N° RG 22/01705 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WKIB

PREMIERE CHAMBRE

CIVILE

71F

N° RG 22/01705 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WKIB

Minute n° 2024/00

AFFAIRE :

[W] [L], [Z] [L], [I] [H] épouse [E] venant aux droits de Mme [V] [T] épouse [L]

C/

Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE [Adresse 6]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : la SELARL GREGORY [Localité 11]

M^e Dominique MILLAS-CONTESTIN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 23 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente

Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 12 Décembre 2024,

JUGEMENT :

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE/INTERVENANTES :

Madame [W] [L]

née le 20 Avril 1952 à [Localité 12]

[Adresse 10]

[Localité 4]

Madame [Z] [L]

née le 27 Juin 1955 à [Localité 12]

[Adresse 1]

[Adresse 13]

[Localité 3]

Madame [I] [H] épouse [E]

née le 29 Avril 1986 à [Localité 12]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Venant aux droits de Madame [S] [L],

Décédée le 27 septembre 2023

Toutes trois représentées par Maître Grégory BELLOCQ de la SELARL GREGORY BELLOCQ, avocat au barreau de BORDEAUX

N° RG 22/01705 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WKIB

DEFENDERESSE :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7]

Représenté par son syndic la société JIAC exerçant sous l’enseigne “PUBLICIMO”

dont le siège est sis [Adresse 2]

Prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité d’audit siège

Représentée par M^e Dominique MILLAS-CONTESTIN, avocat au barreau de LIBOURNE, avocat postulant, Maître Grégory DELHOMME de la SELARL cabinet Grégory DELHOMME, avocat au barreau de VALENCE, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Mme [V] [L] née [T] était propriétaire d’un appartement en 2ème étage, d’une cave et d’un débarras en entresol constituant les lots n°24,25 ,6 et 21 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 7], immeuble bourgeois de grand standing édifié en 1880.

Par acte en date du 14 février 2022, Mme [V] [L] représentée par sa tutrice Mme [K] [N] avait assigné devant la présente juridiction le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 7] aux fins d’annulation des résolutions n°7, 8, 9, 10,11,12,13 et 14 de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 décembre 2021.

Mme [V] [L] est décédée le 27 septembre 2023 entraînant l’interruption de l’instance , laquelle a été reprise le 10 janvier 2024 par ses héritières qui sont intervenues volontairement à l’instance.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 janvier 2024, Mme [W] [L], Mme [Z] [L] et Mme [I] [H], venant aux droits de feue [S] [L] demandent au tribunal au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 de :

— accueillir leur intervention volontaire sur la procédure,

— annuler des résolutions n°7, 8, 9, 10,11,12,13 et 14 de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 7] , en date du 13 décembre 2021,

— dispenser les requérantes de contribuer à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— débouter le défendeur de toute ses demandes,

— condamner le défendeur à payer aux requérantes la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 28 mars 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 7] représenté par son syndic la société JIAC exerçant sous l’enseigne PUBLICIMO, entend voir quant à lui sur le fondementde la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 :

— rejeter toutes les demandes des requérantes,

— condamner les requérantes au paiement de la somme de 39.089 euros à parfaire selon l’indice ICC publié à la date de réalisation des travaux, au titre du préjudice financier subi par la copropriété,

— mettre à la charge des requérantes la somme de 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonmance de clôture a été établie le 24 octobre 2024.

MOTIVATION

A titre liminaire, il convient de souligner que la recevabilité de l’intervention volontaire de Mme [W] [L], Mme [Z] [L] et Mme [I] [H] sur la présente procédure en qualité d’héritières de la demanderesse initiale Mme [V] [L] décédée le 27 septembre 2023 n’est pas contestée et parfaitement régulière.

1-SUR LES DEMANDES D’ANNULATION DES RÉSOLUTIONS [Immatriculation 9] DE L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DU 13 DÉCEMBRE 2021

Mme [V] [L] représentée par son tuteur a voté contre les résolutions n° 7 à 14 soumises au vote de l’assemblée générale des copropriétaires lors de l’assemblée du 13 décembre 2021 et il n’est pas discuté qu’elle a saisi la présente juridiction d’une contestation de ces résolutions dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal de cette assemblée générale, de sorte que ses contestations sont recevables au sens de l’article 42 al 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Lors de l’assemblée générale de la copropriété du 13 décembre 2021, il a été adopté les résolutions suivantes objets de la contestation :

— résolution n° 7 :travaux d’électricité et d’interphonie confiés à la société MCSI pour un montant de 50.815,20 euros TTC .Vote selon la clé de répartition C1, le coût des travaux, frais, honoraires et assurances, y afférents sera sur les lots principaux (lot 23/ lot24/lot 26)

— résolution n°8 : travaux de façade arrière, ferronerie et garde corps confiée à l’entreprise Oz Bâtiment pour un montant de 58.113,06 euros TTC, vote selon la clé de répartition charges générales,répartition du coût des travaux, frais, honoraires et assurances, afférents selon les millièmes attachés aux lots concernés par la dépense

— résolution n°9 : travaux de peinture des parties communes confiés à l’entreprise Ducos pour un montant de 45.373,33 euros TTC, répartition du coût des travaux, frais, honoraires et assurances, afférents selon les millièmes attachés aux lots concernés par la dépense

— résolution n°10 : travaux de réfection de l’escalier confiée à l’entreprise Oz Bâtiment pour un montant de 22.984,50 euros TTC, répartition du coût des travaux, frais, honoraires et assurances, afférents selon les millièmes attachés aux lots concernés par la dépense

— résolution n° 11 : travaux toiture zinguerie confiés à l’entreprise La Couverture Bordelaise pour un montant de 42.230,10 euros TTC, répartition du coût des travaux, frais, honoraires et assurances, afférents selon les millièmes attachés aux lots concernés par la dépense

— résolution n° 12 : travaux cadre laiton confiés à l’entreprise La Laitonnerie pour un montant de 1071,60 euros TTC, répartition du coût des travaux, frais, honoraires et assurances, afférents selon les millièmes attachés aux lots concernés par la dépense

— résolution n°13 : travaux de rénovation du sol parties communes confiés à la société Id Sol pour un montant de 3949 euros TTC, répartition du coût des travaux, frais, honoraires et assurances, afférents selon les millièmes attachés aux lots concernés par la dépense

— résolution n'° 14 : travaux de rénovation de la cabine d’ascenseur confiés à la société Ilex pour un montant de 24.090 euros TTC, répartition du coût des travaux, frais, honoraires et assurances, afférents selon les millièmes attachés aux lots concernés par la dépense.

Au soutien de leur demande d’annulation de ces résolutions les requérantes invoquent des irrégularités affectant l’ordre du jour de l’assemblée générale, l’incompétence de l’assemblée générale pour connaître des travaux objet de la résolution n° 8 portant sur des parties privatives, l’absence d’autorisation spéciale de la convention conclue avec un parent du syndic objet de la résolution n° 11, mais également des erreurs affectant le scrutin.

A-sur les irrégularités affectant l’ordre du jour

Les requérantes invoquent d’une part, le caractère imprécis et équivoque de l’ordre du jour et d’autre part, l’absence de votes séparés.

— le caractère imprécis et équivoque de l’ordre du jour

Les consorts [Y] exposent que l’ordre du jour est irrégulier en ce que la convocation est incomplète, imprécise et équivoque en l’absence d’une part, de communication de l’avis du conseil syndical, et d’autre part de précision sur l’avis de répartition. Les requérantes font valoir que dès lors que les copropriétaires n’ont pas été en mesure de prendre une décision suffisament éclairée, l’absence d’avis du conseil syndical justifie le prononcé de la nullité des résolutions critiquées en ce qu’il aurait permis d’éclairer les copropriétaires notamment sur l’illégalité de l’offre de la Couverture Bordelaise, sur l’incompétence de l’assemblée générale pour statuer sur des parties privatives et la nécessiré de soumettre les travaux à la majorité de l’article 30. Elles ajoutent qu’elles demeurent dans l’ignorance de la clé de répartiton en vertu desquelles les résolutions 7 et 8 ont été votées.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES réplique que l’absence de communication de l’avis du conseil syndical avec l’ordre du jour ne peut entraîner l’annulation de la décision ; l’avis n’étant pas requis pour la validité de la décision et les copropriétaires ont été régulièrement informés des contrats proposés à l’assemblée avec l’ordre du jour. Il fait valoir que l’illégalité de l’offre de la Société couverture Bordelaise, comme l’incompétence de l’assemblée pour voter la résolution n° 8 et les erreurs de scrutins ne résultent que des allégations des requérantes. Le défendeur soutient également qu’il n’existe aucune disposition légale, comme jurisprudentielle imposant de préciser la clé de répartition des charges dans l’ordre du jour et que la précision selon laquelle le coût des travaux sera répartie selon les millièmes attachés aux lots concernés par la dépense est suffisante.

En application de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 la convocation des copropriétaires à l’assemblée générale doit contenir notamment un ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée sous peine de nullité de la résolution votée.

L’ article 11 du même décret fait obligation au syndic de joindre à la convocation de l’assemblée les documents essentiels de nature à permettre aux copropriétaires d’émettre un vote éclairé .

Il n’est pas véritablement discuté et résulte des mentions portées sur l’ordre du jour de l’assemblée générale du 13 décembre 2021 annexé à la convocation à cette assemblée, que les conditions essentielles des contrats proposés à cette l’assemblée générale objets des résolutions 7 à 14 ont été communiquées avec l’ordre du jour et notamment les devis des différentes sociétés démarchées pour accomplir les travaux objets de ces résolutions et ce conformément aux dispositions de l’article 11 -3° du décret du 17 mars 1967.

Ainsi que souligné à juste titre par les requérantes , les copropriétaires ont décidé aux termes de la résolution n° 10 votées lors de l’assemblée générale du 13 décembre 2011 de soumettre à l’avis du conseil syndical les marchés ou contrats à compter de 2000 euros.

Il n’est pas contesté que les travaux objets des résolutions critiquées à l’exception de ceux objet de la résolution n° 12, ont un coût supérieur à 2000 euros et que pour autant ils ont été soumis au vote de l’assemblée générale du 13 décembre 2021 sans que l’avis du conseil syndical n’ait été notifié aux copropriétaires.

Selon l’article 11 II.3° du décret du 17 mars 2017 la notification de l’avis du conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire en application du 2ème alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, n’est pas prévue pour la validité de la décision, mais uniquement pour l’information des copropriétaires.

Dès lors d’une part, que l’avis du conseil syndical n’est pas requis pour la validité de la décision et que d’autre part , comme vu plus haut , les propriétaires ont été régulièrement informés des conditions essentielles des contrats proposés par l’assemblée, l’absence de notification de l’avis du conseil syndical aux copropriétaires ne saurait entraîner l’annulation des résolutions critiquées.

En effet, les conditions essentielles des contrats communiqués ainsi que le libellé des projets de résolutions étaient suffisament précis, ainsi qu’il résulte de la lecture de l’ordre du jour, pour permettre à chaque copropriétaire en toute connaissance de cause d’apprécier la légalité de l’offre de la Société Couverture Bordelaise, comme la régularité du scrutin et la compétence de l’assemblée pour voter sur la résolution n° 8, sans nécessité d’un l’avis du Conseil Syndical, sur ces points.

Il est exact que l’ordre du jour adressé aux copropriétaires ne précise pas la clé de répartition utilisée pour le vote de chacune des résolutions .

Toutefois, la précision dans l’ordre du jour de la clé de répartition des différentes dépenses afférentes aux travaux soumis au vote, n’est pas éxigée par l’article 11 dud écret du 17 mars 1967 , ni aucune autre disposition légale comme condition de validité des résolutions et le défaut de précision de la clé de répartition dans l’ordre du jour ne saurait donc entraîner la nullité des résolutions critiquées.

Au demeurant les clés de répartition ont été exposées lors du vote des résolutions 7 (clé de répartition,C1) et 8 (clé de répartition charges communes).

Par ailleurs l’ordre du jour précise pour les résolutions 7à 14 une répartition du coût des travaux, frais, honoraires et assurances, afférents à chacun des travaux mis au vote selon les millièmes attachés aux lots concernés par la dépense, ces modalités de répartition sont reprises dans le procès-verbal de l’assemblée générale qui précise en outre que s’agissant des travaux objets de la résolution n° 7 seul les frais y afférents seront répartis uniquement entre les lots 23, 24 et 26, les autres travaux ayant été présentés comme portant sur des parties communes.

Il s’ensuit que l’ordre du jour adressé au copropriétaires en vue de l’assemblée du 13 décembre 2021 comportait les informations prescrites pour sa validité et suffisantes pour permettre aux copropriétaires de se prononcer en toute connaissance de cause sur les résolutions citiquées, lesquelles ne sauraient donc être annulées pour irrégularités affectant l’ordre du jour.

— l’absence de votes séparés

Les requérantes font valoir que les travaux objets des résolutions n°7 à 14 relèvent des travaux mentionnés à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, par conséquent ils ne pouvaient être votés par une même résolution sur le choix de l’entreprise en charge des travaux, les honoraires du syndic, les frais d’assurance et les appels de fonds, chacune de ces questions aurait du faire l’objet d’un vote distinct en application de l’article 9 du décret du 17 mars 1967.

Au visa de l’article 18-1A de la loi du 10 juillet 1965 et 44 du décret du 17 mars 1967, le défendeur réplique qu’il n’est nullement imposé un vote séparé pour la rémunération du syndic et les travaux de conservation, d’entretien et d’amélioration de l’immeuble autre que ceux de maintenance et que le vote unique portant sur des travaux et sur les honoraires du syndic indissociable est parfaitement légal.

Selon l’article18-1A III de la loi du 10 juillet 1965 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic, les travaux mentionnés à l’article 14-2 soit les travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble autres que ceux de maintenance, les travaux portant sur les éléments d’équipements communs autres que ceux de maintenance, les travaux d’amélioration tels que transformation d’un ou plusieurs éléments, les études techniques et d’une manière générale, les travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l’administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l’immeuble.

Pour faire l’objet de ces honoraires spécifiques, les travaux doivent être votés en assemblée générale en application des articles 24,25, 26-3 et 30 de la loi du 10 juillet 1965. Ces honoraires sont votés au cours de la même assemblée que celle qui entérine les travaux.

Chacune des résolutions critiquée porte vote sur le choix de l’entreprise chargée d’exécuter les travaux objets de la résolution au vu de son devis, sur la non souscription d’une assurance dommage ouvrage pour ce chantier, sur les honoraires du syndic au titre de ces travaux et modalités d’appel des fonds afférents.

Les travaux votés ainsi que détaillé plus haut ne constituent pas des travaux de maintenance et ont été soumis au vote de la majortié prévue à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 . Ils relèvent donc de ceux pouvant faire l’objet d’honoraires particuliers au profit du syndic.

Il résulte certes de la combinaison des articles 9 et 17 du décret du 17 mars 1967 que chaque résolution proposée au vote de l’assemblée générale ne doit avoir qu’un seul objet.

Toutefois il est admis qu’une résolution unique peut avoir pour objet plusieurs questions lorsque celles-ci sont indissociables s’entendant de l’existence entre elles d’un lien de dépendance ou de connexité.

Ainsi que retenu par la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation dans l’ arrêt du 28 janvier 2021 n°19-22.681 invoqué par le défendeur, les éléments de décision supplémentaires relatifs à la désignation de l’architecte, au montant de ses honoraires et à l’assurance dommages-ouvrage n’entraînent pas à eux seuls la nécessité de délibérations distinctes , le calendrier des appels de fonds et l’acceptation des honoraires du syndic ont le même objet que les travaux ou leur sont nécessairement liés .

En l’espèce, les honoraires du syndic pour le suivi des travaux concernés par la résolution, comme les modalités d’appel de fonds afférents à ces travaux et la non souscription d’une assurance dommage pour ces mêmes travaux sont des questions indissociables des travaux objet de la résolution concernée, pouvant parfaitement faire l’objet d’une résolution unique par travaux concerné.

Par conséquent les résolutions 7 à 14 de l’assemblée du 13 décembre 2021 ne sauraient être annulées pour absence de votes séparés sur les travaux, les honoraires du syndic, les modalités d’appel des fonds et d’assurance dommage.

B-sur l’incompétence de l’assemblée pour statuer sur la résolution n°8

Les requérantes font valoir que les travaux de réfection des garde-corps des balcons de la façade de l’immeuble objet de la résolution n°8 sont des travaux privatifs dès lors qu’ils n’impliquent aucun ravalementde la façade de l’immeuble en copropriété et qu’ils ne relevaient donc pas être soumis au vote de l’assemblée générale non compétente pour autoriser des travaux sur des parties privatives qui ne lui appartiennent donc pas.

Le défendeur réplique que l’assemblée générale avait parfaitement compétence pour voter les travaux objets de la résolution n° 8 en ce qu’ils portent sur la réfection de la façade, la restauration du pignon qui sont des parties communes . Il ajoute que les ferronerires notamment des gardes-corps font corps avec le gros oeuvre de sorte que la peinture très subsidiaire de ces ferroneries concernant les travaux votés dans la résolution n° 8, portent bien sur une partie commune de l’immeuble. Il expose qu’il ne peut être laissé à chaque copropriétaire la peinture de la ferronie des gardes-corps qui font partie des éléments qui déterminent le classement de l’immeuble. Il rappelle qu’en cas d’annulation de la résolution n°8 chaque copropriétaire devra prendre en charge le coût de reprise de son garde corps.

Il convient de rappeler que la résolution n° 8 de l’assemblée générale du 13 décembre 2021 concerne selon son intitulé la réfection de la façade sud , de ferronnerie et des gardes corps selon le devis de l’entreprise Oz Bâtiment d’un montant de 53.133,06 euros TTC.

Il résulte du devis de l’entreprise Oz Bâtiment du 23 septembre 2021, que les travaux objet de la résolution n° 8 consistaient en la restauration de la façade de l’immeuble donnant sur le jardin ce pour un coût HT de 30.118,24 euros, la restauration du pignon du mur de façade pour un coût HT de 16.180 euros, la mise en peinture de la poutre métallique située sur la même façade pour un coût HT de 750 euros et la mise en peinture des gardes-corps R+1 sur façade rue pour un coût HT de 5800 euros.

En application des articles 2 de la loi du 10 juillet 1965 les parties privatives d’un immeuble en copropriété sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

Les travaux effectués sur une partie privative ne relèvent pas par principe d’une décision de l’assemblée générale de la copropriété

Il n’est pas discuté que la façade, le pignon et la poutre métallique présente sur la façade côté jardin sont des parties communes. Au demeurant ses éléments sont qualifiés de partie commune par le règlement de la copropriété versé au débat.

En revanche ce même règlement de copropriété exclut expressément des parties communes les gardes corps des fenêtres :

“les parties communes de l’immeuble comprennent :

[…]

6/ les ornements des façades, à l’exception des garde-corps des fenêtres, les abat-jour ou jacousies, volets, persiennes, appuis , balustrades.

[…]”

Il s’ensuit que l’assemblée générale n’était pas compétente pour décider de la mise en peinture des gardes-corps présents sur la façade côté rue de l’immeuble, ces équipements constituant des parties privatives.

La résoltuion n°8 concernant pour partie des travaux ne relevant pas de la compétence de l’assemblée générale sera annulée.

C-sur l’irrégularité de la résolution n° 11 pour absence d’autorisation de la convention conclue avec un parent du syndic

Les requérantes font valoir qu’il a été caché aux copropriétaires le lien de parenté entre le gérant de la société COUVERTURE BORDELAISE M. [O] [C] dont le devis a été retenu pour les travaux de toiture zinguerie objet de la résolution n° 11 et le syndic de copropriété dont le gérant est M. [G] [C], faussant ainsi le jeu de la libre concurrence d’autant plus que le devis retenu était inférieur seulement de 400 euros par rapport à celui de la société ELITE COUVERTURE mise en concurrence et ce, en violation de l’article 39 du décret du 17 mars 1967.

Le défendeur fait valoir que les copropriétaires ont bien été informés du lien de parenté critiqué sans qu’aucun d’eux n’émettent la moindre contestation. Il souligne que le devis de la société COUVERTURE BORDELAISE correspondait à l’offre la moins disante. En toute hypothèse il considère sans objet la demande d’annulation de cette résolution, puisque lesdits travaux ont fait l’objet d’un nouveau vote dans le cadre d’une assemblée postérieure non contestée et que les travaux ont été réalisés.

Il n’est pas discuté l’existence d’un lien de parenté entre le gérant du syndic de la copropriété du [Adresse 7] et celui de l’entreprise COUVERTURE BORDELAISE à laquelle l’assemblée générale a confié la réalisation des travaux de toiture zinguerie aux termes de la résolution n°11.

L’article 39 du décret du 17 mars 1967 dispose que doit être spécialement autorisée par une décision de l’assemblée générale toute convention entre le syndicat et le syndic, ses préposés, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte de solidarité, son concubin, ses parents ou alliés jusqu’au deuxième degré inclus.

Si le lien exact de parenté entre le gérant du syndic et celui de l’entreprise COUVERTURE BORDELAISE n’est pas précisé, le défendeur ne relève pas que ce lien de parenté ne correspondrait pas à celui visé à l’article 39 précité.

Il n’est justifié d’aucune décision de l’assemblée générale autorisant spécialement une convention de travaux entre le syndicat et un membre de la famille du syndic ce qui rend irrégulière la résolution n° 11 votée qui doit être annulée.

D- sur les erreurs affectant le scrutin

Les requérantes font valoir que toutes les résolutions ont été votées à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Or elles soutiennent que les travaux soumis au vote de l’assemblée générale du 13 décembre 2021 ne sont pas des travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble ou d’un élément d’équipement mais des travaux d’amélioration qui ne pouvaient donc être votés qu’à la majorité de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES réplique que la majorité applicable au vote des résolutions critiquées était bien celle de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, les travaux concernés ne constituant pas des travaux d’amélioration au sens de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965. Par ailleurs il fait valoir que le mécanisme de la réduction prévu à l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas applicable.

Le tribunal observe que dans leurs dernières écritures, les requérantes n’invoquent pas les dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, comme fondement de leur demande de nullité des résolutions 7 à 14.

L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que:

“I- les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

II- Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I:

a) Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi no 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat;

b) Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d’un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic […]

c) Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux notifiés en vertu de l’article L 313-4-2 du code de l’urbanisme, notamment la faculté pour le syndicat des copropriétaires d’assurer la maîtrise d’ouvrage des travaux notifiés portant sur les parties privatives de tout ou partie des copropriétaires et qui sont alors réalisés aux frais du copropriétaire du lot concerné;

d) Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels

[…]”

Selon l’article 30 alinéa 1 de la même loi, “ L’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l’article 25 peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagament de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux.”

Les résolutions n° 8 et 11 ayant été annulées pour les motifs sus-exposés, la question de la régularité de la majorité appliquée à leur vote devient sans objet et il ne sera statué que sur la validité de la majorité appliquée au vote des résolutions n° 7, 9,10,12, 13 et 14.

La résolution n°7

Il résulte du devis [J] du 16 novembre 2021 , de l’annexe aux préparatifs de l’assemblée générale du 13 décembre 2021 et des échanges de mails entre le syndic et M. [A], gérant de la SCI LES LEOPARTS, copropriétaires, que les travaux d’électricité et d’interphonie objet de la résolution n° 7 tendent à la mise aux normes de l’installation électrique au niveaux des communs et du remplacement de l’interphone obsolète et au surplus électriquement alimenté par le seul appartement de la SCI LES LEOPARDS.

Il ne s’agit donc pas de travaux d’amélioration au sens de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 mais bien de travaux d’entretien et de mise en conformité de l’immeuble aux normes électriques, relevant d’un vote à la majorité de l’article 24 de la même loi.

Le vote à cette majorité de la résolution n°7 n’est donc pas irrégulier.

la résolution n°9

Les travaux de nettoyage et mise en peinture des parties communes objet du devis DUCOS du 15 septembre 2021, s’analysent manifestement en des travaux de conservation et d’entretien de l’immeuble eu égard à la vétusté des murs et plafonds de ces parties communes tel que cela résulte des photographies figurant dans l’annexe aux préparatifs de l’assemblée générale du 13 décembre 2021. De tels travaux n’emportant aucune transformation des équipements existants ni adjonction d’éléments nouveaux, mais uniquemen la remise en état des existants, ce qui est exclusif de tout travaux d’amélioration au sens de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965.

Le vote à la majorité de l’article 24 de cette résolution n’est donc affecté d’aucune irrégularité.

la résolution n° 10

Il est précisé sur le procès-verbal d’assemblée générale du 13 décembre 2021 que les travaux objets de la résolution n° 10 sont limités à la réfection de l’escalier commun selon le devis Oz Bâtiment du 23 septembre 2021 pour un coût de 22.084,50 euros. Selon ce devis la prestation était limitée au décapage du revêtement de peinture et nettoyage des marches de l’escalier et du palier par aérogommage, ponçage pour finition et nettoyage et dépoussiérage de la cage d’escalier, dont l’état de délabrement a été relevé dans l’annexe aux préparatifs de l’assemblée du 13 décembre 2021.

Il s’agit donc de travaux de conservation de l’immeuble soumis au vote de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et non de larticle 30.

Il s’ensutit que le vote de la résolution n° 10 à cette majorité est parfaitement régulier.

La résolution n° 12

Il résulte de l’annexe aux préparatifs de l’assemblée générale du 13 décembre 2021, que le marbre du solde l’entrée ayant cassé, le cadre en laiton du tapis s’est déformé et a été largement endommagé. Les travaux soumis au vote consistaient selon le devis retenu de l’entreprise La Laitonnerie du 22 septembre 2021 d’un montant de 1071,60 euros au remplacement du cadre endommagé par un cadre similaire, ce qui constitue des travaux de conservation de l’immeuble et non d’amélioration au sens de l’article 30 et justifiait de soumettre la résolution n° 12 au vote de la majorité de l’article 24.

La résolution n° 13

Il résulte du devis ID SOL du 9 novembre 2021 d’un montant de 3.949 euros, de l’annexe aux préparatifs de l’assemblée générale du 13 décembre 2021 et du procès-verbal de constat d’huissier dressé le 31 mai 2021, que les travaux soumis au vote consistaient en la rénovation du sol en marbre du hall d’entrée dont de nombreux carreaux étaient fendus et abîmés.

Les travaux étant limités à une remise en état de l’existant dégradé s’analyse en des travaux de conservation et d’entretien de l’immeuble et non d’amélioration au sens de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, il s’ensuit que leur vote à la majorité de l’article 24 ne saurait être irrégulier.

La résolution n° 14

Il est établi par l’annexe aux préparatifs de l’assemblée générale du 13 décembre 2021 l’existence de fuite d’huile au niveau du groupe d’ascenceur tandis qu’il résulte du rapport d’expertise établi le1er octobre 2021 par l’entreprise Sécurité, Conseil Expertise ( SCE) que la cabine de l’ascenceur présente un certain nombre de désordres et non conformités justifiant au titre des travaux prioritaires : le remplacement de la machine, le remplacement de la porte de la cabine par une équipée de variation de fréquence, l’asservissement électrique de l’accès au local, l’installation d’une barre d’ancrage pour l’échelle du local des poulies et le remplacement de la trappe d’accès au local qui doit supporter le poids de deux hommes.Ce rapport d’expertise préconise également des travaux qualifiés d’amélioration mais s’entendant de modernisation de l’ascenceur : réfection du revêtement des parois, plafonds et éclairage, refection de l’habillage des colonnes d’entrée et du linteau et installation au plafond d’un nouvel éclairage à économie d’énergie.Ces travaux ont été chiffrés à 24.090 euros selon le devis retenu de la socité ILEX Ascenseurs du 9 novembre 2021.

Les travaux soumis au vote dans la résoltuion n° 14 consistaient bien en des travaux de rénovation de l’ascenceur rendus nécessaire, par sa vétusté, ses désordres et non conformités aux normes de sécurité et de consommation énergétiques actuelles . Il s’agit donc de travaux de conservation et de mise aux normes de sécurité relevant d’un vote à la majorité de l’article 24 et non des travaux d’amélioration au sens de l’article 30 .

2-SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE AU TITRE DU PRÉJUDICE FINANCIER

Le défendeur fait valoir que du fait de la procédure abusive formée à l’encontre des résolutions prises lors de l’assemblée générale du 13 décembre 2021, les devis n’ont pu être signés, que désormais pour effectuer ces mêmes travaux il faut dépenser plus du fait de l’inflation, soit une augmentation de 17 % sur chaque poste, qu’il n’aurait pas eu à supporter si les résolutions n’avaient pas été critiquées. Il demande donc la condamnation des requérantes à indemniser son préjudice financier constitué par le montant global des augmentations sur les différents postes de travaux soit la somme de 35.089 euros.

Les demandes des consorts [L]/[H] étant partiellement fondées, la procédure ne saurait être qualifiée d’abusive. Au surplus , il ne peut se déduire ainsi que le fait le défendeur de la seule augmentation de l’Indice du Coût de la Construction depuis 2021, que les entreprises retenues par l’assemblée générale du 13 décembre 2021 pour effectuer les travaux votés aux termes des résolutions non annulée, vont augmenter le coût de leur prestation de 17 %. Il n’est donc justifié d’aucun préjudice certain.

Pour ces motifs, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES sera débouté de sa demande reconventionnelle au titre du préjudice financier.

3-SUR LES DEMANDES ANNEXES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les parties ayant chacune pour partie succombé il convient de leur faire supporter à hauteur de 50 % chacune la charge des dépens de l’instance.

L’équité conduit au rejet des demandes des parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les requérantes ayant succombé pour partie dans leurs prétentions, il n’y a pas lieu de les dispenser de la participation aux frais de procédure ainsi que faculté en est offerte au juge en application de l’article 10-1 in fine de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DECLARE recevable l’intervention volontaire sur la présente procédure de Mme [W] [L], Mme [Z] [L] et Mme [I] [H], venant aux droits de feue [S] [L] née [T] , demanderesse décédée le 27 septembre 2023,

ANNULE les résolutions n° 8 et n°11 de l’assemblée générale de la copropriété du [Adresse 7] du 13 décembre 2021,

DEBOUTE Mme [W] [L], Mme [Z] [L] et Mme [I] [H], venant aux droits de feue [S] [L] née [T] de leur demande d’annulation des résolutions n°7, 9, 10,12,13 et 14 de l’assemblée générale de la copropriété du [Adresse 7] du 13 décembre 2021,

DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 7] de sa demande au titre du préjudice financier,

DEBOUTE les parties de leurs demandes respectives sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [W] [L], Mme [Z] [L] et Mme [I] [H] au paiement de la moitié des dépens et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 7] au paiement de l’autre moitié,

DIT n’y avoir lieu de dispenser Mme [W] [L], Mme [Z] [L] et Mme [I] [H] de leur participation à la dépense commune des frais de procédure.

La présente décision est signée par Madame COLOMBET, Vice-Présidente et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT