Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jtj proxi fond, 17 décembre 2025, n° 25/03688

TJ Paris 17 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que le Service des Domaines était bien tenu de payer les charges de copropriété dues, en raison de l'absence de contestation sur le montant et la régularité de l'assignation.
Rejeté
Droit au remboursement des frais de recouvrement
La cour a estimé que les frais de recouvrement n'étaient pas justifiés en l'absence de preuve de l'envoi des mises en demeure, et a donc rejeté cette demande.
Rejeté
Préjudice distinct du retard de paiement
La cour a jugé que le syndicat avait également tardé à faire valoir ses droits, ce qui a contribué à son propre préjudice, et a donc débouté la demande de dommages et intérêts.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a accordé cette demande, considérant que le syndicat avait engagé des frais pour faire valoir ses droits.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jtj proxi fond, 17 déc. 2025, n° 25/03688
Numéro(s) :	25/03688
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	4 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Eléonore DANIAULT
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble sis [ Adresse 1 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : SERVICE DES DOMAINES

Copie exécutoire délivrée

à : M^e DANIAULT

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03688 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJVP

N° MINUTE : 4/2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 17 décembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic l’AGENCE IMMOBILIERE MOZART SA, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par M^e Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #B0282

DÉFENDEUR

SERVICE DES DOMAINES

pris en la personne du Directeur Régional chargé de la Direction Nationale des Interventions Domaniales,

ès qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [A] [C],

et ès qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [D] [C]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 décembre 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

EXPOSE DU LITIGE

Le Service des Domaines a été désigné curateur à succession vacante de M. [C] [A] et M. [C] [D] par jugement du 12/02/2025.

M. [C] [A] et M. [C] [D] étaient associés de la société [C] FRERES, créée le 25/04/1969, mais non immatriculée au RCS avant le 01/11/2022, si bien qu’elle avait perdu la personnalité morale. Les biens composant son actif social ont été transférés aux associés.

En l’absence de connaissance des héritiers de M. [C] [A] et M. [C] [D] décédés le 12/08/1976 et le 30/03/1989, il a été procédé à cette désignation de curateur à succession vacante.

La société [C] FRERES avait acquis l’immeuble du [Adresse 2] et soumis celui-ci au statut de la copropriété le 19/06/1970, celle-ci restant propriétaire des lots 21, 27 et 35 de la Copropriété et cadastrés [Cadastre 6].

Par acte de commissaire de justice en date du 26/06/2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la SA Agence immobilière MOZART, a assigné le Service des Domaines en qualité de curateur à succession de M. [C] [A] et M. [C] [D], aux fins de :

— condamnation de Service des Domaines en qualité de curateur à succession de M. [C] [A] et M. [C] [D] au paiement de :

— la somme de 4752,40 euros pour les charges dues entre le 01/04/2009 et le 07/04/2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— la somme de 891,47 euros au titre des frais nécessaires exposés pour procéder au recouvrement des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— la somme de 1500 euros de dommages et intérêts,

— la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens,

— voir dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

L’affaire a été retenue le 20/10/ 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires demandeur maintient ses prétentions, en faisant valoir le bien-fondé de la demande au titre des charges en application de l’article 10 de la loi du 10/07/1965, après approbation du budget prévisionnel, sans recours après décision de l’assemblée générale, et le bien-fondé de sa demande de frais à supporter en application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Décision du 17 décembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03688 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJVP

Il soutient que sa demande de dommages et intérêts doit être accueillie en raison de la carence fautive du copropriétaire qui cause un préjudice distinct à la Copropriété.

Il explique que ces lots sont des WC sur les paliers, que la situation de la société et des lots a nécessité des recherches.

Le Service des Domaines , en qualité de curateur à succession de M. [C] [A] et M. [C] [D], n’a pas comparu ni été représenté, bien que régulièrement assigné à personne habilitée.

Le directeur de ce service a indiqué par courrier du 25/09/2025 s’en rapporter à justice.

DISCUSSION

Sur l’assignation et la recevabilité

Le Service des Domaines en qualité de curateur à succession de M. [C] [A] et M. [C] [D] a été régulièrement assigné à personne et l’action du syndicat des copropriétaires est recevable envers lui, es qualité.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES fournit à l’appui de sa demande :

— un extrait de matrice cadastral à jour en 2023,

— les procès-verbaux d’assemblée générale en date du 14/02/2019, 07/10/2019, 27/09/2021, 23/11/2022, 10/11/2023, 18/09/2024 approuvant les comptes et le budget prévisionnel,

— le contrat de syndic signé le 11/09/2024,

— des appels de charges pour les périodes des 4ème appel 2008-2009, puis les quatre appels 2009-2010, 2010-2011, 2011-2012, 2012-2013, 2013-2014, 2014-2015, 2015-2016, 2016-2017, 2017-2018, 2018-2019, 2019-2020, 2020-2021, 2021-2022, 2022-2023, puis quatre trimestre 2023, 2024 et 1er,2ème appel 2025, outre appels travaux ou d’autre nature,

— la répartition annuelle des charges de l’exercice 2008/2009, 2009/2010, 2010/2011, 2011/2012, 2012/2013, 2013/2014, 2014/2015, 2015/2016, 2016/2017, 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023 , 2023/2024,

— une lettre de mise en demeure du 10/ 03/ 2010,

— un décompte des sommes dues entre le 31/03/2009 et le 7/ 04/ 2025 et des frais.

En vertu de l’article 10 de la loi du 10/07/65, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes générales et spéciales et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Les syndics ont été LAMY, puis NEXITY [Localité 5], puis l’AGENCE IMMOBILIERE MOZART depuis le 11/11/2023.

En raison de ces changements les PV d’assemblée générales ne sont pas tous communiqués, mais les appels de charges sont produits au nom de la société [C] à l’adresse de l’immeuble, pour les trois lots, soit deux WC et une annexe.

Au titre des charges entre le 31/08/2009 et le 07/04/2025, il est dû la somme de 4752,40 euros, appel du 2ème trimestre 2025 inclus.

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/65 sont dus par le copropriétaire :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Le contrat de syndic qui prévoit le montant des frais de relances ou de recouvrement de charges est opposable au seul Syndicat des Copropriétaires, et non directement au copropriétaire, bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné des frais de relance, mise en demeure, injonction de payer, remise de dossier à assureur, huissier ou avocat, des frais de prise d’hypothèque.

Le règlement de copropriété, opposable à chaque copropriétaire n’est pas versé aux débats, et une clause d’imputation de frais de recouvrement au copropriétaire défaillant est en tout état de cause soumise à l’appréciation de leur caractère nécessaire en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965 et au préalable de mise en demeure exigée par ce texte. Il en est de même du vote de l’assemblée générale qui ne peut statuer sur cette imputation, que sous réserve des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Les frais de suivi des dossiers avocat, de constitution de dossier avocat sont à imputer au syndicat selon le contrat de syndic et par ailleurs ce dernier a formé une demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile contre le copropriétaire défaillant pour les frais exposés non compris dans les dépens.

Les frais de mise en demeure du 10/03/2010, 18/02/2011, 20/02/2012, 20/11/2012, 18/04/2024 ne sont pas justifiés, en l’absence de preuve de l’AR des courriers de mise en demeure, si bien que les relances ne sont pas dues.

Par conséquent, la demande au titre des frais de recouvrement en application de l’article 10-1 doit être rejetée.

Le Service des Domaines en qualité de curateur à succession de M. [C] [A] et M. [C] [D] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la SA Agence immobilière MOZART la somme de 4752,40 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 26/06/2025, pour les charges dues entre le 31/03/2009 et le 07/04/2025, appel 2ème trimestre 2025 inclus.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du Code Civil, le préjudice lié au retard de paiement est réparé par les intérêts moratoires ; le préjudice distinct du simple retard de paiement peut être réparé par l’allocation de dommages et intérêts.

La carence du débiteur dans le paiement de la dette est caractérisée sur plusieurs trimestres ; elle cause un préjudice de gestion à la Copropriété, mais celle-ci a aussi tardé à faire valoir ses droits et participé à son propre préjudice. Aussi il convient de débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la SA Agence immobilière MOZART de sa demande de dommages et intérêts.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit. Aucune circonstance particulière ne justifie de l’écarter.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de Procédure Civile

Le Service des Domaines en qualité de curateur à succession de M. [C] [A] et M. [C] [D] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la SA Agence immobilière MOZART la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE que l’assignation du syndicat des copropriétaires envers le Service des Domaines en qualité de curateur à succession vacante de M. [C] [A] et M. [C] [D] est régulière ;

DIT que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la SA Agence immobilière MOZART est recevable en son action ;

CONDAMNE le Service des Domaines en qualité de curateur à succession vacante de M. [C] [A] et M. [C] [D] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la SA Agence immobilière MOZART la somme de :

—  4752,40 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 26/06/2025 pour les charges dues entre le 31/03/2009 et le 07/04/2025, appel 2ème trimestre 2025 inclus ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la SA Agence immobilière MOZART de sa demande de frais en application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la SA Agence immobilière MOZART de sa demande de dommages et intérêts ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit ;

CONDAMNE le Service des Domaines en qualité de curateur à succession de M. [C] [A] et M. [C] [D] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la SA Agence immobilière MOZART la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE le Service des Domaines en qualité de curateur à succession de M. [C] [A] et M. [C] [D] aux entiers dépens de l’instance.

La Greffière, Le Président,