TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Maître Thomas MLICZAK

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Emmanuelle GUICHETEAU

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/03137 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4LZK

N° MINUTE :

4

JUGEMENT

rendu le lundi 10 février 2025

DEMANDEUR

Monsieur [U] [N], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Thomas MLICZAK de la SELEURL MARGAUX HORSTMANN SELARL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D0653

DÉFENDERESSE

Madame [K] [R], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Emmanuelle GUICHETEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1904

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 décembre 2024

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 février 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

Décision du 10 février 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/03137 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4LZK

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 20 juillet 2020, [K] [R] a donné à bail à [U] [N] un appartement situé [Adresse 1].

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 19 janvier 2023, [K] [R] a fait délivrer à [U] [N] un congé pour vente au prix de 500.000 euros, à effet au 20 juillet 2023.

[U] [N] a restitué les lieux le 26 février 2023 et un état des lieux de sortie a été réalisé le même jour.

Le conseil de [U] [N] a adressé un courrier de mise en demeure à [K] [R] afin d’obtenir la restitution des clés de l’appartement situé [Adresse 1], en raison de la nullité du congé pour vente.

Par exploit en date du 11 février 2024, [U] [N] a fait assigner [K] [R] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4].

A l’audience du 10 décembre 2024, [U] [N] a sollicité de la juridiction qu’elle:

— prononce la nullité du congé du 19 janvier 2023,

— condamne [K] [R] à lui restituer les clés de l’appartement situé [Adresse 1] sous astreinte de 1.000 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamne [K] [R] à une amende pénale de 6.000 euros,

— condamne [K] [R] à lui payer la somme de 11.910 euros à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice financier,

— condamne [K] [R] aux dépens et à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, [U] [N] expose que le congé pour vente qui lui a été délivré le 19 janvier 2023 est fondé sur un motif frauduleux, en l’absence de preuve de vente et d’intention de vendre le bien. Il souligne que les éléments produits aux débats par la défenderesse sont systématiquement liés à ses actions positives pour révéler l’absence d’intention réelle de vendre le bien. Il mentionne que le préjudice financier issu de cette éviction frauduleuse du bien litigieux, consiste en la location d’appartements plus onéreux.

[K] [R], représentée, a sollicité du juge qu’il:

— déclare valide le congé du 19 janvier 2023 et juge qu’elle n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité,

— déboute [U] [N] de l’ensemble de ses demandes,

— condamne [U] [N] aux dépens et à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, [K] [R] justifie de son intention de vendre le bien par la production de mandats de vente consentis dès le 25 janvier 2023. Elle mentionne avoir baissé le prix de vente pour pouvoir la réaliser plus facilement. Elle soulève l’irrecevabilité de la demande de condamnation à une amende pénale formulée devant une juridiction civile.

La présente décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 10 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du juge civil en matière de prononcé d’amende pénale

L’article 81 du code de procédure civile dispose que “Lorsque le juge estime que l’affaire relève de la compétence d’une juridiction répressive, administrative, arbitrale ou étrangère, il renvoie seulement les parties à mieux se pourvoir.

Dans tous les autres cas, le juge qui se déclare incompétent désigne la juridiction qu’il estime compétente. Cette désignation s’impose aux parties et au juge de renvoi.”

En l’espèce, la demande de [U] [N] tendant à voir condamner [K] [R] au paiement d’une amende pénale, ne relève pas de la compétence du juge des contentieux de la protection de sorte que les parties sont renvoyées à mieux se pourvoir pour cette demande.

Sur la validité du congé

L’article 15I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que:

“I. Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. […] Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

[…]

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

[…]

II. Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. […]

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

[…]”

En l’espèce, [K] [R] a adressé à [U] [N] par courrier, un congé pour vente des lieux loués au prix de 500.000 euros, ce congé valant offre.

[U] [N] soulève le caractère frauduleux du congé en raison de l’absence d’intention réelle de vente.

En l’espèce, [K] [R] produit aux débats :

— un mandat de vente sans exclusivité à la société TENDANCE IMMO en date du 25 janvier 2023,

— deux mandats de vente sans exclusivité au profit de SOLIDARITE HABITAT ILE DE FRANCE en dates des 24 avril 2023 et 20 juin 2024, et une délégation partielle de mandataire à la société à responsabilité limitée PATRIMOINE 17,

— un mandat de vente sans exclusivité à la société VENDOME IMMOBILIER en date du 25 octobre 2024,

— une lettre de mission à l’étude notariale [X] du 9 décembre 2024.

En l’espèce, [K] [R] produit deux mandats de vente sans exclusivité consentis pendant la durée du congé, en janvier et avril 2023.

Ces éléments, à eux seuls, établissent l’intention de vente du bien et donc la réalité du motif du congé.

Au surplus, [K] [R] produit d’autres mandats de vente, certes postérieurs au courrier de mise en demeure du conseil du locataire sortant, demandeur à l’instance, et à l’assignation, mais démontrant, par leur nombre, la réalité de son intention de vente du bien.

Enfin, [U] [N] démontre lui-même l’absence de relocation des lieux par le procès-verbal de constat de Maître [F] du 11 janvier 2024.

Tous ces éléments permettent d’établir la réalité de l’intention de vendre son bien par [K] [R], telle que formulée aux termes du congé du 19 janvier 2023, dont la validité est reconnue.

En conséquence, [U] [N] sera débouté de l’ensemble de ses demandes.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

[U] [N], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge d'[K] [R] la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens. Il y a lieu de condamner [U] [N] à lui payer la somme de 1.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

— Renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront pour la demande de [U] [N] tendant à voir condamner [K] [R] au paiement d’une amende pénale, demande ne relevant pas de la compétence du juge des contentieux de la protection,

— Déclare valide le congé délivré par [K] [R] le 19 janvier 2023, pour les lieux sis [Adresse 1];

— Déboute [U] [N] du surplus de ses demandes;

— Déboute [K] [R] du surplus de ses demandes;

— Condamne [U] [N] aux dépens;

— Condamne [U] [N] à payer à [K] [R] la somme de 1.000 euros (mille euros) par application de l’article 700 du code de procédure civile;

— Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.

LE GREFFIER LA JUGE