TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [W] [K] [N] [B]

Madame [Z] [R] [F] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Augustin TCHAMENI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08710 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54H7

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 25 mars 2025

DEMANDERESSE

Madame [T] [I], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Augustin TCHAMENI de la SELAS AGN AVOCATS PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D0014

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [K] [N] [B], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [Z] [R] [F] [B], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Florian PARISI, lors de l’audience de plaidoirie, Audrey BELTOU, lors du prononcé du délibéré, Greffiers,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 mars 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 25 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08710 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54H7

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 15 juillet 1997, [W] et [Z] [B] ont donné à bail à [T] [I] un appartement situé au rez-de-chaussée, porte fond droite, [Adresse 4], pour une durée de trois ans, tacitement reconductible, moyennant un loyer hors charges de 3.000 francs, soit la somme de 457,34 euros, outre une provision sur charges et un droit de bail de 675 francs, soit la somme de 102,90 euros.

Par exploit en date du 12 janvier 2024, [W] et [Z] [B] ont donné congé pour reprise, à effet au 14 juillet 2024.

Par exploit en date du 1er août 2024, [T] [I] a fait assigner [W] et [Z] [B] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5].

A l’audience du 28 janvier 2025, [T] [I], assistée, a sollicité de la juridiction qu’elle :

— la déclare recevable et rejetant toutes fins contraires,

— prononce la suspension de l’obligation de paiement des loyers jusqu’à la mise en conformité du logement,

— prononce la nullité du congé du 12 janvier 2024 et le dise dénué de tout effet,

— condamne les époux [B] à réaliser les travaux de réparation des désordres décrits dans le procès-verbal de constat en date du 24 juin 2024, assortis d’une astreinte de 200 euros par jour de retard, passé le délai de 30 jours à compter de la signification du jugement à intervenir,

— condamne les époux [B] à lui payer les sommes suivantes:

31.058,64 euros en réparation de son préjudice de jouissance à parfaire, résultant de l’indécence du logement,

5.000 euros en réparation de son préjudice moral souffert,

5.040 euros à parfaire au titre de la non-régularisation des charges locatives,

3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens incluant les frais de procès-verbal de constat en date du 24 juin 2024,

— rappelle que le jugement à intervenir sera de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, [T] [I] expose que le congé délivré pour reprise au bénéfice de la fille des bailleurs est nul, en l’absence de justification qu’elle paiera effectivement un loyer moindre et en ce qu’elle peut se loger ailleurs. [T] [I] indique que les lieux sont indécents et que sa jouissance est troublée par ces désordres, justifiant de lui verser des dommages intérêts.

[W] et [Z] [B] n’ont pas comparu, bien que régulièrement cités à étude.

La présente décision, réputée contradictoire, a été mise en délibéré au 25 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En l’espèce, [W] et [Z] [B] ont fait délivrer à [T] [I] par exploit d’huissier en date du 12 janvier 2024, un congé pour reprise des lieux loués au bénéfice de leur fille [G] [B], née le 5 mars 1997 à [Localité 5], actuellement domiciliée [Adresse 1].

En considération de la mention dans le congé de l’identité du bénéficiaire du congé, de son adresse et de son lien de filiation avec les bailleurs, il ne sera pas fait droit à la demande de nullité du congé.

Sur la demande de travaux, de suspension de paiement du loyer et de dommages intérêts

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.”

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’ “Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.”

En l’absence de nullité du congé du 12 janvier 2024, [T] [I] apparaît dépourvue d’intérêt à agir en demande de travaux et de suspension du paiement du loyer. Ces demandes seront donc déclarées irrecevables.

[T] [I] produit aux débats l’état des lieux d’entrée du 15 juillet 1997 mentionnant des lieux en état moyen ou dégradé, sauf le plafond de la salle de bain décrit comme étant en bon état et le procès-verbal de constat du 24 juin 2024 mentionnant un appartement dans un état très dégradé, avec des peintures cloquées, des traces de moisissures sur les plafonds et sur les murs, des traces de champignons, une forte humidité, des menuiseries dégradées.

Ces éléments produits aux débats établissent la non-conformité des lieux aux critères de décence légalement exigés pour un logement.

[T] [I] justifie par la production de ces pièces justificatives de non-conformités du logement aux critères de décence, caractérisant un trouble de jouissance qu’il y a lieu d’indemniser par des dommages intérêts correspondant à 50% du montant du loyer s’élevant à la somme de 772,74 euros en juin 2024, l’inhabitabilité des lieux n’étant pas démontrée, soit un montant total de 13.909,32 euros.

En l’absence de justification de l’affectation des charges et des régularisations annuelles de charges, il y a lieu de condamner les bailleurs à payer la somme de 5.040 euros à [T] [I] en remboursement de la provision pour charges.

En l’absence de démonstration d’un préjudice moral, [T] [I] sera déboutée de sa demande tendant à voir condamner les bailleurs à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages intérêts pour préjudice moral.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

[W] et [Z] [B], qui succombent, seront condamnés aux dépens de l’instance, incluant le coût du procès-verbal de constat du 24 juin 2024.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de [T] [I] la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens. Il y a lieu de condamner [W] et [Z] [B] à lui payer la somme de 1.000 euros.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

REJETTE la demande de nullité du congé du 12 janvier 2024,

DÉCLARE irrecevables les demandes de [T] [I] de travaux et de suspension du paiement du loyer, en l’absence d’intérêt à agir,

CONDAMNE [W] et [Z] [B] à payer à [T] [I] les sommes suivantes :

-13.909,32 euros en réparation de son préjudice de jouissance, résultant de l’indécence du logement,

-5.040 euros au titre de la non-régularisation des charges locatives,

DÉBOUTE [T] [I] du surplus de ses demandes, notamment au titre des dommages intérêts pour préjudice moral,

CONDAMNE [W] et [Z] [B] aux dépens de l’instance, incluant le coût du procès-verbal de constat du 24 juin 2024,

CONDAMNE [W] et [Z] [B] à payer à [T] [I] la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 5] le 25 mars 2025

le greffier le Président