TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Novembre 2025

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 25 Septembre 2025

GROSSE :

Le 28 novembre 2025

à M^e Jean VOISIN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/03161 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6P4S

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. IMMOBILIERE DUMON, domiciliée : chez SARL J&M PLAISANT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [E] [O], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet le 15 septembre 1990, Mme [G] [B] a donné à bail à M. [E] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 1.800 francs, outre 150 francs de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SARL IMMOBILIERE DUMON a fait signifier à M. [E] [O] par acte de commissaire de justice en date du 10 mars 2025 un commandement de payer la somme de 1.911,25 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mai 2025, la SARL IMMOBILIERE DUMON a fait assigner M. [E] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion sans délai du preneur et de tout occupant de son chef,

— condamner à titre provisionnel M. [E] [O] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 2.795,36 euros et sous réserve d’actualisation de la créance locative, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer, charges et accessoires exigibles,

— condamner M. [E] [O] à payer la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Au soutien de ses prétentions, la SARL IMMOBILIERE DUMON expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 10 mars 2025 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 4 septembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 25 septembre 2025.

A cette audience, la SARL IMMOBILIERE DUMON, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Cité par acte remis à étude, M. [E] [O] ne comparait pas et n’est pas représenté.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Un bordereau de carence a été adressé au tribunal de proximité au titre de la fiche diagnostic social et financier.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 22 mai 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 4 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SARL IMMOBILIERE DUMON justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 12 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 21 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La SARL IMMOBILIERE DUMON justifie être propriétaire de l’immeuble sis [Adresse 4], et partant de sa qualité à agir.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 15 septembre 1990 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 mars 2025, pour la somme en principal de 1.911,25 euros.

Ce commandement rappelle que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement dans les deux mois ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 10 mai 2025.

M. [E] [O] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [E] [O] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [E] [O] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 581,70 euros actuellement, et de condamner M. [E] [O] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, et du décompte joint à l’assignation que M. [E] [O] reste devoir la somme de 2.795,36 euros, terme du mois de juin 2025 inclus, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation.

Pour la somme au principal, M. [E] [O], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

M. [E] [O] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 2.795,36 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

M. [E] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SARL IMMOBILIERE DUMON les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 septembre 1990 entre Mme [G] [B] et M. [E] [O] concernant le logement, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 10 mai 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [E] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [E] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SARL IMMOBILIERE DUMON pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS la demande de suppression des délais pour quitter les lieux de la SARL IMMOBILIERE DUMON ;

CONDAMNONS M. [E] [O] à verser à la SARL IMMOBILIERE DUMON, à titre provisionnel, la somme de deux mille sept cent quatre-vingt-quinze euros et trente-six centimes (2.795,36 euros) décompte arrêté au mois de juin 2025 incluant la mensualité de juin 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNONS M. [E] [O] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit cinq cent quatre-vingt euros et soixante-dix centimes (581,70 euros) à ce jour, à compter du mois de juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS M. [E] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNONS M. [E] [O] à verser à la SARL IMMOBILIERE DUMON une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection