TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°: 95/2025

JUGEMENT DU : 16 Mai 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00138 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CUGP

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT

PARTIES :

DEMANDEUR :

S.C.I. S2M IMMO 949920250

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Monsieur [M] [H], Gérant

DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [U]

né le 24 Juillet 2000 à [Localité 6] (ROUMANIE)

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Madame [O] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

Les débats ont eu lieu en audience publique le 07 Avril 2025 devant Noémie TURGIS, Juge placé par ordonnance de Monsieur le Premier président de la Cour d’appel de [Localité 7] en date du 06 Janvier 2025, assistée de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le trois Juin deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 31 décembre 2021, la SCI S2M IMMO a donné à bail à M. [J] [U] et Mme [O] [Z] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 560 euros et 40€ de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI S2M IMMO a fait signifier à M. [J] [U] et Mme [O] [Z] par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2024 un commandement de payer la somme de 2400 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 janvier 2025, la SCI S2M IMMO a fait assigner M. [J] [U] et Mme [O] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ALES aux fins de voir, DECLARER la demande de la SCI S2M IMMO recevable et fondée,

Prononcer la résiliation du bail susvisé En conséquence, entendre ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [J] et Madame [Z] [O] et de tous occupants de leur chef, en la forme accoutumée avec, si besoin est, le concours de la force publique, d’un serrurier et des deux témoins prévus par la loi. S’entendre Monsieur [U] [J] et Madame [Z] [O] condamner solidairement à payer à la SCI S2M IMMO : la somme de 6 000,00 Euros au titre des loyers échus à la date du 09/01/2025 avec intérêts aux taux légal à compter de la date de signification du commandement de payer les loyers, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 600.00 €, à compter du 09/01/2025. la somme de 500 € au titre de l’article 700 CPC S’entendre condamner solidairement le(s) requis aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement, la formalité de dénonce à la CCAPEX dudit commandement, l’assignation et la formalité de la dénonce de l’Assignation aux services de la Préfecture, ainsi que tous les frais d’exécution à venir (Article 696 du Code de Procédure Civile)

Au soutien de ses prétentions, la SCI S2M IMMO expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 25 juin 2024 et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 avril 2025.

A cette audience, la SCI S2M IMMO, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 8 544, 63 euros, selon décompte en date du 7 avril 2025, terme d’avril inclus.

Bien que régulièrement assignés à étude, M. [J] [U] et Mme [O] [Z] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du GARD le 13 janvier 2025, soit plus six semaine avant l’audience du 7 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SCI S2M IMMO justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 25 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 13 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 31 décembre 2021 contient une clause résolutoire (article 7) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 juin 2024, pour la somme en principal de 2400 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 25 août 2024.

M. [J] [U] et Mme [O] [Z] étaient donc occupants sans droit ni titre depuis cette date.

En conséquence, il convient d’ordonner, à défaut de libration volontaire des lieux, l’expulsion des locataires et de tous les occupants de son chef.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [J] [U] et Mme [O] [Z] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, due de la date de résiliation du bail au départ de M. [J] [U] et Mme [O] [Z] par remise des clés au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner M. [J] [U] et Mme [O] [Z] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que M. [J] [U] et Mme [O] [Z] restent devoir la somme de 8 400 euros, à la date du 7 avril 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mars inclus et frais relatifs aux commandements de payer, compris dans les dépens, exclus.

Pour la somme au principal, M. [J] [U] et Mme [O] [Z], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

M. [J] [U] et Mme [O] [Z] sont donc condamnés au paiement de la somme de 8 400 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2400 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, sur la somme de 6000 euros à compter de l’assignation et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

M. [J] [U] et Mme [O] [Z], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas conforme à l’équité de les condamner au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles.

Il convient donc de rejeter les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 décembre 2021 entre la SCI S2M IMMO et M. [J] [U] et Mme [O] [Z] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 25 août 2024 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [J] [U] et Mme [O] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [J] [U] et Mme [O] [Z] à compter du 25 août 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement M. [J] [U] et Mme [O] [Z] à payer à la SCI S2M IMMO l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 25 août 2024 et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE solidairement M. [J] [U] et Mme [O] [Z] à verser à la SCI S2M IMMO la somme de 8 400 euros décompte arrêté au 7 avril 2025 incluant la mensualité d’avril, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2400 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, sur la somme de 6000 euros à compter de l’assignation et à compter du présent jugement pour le surplus,

REJETTE le surplus des demandes ;

REJETTE la demande de la SCI S2M IMMO au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [J] [U] et Mme [O] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier Le Président

Christine TREBIER Noémie TURGIS