TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

S.C.I. AHE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Aurore FAROIGI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00553 – N° Portalis 352J-W-B7J-C65BG

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 01 juillet 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6], Représenté par son syndic la société BOTIN GESTION IMMOBILIERE sise [Adresse 2]

représentée par M^e Aurore FAROIGI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1202

DÉFENDERESSE

S.C.I. AHE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 avril 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 01 juillet 2025 par Anne BRON, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 01 juillet 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00553 – N° Portalis 352J-W-B7J-C65BG

Par acte de commissaire de justice en date du 26 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] ([Adresse 8] a fait assigner la SCI AHE copropriétaire des lots 203 et 257 en paiement des sommes suivantes:

—  6591,28 euros représentant les charges de copropriété impayées au 25 novembre 2024 et des frais de recouvrement, ce avec intérêts à compter du 31 octobre 2024, et capitalisation des intérêts,

—  2000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 29 avril 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 10] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

La SCI AHE assignée à personne n’a pas comparu.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

La décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

MOTIVATION

Sur la demande au titre des charges et des frais dus au 1er juillet 2024

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5]) verse aux débats les pièces suivantes :

— la justification de la qualité de copropriétaire de la SCI AHE,

— les procès-verbaux d’assemblées générales en date des 28 juin 2021, 29 novembre 2021, 14 juin 2022, 12 juin 2023 et 26 novembre 2024 approuvant les comptes et fixant le budget provisionnel, et décidant des travaux,

— un extrait du grand livre du syndic, les relevés individuels de charges sur une partie de la période concernée, et les décomptes annuels de répartition définitive des charges,

— un décompte de créance au 1er octobre 2024, appels du 1er octobre 2024 inclus,

— une mise en demeure de payer par avocat du 31 octobre 2024.

Ces pièces justifient du principe de la réclamation formée à l’encontre de la SCI AHE.

Il convient de déduire du principal les frais qui, au regard de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui met à la charge du copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de sa créance, sont soit excessifs, soit inutiles, soit non justifiés par des pièces, ainsi que les frais de relance et de procédure, qui, soit sont antérieurs à la mise en demeure et ne peuvent donc être mis à la charge du copropriétaire défaillant, soit ne peuvent être à la fois inclus dans les charges de copropriété et les dépens ou la somme allouée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En l’espèce, sont donc exclus les honoraires particuliers du syndic pour procéder à la remise du dossier à l’huissier et à l’avocat et pour procéder au suivi de la procédure, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété, le syndic ne déployant pas une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, étant rappelé que le copropriétaire défaillant n’est pas lié par le contrat de syndic conclu par le syndicat des copropriétaires.

De même, est écarté le coût des lettres de mise en demeure et relance, seule la lettre de mise en demeure de l’avocat étant versée au dossier et le coût exact de celle ci, intégré aux honoraires de l’avocat qui relèvent des frais irrépétibles, n’étant pas justifié.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande principale du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 10] à hauteur de la somme de 5914,76 euros, qui portera intérêts légaux à compter de l’assignation, la date de présentation de la mise en demeure du 31 octobre 2024 par lettre recommandée avec avis de réception n’étant pas justifiée, l’avis de réception versé au débat étant partiellement effacé.

Il convient en revanche de rejeter la demande au titre des frais nécessaires exposés pour le recouvrement de la créance.

Conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts, dès lors qu’ils seront échus pour une année entière, seront capitalisés.

Sur la demande de dommages et intérêts

Tout retard dans le règlement des charges de copropriété entrave le bon fonctionnement de cette dernière et lui crée un préjudice qu’il convient d’indemniser ; ainsi en l’espèce, la SCI AHE sera tenue de verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] ([Adresse 7]) la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les mesures accessoires

Les dépens seront supportés par la SCI AHE, partie perdante.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires les frais exposés à l’occasion de la présente instance non compris dans les dépens. La SCI AHE devra les supporter à hauteur de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision bénéficie de droit de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Condamne la SCI AHE à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5]) les sommes suivantes :

—  5914,76 euros au titre des charges dues au 1er octobre 2024, appel du 1er octobre 2024 inclus, avec intérêts légaux à compter de l’assignation, et capitalisation des intérêts,

—  300 euros à titre de dommages-intérêts,

Rejette les autres demandes,

Condamne la SCI AHE à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5]) la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la SCI AHE aux dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis a disposition au greffe les jour, mois et an susdits

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE