travaux dans les lieux.

Toutefois, la vacance locative est en soi inhérente aux démarches nécessaires pour trouver un nouveau locataire lors du départ d’un locataire et à la nécessité de réaliser régulièrement des travaux d’entretien des lieux donnés à bail lors de chaque départ, la nécessité de réaliser des travaux n’empêchant en outre pas en soi une relocation du bien.

De plus, Monsieur [U] [N] et Madame [P] [L] ne démontrent pas avoir réalisé des travaux ni la durée de ces travaux.

Ainsi, Monsieur [U] [N] et Madame [P] [L] n’établissent pas que les réparations locatives imputables à Monsieur [Y] [W] soient à l’origine d’une vacance locative de leur logement et leur demande d’indemnisation à ce titre est rejetée.

Par ailleurs, Monsieur [U] [N] et Madame [P] [L] succombant partiellement dans leurs demandes de réparations locatives, la résistance abusive de Monsieur [Y] [W], Madame [S] [W] et Monsieur [D] [W] n’est pas établie et cette demande d’indemnisation est également rejetée.

III. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [U] [N] et Madame [P] [L] qui succombent à titre principal supporteront les dépens et leur demande au titre des frais irrépétibles est donc rejetée.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Condamne Monsieur [Y] [W], Madame [S] [W] et Monsieur [D] [W] solidairement à payer à Monsieur [U] [N] et Madame [P] [L] la somme de 1254,75 € au titre des réparations locatives,

Condamne Monsieur [Y] [W], Madame [S] [W] et Monsieur [D] [W] solidairement à payer à Monsieur [U] [N] et Madame [P] [L] la somme de 113,8 € au titre des charges locatives,

Condamne Monsieur [U] [N] et Madame [P] [L] à restituer à Monsieur [Y] [W] la somme de 1760 €,

Condamne en conséquence Monsieur [U] [N] et Madame [P] [L] après compensation à payer à Monsieur [Y] [W] la somme de 391,45 € au titre du dépôt de garantie,

Condamne Monsieur [U] [N] et Madame [P] [L] à payer à Monsieur [Y] [W] la somme de 1548 € au titre de la majoration liée au retard de restitution du dépôt de garantie,

Rejette les demandes de dommages et intérêts de Monsieur [U] [N] et Madame [P] [L],

Rejette toutes les autres demandes,

Rejette la demande de Monsieur [U] [N] et Madame [P] [L] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [U] [N] et Madame [P] [L] aux dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE