COUR D’APPEL DE [Localité 8]

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N° RG 21/00247 – N° Portalis DBYB-W-B7F-M65H

Pôle Civil section 2

Date : 27 Mai 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Madame [J] [W] [V]

née le 03 Avril 1953 à [Localité 13] (ALLEMAGNE), demeurant [Adresse 2]

Monsieur [X] [V]

né le 10 Septembre 1977 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Jérémy BALZARINI de la SCP ADONNE AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

Monsieur [A] [O]

né le 19 Février 1956 à [Localité 11], demeurant [Adresse 6]

Madame [C] [I] épouse [O]

née le 23 Avril 1971 à [Localité 7] (12), demeurant [Adresse 6]

représentés par Maître Lucy DILLENSCHNEIDER de la SCP DILLENSCHNEIDER, avocats au barreau de MONTPELLIER

S.A.S. ADDI, (AGENCE DEMOLLIERE DIAGNOSTIC IMMOBILIER) exerçant sous l’enseigne commerciale DEFIM [Localité 5] de [Localité 14], immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 824 823 884, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social, dont le siège social est sis [Adresse 4]

S.A. AXA FRANCE IARD inscrite au RCS de [Localité 10] sous le numéro B 722 057 460, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentés par M^e Thierry BERGER, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Florence LE GAL

Juges : Cécilia FINA-ARSON

Karine ESPOSITO

assistés de Françoise CHAZAL greffier lors dés débats et de Linda LEFRANC-BENAMMAR greffier, lors du prononcé.

Lors des débats, conformément à l’article 805 du code de procédure civile, les parties ne s’y étant pas opposées, les débats ont eu lieu devant Madame Florence LE GAL et Madame Cécilia FINA-ARSON, juges rapporteurs, qui ont entendu les parties et en ont rendu compte lors du délibéré au troisième magistrat de la formation, Madame Karine ESPOSITO, régulièrement empêchée.

Conformément à l’article 452 du Code de procédure civile, le jugement a été signé par devant Madame Florence LE GAL, ayant participé aux débats et au délibéré

DEBATS : en audience publique du 11 Mars 2025 au cours de laquelle le président a fait un rapport oral de l’affaire

MIS EN DELIBERE au 13 mais et prorogé au 27 Mai 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 27 Mai 2025

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 23 septembre 2019, reçu par Maître [F] [P] notaire à [Localité 15], Mme [J] [W] a acquis une maison d’habitation avec piscine au [Adresse 1] à [Localité 12] auprès des consorts [O], pour un prix de 485 000 euros.

Au préalable, Mme [J] [W] a sollicité du cabinet FLT, spécialisé en expertise construction, des investigations sur la maison qu’il a examinée le 19 juin 2018, dans le cadre d’un examen de « pré-acquisition ». Le cabinet FLT a remis à Mme [J] [W] un compte rendu de visite daté du 20 juin 2018 aux termes duquel il a caractérisé des désordres liés à des infiltrations d’eau.

Le 27 janvier 2019, la société DEFIM -devenue la SAS ADDI- a établi un DTG -diagnostic technique global-, également à la demande Mme [J] [V] dans le cadre de son projet d’élaboration d’une co-propriété ; le DTG établit « l’absence de pathologie visible sur ce bâtiment ».

Les 27 et 30 janvier 2020, Mme [J] [W] a fait intervenir un huissier pour constater notamment des infiltrations importantes, des ruissellements d’eau et affectant la maison ensuite des premières fortes pluies.

Par ordonnance du 28 juillet 2020, le juge des référés du tribunal de grande instance de Montpellier, saisi notamment par Mme [J] [W] a désigné M. [G] en qualité d’expert, lequel a établi une note technique.

Par ordonnance du 28 octobre 2021, M. [R] a été désigné en remplacement de M. [G].

Par ordonnance du 5 novembre 2021, le juge des référés du tribunal de grande instance de Montpellier, saisi notamment par Mme [J] [W], a étendu les missions confiées à l’expert M. [R].

Entre-temps, par actes de commissaire de justice des 11 et 18 janvier 2021, Mme [J] [W] divorcée [V] et M. [X] [V] son fils ont assigné les consorts [O], ainsi que la SAS ADDI et son assureur AXA France IARD, devant le tribunal judiciaire de Montpellier, à titre principal, aux fins de la résolution judiciaire de la vente et de la restitution de son prix.

Par ordonnance du 7 janvier 2022, le juge de la mise en état a rejeté la demande de sursis à statuer sollicité par la S.A.S. ADDI et la S.A. AXA France IARD.

Par ordonnance du 15 décembre 2023, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable l’action de M. [X] [V] pour défaut de qualité à agir, et déclaré irrecevable la demande principale de résolution de la vente immobilière faute de publication de l’assignation au service de la publicité foncière.

Par dernières conclusions notifiée par R.P.V.A. le 15 janvier 2025, au visa des articles 1240, 1641 et suivants du code civil, Mme [J] [W] demande au tribunal de juger qu’elle est présumée de bonne foi, et de condamner in solidum M. [A] [O], Mme [C] [I] épouse [O], la SAS ADDI et AXA France IARD à payer les sommes de :

-39 992,80 euros représentant le montant des travaux provisoirement chiffrés,

—  80 000 euros représentant le préjudice de perte de chiffre d’affaires,

— en tout état de cause, 5 000 euros « aux requérants chacun » en réparation du préjudice de jouissance et du préjudice moral,

—  5 000 euros « aux requérants » au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprennat les frais d’expertise.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 octobre 2024, au visa des articles 1240 et 1641 et suivants du code civil, M. [A] [O] et Mme [C] [I] épouse [O] demandent au tribunal de débouter Mme [J] [W] de toutes ses demandes, et de condamner conjointement et solidairement Mme [J] [W] et son fils M. [X] [V] au paiement de 10 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées par R.P.V.A. le 23 juillet 2024, la SAS ADDI et la S.A. AXA France IARD, au visa des articles 1240 et 1641 du code civil, demandent au tribunal la condamnation de Mme [J] [W] et de M. [X] [V] au paiement de 5000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus de précisions sur les faits, prétentions et arguments des parties aux dernières conclusions régulièrement notifiées par bulletin au R.P.V.A. par Mme [J] [W] et celles régulièrement notifiées par bulletin au R.P.V.A. par les consorts [O] et celles notifiées par la S.A.S. Addi et la S.A. AXA France IARD.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 février 2025 avec une audience de plaidoirie prévue le 11 mars 2025. La décision a été mise en délibéré au 13 mai 2025 et prorogée au 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé que M. [X] [V] a été déclaré irrecevable en ses demandes.

L’article 768 du code de procédure civile prévoit que "Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée[…] Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. […] " : en l’espèce, aux termes du dispositif des conclusions de la requérante Mme [J] [W], il n’a pas été réclamé que soit écartée des débats l’attestation de M. [E] [L], agent immobilier pour absence de formalisme du support papier utilisé, quand bien même cette pièce serait émise par une personne de l’entourage des vendeurs, -ce qui n’est pas démontré en dépit d’une insinuation portant sur une marque de moto- et ce d’autant que son contenu est neutre, limité aux seules étapes de l’acquisition du bien litigieux ; elle présente un caractère probant certain au même titre que le compte rendu de visite du cabinet « FLT ».

Sur la garantie des vices cachés

Selon l’article 1641 du code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

Selon l’article 1644 du même code, dans le cadre de la garantie des vices cachés de la chose vendue, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Aux termes de son action estimatoire, Mme [J] [W] divorcée [V] sollicite la condamnation des vendeurs, M. [A] [O] et Mme [C] [I] épouse [O], ainsi que la S.A.S. ADDI et son assureur à lui payer la somme de 39 992.80 euros représentant le montant des travaux nécessaires. A l’appui de ses demandes, la requérante fait valoir essentiellement être de bonne foi, qu’elle a découvert l’ensemble des désordres après son acquisition, que les désordres étaient dissimulés, -un phénomène de fissuration maquillé sous un crépi, l’existence d’un puits sous le revêtement de la salle de bains…- ; ces vices cachés rendant impropre l’immeuble pour sa destination envisagée : l’installation de son cabinet de dentiste au rez de chaussée du bâtiment, ce qui entraînerait une perte de chiffre d’affaires.

L’expertise réalisée par Monsieur [B] [G] ingénieur expert près la Cour d’appel de Montpellier -pièce 10 de Mme [J] [W]- a listé un certain nombre de désordres affectant la maison litigieuse : des infiltrations en plafond du studio, mais également en plafond de la salle de bains, sur la terrasse sud et les infiltrations courant sur le sol de la cave. L’expert a déterminé que « compte tenu du manque de traitement des relevés en pied de façade », il est normal qu’à chaque pluie il y ait des infiltrations dans le studio, sur le plafond de la salle de bains, entre le mur de la terrasse venant impacter la tête du mur du sous-sol.

Toutefois, en l’espèce et nonobstant le fait que Mme [J] [W] divorcée [V] ait pu « écrire une thèse sur l’influence des circulations d’eau sous les habitations sur la santé des occupants », il est constant qu’après deux visites de la propriété des consorts [O], Mme [J] [W] a été informée de la présence d’un puits et par conséquent d’une nappe existante sous l’habitation ; un puits représentant par ailleurs une donnée précieuse et recherchée dans le sud de la France pour l’arrosage et le remplissage d’une piscine -pièce 6 des défendeurs-.

De surcroît, plus d’un an avant l’acquisition du bien immobilier, en juin 2018, Mme [J] [W] a sollicité du cabinet FLT qu’il l’expertise. Il lui a adressé une analyse claire qui peut se résumer à cette seule mention en page 3 de son rapport « il s’avère que les désordres sont des infiltrations d’eau ayant pour origine deux causes », « des remontées capillaires due aux matériaux et une migration d’humidité horizontale, … en l’absence d’étanchéité verticale ».

Le point essentiel n’est pas d’établir si la requérante est ou non de bonne foi ; elle est la seule responsable de sa situation actuelle, son argument de l’absence de réception d’une édition papier de cette expertise du bien immobilier est inopérant.

Peu importe les déficiences du DTG rédigé par le cabinet DEFIM devenu la S.A.S. ADDI, réalisé également à l’initiative de la requérante aux fins de création d’une copropriété : le cabinet FLT a informé Mme [J] [W] de toute l’amplitude des vices affectant le bien immobilier par ses avertissements de surcroît tout aussi clairs, – signalés par la mention écrite en lettres capitales en gras « IMPORTANT »-, soit précisément : « le changement de destination de partie d’ouvrage peut induire des contraintes particulières … . en effet, il est important d’apporter une attention particulière aux remontées ascensionnelles d’humidité … , aux migrations d’humidité voire d’infiltrations d’eau provenant de parties d’ouvrage enterré non étanche … et à l’absence d’isolation des sols, qui peut provoquer des zones de froid. »

Au vu du compte rendu de visite du cabinet FLT commandé par Mme [J] [W], l’ayant informée de toutes les malfaçons et défauts qui affectaient la maison, préalablement à son acquisition, ni les consorts [O] ni la S.A.S. ADDI n’engagent leur responsabilité en garantie des vices cachés : les demandes de Mme [J] [W] visant des condamnation en indemnisation des travaux et de la somme au titre d’une prétendue perte de chiffre d’affaires sont rejetées.

Sur les demandes accessoires

Les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. Il y a lieu de condamner in solidum Mme [J] [W] et M. [X] [V] succombant, aux entiers dépens de l’instance qui comprennent les frais d’expertise.

Les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, l’équité commande de condamner in solidum Mme [J] [W] et M. [X] [V] à payer aux consorts [O] ainsi qu’à la S.A.S. Addi et la S.A. AXA France IARD la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit : il doit être observé que Mme [J] [W] n’a pas conclu à ce qu’elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

DÉBOUTE Mme [J] [W] de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE in solidum Mme [J] [W] et M. [X] [V] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise,

CONDAMNE in solidum Mme [J] [W] et M. [X] [V] à payer à M. [A] [O] et Mme [C] [I] épouse [O] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Mme [J] [W] et M. [X] [V] à payer à la S.A.S. ADDI et la S.A. AXA France IARD la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement,

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe civil le 27 mai 2025.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Linda LEFRANC-BENAMMAR Florence LE GAL