TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/08119 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z32F

Minute :

S.C.I. AVIGDOR

Représentant : Me [K], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1677

C/

Monsieur [I] [P]

Madame [E] [V]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e SKOG

Copie et pièces délivrés à :

M. [P] et Mme [V]

Le 07 février 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 07 février 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 09 décembre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU,juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. AVIGDOR, ayant son siège social [Adresse 3]

représentée par M^e Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [P], demeurant [Adresse 3]

Madame [E] [V], demeurant [Adresse 3]

comparants en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 14 octobre 2020, SCI Avigdor a donné à bail à M. [I] [P] et Mme [E] [V] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer hors charges de 950,00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, SCI Avigdor a fait signifier à M. [I] [P] et Mme [E] [V], par exploit de commissaire de justice du 30 novembre 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 3 907,26 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 18 mars 2024, SCI Avigdor a fait assigner M. [I] [P] et Mme [E] [V] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 7 juin 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion des locataires.

Par ordonnance du 2 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny, statuant en référé, a renvoyé l’affaire à l’audience du 14 octobre 2024 pour qu’il soit statué au fond, au regard des contestations soulevées par les défendeurs.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 09 décembre 2024.

A la demande du juge des contentieux de la protection, en application de l’article 471 du code de procédure civile, par exploit de commissaire de justice en date du 30 octobre 2024, SCI Avigdor a fait citer M. [I] [P] et Mme [E] [V] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny à l’audience du 09 décembre 2024.

SCI Avigdor, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter M. [I] [P] et Mme [E] [V] de l’intégralité de leurs demandes et de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion de M. [I] [P] et Mme [E] [V] sans délai de grâce ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

? ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

? condamner solidairement M. [I] [P] et Mme [E] [V] à payer :

? la somme de 15 232,06 € à valoir sur l’arriéré des loyers avec intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2023, date du commandement de payer ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement et de son signalement à la CCAPEX.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 14 octobre 2020 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [I] [P] et Mme [E] [V] n’ont pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’ils ont été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’ils n’y ont pas déféré. Il indique que l’humidité présente dans le logement s’explique par les conditions d’occupation.

M. [I] [P] et Mme [E] [V], comparants, demandent au juge des contentieux de la protection de leur octroyer des délais de paiement d’un montant de 50,00 € par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire, de diminuer le montant des loyers demandés conformément aux règles de l’encadrement des loyers et d’ordonner des travaux de remise en état du logement.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier daté du 2 mai 2024, lu à l’audience, duquel il ressort que le défendeur est sans emploi contrairement à la défenderesse, que leurs droits CAF ne sont pas ouverts, qu’une demande de logement social est déposée en mairie, qu’ils souhaitent payer leur loyer.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 février 2025.

Par note en délibéré autorisée par le juge, transmise au greffe du Tribunal le 13 décembre 2024, SCI Avigdor s’est opposée à la demande de réfaction du loyer dans la mesure où l’encadrement des loyers est entré en vigueur le 1er décembre 2021 sur la commune de Romainville, soit postérieurement à l’entrée en vigueur du contrat de bail. A défaut, il indique que le loyer de référence majoré doit être évalué à la somme de 817,96 euros.

MOTIFS

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire et le rejet de la demande de délais de paiement

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

En l’espèce, le bail conclu le 14 octobre 2020 contient telle une clause résolutoire en son article VIII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 30 novembre 2023 pour la somme en principal de 3 907,26 €.

Cependant, force est de constater que le commandement de payer offre un délai de deux mois au locataire pour s’exécuter de sorte que le bailleur doit être regardé comme ayant renoncé en pleine connaissance de cause à un droit acquis.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 janvier 2024.

Les locataires sollicitent l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Cependant, ils ne justifient pas de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience. La loi ne permet donc pas de faire droit à leur demande.

En conséquence, l’expulsion de M. [I] [P] et Mme [E] [V] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort du décret n° 2021-688 du 28 mai 2021, ensemble l’arrêté N°IDF-2021-11-03-00006 du 03 novembre 2021 pris par le Préfet de la région Île-de-France que le dispositif d’encadrement des loyers prévu par l’article 140 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 est entré en vigueur sur la commune de [Localité 7] le 1er décembre 2021.

L’article VI de l’article 140 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 prévoit que lors du renouvellement du contrat, une action en diminution de loyer peut être engagée si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré. L’une ou l’autre des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant, au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire.

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu, notamment, de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, mais également d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations.

L’article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 14 octobre 2020 que M. [I] [P] et Mme [E] [V] doivent payer un loyer d’un montant de 950,00 € hors charges. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 1 022,90 euros.

Lors de la conclusion de ce contrat, le dispositif de l’encadrement des loyers n’était pas applicable.

Ce contrat a été conclu pour une durée 3 ans. Lors du renouvellement du contrat, intervenu le 31 octobre 2023, les locataires ne justifient pas avoir, cinq mois avant cette échéance, proposé un nouveau loyer à leur bailleur au titre du logement donné à bail.

Aussi, pour l’une et l’autre de ces raisons, il n’y a pas lieu de réévaluer à la baisse le montant du loyer contractuel fixé entre les parties.

Par ailleurs, le bailleur produit un décompte démontrant que M. [I] [P] et Mme [E] [V] restaient devoir la somme de 4 780,16 euros à la date du 31 janvier 2024, terme de janvier 2024 inclus, date de résiliation du contrat.

Il convient de déduire de cette somme les paiements effectués postérieurement par les locataires, soit la somme globale de 800 euros. Ils restent donc devoir la somme de 3 980,16 euros à la date du 31 janvier 2024, terme de janvier 2024 inclus, date de résiliation du contrat.

Il ressort des pièces fournies à la cause par les locataires, et notamment du rapport d’enquête établi par le service communal hygiène santé de la commune de [Localité 7] le 21 mai 2024 que le logement présente un taux d’humidité important et des moisissures sur certains murs.

Il ne saurait être contesté que ces désordres diminuent la jouissance que les locataires peuvent retirer du logement qu’ils occupent, en les exposant à des problèmes de santé et à des conditions de vie désagréables.

Toutefois, et indépendamment de l’imputabilité de ces désordres, ceux-ci n’apparaissent pas d’une ampleur telle qu’ils empêchent de jouir du logement en totalité. Ces désordres ne justifient donc pas la suspension totale du paiement du loyer courant à titre de rétorsion.

Aucune demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance n’est formée à titre reconventionnel par les locataires de sorte qu’il n’y a pas lieu de mener plus avant l’analyse des désordres et de leurs causes.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [I] [P] et Mme [E] [V] au paiement d’une somme de 3 980,16 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêté au 31 janvier 2024, terme de janvier 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 957,26 € à compter du 30 novembre 2023, date du commandement de payer, sur le surplus à compter du 18 mars 2024, date de l’assignation.

Conformément à l’article 1310 code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que le contrat de bail prévoit une clause de solidarité en son article VII.

o Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M. [I] [P] et Mme [E] [V] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 31 janvier 2024 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le bailleur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges correspondant à la valeur locative du bien.

Il ressort de la note en délibéré adressée par le bailleur que celle-ci s’élève à ce jour à la somme de 817,96 euros, au regard des règles d’encadrement des loyers.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation à une somme mensuelle de 817,96 euros.

En conséquence, il y a lieu de condamner in solidum M. [I] [P] et Mme [E] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 817,96 euros, à compter du 1er février 2024, terme de février 2024 inclus ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

Il convient, d’ores et déjà, de les condamner au paiement d’une somme de 8 997,56 euros au titre de l’indemnité d’occupation échue au 31 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 07 février 2025, date du jugement.

o Sur le rejet de la demande de travaux

L’article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours

En l’espèce, le contrat de bail est résilié depuis 31 janvier 2024. Les défendeurs n’ont donc plus la qualité de locataires. Ils ne peuvent donc solliciter la réalisation de travaux de remise en état du logement.

En conséquence, leur demande sera rejetée.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 30 novembre 2023 et de sa notification à la CCAPEX en date du 04 décembre 2023.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 250 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les défendeurs y seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 octobre 2020 entre SCI Avigdor et M. [I] [P] et Mme [E] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 31 janvier 2024 ;

DEBOUTE M. [I] [P] et Mme [E] [V] de leur demande de délais de paiement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [I] [P] et Mme [E] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de diminution du loyer formée par M. [I] [P] et Mme [E] [V] ;

CONDAMNE solidairement M. [I] [P] et Mme [E] [V] à verser à SCI Avigdor la somme de 3 980,16 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêté au 31 janvier 2024, terme de janvier 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 957,26 € à compter du 30 novembre 2023, date du commandement de payer, sur le surplus à compter du 18 mars 2024, date de l’assignation ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [I] [P] et Mme [E] [V] à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme mensuelle de 817,96 euros ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [P] et Mme [E] [V] à payer à SCI Avigdor une somme de 8 997,56 euros au titre de l’indemnité d’occupation ayant couru du 01 février 2024 au 31 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 07 février 2025, date du jugement ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [P] et Mme [E] [V] à payer à SCI Avigdor l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de l’échéance du 01 janvier 2025, terme de janvier 2025, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

REJETTE la demande de travaux ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [P] et Mme [E] [V] à payer à SCI Avigdor une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [P] et Mme [E] [V] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 7 février 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION