TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 24/56216 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YTN

N° : 2

Assignation du :

11 Septembre 2024

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 16 mai 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

La société SCIFAR SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE LA FONTAINE AU ROI, société civile immobilière

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Christophe DENIZOT de l’ASSOCIATION AARPI NICOLAS DENIZOT TRAUTMANN ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #B0119

DEFENDERESSE

Société par actions simplifiée L’ITALIA PER TUTTI

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Anne HEURTEL de la SELARL HEURTEL & MOGA, avocats au barreau de PARIS – #E1113

DÉBATS

A l’audience du 04 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 janvier 2017, la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE LA FONTAINE AU ROI (ci-après la SCIFAR) a renouvelé le bail commercial portant sur un local situé au [Adresse 3] à [Localité 6] à la société DESTINATIONS LOC’APPART. Le loyer annuel hors taxe et hors charge (HTHC) est d’un montant de 55.200 euros.

Par jugement en date du 3 février 2023, le tribunal de commerce de PARIS a arrêté le plan de cession de la société DESTINATIONS LOC’APPART au bénéfice de la société S.A.S. L’ITALIA PER TUTTI.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 février 2023, la société SCIFAR a notifié à la S.A.S. L’ITALIA PER TUTTI son congé avec effet au 30 septembre 2023 et a formé une offre de renouvellement du bail avec un loyer annuel révisé d’un montant (HTHC) de 113.000 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 16 avril 2024, la société SCIFAR a fait délivrer à la société S.A.S. L’ITALIA PER TUTTI un commandement de payer un arriéré locatif d’un montant de 29.118,52 euros. Dans ce commandement de payer, il est en, outre, visé la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié en date du 23 juillet 2024, la société SCIFAR a fait délivrer à la société S.A.S. L’ITALIA PER TUTTI un commandement de payer un arriéré locatif d’un montant de 20.747,43 euros à la date du 5 juillet 2024. Dans ce commandement de payer, il est en, outre, visé la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire en vertu du second commandement de payer, soit celui en date du 23 juillet 2024, la société SCIFAR a, par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2024, assigné la société S.A.S. L’ITALIA PER TUTTI devant le président du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de voir notamment constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail les liant et ordonner l’expulsion de sa locataire du local situé au [Adresse 3] à PARIS.

Après plusieurs renvois sollicités par les parties, l’affaire a été évoquée à l’audience du 4 avril 2025.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société SCIFAR sollicite du juge des référés de :

« Vu l’article 835 du Code de procédure civile,

Vu l’article L. 145-41 du Code de commerce,

Vu les articles 489 et 514 du Code de procédure civile,

Il est demandé à la présente juridiction de :

A titre principal :

CONSTATER le jeu de la clause résolutoire par l’effet du commandement de payer signifié le 23 juillet 2024 et corrélativement, ordonner l’expulsion de la société L’ITALIA PER TUTTI, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux situés [Adresse 4], avec si nécessaire, l’intervention d’un commissaire de justice, des forces de l’ordre et d’un serrurier.

ORDONNER la séquestration des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux, soit dans l’immeuble, soit dans un garde-meuble, au choix de la société bailleresse, aux frais, risques et périls de la société locataire.

CONDAMNER la société L’ITALIA PER TUTTI à régler à la société bailleresse, à titre de provision, outre le coût des commandements et de la présente assignation, les intérêts légaux et la capitalisation des intérêts, la somme de 12.799,70 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er avril 2025, sauf à parfaire.

CONDAMNER la société L’ITALIA PER TUTTI à régler à la société bailleresse, à titre de provision, la somme de 1.279,97 € au titre de la pénalité de retard contractuelle.

JUGER, à titre provisionnel, que la société locataire sera tenue à compter de la résiliation du bail du paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en principal en vigueur à la date de ladite résiliation, outre la TVA et les charges diverses prévues par le bail.

JUGER que la société bailleresse conservera le dépôt de garantie à titre de premiers dommages-intérêts.

DEBOUTER la société L’ITALIA PER TUTTI de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

A titre subsidiaire :

Dans l’hypothèse où la société L’ITALIA PER TUTTI formerait une demande de délais, avec suspension des effets de la clause résolutoire concernant le défaut de paiement des loyers et accessoires, qui serait accueillie, juger en toute hypothèse que, faute de paiement en son entier et à bonne date, d’une seule des échéances prévues par l’ordonnance à intervenir, ainsi que des loyers, charges et accessoires courants à leur échéance contractuelle :

— la déchéance du terme sera encourue, la totalité de la dette devenant immédiatement exigible,

— la clause résolutoire sera acquise par la société bailleresse, autorisée à poursuivre l’expulsion de la société preneuse, ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les conditions visées ci-dessus.

CONDAMNER la société locataire en chaque hypothèse au paiement d’une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.".

De son côté, la société S.A.S. L’ITALIA PER TUTTI sollicite du juge des référés le rejet de l’ensemble des prétentions adverses à titre principal. A titre subsidiaire, elle demande à ce que soit ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire attachée au bail commercial conclu entre les parties. En tout état de cause, elle sollicite la condamnation de la société bailleresse à lui payer 6.000 euros en réparation de son préjudice moral, outre la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions de cette dernière.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 23 juillet 2024 à hauteur de la somme de 20.747,43 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif dû au 5 juillet 2024.

Si les parties s’opposent sur le montant sollicité au titre de ce commandement de payer et notamment sur le montant indiqué au titre de la reprise du solde antérieur dû à la date du 1er janvier 2024 pour un montant de 29.047,43 euros, il sera relevé que ledit commandement reprend l’ensemble des mouvements au débit et au crédit du compte de la société preneuse à bail, et ce, depuis le 30 juin 2021 ; date à laquelle le compte de la société alors locataire du local commercial était créditeur de la somme de 3.008,32 euros, en sorte qu’il n’est pas démontré que ledit décompte n’est pas compréhensible ou lisible.

L’arriéré locatif repris sur le second décompte joint au commandement de payer d’un montant de 29.047,43 euros correspond au montant de l’arriéré locatif au 1er janvier 2024.

En outre, il n’est pas démontré que la société bailleresse n’aurait pas imputé des sommes payées par la société L’ITALIA PER TUTTI.

De son côté, si la société L’ITALIA PER TUTTI justifie avoir procédé au paiement du loyer du mois de juin 2024, par chèque de banque en date du 27 juin 2024, alors que le montant de ce loyer est réclamé sur le décompte joint au commandement de payer, il sera relevé, d’une part, que les loyers sont payables d’avance en application du bail commercial et que le décompte a été arrêté le 5 juillet 2025.

Outre le fait que la société preneuse à bail justifie avoir payé, par chèque en date du 27 juin, le montant du loyer de juin 2024, elle a procédé, par chèque du 20 juillet 2024, au paiement de la somme de 6.347,48 euros.

Par suite, elle ne justifie pas avoir procédé au règlement de la totalité des sommes réclamées.

Au surplus, il sera indiqué que la société L’ITALIA PER TUTTI échoue à démontrer la mauvaise foi de la société bailleresse lors de la délivrance du commandement de payer en cause. En effet, le fait, pour cette dernière, d’avoir délivré un premier commandement, le 16 avril 2024, sur lequel du reste elle ne se fonde pas ou encore qu’elle n’ait pas produit initialement ses courriers de contestation est insuffisant pour caractériser une quelconque mauvaise foi au moment où le commandement du 23 juillet 2024 lui a été signifié.

Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 23 août 2024 à 24h00.

Les conditions de l’expulsion et le sort des éventuels meubles seront définis aux termes du dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le relevé de compte locatif précité et versé aux débats mentionne l’existence d’un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 12.799,70 euros au 1er avril 2025 ; or, il sera relevé que le 1er avril 2025, la société L’ITALIA PER TUTTI a procédé à un virement définitif d’un motnant de 6.536,04 euros, ce dont elle justifie par un relevé de son établissement bancaire, la SOCIETE GENERALE.

L’obligation de la société L’ITALIA PER TUTTI n’étant pas sérieusement contestable, en raison du virement effectué le 1er avril 2025 pour un montant de 6.263,66 euros (12.799,70-6.536,04), elle sera condamnée à titre provisionnel à payer cette somme au bailleur.

Concernant, cette fois, la demande aux fins de conserver le dépôt de garantie par la société bailleresse, dès lors que la clause du bail commercial précité prévoyant une telle possibilité s’analysant en une clause pénale, par suite soumise à modération par le juge du fond, elle sera rejetée au stade des référés. Il en est de même de l’indemnité contractuelle sollicitée qui sera rejetée pour les mêmes motifs.

Sur la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire du bail

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce précité, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5, alinéa 1er, du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des relevés versés aux débats par la société bailleresse que sa locataire, la société L’ITALIA PER TUTTI procède à de nombreux paiements afin de régulariser l’arriéré locatif qu’elle a créé et celui de la société DESTINATIONS LOC’APPART, après avoir acquis le fonds de commerce de cette dernière et son droit au bail. Il est également à souligner que les loyers et charges en cours sont réglés.

Au regard de la présente bonne foi et des efforts de paiement de la société L’ITALIA PER TUTTI, ainsi qu’au regard de la durée depuis laquelle elle exploite son fonds de commerce au sein des locaux commerciaux précités, il convient de lui accorder des délais de paiement, tout en tenant compte également des intérêts de la société bailleresse qui a dû engager régulièrement des frais pour recouvrer les loyers et charges appelés.

Par suite, il sera octroyé à la société L’ITALIA PER TUTTI, qui sollicite la suspension de la clause résolutoire, ce qui s’analyse en une demande d’octroi de délais de paiement, un délai de six mois pour apurer le solde de sa dette, avec suspension des effets de la clause résolutoire, dans les conditions prévues par l’article L.145-41 du code de commerce.

Il lui est rappelé qu’à défaut de règlement d’une seule échéance ou du loyer courant et des charges et taxes afférentes à leur date prévue, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit, dont l’expulsion.

La défenderesse sera alors tenue, jusqu’à la libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail n’avait pas été résilié.

Sur la demande reconventionnelle au titre de la procédure abusive

Sans qu’il soit besoin d’aller plus avant, dès lors qu’il a été fait droit à la demande aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et que la mauvaise foi du bailleur n’a pas été, à ce stade, démontrée, la société SCIFAR ne saurait être condamnée à des dommages-intérêts pour procédure abusive.

Sur les frais et dépens

La défenderesse, partie perdante, sera tenue aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera par suite condamnée à payer à la demanderesse la somme de 1.250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en indemnisation des frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail liant les parties sont réunies depuis le 23 juillet 2024 à 24h00 ;

Condamnons la société S.A.S. L’ITALIA PER TUTTI à payer à la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE LA FONTAINE AU ROI (SCIFAR) la somme de 6.263,66 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative au 1er avril 2025 ;

Autorisons la société S.A.S. L’ITALIA PER TUTTI à s’acquitter de cette somme en 5 mensualités de 1.043 euros et une 6ème réglant le solde, la première devant intervenir avant le 15 du mois suivant le mois de signification de la présente décision et les suivantes avant le 15 de chaque mois, ces mensualités s’ajoutant aux loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et disons qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si la société S.A.S. L’ITALIA PER TUTTI se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et taxes afférentes à leur échéance:

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible;

— la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de la société S.A.S. L’ITALIA PER TUTTI et de tous occupants de son chef des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6], avec le concours de la force publique si nécessaire ;

— le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— la société S.A.S. L’ITALIA PER TUTTI sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer à la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE LA FONTAINE AU ROI (SCIFAR) une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

Condamnons la société S.A.S. L’ITALIA PER TUTTI aux dépens ;

Condamnons la société S.A.S. L’ITALIA PER TUTTI à payer à la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE LA FONTAINE AU ROI (SCIFAR) la somme de 1.250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes des parties ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 6] le 16 mai 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ David CHRIQUI