TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Sophie ETCHEGOYEN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/00873 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3Z6U

N° MINUTE : 1

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 07 août 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 5] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDERESSE

Madame [S] [I] [D], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sophie ETCHEGOYEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1227

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Xavier REBOUL, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 mai 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 août 2025 par Xavier REBOUL, Vice-président, assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 07 août 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/00873 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3Z6U

FAITS ET PROCEDURE

Par jugement du 13 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a arrêté le passif de Mme [I] [D] à 15 634,33 €, et suspendu l’exigibilité des créances pour une durée de 24 mois à compter de la date du jugement.

La somme de 15 634,33 € avait été arrêtée par la commission de surendettement des particuliers le 24 décembre 2021, sans autre précision de la date de la créance.

Par décision du 14 mars 2024, la commission de surendettement des particuliers de [Localité 5] a décidé, compte tenu de la situation irrémédiablement compromise et de l’absence d’actif réalisable de Mme [I] [D], a orienté le dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. A cette date, la créance de [Localité 5] Habitat-OPH a été fixée à hauteur de 19 445,31 €.

[Localité 5] HABITAT-OPH a contesté la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et l’effacement de sa créance.

Vu l’assignation en référé du 14 décembre 2023, délivrée à la demande de PARIS HABITAT-OPH, à Mme [S] [I] [D] dénoncée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, reçue le 15 décembre 2023, par laquelle le tribunal judiciaire de Paris a été saisi aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail du logement situé : [Adresse 3] à [Localité 6], conclu les 8 et 11 août 1997, à effet du 15 août 1997, par application de la clause résolutoire du bail, et ce après la délivrance le 26 septembre 2023 d’un commandement visant cette clause et dont les causes n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance,

— prononcer son expulsion et celle de tous occupants de son chef,

— la condamner à payer la provision actualisée de 21 407,69 € au titre des sommes dues le 2 mai 2025 (avril 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer, outre une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, majoré des charges, ainsi que 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Mme [I] [D] oppose la nullité du commandement de payer du 26 septembre 2023 : elle considère qu’il existe une contestation sérieuse sur le montant des arriérés de loyers et charges.

A titre subsidiaire, elle sollicite des délais de paiement à hauteur de 40€ par mois. Elle demande également la condamnation de [Localité 5]-HABITAT-OPH à lui payer 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

L’article 834 du code de procédure civile indique : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 835 du code de procédure civile prévoit : " Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. "

1. Sur la validité du commandement de payer

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, qui résulte tant du bail signé le 8 et 11 août 1997, à effet du 15 août 1997, qui prévoit une clause résolutoire, que de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient de relever, s’agissant d’un bailleur social, que le demandeur a saisi au moins deux mois avant l’assignation, la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) de l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre de ses locataires conformément aux prescriptions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, cette dernière ayant réceptionné la notification le 9 octobre 2023.

Un commandement de payer a été délivré à Mme [I] [D] le 26 septembre 2023, pour paiement d’une somme principale de 19865,26 €, représentant les sommes dues à cette date, qui vise la clause résolutoire du bail, et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Le 26 septembre 2023, à la date du commandement de payer, Mme [I] [D] bénéficiait de la suspension de l’exigibilité de la créance de loyer de 15 634,33 €, pour une durée de 24 mois, arrêtée le 24 décembre 2021, par la commission de surendettement des particuliers.

Malgré une incohérence avec le relevé de compte de [Localité 5] HABITAT-OPH (entre les 14 mars 2006 et 7 décembre 2021 : 16 118,65 €), la créance de [Localité 5] HABITAT-OPH est de 15 634,33 € à la date de la décision de la commission de surendettement des particuliers, le 24 décembre 2021.

C’est à la date d’effet du commandement qu’il faut se placer, pour savoir si ses causes ont été satisfaites ; Un commandement de payer reste valable pour la partie non contestable de la dette, et ce sans qu’il y ait lieu de rechercher si la sanction est proportionnée ou non à la gravité du manquement invoqué (Cass Civ, 5 février 1992, n°90-13153).

Le paiement des loyers et charge n’a pas été repris en totalité, à compter de janvier 2022 (après fixation de la créance à hauteur de 15 634,33 €, le 24 décembre 2021, dont le gel pour deux ans a été décidé par jugement du 13 septembre 2022).

Le passif était de 19 865,26 € à la date du 26 septembre 2023, dont il convient de déduire les 15 634,33 €, gelés jusqu’au 12 septembre 2024, ainsi que 641,49 € de frais de contentieux. Mme [I] [D] doit 3589,44 € au bailleur (19 865,26 € – 15 634,33 € – 641,49 €) à la date du commandement de payer. Ce montant n’a pas été réglé dans les deux mois de sa délivrance, de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l’expiration de ce délai, le 27 novembre 2023.

2. Sur les effets du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire;

L’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : " VIII. – Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. "

Par décision du 14 mars 2024, la commission de surendettement des particuliers de [Localité 5] a décidé, compte tenu de la situation irrémédiablement compromise et de l’absence d’actif réalisable de Mme [I] [D], d’orienter le dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Elle a annulé la dette de [Localité 5] HABITAT-OPH à hauteur de 19 445,31 €.

Mais [Localité 5] HABITAT-OPH a contesté la décision de la commission de surendettement des particuliers de [Localité 5], imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Les effets de la clause de résiliation, de plein droit, sont suspendus, jusqu’à la décision du juge statuant sur la décision du 14 mars 2024.

S’agissant du montant de la dette, [Localité 5] HABITAT-OPH produit un décompte, qui ne tient pas compte de sa créance, à hauteur de 15634,33€, à la date 24 décembre 2021, ni de la probable annulation de 19445,31 €, à la date du 14 mars 2024. Il existe une contestation sérieuse sur le montant des loyers et charges dus par Mme [I] [D], le 2 mai 2025 (avril 2025 inclus).

Il n’y a pas lieu à référé sur la condamnation de Mme [I] [D] à payer la provision de 21 407,69 € à [Localité 5] HABITAT-OPH, de loyers et charges impayés, à la date du 2 mai 2025 (avril 2025 inclus).

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement par ordonnance de référé mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DISONS que la créance de [Localité 5] HABITAT-OPH est de 15 634,33€ à la date de la décision de la commission de surendettement des particuliers, le 24 décembre 2021 ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu les 8 et 11 août 1997, à effet du 15 août 1997, pour le logement, situé : [Adresse 1] à [Localité 6], sont réunies à la date du 27 novembre 2023 ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la condamnation de Mme [I] [D] à payer la provision de 21 407,69 € à [Localité 5] HABITAT-OPH, de loyers et charges impayés, à la date du 2 mai 2025 (avril 2025 inclus);

SUSPENDONS les effets de la clause de résiliation, de plein droit, jusqu’à la décision du juge statuant sur la décision du 14 mars 2024, de la commission de surendettement des particuliers de [Localité 5] imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ;

DISONS que ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;

RAPPELONS que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire est imposé par le juge, celui-ci suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture ;

DISONS que si la locataire s’acquitte du paiement des loyers et des charges, conformément au contrat de location, pendant ce délai de deux ans, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué, mais qu’elle reprendra son plein effet, dans le cas contraire ;

DISONS qu’il est équitable de laisser aux parties la charge de leurs frais irrépétibles ;

CONDAMNONS Mme [I] [D] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 26 septembre 2023.

Le greffier, Le président