Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jtj proxi fond, 15 mai 2025, n° 24/05818

TJ Paris 15 mai 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que la S.C.I. REPUBLIQUE était régulièrement assignée et que la demande de paiement des charges était fondée sur des éléments justifiant la créance.
Accepté
Préjudice causé par la carence dans le paiement
La cour a reconnu que la carence dans le paiement avait causé un préjudice de gestion à la copropriété, justifiant l'allocation de dommages et intérêts.
Rejeté
Frais nécessaires exposés pour le recouvrement
La cour a estimé que les frais de mise en demeure n'étaient pas justifiés en l'absence de preuve de l'envoi et du caractère interpellatif du courrier.
Accepté
Dépenses engagées pour la procédure
La cour a jugé que le syndicat avait droit à une indemnisation équitable pour les frais de procédure, malgré la possibilité d'une conciliation.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, le Syndicat des Copropriétaires a assigné la SCI République pour obtenir le paiement de charges de copropriété, de frais de recouvrement, de dommages et intérêts, ainsi que des frais d'avocat. Les questions juridiques posées concernent la recevabilité de l'action et le bien-fondé des demandes, notamment en vertu des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le tribunal a jugé que l'assignation était régulière et a condamné la SCI République à payer 625,24 euros pour les charges dues, 50 euros de dommages et intérêts, tout en rejetant la demande de frais de recouvrement. L'exécution provisoire a été déclarée de droit, et la SCI a également été condamnée à verser 600 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jtj proxi fond, 15 mai 2025, n° 24/05818
Numéro(s) :	24/05818
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 juin 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Hervé CASSEL
Cabinet(s) :	CABINET CASSEL
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [ Adresse 3 ] c/ S.C.I. REPUBLIQUE

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

S.C.I. REPUBLIQUE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Hervé CASSEL

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05818 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FHB

N° MINUTE :

3 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 15 mai 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 3], dont le siège social est sis SA Cabinet JEAN CHARPENTIER, SOPAGI – [Adresse 1]

représenté par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #K0049

DÉFENDERESSE

S.C.I. REPUBLIQUE, dont le siège social est sis [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 mai 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 15 mai 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05818 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FHB

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI REPUBLIQUE est copropriétaire d’une cave et boutique situés dans l’immeuble du [Adresse 4], constituant les lots 9,19,22 de la Copropriété et cadastrés AS [Cadastre 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 17/10/2024, le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] , représenté par son syndic la SA SOGAPI ( Cabinet Jean CHARPENTIER), a assigné la SCI REPUBLIQUE, aux fins de :

— condamnation de la SCI REPUBLIQUE au paiement de:

— la somme de 1538,74 euros pour les charges dues au 15/ 10/ 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la LRAR du 22/ 05/ 2024,

— la somme de 188,40 euros au titre des frais nécessaires exposés pour procéder au recouvrement des charges de copropriété

— la somme de 3500 euros de dommages et intérêts

— la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

— voir dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit

L’affaire a été retenue le 17/ 03/ 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires demandeur expose que la dette a baissé pour être en principal de 625.24 euros au 10/03/2025 . Il fait valoir le bien- fondé de la demande au titre des charges en application de l’article 10 de la loi du 10/07/1965, après approbation du budget prévisionnel, sans recours après décision de l’assemblée générale, et le bien – fondé de sa demande de frais à supporter en application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Il soutient que sa demande de dommages et intérêts doit être accueillie en raison de la carence fautive du copropriétaire qui cause un préjudice distinct à la Copropriété.

La SCI REPUBLIQUE n’a pas comparu ni été représentée, bien que régulièrement assignée, à personne habilitée.

DISCUSSION :

Sur l’assignation et la recevabilité :

La SCI REPUBLIQUE a été régulièrement assignée à l’adresse de son siège social où lui sont envoyés les appels de charges, et l’action du syndicat des copropriétaires est recevable envers le copropriétaire.

Décision du 15 mai 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05818 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FHB

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES fournit à l’appui de sa demande :

— un extrait de matrice cadastral à jour en 2024

— les procès-verbaux d’assemblée générale en date du 11/05/2022,13/06/2023,11/06/2024 approuvant les comptes et le budget prévisionnel

— le contrat de syndic signé le 11/ 06/ 2024

— des appels de charges pour les périodes des quatre trimestres 2ème, 3ème trimestre et 4ème trimestre 2023, quatre appels 2024, 1er trimestre 2025, outre appels travaux ou d’autre nature

— la répartition annuelle des charges de l’exercice 2023, 2024

— une lettre de mise en demeure du 22/ 05/ 2024

— un décompte des sommes dues entre le 27/03/2023 et le 10/ 03/ 2025 et des frais

En vertu de l’article 10 de la loi du 10/07/65, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes générales et spéciales et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements , il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Au titre des charges entre le 27/03/2023 et le 10/ 03/ 2025, il est dû la somme de 625,24 euros, appel du 1er trimestre 2025 , appels de ravalement , et régularisation des charges 2024 inclus.

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/65 sont dus par le copropriétaire :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Le contrat de syndic qui prévoit le montant des frais de relances ou de recouvrement de charges est opposable au seul Syndicat des Copropriétaires, et non directement au copropriétaire, bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné des frais de relance, mise en demeure, injonction de payer, remise de dossier à assureur, huissier ou avocat, des frais de prise d’hypothèque.

Le règlement de copropriété opposable à chaque copropriétaire n’est pas versé aux débats, et une clause d’imputation de frais de recouvrement au copropriétaire défaillant est en tout état de cause soumise à l’appréciation de leur caractère nécessaire en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965 et au préalable de mise en demeure exigée par ce texte. Il en est de même du vote de l’assemblée générale qui ne peut statuer sur cette imputation, que sous réserve des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Les frais de mise en demeure du 22/ 05/ 2024 ne sont pas justifiés, en l’absence de preuve de l’AR du courrier, et du caractère suffisamment interpellatif de ce courrier . Les frais de relance antérieurs à une mise en demeure ne sont pas dus.

Par conséquent, la demande au titre des frais de recouvrement en application de l’article 10-1 doit être rejetée.

La SCI REPUBLIQUE sera condamnée à payer au le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] , représenté par son syndic la SA SOGAPI ( Cabinet Jean CHARPENTIER) la somme de 625,24 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 17/10/2024, pour les charges dues entre le 27/03/2023 et le 10/ 03/ 2025 , appel du 1er trimestre 2025 , appels de ravalement , et régularisation des charges 2024 inclus.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1231-6 du Code Civil, le préjudice lié au retard de paiement est réparé par les intérêts moratoires ; le préjudice distinct du simple retard de paiement peut être réparé par l’allocation de dommages et intérêts.

La carence du débiteur dans le paiement de la dette est limitée ; elle a causé un préjudice de gestion à la Copropriété, aussi il convient de le condamner à payer au le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] , représenté par son syndic la SA SOGAPI ( Cabinet Jean CHARPENTIER) une somme de 50 euros de dommages et intérêts.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de Procédure Civile

La SCI REPUBLIQUE sera condamnée à payer au le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] , représenté par son syndic la SA SOGAPI ( Cabinet Jean CHARPENTIER) la somme limitée en équité à 600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, alors que la recherche d’une conciliation préalable devant un conciliateur de justice était possible , outre les dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE que l’assignation du syndicat des copropriétaires envers le copropriétaire est régulière

DIT que le le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] , représenté par son syndic la SA SOGAPI ( Cabinet Jean CHARPENTIER) est recevable en son action

CONDAMNE la SCI REPUBLIQUE à payer au le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] , représenté par son syndic la SA SOGAPI ( Cabinet Jean CHARPENTIER) la somme de :

—  625,24 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 17/10/2024 pour les charges dues entre le 27/03/2023 et le 10/ 03/ 2025 , appel du 1er trimestre 2025 , appels de ravalement , et régularisation des charges 2024 inclus

DEBOUTE le le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] , représenté par son syndic la SA SOGAPI ( Cabinet Jean CHARPENTIER) de sa demande de frais en application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965

CONDAMNE la SCI REPUBLIQUE à payer au le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] , représenté par son syndic la SA SOGAPI ( Cabinet Jean CHARPENTIER) la somme de 50 euros de dommages et intérêts

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit

CONDAMNE la SCI REPUBLIQUE à payer au le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] , représenté par son syndic la SA SOGAPI ( Cabinet Jean CHARPENTIER) la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNE la SCI REPUBLIQUE aux entiers dépens de l’instance

LE GREFFIER LE PRESIDENT