Expéditions le : Minute n° 26/00074

Grosse :

ORDONNANCE DU : 25 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00712 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-GA6L

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDEURS

Monsieur, [T], [P], demeurant, [Adresse 1]

représenté par Monsieur, [K], [P] selon pouvoir en date du 07 janvier 2026

Madame, [R], [P] épouse, [L], demeurant, [Adresse 2]

représentée par Monsieur, [K], [P] selon pouvoir en date du 28 janvier 2026

Monsieur, [K], [P], demeurant, [Adresse 3]

comparant

DÉFENDERESSE

Madame, [G], [W], demeurant, [Adresse 4]

comparante

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 04 Février 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 25 Mars 2026.

Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 30 septembre 2024, M., [T], [P], Mme, [R], [P] épouse, [L] et M., [K], [P] (ci-après le bailleur) ont donné en location à Mme, [G], [W] un logement situé, [Adresse 5] à, [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juin 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 7 800 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 22 mai 2025, le bailleur a donné congé à la locataire pour vendre. Il lui était demandé de quitter les lieux pour le 1eroctobre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 décembre 2025, M., [T], [P], Mme, [R], [P] épouse, [L] et M., [K], [P] ont fait assigner Mme, [G], [W] devant le juge des contentieux de la protection d,'[Localité 2], statuant en référé demander, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, L.213-4-3 du code de l’organisation judiciaire, 7 a), 24 et 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, 14 du décret du 30 octobre 2015 et l’arrêté préfectoral du 1erfévrier 2016, de :

— Tenter de concilier les parties si faire se peut et à défaut :

— Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise et que la location consentie à Mme, [G], [W] a cessé de plein droit au regard des dispositions des articles 25-3 et 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— Ordonner l’expulsion de Mme, [G], [W] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce avec le concours de la, [Localité 3] publique et d’un serrurier si besoin est,

— Supprimer le délai de deux mois prévu dans l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamner Mme, [G], [W] au titre des loyers et charges à la somme de 16 200,00 euros en principal en application de l’article 1728 du code civil avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 16 juin 2025 sur la somme de 7 800,00 euros et à compter de la présente demande pour le surplus en application de l’article 1231-6 du code civil et ce jusqu’à son départ et la libération effective des lieux,

— Condamner Mme, [G], [W] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges, avec une réévaluation comme l’aurait été le loyer si le contrat de bail n’avait pas été résilié à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du code civil,

— Condamner Mme, [G], [W] au paiement d’une somme de 700,00 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile pour participation aux frais exposés par les requérants et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir au visa de l’article 1231-7 du code civil,

— Condamner Mme, [G], [W] en tous les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonce à Monsieur le préfet, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile,

— Ordonner par application de l’article 515 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir, nonobstant l’exercice de recours.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 février 2026.

A l’audience, M., [K], [P] comparaît en personne, muni de pouvoirs valablement constitués pour représenter M., [T], [P] et Mme, [R], [P]. Ils maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 20 160,00 euros au 31 janvier 2026. Cette somme se compose de : 18 000,00 euros de loyers, 720,00 euros au titre des charges impayées et 1 440,00 euros au titre de frais d’élagage réglés par les bailleurs et à la charge du locataire, selon le bail.

Ils indiquent que le constat relatif à la salubrité du logement ne leur avait pas été transmis par la locataire et qu’ils n’en avaient donc pas connaissance jusque-là. Ils nient avoir refusé l’accès de l’appartement à la mairie. Ils expliquent qu’une remise du loyer a été appliquée en lien avec un dégât des eaux, que Mme, [W] s’est opposée à leur intervention pour faire réaliser des travaux.

Mme, [G], [W] comparaît en personne. Elle indique qu’elle n’a pas été destinataire de toutes les pièces visées dans l’assignation.

Elle s’oppose au paiement de la somme réclamée au titre des impayés. Elle indique qu’elle souhaite quitter le logement depuis le mois de mai, mais attend que l’insalubrité du logement puisse être constatée par le maire, ce à quoi les bailleurs ont fait obstacle, selon elle. Elle verse aux débats un procès-verbal de constat du 14 avril 2025, qu’elle admet ne pas avoir transmis aux bailleurs précédemment. Elle explique que le contrat de bail ne lui a pas été remis en mains propres, ni le diagnostic de performance énergétique (D.P.E.).

La décision a été mise en délibéré au 25 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, bien que le bailleur n’ait pas expressément exposé dans son assignation les motifs justifiant la procédure de référé, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant au trouble manifestement illicite, au défaut de saisine au principal sont réunies.

Mme, [W] expose notamment pour s’opposer aux demandes formulées, que le contrat de bail ne lui aurait pas été remis en mains propres.

Il apparaît toutefois que le contrat de bail litigieux a été paraphé et signé par la locataire, qui ne pouvait donc en ignorer l’existence, ni le contenu. Cet argument ne constitue donc pas une contestation sérieuse.

En l’espèce, Mme, [G], [W] explique que le DPE ne lui a pas été remis. Il ressort, en effet, des pièces versées au contrat que le D.P.E. lui a été transmis tardivement par le bailleur, le 25 mars 2025, soit postérieurement à la conclusion du contrat de bail. Toutefois, ceci ne constitue pas une contestation sérieuse concernant les demandes de résiliation du bail et de paiement de la dette locative.

Enfin, Mme, [W] soulève une contestation sérieuse relative à l’insalubrité du logement loué.

L’article 1719 du code civil ainsi que l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 imposent au bailleur de mettre à disposition du locataire un logement décent. L’article 1719 du code civil prévoit en outre, que lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

L’exigence de logement décent doit, selon l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 :

— assurer le clos et le couvert ;

— posséder une étanchéité à l’air suffisante ainsi que des portes ou fenêtres dans les pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés ;

— avoir des dispositifs de retenue des personnes conformes aux normes de sécurité ;

— posséder des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement dont la nature et l’état de conservation et d’entretien ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

— comprendre des réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

— permettre une aération suffisante ;

— assurer un éclairement naturel suffisant et un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre pour chaque pièce principale, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat du 14 avril 2025 les désordres suivants :

— les lyres de raccordement des bouteilles de gaz comportent l’inscription « à remplacer avant 2019 » ;

— au niveau électrique : les fils électriques de l’éclairage de la buanderie sont dénudés, quelques prises électriques sont désolidarisées du mur, une prise électrique est obstruée, une arrivée électrique dépourvue de cache et dont les fils sont à nu ;

— présence de moisissures à divers endroits du logement, notamment sur les murs,

auréoles et traces d’humidité sur les murs,

— éclats de peinture aux abords de fenêtres de toit dans la salle à manger,

— une évacuation est non-raccordée au fond du vide sanitaire,

— écoulement de boue dans le vide sanitaire,

— fuite d’eau sous l’évier de la cuisine,

— canalisations du lave-mains des toilettes et de la baignoire bouchées,

— un carreau d’une porte-fenêtre est fissuré,

— les revêtements en bois en partie basse de la douche ont été retirés et sont stockés dans la cabine de douche,

— les barrières de la mezzanine extérieure sont mal fixées,

— le système d’évacuation de la douche a été ôté,

— odeur persistante d’humidité.

La situation s’apparente donc davantage à de l’indécence que de l’insalubrité.

Il résulte de l’article 1719 du code civil que ce n’est que lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à l’usage d’habitation que le bailleur ne peut se prévaloir de la résiliation du bail pour demander l’expulsion de l’occupant.

Ainsi, la demande de résiliation du bail et d’expulsion ne se heurtent à aucune contestation sérieuse et ce d’autant moins que Mme, [W] a indiqué qu’elle entend quitter le logement.

S’agissant de la demande en paiement de la dette locative, force est de constater que Mme, [W] reconnaît ne pas avoir communiqué ce procès-verbal aux bailleurs antérieurement à la présente procédure, et qu’elle ne produit aucun courrier mettant en demeure le bailleur d’intervenir, qu’elle n’a donc pas mis les bailleurs en mesure d’intervenir et de réaliser les éventuels travaux nécessaires, que les pièces produites ne sont pas suffisantes à considérer que le bien est impropre à l’usage d’habitation, et qu’elle ne peut se fonder sur ces éléments non communiqués aux bailleurs pour justifier le non-paiement du loyer.

Les demandes formulées ne se heurtent donc à aucune contestation sérieuse.

Les conditions de saisine du juge des référés sont donc réunies.

Il convient de rappeler à ce titre que les ordonnances de référé sont rendues à titre provisoire et que les condamnations sont prononcées à titre provisionnel.

Sur la communication des pièces

Il convient de relever que Mme, [W] indique ne pas avoir été destinataire de toutes les pièces prévues à l’assignation. Elle reconnaît avoir reçu des éléments par courrier recommandé avec accusé de réception et n’apporte pas davantage de précisions au sujet de cette demande, ni de justificatifs.

L’assignation et les pièces jointes, ainsi que le second bordereau de pièces lui ont été signifiés par lettre recommandée avec accusé de réception à sa dernière adresse connue, le commissaire de justice ayant dressé un procès-verbal de recherches infructueuses.

Mme, [W] a donc été destinataire de ces courriers.

En l’absence d’éléments supplémentaires, il ne pourra être tiré aucune conséquence de cet élément.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 I alinéa 10 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 17 juin 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 15 décembre 2025 pour une audience fixée au 4 février 2026, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire

Concernant l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer par acte du 16 juin 2025, visant le défaut de paiement de la somme en principal de 7 800,00 euros.

Le décompte arrêté au 31 janvier 2026 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 16 juin 2025 et le 29 juillet 2025, aucun règlement n’a été effectué, de sorte que la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 29 juillet 2025 et que Mme, [G], [W] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Concernant l’expulsion de la locataire

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Mme, [G], [W] ne démontre pas avoir repris le paiement du loyer courant, ce qui rend impossible l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à Mme, [G], [W] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de Mme, [G], [W], le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, Mme, [G], [W] sera condamnée à titre provisionnel à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, il ressort du décompte produit que Mme, [W] est redevable d’une somme totale de 18 720 euros au titre des loyers et charges, au 31 janvier 2026.

En conséquence, Mme, [G], [W] sera condamnée à payer à titre provisionnel à M., [T], [P], Mme, [R], [P] épouse, [L] et M., [K], [P] la somme de 18 720 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, incluant l’échéance de janvier 2026.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 7 800,00 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

S’agissant de la demande au titre des frais d’élagage, les pièces produites ne sont pas suffisantes à considérer que ces frais étaient nécessaires et relevaient de la responsabilité de la locataire, de sorte que cette demande sera rejetée.

Sur les frais du procès

Mme, [G], [W] succombant au principal sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant notamment les frais du commandement de payer, de l’assignation et de leur dénonce à la CCAPEX et au préfet.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. Mme, [G], [W] sera donc condamnée à payer à M., [T], [P], Mme, [R], [P] épouse, [L] et M., [K], [P] somme de 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DIT que les demandes de résiliation du bail, d’expulsion et de paiement de l’arriéré locatif ne se heurtent à aucune contestation sérieuse,

DECLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de M., [T], [P], Mme, [R], [P] épouse, [L] et M., [K], [P],

CONSTATE que le contrat de bail conclu le 30 septembre 2024 entre M., [T], [P], Mme, [R], [P] épouse, [L] et M., [K], [P], d’une part, et Mme, [G], [W], d’autre part, est valable et que ses clauses sont opposables à chacune des parties,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 30 septembre 2024 entre M., [T], [P], Mme, [R], [P] épouse, [L] et M., [K], [P] d’une part, et Mme, [G], [W] d’autre part, concernant un appartement à usage d’habitation situé, [Adresse 5] à, [Localité 1], sont réunies à la date du 29 juillet 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que Mme, [G], [W] est occupante sans droit ni titre depuis cette date,

En conséquence,

ORDONNE à Mme, [G], [W] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour Mme, [G], [W] de s’exécuter volontairement, M., [T], [P], Mme, [R], [P] épouse, [L] et M., [K], [P] pourront procéder à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme, [G], [W] à payer à titre provisionnel à M., [T], [P], Mme, [R], [P] épouse, [L] et M., [K], [P] une indemnité mensuelle d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

FIXE cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNE Mme, [G], [W] à payer à titre provisionnel à M., [T], [P], Mme, [R], [P] épouse, [L] et M., [K], [P] la somme de 18 720 (dix-huit mille sept cent vingt euros)au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de janvier 2026 incluse,

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter à compter du 16 juin 2025 la somme de 7 800,00 euros et à compter de la présente décision sur le surplus,

CONDAMNE Mme, [G], [W] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer, de l’assignation et de leur dénonce à la CCAPEX et au préfet,

CONDAMNE Mme, [G], [W] à payer à M., [T], [P], Mme, [R], [P] épouse, [L] et M., [K], [P] la somme de 200,00 euros (deux cents euros)sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Manon FAIVRE