MINUTE N° : 26/00028

JUGEMENT

DU 25 Mars 2026

N° RG 26/00076 – N° Portalis DBYF-W-B7K-J6D3

Société Anonyme Coopérative à capital et personnel variables, [Adresse 1]

ET :

,

[Y], [B]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

Au siège du Tribunal,, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. STACHETTI, Magistrat à titre temporaire auprès du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : V. AUGIS

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 janvier 2026

DÉCISION :

Annoncée pour le 25 MARS 2026 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

Société Anonyme Coopérative à capital et personnel variables, [Adresse 3], [Localité 2] immatriculée au RCS de, [Localité 1] N° 564 801 447,, [Adresse 4]

Représentée par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e EMAURE, avocat au barreau de TOURS

D’une part ;

DEFENDERESSE

Madame, [Y], [B], demeurant, [Adresse 5]

Non comparante, ni représentée

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

Madame, [Y], [B] est porteuse d’actions dans la société anonyme coopérative à capital et personnel variables BEAUJARDIN 2 qui lui donnent droit à la jouissance du lot n°28 dans l’immeuble du même nom situé, [Adresse 6] à, [Localité 3].

Le 29 décembre 2025, la société anonyme coopérative à capital et personnel variables, [Adresse 1], a fait délivrer assignation à Madame, [Y], [B] devant le tribunal judiciaire de Tours, afin de voir :

condamner cette dernière à lui payer :la somme de 3122,77 € correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 20 décembre 2025, avec intérêts au taux à compter de la mise en demeure du 25 octobre 2024 ; la somme de 675,20 au titre des frais de recouvrement ;la somme de 2000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés ;

ordonner la capitalisation des intérêts

condamner cette dernièrer à lui payer à lui payer la somme de 2238,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;

Elle fait valoir que l’objet sociétal comprend non seulement la construction d’un ou plusieurs immeubles mais également leur gestion ; que la défenderesse, en qualité d’associée, est soumise aux obligations des articles L213-1 et L212-2 et L212-6 du Code de la construction et de l’habitation ; qu’elle reste devoir au 20 décembre 2025 la somme de 3122,77 € ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Elle sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et le coût des diligences exceptionnelles réalisées pour le recouvrement de cette créance. Elle affirme que le non paiement occasionne aux autres actionnaires un préjudice certain puisqu’il déséquilibre financièrement la société.

A l’audience du 28 janvier 2026, la société anonyme coopérative à capital et personnel variables BEAUJARDIN 2, représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

La défenderesse, régulièrement citée par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparait pas et n’est pas représentée.

Au terme des débats, la décision a été mise en délibéré au 25 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les demandes formulées au titre des charges et fonds de travaux échus

L’article L212-6 du code de la construction et de l’habitation énonce que “les associés sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, s’il en existe, dans les conditions prévues à l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Le règlement prévu à l’article L. 212-2 du même code fixe la quote-part qui incombe à chaque lot dans chacune des catégories de charges ; à défaut, il indiquera les bases selon lesquelles la répartition est faite pour une ou plusieurs catégories de charges.(…)”.

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la Loi.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, la société anonyme coopérative à capital et personnel variables, [Adresse 1] verse aux débats :

— le relevé de propriété de Madame, [Y], [B] au sein de l’immeuble concerné ;

— son extrait K-Bis ;

— son cahier des charges et son réglement intérieur, ayant vocation à valoir état descriptif de division et réglement de copropriété après sa dissolution ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 9 décembre 2025 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— les procès-verbaux d’assemblée générale des exercices antérieurs, dont le procès-verbal d’assemblée générale du 17 décembre 2024 qui approuvent notamment les comptes de l’exercice n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les attestations établies par le cabinet Citya aux termes desquelles ces différents procès-verbaux n’ont pas été contestés ;

— les appels de charges et de fonds travaux établis au nom de Madame, [Y], [B] laissant apparaître la quote-part imputée à celui-ci pour la période comprise en le 15 juin 2024 et le 15 décembre 2025 ;

— l’extrait de son compte de copropriétaire, arrêté au 15 décembre 2025 inclus, qui après analyse, fait apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges et fonds travaux : 3 452,37 €

Frais de recouvrement : 1 203,60 €

Total : 4 655,97 €

— la mise en demeure adressée à Madame, [Y], [B] le 25 octobre 2024 ;

— diverses preuves de dépôt des précédentes mises en demeure adressées à Madame, [Y], [B] par la société Citya les 18 juillet 2024 et 9 août 2024 ;

— des factures établies par la société Citya pour justifier des diligences réalisées par les soins de cette dernière en vue de recouvrer les sommes aujourd’hui réclamées ;

— des factures de frais et honoraires établies par le Conseil de la demanderesse au titre de la présente affaire.

Il ressort de l’ensemble de ces documents que Madame, [Y], [B] n’a pas réglé les sommes dues au titres des charges et fonds travaux arrêtées au 15 décembre 2025 inclus à hauteur de la somme de 3 452,37 €, malgré les appels de fonds qui lui ont été adressés et l’assignation qui lui a été délivrée.

Il reste que, vu les articles 4 et 5 du code de procédure civile, le Tribunal ne peut statuer ultra petita, c’est à dire au-delà de ce qui lui est expressément demandé, et qu’au titre des charges et fonds travaux, c’est la somme de 3122,77 € qui lui est demandée.

En conséquence, Madame, [Y], [B] sera condamnée à payer à la société anonyme coopérative à capital et personnel variables, [Adresse 3] 2 la somme de 3122,77 € au titre des charges et fonds de travaux échus au 15 décembre 2025 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 29 décembre 2025 ; Les lettres de mise en demeure adressées par la société Citya ne pouvant être prises en compte dans la mesure où sa qualité de mandataire de la demanderesse n’est pas démontrée, tandis que la mise en demeure adressée à Madame, [Y], [B] le 25 octobre 2024 par le cabinet d’avocats RAISON ne peut davantage être prise en compte dans la mesure où ni son accusé de réception, ni un avis de présentation n’est produit.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Les frais non expressément visés par l’article 10-1,doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si, et seulement si, ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance réalisés par l’intermédiaire de la société Citya comme des factures établies par celle-ci, il y a lieu de relever que la demanderesse :

— n’explique pas le fondement de sa demande en ce que les articles précités ne visent que l’hypothèse où ces frais et diligences sont accomplis par un syndic de compropriété, sans justifier que la société Citya aurait présentement cette qualité ;

— ne produit pas le contrat qui pourrait tarifer ces frais et diligences et donner mandat à la société Citya pour recouvrer les sommes nécessaires au fonctionnement de l’immeuble, pas plus qu’elle ne produit les décisions des associés approuvant le mandat qui aurait été donné à ladite société.

S’agissant des factures du Conseil de la demanderesse, outre que ces sommes figurent au compte de la défendresse sans que le paiement en soit demandé au travers de l’assignation, elles ne doivent pas être intégrées au compte de Madame, [Y], [B] pour relèver uniquement de l’article 700 du code de procédure civile, examiné après.

En conséquence, les demandes formulées au titre des frais de recouvrement sont rejetées.

— Sur les autres demandes

— Sur la demande de capitalisation des intérêts

Le départ des intérêts ayant été retenu au jour de l’assignation, les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ne sont pas réunies.

En conséquence, cette demande de capitalisation des intérêts est rejetée.

— Sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés

En ne payant pas les sommes dues, alors que sa défaillance avait déjà conduit à un débit supérieur à 9500,00 € en juin 2024, Madame, [Y], [B] a mis en péril la gestion de l’immeuble et causé à la demanderesse un préjudice qu’il convient d’indemniser à hauteur de la somme de 350 €.

En conséquence, Madame, [Y], [B] est condamnée à payer la somme de 350 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, Madame, [Y], [B] sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à payer à la demanderesse la somme de 1000,00 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

Condamne Madame, [Y], [B] à payer la société anonyme coopérative à capital et personnel variables BEAUJARDIN 2 :

la somme de 3122,77 euros (TROIS MILLE CENT VINGT DEUX EUROS ET SOIXANTE DIX SEPT CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 15 décembre 2025 inclus, augmentée des intérêts au taux légal de l’assignation du 29 décembre 2025 ;

la somme de 350 euros (TROIS CENT CINQUANTE EUROS) à titre de dommages et intérêts ;

les dépens de l’instance ;

la somme de 1000,00 euros (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette le surplus des demandes de la société anonyme coopérative à capital et personnel variables BEAUJARDIN 2.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an ci-dessus indiqués par les juge et greffier sus-nommés.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Signé V. AUGIS Signé B. STACHETTI